מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

הטעון הראשון שלך הוא דווקא טוב, כי אם הפרויקט ימשך לנצח, אז אתה יכול להגיד שבסוף כל מי שירצה יוכל לקנות דרך התכנית.

אבל היא לא תמשך לנצח, כי היא גם מגדילה את הגרעון של המדינה גם ככה, ועד כמה שיוצא לי לקרוא, לא ממש משיגה את היעדים שלה.

את המחסור כנראה אפשר לפתור בעוד דרכים, ובכל מקרה, *רק* בניה זה לא פתרון, כי זה גם עלול לייצר ערי רפאים, לא?

 

אני לא נטפל דווקא לנושא הזה, זה עלה כחלק מהשרשור. בוודאי, יש דברים הרבה יותר מעפנים מהתוכנית הזו ספציפית.

כל סבסוד או אובדן רווח מגדיל את הגירעון. אני כבר רואה איך אחרי שוך רוחות הבחירות יזמברו אותנו במס הכנסה, מע"מ או יארגנו תוכנית ערמומית אחרת. למה שיבטלו דווקא את מחיר למשתכן? לא יותר הגיוני לבטל דווקא את הפטור ממס רכישה על דירה ראשונה? בחישוב גס מאוד מאוד זה יכניס יותר כסף לאוצר, ועדיין עלול לשמור על המחירים למטה יותר כי תוכנית מחיר למשתכן חותכת ברווחיות הקבלן.

בכל מקרה, כדי לשפוט את הצלחת התוכנית לדעתי צריך להמתין עד שיעברו 5 שנים מרגע שמסה קריטית של דירות יבנו.

הטעון הראשון שלך הוא דווקא טוב, כי אם הפרויקט ימשך לנצח, אז אתה יכול להגיד שבסוף כל מי שירצה יוכל לקנות דרך התכנית.

אבל היא לא תמשך לנצח, כי היא גם מגדילה את הגרעון של המדינה גם ככה, ועד כמה שיוצא לי לקרוא, לא ממש משיגה את היעדים שלה.

את המחסור כנראה אפשר לפתור בעוד דרכים, ובכל מקרה, *רק* בניה זה לא פתרון, כי זה גם עלול לייצר ערי רפאים, לא?

 

אני לא נטפל דווקא לנושא הזה, זה עלה כחלק מהשרשור. בוודאי, יש דברים הרבה יותר מעפנים מהתוכנית הזו ספציפית.

ספציפית לגבי הטענה שזה מגדיל גירעון, אני לא חושב שזה נכון- המדינה הודיעה שהיא מעונינת להוריד את מחירי הדירות, וכיוון שעלויות הבניה פלוס מינוס קבועות זה אומר שהקרקע חוטפת את כל השינוי במחיר. מה שאומר, שגם אם הממשלה הייתה עושה את הדבר החכם ופשוט מגדילה מאוד היצע והמחירים היו יורדים, היא הייתה מוכרת את הקרקע במחיר זול יותר ומכניסה פחות. כך שהקטנת ההכנסות לא נובעת ספציפית ממחיר למשתכן אלא מהשאיפה להוריד את מחירי הדירות- לא תיתכן תוצאה אחרת אם הצלחת להוריד מחירים.

מזכיר שאני נגד התוכנית, פשוט ספציפית הטיעון של הגירעון לדעתי לא נכון, אלא אם אתה מאמין שהמדינה לא צריכה לנסות להוריד את מחירי הדיור (נזכיר שהיא מחזיקה ברוב הקרקעות).

כמו בהשקעה בבורסה, גם בהשכרת דירות צריך להבין: גם בבחירת הדירה להשקעה: אזור, וכו' וגם בבחירת השוכרים. אז מי שמסתכל על השכרה כ"שגר ושכח" עושה טעות גדולה וישלם בהתאם. (הערכה לא מקצועית שלי: המגדלים האלה במוצקין יהפכו עוד כ15 שנים לסלאמס אלא אם מישהו יעשה שם משהו דרסטי)

אז למה בכלל לוקחים משכנתאות? בוא נקבע שאם אין 90% הון עצמי עדיף לא לגעת בדירה כי למרות שההיסטוריה מוכיחה שמרוויחים יש סיכוי שנכשל

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

לוקחים משכנתאות או בגלל שאין את כל הסכום הנדרש ויכולים לעמוד בהחזר החודשי, או שרוצים להוריד חשיפה לדירה ולשים חלק מהכסף במקום אחר, או שמאמינים בעליית מחיר ואז המינוף משתלם.

