מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

לא בדיוק. כאן אתה משלם מרגע הזכייה של הקבלן במכרז, ולא מרגע שאתה חתמת על חוזה.

ובכלל, רוב המכרזים נכשלים כי אין הצעות כלל (קבלנים נלחמים בתוכנית שהורגת אותם).

אתה מייחס ליזמים התאגדות ואידיאלים שלא קיימים אצל הרוב המוחלט שלהם. יזמים לא ניגשים למכרזים, כי הם עושים דו"ח אפס ורואים שאין להם סיכוי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, בשל רווחיות נמוכה/שלילית. אני לא מכיר אף יזם שמוותר על פרויקט רוחי מתוך "אידאלים" או אספירציה להכשיל תכנית ממשלתית.

אם המדינה תשווק כך את כל הקרקעות, עשויה להיות ירידת מחירים כללית.

האם המדינה תחנוק כך את תחום הבנייה, וזה יביא למחסור בדיור (גול עצמי)?

לא יודע. חושב שלא, כיוון שקבלנים לא יניחו את הפיגומים וילכו לשחק סנוקר. אולי חלק מהמכרזים נכשלו, אבל הרבה מאוד יצאו לפועל (לא מדבר על "ההגרלה הגדולה", אלא על מכרזים עם אישור בנייה והתחייבות הקבלן לסיים בשנתיים-שלוש)....

...אגב, המפרט כל הזמן מתעדכן, ואני לא מבין למה אתם חושבים שבשוק הפרטי יותר מקפידים על המפרט. בשוק הפרטי משלמים הרבה יותר על שינויים שכאן אסורים. למה אתם חושבים שזוכים לא יתאגדו עם מפקח בנייה עצמאי ועורך דין?

ניכר שאתה מדבר מרחשי לב, ולא מתוך הכרות עם הענף.

היזמים לא ילכו "לשחק סנוקר". הם ילכו (כבר מזה זמן הולכים, בעצם) ליזום פרויקטים בחו"ל. ע"ע דניה סיבוס (אללה ירחמה) ושו"ב.

קבלני הביצוע הגדולים והבינוניים ילכו בעקבותיהם, או שיסתפקו במתח הרווחים הנמוך המקובל בענף (כ-3-5%) או ש"יתאבדו" על פרויקטים ויפשטו רגל.

בינתיים, כל העוסקים בענפי הלוויין (תכנון,פיקוח,מסחר בחומרים וכו') של ענף הבנייה, וכן קבלני המשנה הקטנים (חשמלאים, אינסטלטורים וכו) מתקשים מאד לסיים את החודש עם תזרים חיובי, כי כן- יש בהחלט קיפאון בהתחלות בניה בארץ.

"בשוק הפרטי" מקפידים יותר על המפרט (כמובן כתלות במיקום הפרויקט), כי אם לא, אז הרוכש יעבור למשרד המכירות הסמוך, שם יקבל מפרט עשיר יותר.

זה מה שקוראים "שוק חופשי"...

אני לא אומר שבשוק החופשי המצב טוב הרבה יותר. התכנית פשוט הציפה לתקשורת הרבה בעיות שנפוצות גם בבנייה הפרטית, משום שעכשיו יש את "הממשלה" בשביל להאשים בכשלים.

אבל כשגם היזם וגם קבלן הביצוע "לחוצים לקיר", על גבול הרווחיות, הפרויקט נפגע. שוב- אני מכיר את זה גם מפרויקטים בשוק החופשי, אבל בתכנית המדוברת, כל הפרויקטים הופכים להיות כאלה, בהגדרה.

סתם מספרים כדי לסבר את האוזן (אותם ניתן לבדוק בקלות ברשת, כשמדובר בחברות בורסאיות):

רווח יזמי ממוצע בשוק החופשי עומד היום על 12-15% מעלות הפרויקט כולו. גם פה, לעיתים השמאים עושים התעמלות רצינית כדי להוכיח את הנ"ל בדו"ח האפס, כדי שלא ישלל הליווי הבנקאי.

רווח קבלני (קבלן ביצוע) ממוצע בשוק החופשי עומד על 3-5% ממחיר הביצוע ליזם. כשיש הרבה משתתפים במכרז, יש קבלני ביצע רבים שיורדים גם מתחת לרף הזה.

ככה שאין כאן הרבה "שומנים" לחתוך בהם.

אתה מייחס ליזמים התאגדות ואידיאלים שלא קיימים אצל הרוב המוחלט שלהם. יזמים לא ניגשים למכרזים, כי הם עושים דו"ח אפס ורואים שאין להם סיכוי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, בשל רווחיות נמוכה/שלילית. אני לא מכיר אף יזם שמוותר על פרויקט רוחי מתוך "אידאלים" או אספירציה להכשיל תכנית ממשלתית.

