Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

מכירת דירה רגע לפני ביצוע תמ"א 38


GOLF
שימו לב! השרשור הזה בן 1625 ימים, שזה ממש ממש הרבה. נא המנעו מהקפצה שלו והקפיצו אותו אך ורק אם אתם פותחי השרשור ו/או יש לכם עדכון רלוונטי לנושא. אם יש לכם שאלה, נא פתחו שרשור חדש.

פוסטים מומלצים

ההורים של אשתי גרים בבנין ישן במיקום מעולה ברחובות. המיקום הוא למעשה הדבר היחיד שטוב בדירה הזאת - הבנין כאמור ישן, הדירה אינה משופצת, ומדובר בקומה רביעית ללא מעלית. נקודת האור היחידה בסיפור הזה הוא פרוייקט תמ"א 38, שאמור לצאת לדרך מתישהו בקרוב. רוב האישורים כבר קיימים, יש מתאר לפרוייקט, ובכפוף לבירוקרטיה ישראלית סטנדרטית כל העסק אמור לצאת לדרך בקרוב מאוד (הם כבר היו צריכים להתחיל באפריל השנה אבל משהו עיכב את העניין).

מדובר בזוג אנשים שמפחד לעשות צעד כלשהו לשיפור רמת החיים. הם כבר מזמן לא צעירים, ועולים ארבע קומות ברגל לתוך דירה מוזנחת שאפילו אין חשק (או הגיון בשלב הזה) לשפץ. על פניו, אחרי ביצוע תמ"א, הם יזכו לדירה בת 4 חדרים עם מרפסת ממ"ד ומעלית. אך עד שזה יקרה הם ייאלצו להתפנות מהדירה לפרק זמן לא ידוע (הם בקומה האחרונה) ובשאר הזמן לחיות בתנאים של אתר בניה עם הפסקות חשמל\מים\גז ומה לא. בקיצור, תקופה לא פשוטה.

אני ואשתי מנסים לשכנע אותם למכור את הדירה כמו שהיא עכשיו, לפני שכל הבלגן הזה יתחיל, ופשוט לרכוש דירה אחרת - משופצת או לפחות שמורה מספיק, בבנין עם מעלית, ולסיים עם הסאגה. אני מאמין שאם הדירה שלהם כרגע לא שווה הרבה, היא כן תהיה שווה משמעותית יותר אחרי הפרוייקט, ואז אם כל האישורים קיימים ניתן כבר עכשיו למכור אותה במחיר טוב יחסית עבורם. אם בתאוריה הדירה תהיה שווה 1.8 מיליון לאחר התמ"א (רק לצורך הדוגמא), האם לא ניתן יהיה למכור אותה כבר עכשיו למישהו שרוצה להשקיע ב-1.6 מיליון? איך ניתן, אם בכלל, לבצע הערכת שווי לנכס לכשיהיה מוכן? איך מתנהלים במקרה כזה בו רוצים למכור את הדירה במחיר מקסימלי כבר עכשיו כשהיא תהיה מוכנה רק בעוד 3 שנים בערך?

 

תובנות וטיפים יצקבלו בברכה.

חג שמח.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

  • תגובות 34
  • פורסם
  • תגובה אחרונה

המגיבים הפעילים ביותר בשרשור

המגיבים הפעילים ביותר בשרשור

לדעתי, יש בעיה למכור במחיר נורמלי את הדירה הזאת עכשיו, בשלב הזה של הפרוייקט.

עד שהפרוייקט לא יוצא לדרך בפועל, תמ"א 38/1 לא מוסיף שום דבר לערך של הדירה. וגם כאשר הוא כן יוצא לפועל, מי שרוצה לקנות במטרה לגור בדירה, לא ירצה לגור באתר בניה.

ומי שקונה דירה להשקעה, יהיה לו קשה להשכיר אותה בזמן הבנייה.

בקיצור, מכל ההיבטים כדאי להמתין עד לסיום הבנייה ולמכור דירה יותר גדולה ועם מעלית.