ספציפית לגבי הטענה שזה מגדיל גירעון, אני לא חושב שזה נכון- המדינה הודיעה שהיא מעונינת להוריד את מחירי הדירות, וכיוון שעלויות הבניה פלוס מינוס קבועות זה אומר שהקרקע חוטפת את כל השינוי במחיר. מה שאומר, שגם אם הממשלה הייתה עושה את הדבר החכם ופשוט מגדילה מאוד היצע והמחירים היו יורדים, היא הייתה מוכרת את הקרקע במחיר זול יותר ומכניסה פחות. כך שהקטנת ההכנסות לא נובעת ספציפית ממחיר למשתכן אלא מהשאיפה להוריד את מחירי הדירות- לא תיתכן תוצאה אחרת אם הצלחת להוריד מחירים.

מזכיר שאני נגד התוכנית, פשוט ספציפית הטיעון של הגירעון לדעתי לא נכון, אלא אם אתה מאמין שהמדינה לא צריכה לנסות להוריד את מחירי הדיור (נזכיר שהיא מחזיקה ברוב הקרקעות).

קיבלתי לגמרי.

אני לא יודע אם זה נאיביות, יהירות, או סתם פמפום מאסיבי של אינטרסנטים(ויש המון כאלה בביצי הזהב של הנדלן בישראל),

אבל אתה באמת כול כך בטוח שמלבד חוסר הכנסה משכירות דירה,אין שום דרך אחרת שתפסיד בקניית דירה? שלא יכול להיות שום מצב כלשהו שמ-2019 עד 2200, ששיווי הדירה שלך ירד? כאילו אין שום סיכוי? דברי אלוהים?

 

אני תמיד נדהם מקלות הראש של אנשים, שבטוחים לגמרי שמחירי הנדלן לא ירדו לעולם והריבית של המכשנתא שלהם גם תישאר נמוכה לתמיד.

 

 

לא מבין את זה. בחיי.

השילוב הקטלני הזה גורם לאנשים שכן עשו את כל/חלק מהסעיפים הנ"ל לצפות בעדר נשלח לטבח.

אני חלילה לא אומר שזו עיסקה שלא תרוויח בה. אני בסך הכל טוען שיש כל כך הרבה סיכונים שלא מתומחרים בעיסקה שאם אחד או חלק מהסיכונים יתממש אתה תהיה במצב לא נעים.

לעזאזל, רק המחשבה שאני צריך להוציא כסף כל חודש מהכיס שלי בכדי שמשהו יגור בדירה שלי מטריפה אותי. אני לא חושב שפותח השרשור מבין שזה עלול לבוא על חשבונו/חשבון המשפחה שלו.

אני די בטוח שהרבה פחות אנשים הפסידו כסף בהשקעות נדל"ן בישראל מאשר בכל סוג אחר של השקעה.

אבל אתה לא קונה דירה במיליון הון עצמי, אתה שם הון עצמי של 100 אלף. אם מחיר הדירה יורד ב- 10% ההון העצמי שלך נמחק. המיליון בכלל לא מעניין, הוא לא שלך.

טעות!!!

אמנם חוזרים עליה כמה פעמים בשרשור אבל היא עדיין טעות,

אם הוא קונה דירה ששווה 1.4 במליון תוך כדי מינוף של 90%,

ושווי הדירה נחתך ב10%,

הוא לא מחק את ההון העצמי שלו - הוא הרוויח 260K במקום 400K,

כמובן לפני הוצאות אני רק מדבר על העיקרון,

אתם שוכחים שהוא נכנס ברווח, כדי למחוק את הרווח הזה צריך ירידת מחירים של 30% במחירי הדיור,

לא נראה לי שזה הולך לקרות בחמשת השנים הקרובות.