אולי לא התנסחתי נכון.

הכוונה הייתה שהם לא "מתאבדים" על המכרזים. בין היתר כי לא מאמינים בה וברווחיות.

סתם מספרים כדי לסבר את האוזן (אותם ניתן לבדוק בקלות ברשת, כשמדובר בחברות בורסאיות):

רווח יזמי ממוצע בשוק החופשי עומד היום על 12-15% מעלות הפרויקט כולו. גם פה, לעיתים השמאים עושים התעמלות רצינית כדי להוכיח את הנ"ל בדו"ח האפס, כדי שלא ישלל הליווי הבנקאי.

רווח קבלני (קבלן ביצוע) ממוצע בשוק החופשי עומד על 3-5% ממחיר הביצוע ליזם. כשיש הרבה משתתפים במכרז, יש קבלני ביצע רבים שיורדים גם מתחת לרף הזה.

ככה שאין כאן הרבה "שומנים" לחתוך בהם.

רק חשוב להגיד גם שהעלויות שאתה מדבר עליהן כוללות מחירי קרקע שגבוהים לפעמים עד פי 3 מהמחיר הנדרש במכרז. הנה דוגמה אחת (מיני רבות):

באדום מחיר המינימום, בכחול ההצעה הזוכה. ההבדל, בחישוב זריז, הוא פי 4.2.

ברור. זו בדיוק הנקודה אותה אני מנסה להעביר בשרשור הזה כבר מתחילתו.

היזמים והקבלנים המבצעים, הם לא "החזירים הקפיטלסטיים העושקים את הציבור" כמו שמנסים לצייר זאת גורמים אינטרסנטיים.

אני לא טוען, חלילה שהם מרוויחים משכורת מינימום ורושמים במכולת.

אבל התשובה לשאלה מדוע מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים אינה פשוטה כמו שמנסים לצייר זאת. זה לא חברות הסלולר, שמוכרות אוויר.

יש כאן המון משתנים, והמון בעלי אינטרסים.

ובוודאי. אחת הרעות החולות היא זמינות נמוכה ומחיר של הקרקע.

וזה נובע גם מאינטרס ממשלתי (קרקע היא פרה מניבה עבור המדינה) וגם ממוסדות תכנון ארכאיים ולא יעילים, שלא מתכננים מספיק מתחמים לדיור.

(ולא, הותמ"ל זה ממש לא הפתרון. זו רק תגובה היסטרית של הממשלה הנוכחית לכך שאנשים התחילו להבין את הבעיה בשורה למעלה)

הפוך, גוטה. מחירי הקרקע לא גבוהים, הקבלנים (היזמים? המבצעים? סנטה קלאוס? לא ממש משנה) מרשים לעצמם להציע עבור אותן קרקעות מחירים שערורייתיים כי הם יודעים טוב מאוד שהם יכולים לגלגל את ה"עלות" הזאת אחר כך לרוכשים.

הם "מרשים" לעצמם להציע, כי אם לא, הם פשוט לא יזכו... קרקעות פרטיות באותן תבעו"ת נמכרות במחירים דומים.

לשיטתך (כלומר שלקונים אין ברירה, אלא לשלם), אם היו יכולים, היו מציעים הרבה פחות, ולוקחים את ה"עודף" לעצמם.

לגבי השאלה למה הערך השמאי כ"כ נמוך ממחיר הסגירה- זו כבר שאלה לNIRLEVY

מן הסתם אם אף אחד לא יקנה מהם דירות אז הם לא ירשו לעצמם.

אבל אם קונים, כנראה המחיר סביר (מיקרו, שיעור1).

^^^ בדיוק.

לאנשים יש יותר מדי כסף (כי הריבית נמוכה, והם לוקחים משכנתא גבוהה). מפה הכל נגזר.

^

כי אסור להם

אם אתה טוען שאסור לזוכים להתאגד או להגיש תביעה (במסגרת החוזה) אתה פשוט טועה.

למיטב ידיעתי תביעה שזכתה זה לא משהו נפוץ, אבל יש מיתוס על תביעה בפרוייקט ברשל"צ.

בכל מקרה עליך להביא מובאה.

המדינה מסבסדת את ה"מחיר הכי נמוך במכרז" הזה. אני ואתה ואחרים משלמים על ההפרש.

כבר נכתב פה על ידי NATCO שאחרי ניתוח של כמה עסקאות הוא מוצא רווח שלילי לקבלן.

גם הרבה קבלנים במחיר למשתכן הם כאלה שלא בנו בניין מימיהם (במיוחד אלו שהציעו מחיר נמוך מאוד, וסביר להניח הפסדי).

 

אני לא יודע, אני הייתי בעד התכנית, נרשמתי להגרלות והכל.

