שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

בגירה

במקרה הראשון אתה לוקח הלוואה של 1100K בריבית של 5% ל 25 שנה משלם ריבית של 829K סה"כ תשלומים עבור הדיר ה 2329K

במקרה השני אתה לוקח בלוואה של 800K בריבית של 8% ל 25 שנה משלם ריבית של 1052K סהכ תשלומים עבור הדירה 2252K

במקרה השלישי אתה לוקח הלוואה של 800K בריבית של 10% לשנה משלם ריבית של 1381K סה"כ תשלומים עבור הדיה 2581K

בפוסט הזה חסרים יותר נתונים מאשר קיימים. נראה כמו עוד מומחה מטעם עצמו שהחליט לסובב את העובדות ולהסתיר נתונים ככה שזה יתאים לו לאג'נדה או יביא לו לייקים בפייסבוק.

אתה לא מסכים שהמחירים עלו מאוד אבל העלות (הכוללת) עלתה לא מאוד?

מכיוון שאני עדיין לא יכול להתגאות אפילו בידיעת לוח הכפל, חישוב סכומים כוללים של משכנתאות גדול עלי בכמה וכמה רמות.

מה שאני כן יכול להגיד, שבמצב שבו אתה קונה במשהו באמצעות הון ממונף - הסכום ההתחלתי שנדרש לך הוא לא פחות חשוב מהעלות הכוללת.

יתרה מזו - ושוב, אציין שאני לא מבין בזה מספיק - בעזרת מחשבון משכנאות (של לאומי) עשיתי בדיוק את אותו חישוב שעשה הבחור, ו-וואלה, תהרוג אותי, לא מצליח להגיע למספרים שלו.

אבל לא רק שאני מצליח להגיע למספרים שלו, אלא שכששומרים על כל הפרמטרים מלבד הריבית זהים (מה שהבחור קורה לו "מחיר דיור"), בסנריו של ריבית גבוהה (5.7% לעומת 1.6%) אתה מקבל אמנם סכום קטן יותר, אבל בסופו של דבר גם משלם פחות בכולל. להלן התוצאות.

עכשיו תגיד לי איזו סיטואציה אתה מעדיף. וזה כמובן לפני שהכנסנו לחישוב את ההון ההתחלתי שצריך להיות גבוה פי 2 על מנת לקבל את המשכנתא הגדולה יותר (מה שמגדיל את הפער בעוד 200K).

בכלל, כל הפוסט הזה מסריח מעסקנות, החל מההוא שמשכיר דירה ו"מרוויח תשואה" (מבלי אפילו להזכיר שצריך לנכות מה"מרוייח" הזה את עלות המשכנתא), דרך החישובים ההזויים שהוא עושה וההתעלמות הגורפת מעניין ההון ההתחלתי וכלה בכתורת ובסיפא של הפוסט - "עלות הדיור לא השתנתה (אז תמשיכו לקנות דירות)".

אבל לא רק שאני מצליח להגיע למספרים שלו

אולי בגלל: "נניח שליאור ישראלי רוצה לקנות דירה, ויודע שהוא יכול לעמוד בתשלומי משכנתא של עד 5,000 ש"ח לשלושים וחמש שנים" + אצלך עשית "קרן שווה" ולא "שפיצר".

הבחור לא קשור לתחום הנדל"ן כלל וכלל, סתם בלוגר מפורום אחר.

אז מסתבר שאני לא רק לא מבין במשכנתאות, אלא גם לא יודע לקרוא

לא לקרוא ולא לוח הכפל?! דחוף תחזור ליסודי.

מה יסודי? שמהר יתגייס למשטרה, זה בליינד מסלול קצונה ייעודי.

מה יסודי? שמהר יתגייס למשטרה, זה בליינד מסלול קצונה ייעודי.

קצונה? הבחור מקבל מחר בבוקר דרגת ניצב.

בשביל זה צריך להיות מטרידן בנוסף לשאר התכונות שצוינו.

בשביל זה צריך להיות מטרידן בנוסף לשאר התכונות שצוינו.

בגלל זה קוראים לזה "ניצב"

ועכשיו אם נחזור לדיון על משכנתאות ולא על המסלול המטאורי שלי לצמיחה במשטרת ישראל/בי"ס יסודי - הטענה שלי כלפי אותו פוסט עדיין עומדת בעינה. הרי שבחישובים שלי בכל מקרה התשלום החודשי והתקופה נותרו זהים, אבל הסכום הסופי שאני משלם כשהריבית נמוכה, נמוך יותר ב-300K.

הבעיה עם החישובים שלו היא לא רק שהם לוקחים שיטה שלא מתחשבת בכלל בריבית ופשוט עושה חישוב של (תשלום חודשי*תקופה) ואז תקבל את אותו סכום גם עבור ריבית של 0% וגם עבור 80%, אלא שהיא גם גורמת לך לשלם סכום שגבוה בכמעט 280K שקל מהחישוב בשיטת ה"קרן שווה" (מה שזה לא יהיה, ותאורטית, ולכאורה וט.ל.ח).

אמ;לק

אם מחברים את כל זה ביחד יש לנו: שפיצר נותן לי סכום כולל לתשלום שגבוה ב-280K מקרן שווה. קרן שווה בסביבת ריבית נמוכה נותנת לי מחיר סופי לתשלום שגבוה ב-300K (סה"כ 1.4מ' לעומת 1.7מ' בחישוב על פני 35 שנה וריבית של 5.7% לעומת 1.6%), וההון ההתחלתי שאני צריך להביא מהבית כדי לקבל את אותה משכנתא גבוה ב-200K (סכום של 210K לעומת 403K בריבית הנמוכה עפ"י חישוב של 30% מסך הסכום). סך הכל אני אני צריך להוציא 780 אלף שקל יותר. כן, אין ספק ש"מחיר הדיור" לא השתנה בכלל.

