מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

אור

קרא על המודל לשכירות בגרמניה שמתפקד היטב

לגבי המשקיע הנורמטיבי ( ישה )

מעדיף שוכר טוב המתחזק את הדירה כאילו היא דירתו ולאורך זמן ולא לקבל שכר דירה מירבי.

חלילה, לא טענתי שאנשים לא יקנו דירות (או יקנו פחות דירות) אם וכאשר הריבית תעלה. טענתי שהם לא יוכלו (ליטרלי) לקנות במחירים הנוכחיים כי הם לא יוכלו לקחת משכנתא על אותם סכומים (אלא אם השכר הממוצע פתאום יעלה, אבל הוא לא זז לשום מקום על כך מהר).

 

וכשלכולם יש פחות כסף ביד, הביקוש יורד. אפילו שאף אחד לא יצא ממעגל המחפשים (וזה בלי לדבר בכלל על אלטרנטיבות השקעה שמתפתחות, משקיעים שמוכרים דירות כי שכ'"ד כבר לא מכסה את המשכנתא ועוד צרות כאלו ואחרות).

החשש שלי שבמקום ירידת מחירים נראה תופעות הרבה יותר קיצוניות כמו צעירים שמרוקנים בלי בושה את החסכונות הפנסיוניים של הוריהם, שוברים תוכניות חסכון (פנסיה וקרנות השתלמות), לוקחים הלוואות חוץ בנקאיות או כאלה שלגמרי יאבדו כל תקווה ויתחילו לבזבז בלי רסן או יארזו את הדברים שלהם ויעופו מכאן.

ואני לתומי חשבתי שזה בדיוק מה שכבר קורה כאן, ממש עכשיו...

יש רמות של קיצוניות. תמיד אפשר לקחת את זה יותר רחוק.

אם משקיעים יצאו מהשוק, מי ישכיר דירות?

 

לרגע לא טענתי שכל המשקיעים יצאו מהשוק, אלא שישמר יחס מסויים של משקיעים-גרים-שוכרים. כמו כל דבר בטבע, גם שוק הנדל"ן צריך איזון. וכשאתה רואה שגרף מחירי השכירות עולה לאט יותר מגרף מחירי הקניה, אתה מבין שאתה בחוסר איזון.

 

זו גם ממש לא ההשקעה היחידה האפשרית. גם מדדים רבים וטובים עשו תשואות מפתיעות ממש בעשור האחרון (שלא לדבר על הביטקוין).

 

אוקיי,"יחידה" אובייסלי הייתה קצת הגזמה, אבל הרבה יותר קל לי לראות את המשקיע ההדיוט (קרי אבאמא שלי/ך) מוציא משכנתא וקונה דירה, שזה משהו שהוא בהגדרה כבר עשה, מאשר מנסה להבין את חוקי המשחק בבורסה. ולגבי הביטקוין, ראינו מה קרה שם. עוד תמריץ ו"הוכחה" לכך ש"נדל"ן זה הכי בטוח וטוב".

 

 

אני הייתי קצת נזהר עם העובדתיות החותכת הזו.

 

בוא נחזור למה זה באמת ביקוש, או יותר נכון למה זה לא: ביקוש זה לא כמה אנשים רוצים לקנות מוצר מסויים. לדוגמא, אני הייתי מאוד שמח לקנות דירה בת"א, אבל מכל מיני סיבות (על מי אני עובד, זה פשוט יקר) אני לא באמת מתכוון לקנות דירה בת"א בקרוב. אז אני לא באמת נמצא ב"ביקוש" הזה. אפילו אם אני אטריד בעלי דירות ומתווכים, אלך לראות דירות ואנסה לשכנע את כל מי שאני יכול למכור לי ב-50% הנחה - אין לי שום השפעה על הביקוש לדירות בת"א.

אז במה ביקוש תלוי? בכמות האנשים שרוצים (או יותר נכון, רוצים ומסוגלים) לקנות מוצר במחיר מסויים. ונורא קל להתעלם מהעניין הזה של המחיר, אבל פה בדיוק טמונה אי ההבנה של הנושא. כי ברגע שריבית המשכנתאות עומדת על 6-7% המחיר שבו אנשים מוכנים לקנות דירה יהיה נמוך משמעותית מהמחיר שאותם אנשים בדיוק יהיו מוכנים לשלם על אותה דירה בדיוק, כשריבית המשכנתאות עומדת על 2-3%. זה כל כך פשוט. וזה בכלל לא משנה אם הרוכשים האלו הם משקיעים או לא.