מצחיק\עצוב שמצד אחד יש כאן כאלה שבאמת מנסים לעזור ולהראות את החסרונת (גם אם פחות אהבתי את הדעה שלהם)

ומנגד יש כאלה שמנסים בכל מחיר לתקוף את ההשקעה, כי אין להם זכאות\אפשרות\יכולת\אומץ לקנות נכס שרלוונטי להם בתוכנית.

מזכיר קצת דיונים בקבוצות של בורסה שהייתי רואה בעבר, שאחד החברים בקבוצה לא תפס מניה בזמן, ולמרות שהוא רואה את כולם מרוויחים הוא כל בוקר קם ומציג עשרות תרחישי איימים, כדי לגרום לכולם למכור אותה וככה הוא יפסיק לאכול את עצמו על זה שפספס את העסקה.

תאוריות תמיד אפשר למצוא ולהמציא בכל נושא שבעולם.

אבל צריך להיות מציאותיים ולחשוב בצורה הוגנת מה ההסתברות שתרחיש טוב או רע יתממש, ואיפה הסיכוי גבוה יותר.

לספר סיפורים ולתת תחזיות כל אחד יכול.

זה פשוט שילוב קטלני של אנשים שאין להם ניסיון בהשקעות + אנשים ששומעים רק על הצלחות בנדל"ן (חס וחלילה משהו יפרסם את הכשלונות שלו) + מחיר מבצע של המדינה + אנשים שלא קנו לעולם דירה.

השילוב הקטלני הזה גורם לאנשים שכן עשו את כל/חלק מהסעיפים הנ"ל לצפות בעדר נשלח לטבח.

 

אני חלילה לא אומר שזו עיסקה שלא תרוויח בה. אני בסך הכל טוען שיש כל כך הרבה סיכונים שלא מתומחרים בעיסקה שאם אחד או חלק מהסיכונים יתממש אתה תהיה במצב לא נעים.

 

לעזאזל, רק המחשבה שאני צריך להוציא כסף כל חודש מהכיס שלי בכדי שמשהו יגור בדירה שלי מטריפה אותי. אני לא חושב שפותח השרשור מבין שזה עלול לבוא על חשבונו/חשבון המשפחה שלו.

אתה מוציא כסף מהכיס שלך כדי לקנות נכס שישאר שלך.

אתה נותן למישהו לגור בו כדי שבמקום לשלם X תשלם רק חצי מ-X

אני קניתי ציוד בשווי של כמעט חצי מהדירה המדוברת

אני משכיר אותו לאנשים, לפעמים רואה שתיה נשפכת עליו, אנשים פוגעים בו, לא שומרים עליו וכו'

אבל בשורה התחתונה הציוד הזה מכניס לי כסף ומפרנס אותי. אז מה זה מעניין אותי אם בחלק מהזמן הוא מושכר, אם מדי פעם צריך להכנס למעבדה ואם יוצא לי לראות שמישהו עובר ליד ושופך עליו משקה בטעות ? בכל אותן סיטואציות אני מקבל עבור השימוש בציוד.

אז הוא עלה X ועם הזמן כיסו את ה X הזה

היו חודשים שפחות, היו חודשים שיותר.

וככה יהיה גם עם השוכר שיהיה בדירה.

אין ויכוח על זה שיכלתי גם להכשל ולמכור בהפסד, אבל זה לא היה נראה ריאלי כשעשיתי את הצעד

בכל צעד שאתה עושה בחיים אתה יכול לעצור ולהכניס את הסיכונים האלה, אז בוא לא נפתח עסקים, לא נתחתן, לא נספר שום דבר אישי לסובבים אותנו ולא נסמוך על אף אחד, יותר מזה, יש לי חבר שכשהוא נוהג עייף הוא לא נותן לעובד שלו לנהוג במקומו, כי מפחד שהעובד ירדם בזמן שהוא עצמו ישן ולא יודע מזה.

בוא לא נחייה פשוט.

כי על כל צעד שאתה עושה בחיים שלך אפשר להביא עשרות סיכונים שלא חשבת עליהם.

טעות!!!