כנראה בסופו של דבר כלכלית אפילו עדיף לשכור במקום אחר לשנתיים , מאשר למכור בהפסד עכשיו ( בתקווה שלא יהיו הסתבכויות כמו פשיטת רגל/ החלפת יזם וכו..).

toyota verso 2016 - יש מקום לכולם!

בעבר : ניסאן NV200 2012, סיטרואן ג'מפי 2007, רנו קנגו DCI  2007,  פולו סטיישן SDI 2000, לנסר 93, אופל קדט 84.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לבדוק בכמה מוכרים דירה כזו כיום באזור או בכמה נמכרה.

לבדוק דירה משופצת בכמה נמכרה. כמובן לקחת בחשבון שדירה בקומה רביעית תהיה שווה הרבה יותר מהמחיר היום. כיום זה חסרון אבל אחרי המעלית זה יתרון.

החסרון שזה תמא וקומה רביעית בלי מעלית, מעט מאוד שוכרים ירצו את השילוב הזה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הבעיה שהעניינים הבירוקרטים הקטנים האלה יכולים להמשך הרבה מאוד זמן, אתה אמרת שהפרויקט תקוע כבר חצי שנה.

אם הם חייבים את הכסף בשביל משהו, אני לא הייתי מחכה, כי כמו שזה תקוע עכשיו זה בקלות יכול להיות תקוע גם עוד חצי שנה נוספת והרבה יותר מכך.

מצד שני קח בחשבון שעם כל הדיבורים על ביטול של התמ"א 38 יהיה קשה מאוד למכור דירה במחיר גבוה בבניין שעוד לא התחילו לשפץ אותו על סמך הבטחות שאוטוטו עומד להתחיל בקרוב שם תמ"א.

עריכה אחרונה על ידי bobi
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הפרוייקט לא יבוטל בזמן הקרוב. מה גם שכל הפרוייקטים שכבר יצאו לדרך, יימשכו כרגיל.

הרצון הוא לא להשכיר את הדירה, אלא למכור אותה כבר עכשיו למישהו שירצה לרכוש נכס להשקעה. גם ככה הדירה לא תהיה ראויה למגורים רוב הזמן. מדובר בבנין עם 2 דירות בקומה. השכנים שלהם כבר עזבו לפני כחצי שנה. העדיפו להקדים תרופה למכה ולחזור כאשר הכל יסתיים, כך שזה רק הם כרגע בקומה האחרונה בבנין.

אני אנסה לחדד את השאלה - האם משקיע לא ירצה לשלם עכשיו על דירה 1.6 מיליון כשהוא יודע בוודאות שאותה הדירה תהיה שווה 1.8 מיליון כשיסתיים הפרוייקט? (המספרים לצורך ההמחשה). גם אם בכל התקופה הוא לא יראה תשואה מהנכס, עדיין יש פה פוטנציאל רווח מכובד.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

השאלה מתי יסתיים הפרויקט, אם בכלל.

הדבר האולי קטן הזה שמעכב את הפרויקט, תוקע אותו כבר חצי שנה. בלי בניה בפועל רוכשי הדירות למדו להיזהר מהבטחות לגבי תמ"א, עד שלא רואים בניין מוכן, או עבודת בפועל בשטח.

 

לגבי עתיד התמ"א 38, התוכנית אמורה להתבטל במאי 2020, לא ברור עדיין מה יהיה לגבי תוכניות שנמצאות כרגע בשלבי אישור שונים ועדיין לא התחילה הבניה בהן. סביר להניח שיתנו להן להמשיך אבל השאלה איך ואם הן יצטרכו לעמוד בתקנות חדשות שיוספו.

https://m.ynet.co.il/Articles/5542847

בקיצור נוסף מצב של אי ודאות בשוק, מה שלא תורם לערך של פרויקטים שעדיין לא יצאו לדרך.

