קורסי השקעות בנדל"ן, משפר אותי או משפר בעיקר מצב החשבון של ה"גורו"?

האם קירבה לרכבת מעלה את ערך הנכס?

חברים, תודה רבה. חיזקתם את הרושם שרוב מי שמציג את עצמו כ"גורו", מכוון חזק מאוד למכור בעיקר את עצמו.

אמשיך להתקדם עצמאית ולהיעזר באנשים שההתרשמות שלי מהם תהיה שונה.

לגבי שוק ההון, גם לו אני מתכנן להקדיש זמן וכספים. כרגע מעדיף להתחיל בנדל"ן כי לי עניין בתחום הזה.

אין ספק: כל הבתים שאתה רוכש, השיפוצים שאתה עושה, הדיירים שאתה מחליף, האלמנטים שאתה מתקן, המשכנתאות שאתה לוקח, המו״מים שאתה מבצע -

כל אלו הם דמיוניים בלבד עד שיש מיתון.

מעולה

חברים, תודה רבה.

תיבת ההודעות שלך מלאה

מכירים את הביטוי FREE AND CLEAR ?

אין ספק: כל הבתים שאתה רוכש, השיפוצים שאתה עושה, הדיירים שאתה מחליף, האלמנטים שאתה מתקן, המשכנתאות שאתה לוקח, המו״מים שאתה מבצע -

כל אלו הם דמיוניים בלבד עד שיש מיתון.

לא "כבר" אלא "רק"... עד שלא עברת תקופה של שפל/מיתון אין לך ניסיון אמיתי.

מכירים את הביטוי FREE AND CLEAR ?

אני חושב שלא כ״כ הבנת את הסרקזם בתגובה שלי...

וזה גם לא לגמרי תופס עבור התגובה של בארי, לשיטת מי שמאמין ב״עד שיש משבר אין לך נסיון״ - גם יש לך נכסים free & clear זה לאו דווקא מגן עליך כי ההון עדיין יכול ללכת קיבינימט ו/או התשואה נשחקת למשהו קטנטן ו/או דיירים שרפו לך את הבית ובא לך להתאבד וכו׳.

אני חושב שזמן ו/או משבר אינם תנאי סף לקיומו של נסיון; יש משקיעים גאונים עם היסטוריה של שנתיים ויש משקיעים סתומים שכבר 30 שנים בשוק. הטענה ההיא שקולה ל״אם לא עברת מלח״ע אין לך מושג מה זה קרב״ - לאדם שמשרת כיום ביח׳ מבצעית.

אני חושב שנסיון זה משהו שנצבר, ואו לא תלוי אך ורק בזמן ו/או משבר, אלא גם בחוויות, לימוד, עסקאות וכו׳. אין ולא יהיה לי בעתיד הקרוב נסיון השקול לחבר עם 30 שנים בשוק ונכס על כל שנה, אבל מכאן עד לטעון שאין נסיון בכלל זו טענה שלא באמת מחזיקה מים. זו לא פונקציית מדרגה, זו פונקציה רציפה.

Oryo אני מתנצל, באמת פספסתי לגמרי את הסרקזם

יש ביטוי שאומר riches are made in recessions.

אז כשאתה Free and clear בנכסי השקעה ויש לך את היכולת הכלכלית להיות איתן בסערה עד שהיא תחלוף ככל הנראה תצא ממנה מורווח. כשאתה לוקח משכנתא והדיירים שלך מפסיקים לשלם זה שם אותך בבעיה.

במשבר היתרון הוא שמחירי הנדל״ן בד״כ יורדים וגם המיסוי על הנדל״ן יורד (property tax). למי שמשקיע לטווח הארוך באמת זה יכול להשתלם מאוד.

כדאי לתכנן "תוכנית" לטווח ארוך.

המספרים נראים לא רע על הנייר ומסיפורים של אנשים, אבל בפועל מדירה אחת שקונים להשקעה קשה להתעשר, כמו שהזכיר מישהו בשרשור צריך פורטפליו כדי לראות מספרים שגורמים לתזוזה של חיוך על הפרצוף.

 

אני רק יכול לתת לך טיפ מהנסיון המאוד מועט שלי על עסקאות בחול. לבדוק את הבסיס הוא התחלה טובה, וכנראה תוכל לפסול בעזרתו המון עסקאות, לא בטוח שהוא יביא לך עסקה טובה אבל בטוח יפסול הרבה "טובות". אז אם מדברים על הבסיס תבדוק טוב טוב את המספרים. ההבדל בין ברוטו לנטו הוא גדול.

 

ממליץ גם לשקול עוד אופציות. אני חושב שיותר קשה היום למצוא עסקאות עם תשואות דו ספרתיות בתחום הנדל"ן.

מהנסיון שלי -

1. לא הלכתי לקורסים של ״גורואים״, אז לא יכול להעיד על נחיצותם.

