מכירת דירה רגע לפני ביצוע תמ"א 38

או לא למכור או לחפש משקיע שמחפש לקנות ולגרוף את ההפרש (כלומר ב10-15% מתחת למחיר **אחרי** התמ"א).

חכה לתגובות של natco וnirlevi לפני שתחשוב לפעול...

לא למכור.

 

ובהרחבה:

כרגע הדירה לא אטרקטיבית. גם עניין התמ"א לא מובטח ולא ברור. הדירה עצמה קומה אחרונה ולא משופצת. כמעט כל דירה בבניין ישן המוכר תמיד אומר שאוטוטו יהיה תמ"א. אתה תצליח לקבל במקרה הטוב קצת פחות ממחיר השוק. בלי התחשבות בתמא.

 

 

 

איזה סוג תקרה יש לבניין? גג בטון רגיל או תקרת רביץ (כמו רעפים)?

 

בני כמה ההורים? עד כמה הם בריאים? יש מחלות כמו אסטמה? בעיות אורטופדיות במיוחד בהליכה?

 

יש סיכוי שאם אתה עונה כן לחלק מהשאלות ששאלתי אז שההורים לא יצטרכו בכלל לגור שם בזמן התמא ושיקבלו מימון שכר דירה מהיזם של הפרויקט.

 

גם אם לא, תמיד יוכלו להשכיר את הדירה במחיר אטרקטיבי ( נניח 2500 או 3000 לחודש) תלוי באזור ולעבור לגור בשכירות עם תוספת קלה מבחינתם.

 

בתור מישהו שגר בשנתיים וחצי האחרונות בסיטואציה דומה בבניין שעבר תמא בראשון אני יכול להעיד שהם יעברו שנתיים לא קלות עם הרבה קשיים בדרך. הרבה דברים שבכלל לא חושבים עליהם מראש יהפכו לפתע לבעיות גדולות. דורש הרבה אורך רוח ומצד שני לדעת לעמוד על שלך.

 

אנחנו מראש חיפשנו דירה כזאת, 3 חדרים ישנה ומוזנחת בקומה רביעית בלי מעלית שבוודאות תעבור תמא כי זה כל מה שיכולנו להרשות לעצמנו. לאט לאט שיפצנו (ועדיין נשאר שיפוץ אחד לפנינו) ובמקביל היה את התמא שהוסיף לנו עוד חדר (ממד), מרפסת של 10 מטר, מעלית, ובניין שנראה כמו חדש. קנינו לפני כ 6 שנים עם עודף מ 900000. עם השיפוצים - עודף ממיליון (מטבח, צנרת ,מקלחת שירותים וכו.) כיום אחרי התמא הדירה שווה בערך 1.7 - 1.75

לא למכור.

 

Sent from my MI 8 using Tapatalk

רק אל תשכח שאצלך מתוך אותם 800 אלף תיאורטים שהנכס עלה, כ-500 אם לא יותר, לא קשור לתמ"א אלא לעליית המחירים הכללית שהייתה ב-6 שנים האחרונות.

ולמה תיאורטים? כי קצת קשה למכור דירות אחרי תמ"א. הרבה פעמים הממד שהוסיפו הוא חדר שיוצאים אליו מתוך חדר אחר. והדירה כולה מתוכננת בצורה פחות אידיאלית. לכן המחיר הוא לא כמו של דירת 4 חדרים זהה שנבנתה כך במקור.

או לא למכור או לחפש משקיע שמחפש לקנות ולגרוף את ההפרש (כלומר ב10-15% מתחת למחיר **אחרי** התמ"א).

 

חכה לתגובות של natco וnirlevi לפני שתחשוב לפעול...

זו בדיוק המחשבה.

אף משקיע לא יתן לך שקל מעל מחיר השוק של הדירה הזאת במצבה הנוכחי. זה אני אומר לך מניסיון האישי, כמי שמכר דירה בבניין בו כולם היו חתומים על תמ"א 38/2 והתכניות היו מוגשות לעיריית רמת גן. רק שהדירה היתה משופצת ברמה הכי גבוהה ( גם את זה לא לקחו בחשבון ).

מאז שמכרתי עברו 5 שנים, והבניין הישן עדיין עומד וגרים בו את אותם הדיירים.