בדיעבד, כנראה שתשלום מדד תשומות בניה + שכירות על פני 3-5 שנים היה גם פוגע בטיב העסקה ובטח ובטח באיכות החיים שלנו.

אני לא רוצה לחשוב מה יקרה ביום שיהיו בחירות והתכנית תבוטל...

התייחסתי להערה באדום.

אפשר להגיד שהמדינה "מספסדת" ויש כתבות שמחשבות את עלות "ההפסד" של המדינה על הקרקע.

ואפשר להגיד שתפקיד המדינה הוא לדאוג לקרקעות לבנייה כיוון שיש מצוקה במחירי הדיור, ולא למקסם את הרווחים על חשבון משאבים ציבוריים.

יש ערבונות גבוהים לזוכים במכרזים, ויש התחייבות לסיים את הבנייה תוך 38 חודשים (אאל"ט) מיום הזכייה של הקבלן בקרקע. כך שלא מוכרים כאן "קרקע להשקעה" אלא (לרוב, או בתור רעיון) קרקע עם תוכניות פיתוח, לבנייה רוויה בלבד, בתוך פרק זמן מסויים.

אכן, מצאתי את זה:

 

https://www.themarker.com/realestate/1.5935022

 

האם זה אומר שמהגרלה הגדולה הבאה ביולי והילך כל הפרוייקטים יהיו לפי הנוהל החדש? או שיתכן ועדיין יהיו פרוייקטים שלא חל עליהם השינוי? איך אפשר לדעת?

 

אם יעלו את המחיר, אז לא אגש פשוט להגרלות שהמחיר לא מתאים לי. עדיף על לשלם עשרות אלפי שקלים שנה-שנתיים עד שהקבלן יזיז את עצמו כדי לקבל היתר.

אני מאמין שהשינוי יתפוס למכרזים הבאים, כלומר מכרזים על קרקעות לקבלנים. למעט מקרים חריגים אני חושב שלא משנים (ולא ראוי) לשנות תמחור לקבלן לאחר המכרז. המדינה לא באה ושודדת קבלנים עם אקדח. ההערה הזאת לא מופנית כלפיך כמובן!

ניכר שאתה מדבר מרחשי לב, ולא מתוך הכרות עם הענף.

היזמים לא ילכו "לשחק סנוקר". הם ילכו (כבר מזה זמן הולכים, בעצם) ליזום פרויקטים בחו"ל. ע"ע דניה סיבוס (אללה ירחמה) ושו"ב.

קבלני הביצוע הגדולים והבינוניים ילכו בעקבותיהם, או שיסתפקו במתח הרווחים הנמוך המקובל בענף (כ-3-5%) או ש"יתאבדו" על פרויקטים ויפשטו רגל.

בינתיים, כל העוסקים בענפי הלוויין (תכנון,פיקוח,מסחר בחומרים וכו') של ענף הבנייה, וכן קבלני המשנה הקטנים (חשמלאים, אינסטלטורים וכו) מתקשים מאד לסיים את החודש עם תזרים חיובי, כי כן- יש בהחלט קיפאון בהתחלות בניה בארץ.

 

"בשוק הפרטי" מקפידים יותר על המפרט (כמובן כתלות במיקום הפרויקט), כי אם לא, אז הרוכש יעבור למשרד המכירות הסמוך, שם יקבל מפרט עשיר יותר.

זה מה שקוראים "שוק חופשי"...

 

אני לא אומר שבשוק החופשי המצב טוב הרבה יותר. התכנית פשוט הציפה לתקשורת הרבה בעיות שנפוצות גם בבנייה הפרטית, משום שעכשיו יש את "הממשלה" בשביל להאשים בכשלים.

אבל כשגם היזם וגם קבלן הביצוע "לחוצים לקיר", על גבול הרווחיות, הפרויקט נפגע. שוב- אני מכיר את זה גם מפרויקטים בשוק החופשי, אבל בתכנית המדוברת, כל הפרויקטים הופכים להיות כאלה, בהגדרה.

 

סתם מספרים כדי לסבר את האוזן (אותם ניתן לבדוק בקלות ברשת, כשמדובר בחברות בורסאיות):

רווח יזמי ממוצע בשוק החופשי עומד היום על 12-15% מעלות הפרויקט כולו. גם פה, לעיתים השמאים עושים התעמלות רצינית כדי להוכיח את הנ"ל בדו"ח האפס, כדי שלא ישלל הליווי הבנקאי.

רווח קבלני (קבלן ביצוע) ממוצע בשוק החופשי עומד על 3-5% ממחיר הביצוע ליזם. כשיש הרבה משתתפים במכרז, יש קבלני ביצע רבים שיורדים גם מתחת לרף הזה.

ככה שאין כאן הרבה "שומנים" לחתוך בהם.