 

האם למשקיעים אין בכלל שום השפעה? ברור שיש להם. מצד שני, לא כל כך ברור כמה היא באמת גדולה ואיפה היא קיימת (כלומר, בוודאי שבשכונה ד' בב"ש יש להם השפעה גדולה. אבל האם יש להם אותה השפעה עלך מחירי הדירות בכפ"ס או בפתח תקווה? אני בספק). ומעבר לזה, נורא קל לבקש מהממשלה "לעשות כבר משהו" איפה שלא נח, ולדרוש ממנה "שוק חופשי" איפה שכן נח.

[/right]

ברור לחלוטין שביקוש זה מה שהסברת. לא נכנסתי לזה מפעת הדיבר הרביעי "לא תחפור ראש רעך". אני לא מבקש מאף אחד שום דבר, אני מציג את הרעיונות שלי והדעות שלי לאיך לדעתי אפשר למעזר/לפתור בעיות. ולגבי מידת ההשפעה של משקיעים אני אומר שוב ובאמת בפעם האחרונה כי מסלפים פה את מה שאני אומר על ברמות שאין לי כוח להתמודד איתן (משקיעים=רע, להוציא את המשקיעים מהשוק, להאשים משקיעים זו מנטליות של פופוליסטים[ ספייר פופוליסט]) = אם אין שינוי ברמת הילודה או גידול האוכלוסין ( ביקוש, בפשטות) ובקצב הבניה (היצע, בפשטות), למה עולים המחירים? או שהיה שינוי בקצב גידול האוכלוסין/קצב הבניה? תאירו את עיניי. אבל עם נתונים בבקשה, לא עם "אולי עלו מאמריקה" כי אולי גם פלשו חייזרים והשמידו 50% משכונות הרכבת בבת-ים.

יש רמות של קיצוניות. תמיד אפשר לקחת את זה יותר רחוק.

דבר שאתה מוכיח לנו בחינניות אין קץ פחות או יותר בכל דיון.

יש כל מיני דירה להשכיר ונצבא וזה.

לוקחים שכירות נמוכה ומשלימים ב"ועד בית"/"דמי ניהול" גבוהים מאוד.

הפרויקטים האלה די כשלון.

חוץ מזה, שחברה פרטית/קרן ריט לעולם לא תסתפק בתשואה עלובה של 2.5%-3.5%. זה לא יספיק אפילו לאופרציה המינימלית שלה.

אז במה ביקוש תלוי? בכמות האנשים שרוצים (או יותר נכון, רוצים ומסוגלים) לקנות מוצר

במחיר מסויים

. ונורא קל להתעלם מהעניין הזה של המחיר, אבל פה בדיוק טמונה אי ההבנה של הנושא. כי ברגע שריבית המשכנתאות עומדת על 6-7% המחיר שבו אנשים מוכנים לקנות דירה יהיה נמוך משמעותית מהמחיר שאותם אנשים בדיוק יהיו מוכנים לשלם על אותה דירה בדיוק, כשריבית המשכנתאות עומדת על 2-3%. זה כל כך פשוט. וזה בכלל לא משנה אם הרוכשים האלו הם משקיעים או לא.

זה היה נכון אם ההחזר החודשי היה המשוכה העיקרית (או אפילו המשנית) בלקיחת משכנתא, העובדה היא שהבעיה העיקרית של כמעט כל הזוגות הצעירים זה ההון העצמי, ולא ההחזר, ובהון העצמי הריבית לא משחקת תפקיד.

שכירות עם מחיר קשיח ל5-10 שנים זה פשוט לא ריאלי.

אני יודע שלא אמרת שהמחיר קשיח, אבל אם הוא לא- אז מה הפואנטה? איך זה יהיה שונה מהמצב הנוכחי?

המחירים כל הזמן עולים, אף אחד לא יסכים להשכיר לך את הנכס באותו מחיר שהוא שווה עכשיו ל10 שנים.