אבל אם הם צריכים את הכסף, לדעתי האישית לא כדאי להם להמתין, שימכרו עכשיו גם אם זה בערך הרגיל של הדירה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לדעתי, ההפרש בין דירת 3 חדרים קומה 4 ללא מעלית , לדירת 4 חדרים עם מעלית ובניין משופץ חיצונית, ברחובות, יותר לכיוון של 300-400 אלף ₪.

toyota verso 2016 - יש מקום לכולם!

בעבר : ניסאן NV200 2012, סיטרואן ג'מפי 2007, רנו קנגו DCI  2007,  פולו סטיישן SDI 2000, לנסר 93, אופל קדט 84.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

למכור עכשיו בערך הרגיל של הדירה ורכישת דירה אחרת משמע תוספת כספית עצומה, שאין להם. ספק גם אם בנק כלשהו יאשר להם הלוואה כזו אם להתחשב בגילם.

זה לא משנה אם התוכנית תוארך מעבר למאי 2020, מה שכן יקרה זה שכל התוכניות שכבר בשלבי תכנון וניירת כן יצאו לפועל - זה גם האינטרס של הקבלים לקדם ולהאיץ את זה. אם בסופו של דבר הבניין ייבנה והדירה לא תימכר, אז כמובן שהם יעדיפו כבר לחזור לדירה שלהם ולא להתחיל תהליך מכירה ומעבר דירה שוב, אבל הם כן מעדיפים להמנע מכל הבלגן הזה מלכתחילה, למכור במחיר נורמלי, ולחתוך משם.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לדעתי, ההפרש בין דירת 3 חדרים קומה 4 ללא מעלית , לדירת 4 חדרים עם מעלית ובניין משופץ חיצונית, ברחובות, יותר לכיוון של 300-400 אלף ₪.

דירת 3 חדרים 80 מ״ר בערך, שתהפוך לדירת 4 חדרים עם ממ״ד, מרפסת גדולה, ומחסן, וכל זה במיקום שנחשב אחד הטובים ברחובות...

כרגע הקומה הרביעית ללא מעלית זה מה שמוריד את ערכה משמעותית. כשיש מעלית, קומה 4 זה משהו שנשמע די טוב.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הפרוייקט לא יבוטל בזמן הקרוב. מה גם שכל הפרוייקטים שכבר יצאו לדרך, יימשכו כרגיל.

הרצון הוא לא להשכיר את הדירה, אלא למכור אותה כבר עכשיו למישהו שירצה לרכוש נכס להשקעה. גם ככה הדירה לא תהיה ראויה למגורים רוב הזמן. מדובר בבנין עם 2 דירות בקומה. השכנים שלהם כבר עזבו לפני כחצי שנה. העדיפו להקדים תרופה למכה ולחזור כאשר הכל יסתיים, כך שזה רק הם כרגע בקומה האחרונה בבנין.

אני אנסה לחדד את השאלה - האם משקיע לא ירצה לשלם עכשיו על דירה 1.6 מיליון כשהוא יודע בוודאות שאותה הדירה תהיה שווה 1.8 מיליון כשיסתיים הפרוייקט? (המספרים לצורך ההמחשה). גם אם בכל התקופה הוא לא יראה תשואה מהנכס, עדיין יש פה פוטנציאל רווח מכובד.

 

קודם כל אף אחד לא יודע בוודאות שום דבר.

אם אני משקיע אני יודע בוודאות שמה שאני קונה זה דירת 4 חדרים מוזנחת בקומה 4 בלי מעלית. זה הבוודאות שלי.

 

אולי - ולא בוודאות - יש אופציה שיעשו בבניין תמ״א 38 וזה אולי יעלה את הערך של הדירה.

אז בטח שלא אשלם לך ערך של דירה אחרי תמ״א או קרוב אליה - כי אין לי מושג מה יהיה הערך אחרי תמ״א או האם התמ״א ייקרה.