לא יודע מה הכוונה ב"רחשי לב" אכן אין לי הכרות מעמיקה עם עולם הבנייה (יזם/קבלן/משנה) אני כותב בתור מתעניין בתכנית, ובתור מתמודד עם יוקר המחיה ובראשו הדיור.

אני חושב שאם המדינה תמשיך מהלך של שיווק מאסיבי (אולי לא "כל") של קרקעות, עם תנאי מכרז שמוזילים את המחיר הסופי לצרכן (זאת המטרה המוצהרת של התכנית) ולא כפי שנעשה עד היום (מקסום רווח למדינה) אז מחירי הדיור אכן ירדו.

גם בשוק הסלולר שהזכרת (שם מוכרים שימוש בתשתיות יקרות, ולא אוויר כפי שכתבת) שנים מפחידים אותנו, גם פה בפורום, שהמחירים לא יישארו לאורך זמן. יכול להיות שזה נכון, בינתיים ניתן להיווכח אחרת.

אני מבין שדניה הכריזו שלא ישתתפו בפרויקט גדול באשקלון בשל "תשומות ניהוליות". אני פחות מבין למה, הרי אין הוצאות שיווק על הפרויקט - המדינה מביאה את הרוכשים. בכל אופן הם השתתפו בהרבה פרויקטים.

כך גם דונה, גיא ודורון, ועוד הרבה קבלנים גדולים.

לא יודע מי טען בדיוק שקבלנים קטנים ולא מנוסים נכנסים לפרויקטים האלה. אם קבלן מסויים, שסוגל להעמיד ערבויות של מליונים, לא מבצע תחשיב נכון... לא נראה לי שזה מעניינו של הדיון, או התוכנית אבל לי נראה שמשתתפים בעיקר קבלנים/יזמים גדולים.

מדברים על רווח של 8-10% ליזם בתכנית הזאת. לי אין שום כלי כדי להעריך אם זה נכון או לא.

בכל אופן כתבתי "לשחק סנוקר" כדי להעביר נקודה וחלילה לא לפגוע באף אחד.

8-10% רווח יזמי לא מקבל ליווי בנקאי.

לא אני טענתי שיזמים קטנים ולא מנוסים נכנסים לפרויקטים כאלה, אבל אני בהחלט יכול להגן על הטענה הזו.

מהכרות עם המכרזים באיזור השרון, אני יכול להעיד שרבים מהזוכים הם קבלני ביצוע בינוניים (בגודלם!, לא מעיד בהכרח על איכות), שהחליטו להפוך ליזם-מבצע וחתכים עלויות איפה שרק אפשר כדי לעמוד במחיר שהוא קצת מתחת למקסימום המוגדר במכרז.

כמו כן, בהרבה מהמקרים הם בונים על הגדלת צפיפות (ע"י שבס-כחלון) ועל כך שיאשרו להם למכור את יתרת הדירות בשוק החופשי כדי להתאזן.

ושוב- איני טוען שאי-אפשר להרוויח במחיר למשתכן. אני רק טוען שכשהרווח צפוף, וכל תנודה קטנה מעבירה אותך להפסד, אז ברור שיחתכו פינות כדי לצאת מהפרויקט עם האף מעל המים.

הם "מרשים" לעצמם להציע, כי אם לא, הם פשוט לא יזכו... קרקעות פרטיות באותן תבעו"ת נמכרות במחירים דומים.

לשיטתך (כלומר שלקונים אין ברירה, אלא לשלם), אם היו יכולים, היו מציעים הרבה פחות, ולוקחים את ה"עודף" לעצמם.

 

לגבי השאלה למה הערך השמאי כ"כ נמוך ממחיר הסגירה- זו כבר שאלה לNIRLEVY

זאת ביצה ותרנגולת. אם הם לא יציעו מחירים גבוהים הם לא יזכו, מאידך אם אנשים לא היו קונים בכל מחיר, לא היתה היתכנות להציע כאלה מחירים גבוהים כי אז הפרויקט היה הפסדי.

^ מה קוראים אותו "מסחר תקין"

בוודאי. אני רק אומר שלא יתלו את האשמה במחירי הדיור ב"מחירי קרקע גבוהים" ותו לא, אלא שיציגו את כל התמונה. זה הכל.

זה הכל רעש, כותרות ותירוצים.

בגדול, אין שום מדדים לבועה והמחירים כנראה נורמליים אם אנשים קונים. יבוא ביקוש קטן יותר, המחירים יירדו. יהיו חלופות השקעה, המחירים יירדו. המימון יתייקר, המחירים יירדו. יירדו מספר התחלות הבניה, המחירים יעלו. יבטלו את מחיר למשתכן, המחירים יעלו. תהיה עליה של יהודי טורקיה, המחירים יעלו.

הכל נכון לאותה נקודת זמן והלך רוח.