אמנם חוזרים עליה כמה פעמים בשרשור אבל היא עדיין טעות,

אם הוא קונה דירה ששווה 1.4 במליון תוך כדי מינוף של 90%,

ושווי הדירה נחתך ב10%,

הוא לא מחק את ההון העצמי שלו - הוא הרוויח 260K במקום 400K,

כמובן לפני הוצאות אני רק מדבר על העיקרון,

אתם שוכחים שהוא נכנס ברווח, כדי למחוק את הרווח הזה צריך ירידת מחירים של 30% במחירי הדיור,

לא נראה לי שזה הולך לקרות בחמשת השנים הקרובות.

כולם יודעים ומבינים את זה

פשוט מעדיפים להגיד לך שיש סיכוי מאוד גבוה שהפסד כמעט בלתי אפשרי - יקרה

ורווח שמאוד הגיוני - לא יקרה

אתה רוצה לשמוע את צמד המילים ״יהיה בסדר״?

אז יהיה בסדר, או יותר נכון כנראה שיהיה בסדר.

אתה יכול להתמנף פה בקלות ולעשות סיבוב לא רע של 130K (ככה כתבו).

אמרו לך רק שני דברים:

1. האם אתה מוכן פסיכולוגית וכלכלית למצב הזוי/נדיר/בלתי אפשרי כמעט שאתה לא עושה כסף ואף מפסיד כסף ?

2. האם אתה מבין שהדירה הזו מסנדלת אותך ל-7 שנים הקרובות? כלומר אם תרצה לקנות דירה אחרת תצטרך לשלם מס ואז התשואה שלך על הראשונה תיעלם.

תצטרך להביא הרבה יותר הון עצמי שאני חא יודע אם יש לך. בקיצור לא נשמע שתוכל לקנות דירה אם תצטרך ב-7 שנים הקרובות.

אם הבנת את שני אלה אז תפאדל חביבי שיהיה לך בהצלחה.

טיפ לחיים - תפסיק להתקרבן ולחשוב שכולם נגדך/מקנאים בך

ומנגד יש כאלה שמנסים בכל מחיר לתקוף את ההשקעה, כי אין להם זכאות\אפשרות\יכולת\אומץ לקנות נכס שרלוונטי להם בתוכנית.

אתה לא יודע שום דבר על כלום על מה כל אחד כאן יכול או לא יכול, איפה כל אחד כאן משקיע ולמה.

לתרגם חוסר אמון ל"אומץ" מעיד בעיקר על הפחד האישי שלך מההשקעה, כמו בעצם כל השרשור הזה.

אם אתה בטוח בהצלחה שלך - אז תן בראש.

אם אתה צריך עוד מישהו שירגיע אותך לקראת ההשקעה. אם גם הוא לא הצליח תוותר : )

טעות!!!

אמנם חוזרים עליה כמה פעמים בשרשור אבל היא עדיין טעות,

אם הוא קונה דירה ששווה 1.4 במליון תוך כדי מינוף של 90%,

ושווי הדירה נחתך ב10%,

הוא לא מחק את ההון העצמי שלו - הוא הרוויח 260K במקום 400K,

כמובן לפני הוצאות אני רק מדבר על העיקרון,

אתם שוכחים שהוא נכנס ברווח, כדי למחוק את הרווח הזה צריך ירידת מחירים של 30% במחירי הדיור,

לא נראה לי שזה הולך לקרות בחמשת השנים הקרובות.

אתה צודק כמובן, דיברתי על מצב "רגיל" ולא על המקרה בו דנים בשירשור.

לגבי המקרה הספציפי של transporter, הוא עוד לא הציג את הנתונים שעליהם הוא מתבסס כשהוא אמר שהרווח יהיה 400 א', למרות שביקשתי פעמיים ולמרות שזה הדבר שהכי יכול היה להועיל לו, לקבל פידבק מאנשים שכן מכירים את האזור לגבי רמת המחירים.

ו- transporter, אני לא חושב שאנשים כאן באים להציג לך רק את התמונה הקודרת הפוטנציאלית, אלא פשוט הרושם שנוצר כאן הוא שאתה לא ממש מבין בהשקעה בנדל"ן ורוצים להראות לך שלא הכל ורוד ומה הבעיות הפוטנציאליות ושתיקח את זה בחשבון. במקומך הייתי רושם לי בסעיפים כל פידבק שניתן לך כאן לגבי בעיה פוטנציאלית ואז עובר עליהם אחד אחד וחושב איך אתה מתמודד איתו במידה ויקרה, מה הסיכוי שיקרה והאם אתה מוכן לקחת את הסיכון הזה.