 

אני ממליץ לך לעזוב ספקולציות. תפרסם את הדירה ביד2 במחיר שנראה לך הגיוני. זה חינם. תחכה קצת. תראה אם יש מתעניינים. אם יש - אנשים יסכימו להשקיע את זה. אם אין - אז אין

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כמובן, גם אם התהליך יצא לפועל ולא יתקע, לא חסרים פרויקטים של תמ"א 38 שהקבלן פשט בהם כבל והבניין תקוע במצב של אתר בניה או ליקויי בניה חמורים לאחר סיום התמא. לדעתי תתקשה למצוא רוכש במחיר סביר.

 

אבל היי, לפרסם ביד 2 לא עולה כסף.

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

+100 לנקמיצי ונמסיס

אתה מנסה למכור אופציות.

חברת משפחה קרובה קנתה בתמא 38 והיזם פשט רגל, כבר שנה גרה באתר בניה.

רוב האנשים לא טפשים.

כמו שהמליצו לך, פרסם את הדירה ותראה כמה היא שווה.

בהצלחה

אצלי באוטו, יש חצי סיבוב...ששומעים רדיו בלי המצבר.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לא למכור.

 

ובהרחבה:

כרגע הדירה לא אטרקטיבית. גם עניין התמ"א לא מובטח ולא ברור. הדירה עצמה קומה אחרונה ולא משופצת. כמעט כל דירה בבניין ישן המוכר תמיד אומר שאוטוטו יהיה תמ"א. אתה תצליח לקבל במקרה הטוב קצת פחות ממחיר השוק. בלי התחשבות בתמא.

 

 

 

איזה סוג תקרה יש לבניין? גג בטון רגיל או תקרת רביץ (כמו רעפים)?

 

בני כמה ההורים? עד כמה הם בריאים? יש מחלות כמו אסטמה? בעיות אורטופדיות במיוחד בהליכה?

 

יש סיכוי שאם אתה עונה כן לחלק מהשאלות ששאלתי אז שההורים לא יצטרכו בכלל לגור שם בזמן התמא ושיקבלו מימון שכר דירה מהיזם של הפרויקט.

 

גם אם לא, תמיד יוכלו להשכיר את הדירה במחיר אטרקטיבי ( נניח 2500 או 3000 לחודש) תלוי באזור ולעבור לגור בשכירות עם תוספת קלה מבחינתם.

 

בתור מישהו שגר בשנתיים וחצי האחרונות בסיטואציה דומה בבניין שעבר תמא בראשון אני יכול להעיד שהם יעברו שנתיים לא קלות עם הרבה קשיים בדרך. הרבה דברים שבכלל לא חושבים עליהם מראש יהפכו לפתע לבעיות גדולות. דורש הרבה אורך רוח ומצד שני לדעת לעמוד על שלך.

 

אנחנו מראש חיפשנו דירה כזאת, 3 חדרים ישנה ומוזנחת בקומה רביעית בלי מעלית שבוודאות תעבור תמא כי זה כל מה שיכולנו להרשות לעצמנו. לאט לאט שיפצנו (ועדיין נשאר שיפוץ אחד לפנינו) ובמקביל היה את התמא שהוסיף לנו עוד חדר (ממד), מרפסת של 10 מטר, מעלית, ובניין שנראה כמו חדש. קנינו לפני כ 6 שנים עם עודף מ 900000. עם השיפוצים - עודף ממיליון (מטבח, צנרת ,מקלחת שירותים וכו.) כיום אחרי התמא הדירה שווה בערך 1.7 - 1.75

לא למכור.

 

Sent from my MI 8 using Tapatalk

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

קיצר הקטע מובן. לנסות למכור עכשיו as is ולקוות לטוב או לחכות לסוף הפרוייקט ולראות מה לעשות אז.

הם בני 62. בריאים ברוך השם, עובדים ומתפקדים. אם וכאשר יסתיים הפרוייקט הם כבר יהיו בני 65 לכל הפחות. אני פשוט לא חושב שבגיל הזה כדאי להם להתנהל במשך כל תקופת הפרוייקט עם מעבר לשכירות, מגורים בתנאי בניה, ומעבר שוב חזרה. זה לא פשוט לאנשים בגיל כזה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים


×
×
  • תוכן חדש...