2. כן הלכתי למפגשים של נדל״ניסטים, יצרתי קשרים, והידע שקיבלתי שווה לא מעט כסף. המפגשים האלו חינמיים, אבל הייתי שמח לשלם כסף בכניסה (אני מזמין את המארגן למסעדה בערך פעם בחודש, אז אפשר לומר שיש תשלום מסוים).

3. נסיון שווה המון --> כשאני מסתכל על עסקאות שביצעתי, יש גרף עם שיפוע חיובי ברור מבחינת איכות הנכס. במילים אחרות: הdata מראה בצורה שאינה משתמעת לשני פנים שהנסיון שרכשתי מתורגם לכסף בכיס.

 

הבעיה בדברים האלו היא אמון. קשה לדעת היום מי באמת מציע משהו ששווה כסף - ומי שרלטן. לאדם חסר השכלה ונסיון, שאינו אוטודידקט, אני מעריך שיש מפגשים שבהחלט יצדיקו את התשלום.

 

כשדנים בהשקעות בכלל והשקעות נדל״ן בפרט, יש המון מיסקונספציות. לדעתי, חשוב לוודא שלומדים דברים מבוססים (data-driven) ומבינים את הנושא לעומק - ולא מסתמכים על אנקדוטות פרטניות.

 

שיהיה בהצלחה

Single family houses - בתים פרטיים בשכונות ברמה C ו- D. יש מרכיב סיכון גבוה יחסית כשעובדים עם האוכלוסיות האלה אבל כגודל הסיכון גודל הרווח. אני כבר שנתיים משקיע והולך לי בסדר גמור.

אפשר לדעת מה היעד שלכם?

גם בפרטי אם לא רוצים להיחשף.

אני חושב שזמן ו/או משבר אינם תנאי סף לקיומו של נסיון; יש משקיעים גאונים עם היסטוריה של שנתיים ויש משקיעים סתומים שכבר 30 שנים בשוק.

אני מסכים שאפשר לרכך קצת את ה- "אם לא עברת משבר אין לך ניסיון", אבל ממש אי אפשר להגיד "כבר" על ניסיון של שנתיים. גם אם משקיע עם ניסיון של שנתיים הוא גאון אין לו שום דרך לדעת את זה או להראות את זה למישהו אחר.

ועדיין, הניסיון שמשקיע יצבור במשבר הוא כאין ערוך משמעותי יותר מבשוק עולה שבו מספיק לזרוק חץ על מפה כדי להרוויח.

אני מסכים שאפשר לרכך קצת את ה- "אם לא עברת משבר אין לך ניסיון", אבל ממש אי אפשר להגיד "כבר" על ניסיון של שנתיים. גם אם משקיע עם ניסיון של שנתיים הוא גאון אין לו שום דרך לדעת את זה או להראות את זה למישהו אחר.

ועדיין, הניסיון שמשקיע יצבור במשבר הוא כאין ערוך משמעותי יותר מבשוק עולה שבו מספיק לזרוק חץ על מפה כדי להרוויח.

זה עניין של ניסוח, אתה יכול להתייחס ל״כבר״ כאילו מישהו עף על עצמו, ואתה יכול להתייחס לכך כפונקצייה של כמה זמן עבר. לא ככה?

אני לא מסכים איתך ש״אין לו שום דבר לדעת / להראות״, אפשר להסתכל על נתונים: מה היו התנאים בזמן הרכישה, מה היו הנחות המוצא, האם אלו הנחות סבירות? האם הן התממשו? איך נראה התזרים? איך נראית התכנית 10/15/20? האם יש אסטרטגיה או שזה סתם זריקת חצים? איך גידרת את עצמך? האם מדובר בגידור מספק? מה המניעים לגידור? (וכו׳ וכו׳).

שלא תבין אחרת - בהחלט יכול לראות סיטואציה שכל התשובות חיוביות ויש בי הערכה נמוכה למשקיע (״פוקסיונר״), אבל שוב - ״אין שום דרך״ גורס כי כל הנ״ל בטלים בשישים, וזו בהחלט זכותך לחשוב כך אבל לא הייתי קופץ לטעון שזו אמת לאמיתה.

בנוגע לשורה האחרונה שלך, אני לא מסכים. אני לא חושב שנסיון במשבר הוא משמעותי יותר בהפרש, וחושב שזה בעיקר תלוי במי אתה ומהן הפעולות שביצעת. יש לי משקיעים מהמשפחה שהיו בתקופת המשבר - והצטלקו ברמה שפשוט שיתקה אותם לגמרי. האם זה ״נסיון משמעותי״..? הוא אולי משמעותי בפן שגרם להם להיות משקיעים גרועים כיום, אבל אני לא חושב שזה הפן אליו כיוונת.

קיצר מה שאני מנסה לומר: זו לא (רק) הסביבה שתחליט מה הנסיון שלך שווה, ולא (רק) הזמן שלך במשחק, וכו׳ וכו׳ - אלו הפעולות שלך, היכולת שלך ללמוד, ובפרט (במיוחד?) היכולת שלך להתפתח.

אפשר לדעת מה היעד שלכם?