מצחיק\עצוב שמצד אחד יש כאן כאלה שבאמת מנסים לעזור ולהראות את החסרונת (גם אם פחות אהבתי את הדעה שלהם)

חיבור המואדם והמוכחל משפט לפנתיאון.

מה רצית ? שנאמר לך את מה שאתה רוצה לשמוע או את דעתינו.

אם אתה בוגר מספיק תדע להבחין / להפריד בין הביקורת על התוכנית שבכלל לא מכוונת נגדך , לבין הערות /הארות בקשר לתוכנית האישית שלך.

אתה משכיר ציוד לאירועים למיטב זכרוני. יש לך 100 מתחרים לכן המחיר נקבע היכן שהוא ל Y ש"ח לאירוע. כל אחד לפי המוניטין שלו

נניח ש Y שווה ל 5000 ש"ח.

עכשיו המדינה החליטה לתמוך בכל מי שרוצה להיכנס לשוק השכרת ציוד לאירועים. ( ייבגני רותח ).התנאי היחיד אסור לך למכור אותו אלא רק בעוד 5 שנים ומוכרת לך את הציוד ב 300 אלף ש"ח. לא אותו ציוד איכותי כמו שיש לך אבל באיכות בסיידר. רק מקצוען יבחין בהבדל ולכן מבחינת הלקוח זה ייראה היינו הך.

ויש לך כעת במקום 100 מתחרים 1000 מתחרים.

האם סביר בעיניך שמחיר השכירות יישאר 5000 ש"ח.

התשובה היא ברור שלא. הוא יירד פלאים.

זה לגבי השכירות החודשית.

עכשיו נלך לשוק המכירות

היום הציוד שלך שווה 500 אלף ש"ח ולטובתך נניח כי ערכו לא פוחת בגלל ציוד עם יכולות טובות יותר, שיגיע במהלך ה 5 שנים הקרובות

בעוד 5 שנים כל הזוכים בתוכנית ירצו למכור

האם המחיר יהיה 300 אלף או משהו בין 300 אלף ל 500 אלף שווי הציוד שלך.

אתה מניח כי הוא יהיה בין לבין.

להנחה הזו אין בסיס. כי אף אחד לא מתעניין כי לפני 5 שנים זה היה שווה 500 אלף.

מה שיקבע הוא רמת המחיר בעוד 5 שנים והיא מנותקת לחלוטין ממחירי העבר. תקרא את הודעה 18 שלי.

וכאשר קונה מבין יבוא לבחור בין רכישה של ציוד מהתוכנית לבין ציוד שלא מהתוכנית העדיפה איכותית הוא יבחר באותה רמת המחיר בציוד העדיף.

לכן לא מן הנמנע כי אתה תמכור בהפסד ואותו אחד שחשב שיש לו דירה ששווה 1.4 מיליון ש"ח יספוג הפסד גדול יותר.

ובוא נקצין רגע את הדוגמה

ראשית קרא את הודעה 236 של פרקש בתשומת לב!!

שנית

בוא נניח כי אתה עושה את כל הסיבוב כדי להרביץ מכה שתאפשר לך להגדיל את ההון העצמי שלך לקראת רכישת דירה ברשל"צ לדוגמה

היום היא עולה 2000K בעוד 5 שנים היא עלתה ל 2500K . למה כאן עלתה ובקריות ירדה או לא זזה? כי ברשל"צ יש ביקושים אמיתיים ואין בניה מספקת.

האם הבוננזזה בקריות היא היחידה האפשרית להגדיל את ההון שלך

ולפי חישוב שעשיתי בהודעה אחרת הגדלת את הונך ב 100-140 אלף ש"ח. שזה בוננזה אבל קח בחשבון את הסיכונים

אל תתעלם מהם אלא שקלל אותם ואז תחליט אם ללכת על הרכישה.

מה שתחליט מעולה בעיני.

זה מלמעלה ראית את התגובה המפרגנת שלי

שלח לי פרנסה ברוחב לב בחייאת