מחיר השכירות נגזר בין היתר משווי הדירה, אז אם מחירי הנדל"ן עולים- כך גם מחיר השכירות.

למה לא? יש לא מעט מקומות בעולם שזה עובד יופי.

ומחיר השכירות ממש לא נגזר משווי הדירה - זה שוק בפני עצמו עם ביקוש והיצע.

למעשה היחס בין שני השווקים האלה הוא - הוא התשואה, ומכיוון שהיחס בין שני השווקים משתנה גם התשואה משתנה.

אתה מסתכל על הדברים רק מהצד "שלך", השוכר, ושוכח שיש עוד צד בעניין.

לא כולם חזירים שמנסים לעשוק את השוכר.

תחשוב שמאחורי הדירה הזאת יש מישהו שמשלם עליה משכנתא, למה שהוא יפסיד כסף כדי שאתה תשלם פחות?

להפסיד כסף זה לא רק מינוס בשורה התחתונה, אם אתה יכול לקבל על דירה 5K במקום 4.5K, אתה בעצם מפסיד 500 שקל כל חודש.

אין בעיה, אבל למה שהכסף שלי ושלך ושל כולנו יממן את זה? וזה בדיוק מה שקורה עם למשל פטור מס הכנסה עד 5000 שקל, כשהשקעות אלטרנטיביות לא נהנות מאותו פטור. מי מממן את זה? כולנו (לא של כחלון)

קל לדבר על הורדת מחירי השכירות כשאתה בצד של השוכר, אם היית בצד המשכיר היית חושב אחרת.

אותו סיפור לגבי מחירי הדירות בכללי, אם אין לך דירה אתה תרצה מן הסתם שהמחירים ירדו, אבל אם יש לך נכס- אין לך אינטרס שהמחירים ירדו.

אתה מפסיד גם מירידה בשווי הנכס וגם מירידה בגובה השכירות החודשית, בנוסף לזה החוב שלך לבנק נשאר אותו דבר וההחזר החודשי של המשכנתא יחנוק אותך.

תשמע, משקיע שמתסכל על השנה הקרובה רוצה להעלות את מחירי הדירות כמה שיותר, אפילו עוד 100%.

משקיע שמסתכל קדימה 5 שנים מבין שבעוד 5 שנים מתוך ה-20% שמשלמים את ה-80% מיסים בארץ, לא יישאר כמעט אף אחד.

ואז הדירה שלו ששווה על הנייר מיליון וחצי תשאר ריקה כי לא יהיה לו למי להשכיר אותה, והפנסיה שלו תתרוקן כי לא יהיה דור חדש של עובדים מיומנים, ולא יהיה לו יותר פטור ממס הכנסה כי למדינה לא יהיה כסף כי אותם 20% שמשלמים את 80% מהמיסים היום לא יהיו פה, ישלמו מס בגרמניה ובארה"ב ובאוסטרליה.

ואז יישאר למשקיעים לאכול אחד את השני, כי כלכלית זה מה שהם יוכלו לאכול.

ואני לתומי חשבתי שזה בדיוק מה שכבר קורה כאן, ממש עכשיו...

עדיין לא, הייתה התחלה של הגירה החוצה (קראו לזה אז "בריחת המוחות") אבל היא כרגע קצת קפואה, בעיקר בגלל שבסה"כ זו מדינה מצוינת, ושכחלון הצליח יחסית לייצב את השוק הפרטי במקביל להגרלות של מחיר למשתכן שפתחו אופציות חדשות

אור

 

קרא על המודל לשכירות בגרמניה שמתפקד היטב

 

לגבי המשקיע הנורמטיבי ( ישה )

 

מעדיף שוכר טוב המתחזק את הדירה כאילו היא דירתו ולאורך זמן ולא לקבל שכר דירה מירבי.

https://fee.org/articles/how-germany-made-rent-control-work/

הבהרה לספייר: ההערה שלי כוונה למי שמנסה לאכוף רנט קונטרול על נכסים פרטיים, אאל"ט אתה לא שייך לקבוצה.