הדבר היחיד שמשתנה, הוא ההון ההתחלתי.

בהינתן שיש לך 400K הון עצמי, אתה יכול לקנות דירה ב1.3M בריבית גבוהה או ב2.0M בריבית הנמוכה, עם בדיוק אותה עלות על הדיור.

רוב הזוגות היום, נכשלים בסעיף ההון ההתחלתי.

באיזה עולם נפלא הריבית על הקל"צ היא 1.6%? בריבית הזאת מחירי הדירות היו פי 2 ממה שהם היום.

גללתי קצת היום בפיד שלי בפייסבוק ומצאתי פוסט שהעלתי בסוף 2013 על כתבה שפורסמה ב-2010:

ניסיתי ללחוץ על הקישור אבל הכתבה נמחקה כבר מהאתר.

ובתגובה לעצמי העלתי עוד פוסט באותו היום עם קישור לזה:

https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3618461,00.html

8 שנים של: עליות -> יושבים על הגדר -> עליות -> קיפאון -> עליות

אומנם מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה, אבל בהנחה ובמדינת ישראל ימשיכו עם אותו קו מחשבה לגבי שחרור קרקעות, המצב ימשיך להשאר ככה.

בפוסט הזה חסרים יותר נתונים מאשר קיימים. נראה כמו עוד מומחה מטעם עצמו שהחליט לסובב את העובדות ולהסתיר נתונים ככה שזה יתאים לו לאג'נדה או יביא לו לייקים בפייסבוק.

אילו עובדות הוא סובב / נתונים הסתיר ?

מה שאני כן יכול להגיד, שבמצב שבו אתה קונה במשהו באמצעות הון ממונף - הסכום ההתחלתי שנדרש לך הוא לא פחות חשוב מהעלות הכוללת.

זה לא כ"כ נכון - ת'זומרת, זה נכון שחשוב לשקלל את ההפרש בהון העצמי הנדרש (כי אתה מאבד יותר תשואה אלטרנטיבית), אבל ברוב המקרים זה לא איפה שקבור הכלב - יענו זה לא חשוב, ברמה הכלכלית, באותה המידה.

ובכל מקרה ההון העצמי נגזר מפעולות רגולטוריות (הרגולטור הוא זה שדורש ממך לבוא עם X כסף מהבית). בפרט, אפשר היה לתפור את הדוגמאות שלו כך שבשני המקרים אתה לא עובר את רף ה25% הון עצמי - אז גם המשפט הראשון שלי אולי היה ברור יותר (כי במקרה הזה היה אפשר לראות את אותה תשואה אלטרנטיבית עליה דיברתי, ולראות עד כמה היא כן/לא זניחה ברמה הכלכלית בתחשיב הכולל) - אבל לא חייבים לעשות את זה אם מדמיינים שבדוגמא השניה אין הגבלה בעייתית, נניח כמו בתכנית מחיר למשתכן.

בכלל, כל הפוסט הזה מסריח מעסקנות, החל מההוא שמשכיר דירה ו"מרוויח תשואה" (מבלי אפילו להזכיר שצריך לנכות מה"מרוייח" הזה את עלות המשכנתא), דרך החישובים ההזויים שהוא עושה וההתעלמות הגורפת מעניין ההון ההתחלתי וכלה בכתורת ובסיפא של הפוסט - "עלות הדיור לא השתנתה (אז תמשיכו לקנות דירות)".

מהסוף - זה לאו דווקא מה שהוא טוען, אתה הכנסת(/דחפת) לו את הסאבטקסט. אפשר לטעון שהסאבטקסט הוא "(אז תפסיקו להתבכיין)", ואפשר לטעון שאין בכלל סאבטקסט והבחור סתם מנסה להנגיש משהו "מסובך" (לרוב האנשים) ע"י דוגמאות שקל להבין.

ואם מסתכלים על שתי התגובות שלך שכוללות ניתוחי אופי/מניעים לאיזה ברנש שאתה לא מכיר ואפילו לא יכול להגיב, רק על בסיס זה שאתה לא אוהב את הסאבטקסט (לכאורה) או את הדוגמאות, אז וואלה אני לא מצליח להבין למה. אין לי מושג מי זה הבלוגר הזה, אני לא קיבלתי שום אינדיקציה שהוא שרלטן ובכלליות הנתונים שהוא הציג הם בסדר גמור והוא גם סיפק את הרציונל (נרמול לפי פריים בכל תקופה).

לגבי נכונות הנתונים: אתה השתמשת במחשבון בצורה לא נכונה (כנס שוב לאותו המחשבון, תבצע שערוך לפי תשלום חודשי ולא לפי סכום משכנתא, תסמן שפיצר ולא קרן שווה, ותראה בעצמך). קרן שווה זה לוח סילוקין ש90% מהבנקים לא יאפשרו לך לקחת מלכתחילה, והוא גם מתנהג שונה משפיצר, אבל זה סתם סיידטראק בשורה התחתונה עבור הדוגמא שלו נכון להשתמש בשפיצר כי זו ברירת המחדל ברוב רובם של הבנקים והמשכנתאות.

בכ"א אני סבור כי הפוסט שלו מעניין, מה שהוא אומר נכון בצורה חלקית (מחירי הדיור עלו, אבל במקביל עלות המימון התכווצה) והשאלה המעניינת בעיני היא מה קרה לשכר הריאלי באותה תקופה (--> צמח, אבל פחות מקצב עליית מחירי הדיור) ו/או מה ההפרש בין העליה במחירים לעומת הירידה באותה עלות מימון.