עולים ארבע קומות ברגל לתוך דירה מוזנחת שאפילו אין חשק (או הגיון בשלב הזה) לשפץ. על פניו, אחרי ביצוע תמ"א, הם יזכו לדירה בת 4 חדרים עם מרפסת ממ"ד ומעלית.

הדירה לא תשתפץ מעצמה עם התמא, לכן אם הדירה מוזנחת - גם אחרי תמ"א היא לא תהיה אטרקטיבית כי מי שיכנס אליה יצטרך להשכיב עוד 200K שח בלי למצמץ (ואני עדין בהערכה).

מעלית מרפסת וממ"ד זה לא הכל בחיים (ולך תדע מה יהיה עם נושא החניה).

יש להם כסף להשקיע על הדירה (לאחר התמ"א) ?

איציק

היא לא מוזנחת, אבל כן יש צורך במטבח חדש - סדר גודל של 35 אלף ש״ח פחות או יותר, משקופים ודלתות, וקצת קוסמטיקה. אמבטיה ושירותים עברו שיפוץ לפני מספר שנים.

אף משקיע לא יתן לך שקל מעל מחיר השוק של הדירה הזאת במצבה הנוכחי. זה אני אומר לך מניסיון

ואני אומר הפוך.

ברגע שחותמים על תמא, המחיר צריך לגלם את התמא + דיסקאונט על הסיכון/כניסה עתידית. ויש אנשים שמוכנים לקנות בגלל הדיסקאונט.

כאשר חותמים על תמ"א, עדיין אין שום דבר.

תראה את רמת גן - הגיע ראש העיר החדש והקפיא את כל הפרוייקטים שהמתינו לאישורים סופיים.

משקיע יהיה מוכן לקנות את הנכס ולקחת סיכון להיתקע עם דירה מוזנחת שעתידה תלוי באוויר לזמן לא ברור, רק כאשר יש לו רווח פוטנציאלי גדול , לא 10-15% אלא הרבה יותר. אל תשכח שמשקיע צריך לשלם גם מס רכישה גבוה על דירה נוספת.

היא לא מוזנחת, אבל כן יש צורך במטבח חדש - סדר גודל של 35 אלף ש״ח פחות או יותר, משקופים ודלתות, וקצת קוסמטיקה. אמבטיה ושירותים עברו שיפוץ לפני מספר שנים.

אשרייך, אבל אם הדירה נמכרת - מרב הסיכויים שהיא תעבור שיפוץ מלא, ויורידו לכם על זה.

מטבח וחדרי אמבטיה זה הדבר הראשון שמסתכלים עליו קונים פוטנציאליים - מבלי להזכיר: מיזוג, דלתות\משקופים, ריצוף, מצב הצנרת בדירה, היכן נמצא הלוח חשמל (בתוך הדירה או בחוץ) וכד'.

איציק

יש שני סוגי משקיעים בגדול

אלה שרוצים תשואה / הכנסה שוטפת מהדירה , לא ילכו על תמ"א כי למצוא דייר לנכס באתר בנייה לא קל.

אלה שמחפשים את הרווח בעליית ערך הנכס. היום כאשר יש מצב שתוכניות ייתקעו ועוד ועוד הדיסקאונט שהם מבקשים הוא לא בסדר גודל של 10-15%.

אני מכרתי דירה כחצי שנה - 9 חודשים לפני שהתמא התחיל בפועל (ולדעתי קרוב ל3 שנים אחרי החתימה הראשונית על הנושא).

גם נושא המכירה בגלל התמא היה קצת כאב ראש אגב.

בסופו של דבר כנראה קיבלתי בערך 10% יותר ממחיר השוק של אותה דירה אם התמא לא היה כבר קרוב למימוש.

וכנראה שזה היה 20-30 אחוז ״הנחה״ מהשווי (התיאורטי) אחרי התמ״א.

בשבילי זה היה נכס שהחזיר את המשכנתא משכירות (מכיוון שכבר עזבתי את הארץ בשלב הזה) והיה בעיקר כאב ראש + בשלב התמ״א - בטוח הייתי צריך לשים כסף אם דיירים לא היו נשארים (והשארתי סעיף אטרקטיבי לדיירים להישאר עם דמי שכירות מופחתים + אופציה להשכיר אח״כ - אבל גם אז - בספק אם היו נשארים לאורך כל התקופה).