גם בפרטי אם לא רוצים להיחשף.

קאררה התייחס לזה באחת ההודעות לעיל (פלורידה).

את המיקום שלי אתה יכול למצוא בפרופיל, אם יש שאלות פרטניות אתה יכול לשלוח ה״פ.

אגב לא עפתי על עצמי ובהחלט הייתי יכול להוריד את ה״כבר״ הזה. תקופת האחזקה של הנכסים מאתגרת, מהקניה ועד הניהול השוטף, אני מקווה מאוד שלא ישתמע מההודעות שלי ש״השקעות בנדלן זה שכונה״ או משהו בסגנון. אני יכול להגיד לכם חד וחלק שגם כששמים את הנכס אצל חברת ניהול שתנהל את ההשכרה שלו, נדל״ן זה לא השקעה פאסיבית שרק מכניסה כסף.

קאררה התייחס לזה באחת ההודעות לעיל (פלורידה).

את המיקום שלי אתה יכול למצוא בפרופיל, אם יש שאלות פרטניות אתה יכול לשלוח ה״פ.

כשרשמתי יעד לא התכוונתי מיקום (איפה אתם משקיעים) אלא מה המטרה שלשמה אתם משקיעים?

שלי: Cashflow - לייצר מספיק הכנסה במעורבות מינילית כדי לייצר עושר ארוך טווח.

זה עניין של ניסוח, אתה יכול להתייחס ל״כבר״ כאילו מישהו עף על עצמו, ואתה יכול להתייחס לכך כפונקצייה של כמה זמן עבר. לא ככה?

שנתיים הם מעט מאוד זמן בכל השקעה (מסחר תוך יומי הוא לא השקעה), בטח בנדל"ן.

אני לא מסכים איתך ש״אין לו שום דבר לדעת / להראות״, אפשר להסתכל על נתונים: מה היו התנאים בזמן הרכישה, מה היו הנחות המוצא, האם אלו הנחות סבירות? האם הן התממשו? איך נראה התזרים? איך נראית התכנית 10/15/20? האם יש אסטרטגיה או שזה סתם זריקת חצים? איך גידרת את עצמך? האם מדובר בגידור מספק? מה המניעים לגידור? (וכו׳ וכו׳).

שלא תבין אחרת - בהחלט יכול לראות סיטואציה שכל התשובות חיוביות ויש בי הערכה נמוכה למשקיע (״פוקסיונר״), אבל שוב - ״אין שום דרך״ גורס כי כל הנ״ל בטלים בשישים, וזו בהחלט זכותך לחשוב כך אבל לא הייתי קופץ לטעון שזו אמת לאמיתה.

שמע, אני מגיע מעולם ההשקעות המוסדיות/סמי מוסדיות- ביצועים של קרן כלשהי, לא משנה אם היא משקיעה במניות או בנדל"ן (ויצא לי לבדוק קרנות שמשקיעות בנדל"ן) על פני שנתיים הן חסרות משמעות. זה קצת יותר טוב מכלום אבל לא מסתכלים על זה כבעל ערך כלשהו. בנדל"ן בתקופה כזאת אתה מצליח לרכוש כמה נכסים, לשפץ אותם ואולי מתחיל לראות את העליה בשכ"ד עקב השיפוץ. זאת תקופה קצרה מכדי להראות איזשהי יכולת חוץ מיכולת due diligence בסיסית וביצוע שיפוץ בתקציב שתוכנן. סבירות הנחות וכו' אפשר לבדוק עוד לפני שבוצעה רכישה בכלל, כנ"ל לגבי תנאי המימון. בגדול, בשביל לבחון את התחזית והתכנית של היזם לא נדרשת רכישת נכס בכלל. אחרי שהוא נרכש, תקופה של שנתיים בדרך כלל לא מספיקה כדי לבחון את התממשות התכנית.

בנוגע לשורה האחרונה שלך, אני לא מסכים. אני לא חושב שנסיון במשבר הוא משמעותי יותר בהפרש, וחושב שזה בעיקר תלוי במי אתה ומהן הפעולות שביצעת. יש לי משקיעים מהמשפחה שהיו בתקופת המשבר - והצטלקו ברמה שפשוט שיתקה אותם לגמרי. האם זה ״נסיון משמעותי״..? הוא אולי משמעותי בפן שגרם להם להיות משקיעים גרועים כיום, אבל אני לא חושב שזה הפן אליו כיוונת.

קיצר מה שאני מנסה לומר: זו לא (רק) הסביבה שתחליט מה הנסיון שלך שווה, ולא (רק) הזמן שלך במשחק, וכו׳ וכו׳ - אלו הפעולות שלך, היכולת שלך ללמוד, ובפרט (במיוחד?) היכולת שלך להתפתח.

הכוונה היא שאם לפניך שני משקיעים, אחד עבר משבר ואחד לא, כדאי הרבה יותר להסתמך יותר על המשקיע שעבר משבר.

ברור שאם בגלל המשבר הוא הפסיק להשקיע בכלל זה חסר משמעות.