בדיעבד - לדעתי - אפילו אם יכולתי למקסם רווחים אחרי - עשיתי בשכל.

אז 10-15 אחוז פחות מהשווי התיאורטי אחרי? נראה לי אופטימי מדי.

במיוחד אם הדירה כרגע היא לא במצב טוב.

לפני כשנתיים הייתי בהתלבטות דומה - דירת 2 חדרים (45 מר), קומה 4 בלי מעלית, ישנה ולא משופצת בבת ים,במיקום טוב,

שהתקבלה כירושה בשותפות עם עוד בני משפחה.

הדירה במצבה הקיים הייתה שווה כ-850K-900K. היה תכנון של פינוי בינוי לכל השכונה, היה יזם שהיה בתהליך של איסוף חתימות (פתח משרד בשכונה, עשה כנס וכו', נראה רציני).

הדירה הייתה מושכרת ב-2800 ש"ח באותה עת. התלבטנו מה לעשות - היינו אמורים לקבל דירת 3 חדרים חדשה, בשווי של כ-1.4-1.5 מיליון.

מאחר ולא היה לאף אחד כוח להתעסק עם השכרה של דירה ישנה, וכל התהליך של הפינוי בינוי (אסיפות דיירים, פגישות עם היזם, ויכוחים, הבטחות ואכזבות), הוחלט למכור אותה. התייעצנו עם כמה מתווכים לגבי המחיר ובסוף נמכרה במיליון ש"ח למשקיע בעל סבלנות.

בינתיים שמענו שהיזם של הפינוי בינוי נסוג מהפרוייקט, לא מצאו יזם אחר, ועכשיו מדברים על תמ"א 38 (שיפוץ ולא פינוי בינוי). בקיצור - ייקח עוד הרבה שנים לראות כסף מהסיפור הזה. שמחים מאד שהחלטנו להפטר ממנה.

מה שעצוב בסיפור זה שדירת 2 חדרים 45מ״ר קומה 4 מוזנחת בלי מעלית בבת ים עולה מיליון שקל.

למה עצוב?

הולכים לעשות שם פינוי בינוי

אני לא רואה משקיע עם קצת שכל שייתן כרגע מחיר אטריקטיבי שמתחשב בתשואה עתידית לא מובטחת.

לגבי תמ"א... גם אם התחילה הבניה(ואצלכם לא התחילה), לא באמת יודעים מתי היא תסתיים, יש כל כך הרבה בלט"מים בדרך, ויש כל כך הרבה פרוייקטים שנתקעו עם יזם בקשיי מימון או בפשיטת רגל אז אל תחשוב שבגלל שהאינטרס של היזם לסיים ולמכור דירות הוא זה שמכתיב את הקצב עבודה.

אם אתם מאמינים בפרוייקט שיצא לפועל ויסתיים בזמן סביר, הייתי ממליץ לשכור במקום אחר , ולהשכיר במחיר מופחת לדיירים אחרים(ויש לא מעט כאלו שמחפשים את המחיר הזול בלי לפחד מהאי נוחות).

אם המטרה היא לעוף משם ויהי מה, תמכרו ותקבלו בהבנה שלא תקבלו מחיר שמגולמת בו העלייה העתידית.

הכותב הינו דייר לשעבר בבניין בראשון לציון שהתחילו בו תמ"א לפני 5 שנים, לפני 4.5 שנים הדירה נמכרה ועברנו לדירה גדולה יותר בגלל אילוצים של חוסר במקום ובמחיר ריאלי לאותה תקופה בלי תוספת לשדרוג של התמ"א, והבניין עד היום לא סיים את הפרוייקט בגלל יזם שפשט רגל.

חמתי בכפר סבא, גרה כיום בבניין שעובר תמ"א, חיה בתוך אתר בניה עם אינסוף הפרעות ובעיות וכבר פעמיים בשנה וחצי היו הפסקות עבודה בגלל בעיות כאלו ואחרות.

אני מתפלל ששם ייסימו את הבניה בשנה וחצי הקרובות בלי עיכובים נוספים ונסיים עם הסיוט הזה.

בכל מקרה בהצלחה.