עדיין לא, הייתה התחלה של הגירה החוצה (קראו לזה אז "בריחת המוחות") אבל היא כרגע קצת קפואה, בעיקר בגלל שבסה"כ זו מדינה מצוינת, ושכחלון הצליח יחסית לייצב את השוק הפרטי במקביל להגרלות של מחיר למשתכן שפתחו אופציות חדשות

הגירה שלילית קיימת, נושכת ובועטת לפחות לפי מה שאני רואה בקרב צעירי המגזר הרוסי שעלו ארצה בעלייה הגדולה של שנות ה-90. בערך 20% מהאנשים שהכרתי בתיכון כבר לא גרים בארץ ורבים נוספים היו עוזבים אם לא היו כבולים כאן בגלל משפחה ו/או מגבלות מקצועיות.

בנוגע למדינה מצוינת יש בערך 3 דברים שאני אוהב במדינת העם היהודי:

א. אקלים יחסית נוח רוב ימות השנה למעט יולי - אוגוסט - ספטמבר

ב. הקלות שבה ניתן להכיר חברים חדשים וליצור קשרים עסקיים

ג. קרבה לאירופה וזמינות של המון טיסות לואו-קוסט מה שמאפשר לברוח מכאן יחסית בזול למספר שבועות בשנה בשביל לנשום אוויר

חוץ מזה גועל נפש אחד גדול. פקקים שלא נגמרים, צפיפות, רעש, חוסר התחשבות בזולת, אני ואפסי עוד, ערסים, לכלוך, מלחמות, פנאטיות דתית, המון שעות עבודה ביחס למערב ויוקר מחיה מטורף.

הגירה שלילית קיימת, נושכת ובועטת לפחות לפי מה שאני רואה בקרב צעירי המגזר הרוסי שעלו ארצה בעלייה הגדולה של שנות ה-90. בערך 20% מהאנשים שהכרתי בתיכון כבר לא גרים בארץ ורבים נוספים היו עוזבים אם לא היו כבולים כאן בגלל משפחה ו/או מגבלות מקצועיות.

כמו שאמרתי, עד לפני 3 שנים בערך זה היה בכמות, ב-3 שנים האחרונות זה יחסית קפוא, לפחות מבחינת עובדי הייטק (שאצלם גם הכי קל לעזוב)

חוץ מזה גועל נפש אחד גדול. פקקים שלא נגמרים, צפיפות, רעש, חוסר התחשבות בזולת, אני ואפסי עוד, ערסים, לכלוך, מלחמות, פנאטיות דתית, המון שעות עבודה ביחס למערב ויוקר מחיה מטורף.

זה עניין אינדיבידואלי לחלוטין, אבל בכל מטרופולין גדול יש פקקים שלא נגמרים.

נכון להיום הפקק הכי ארוך שעמדתי בו היה בגרמניה, באוטובאן לדוגמה.

לגבי חלק מהסעיפים (או רובם) אני מסכים איתך לחלוטין, אבל הם עדיין לא מטים את הכף לטובת מעבר בפני עצמם.

 

 

 

למה לא? יש לא מעט מקומות בעולם שזה עובד יופי.

ומחיר השכירות ממש לא נגזר משווי הדירה - זה שוק בפני עצמו עם ביקוש והיצע.

למעשה היחס בין שני השווקים האלה הוא - הוא התשואה, ומכיוון שהיחס בין שני השווקים משתנה גם התשואה משתנה.

 

אומנם זה לא הגורם היחיד, אבל אי אפשר להתעלם ממנו.

אלו לא שני שווקים נפרדים, וזה שוב מחזיר אותנו לעניין שאתה רואה את הדברים רק מנקודת המבט שלך.

בשביל להשכיר דירה מישהו צריך להיות הבעלים שלה ובשביל זה אותו מישהו היה צריך לשלם עליה סכום מסוים.

מכיוון שהשכרת דירה היא השקעה לכל דבר, כי אף אחד לא קונה דירה בשביל לתת לאנשים זרים לגור בה בחינם, מחיר השכירות יהיה נגזרת (בין היתר) משווי הדירה.

נגיד קנית דירה ב1M ומשכיר אותה ב3000 כל חודש (תשואה של 3.6%), אם מחירי הנדל"ן עולים והדירה שלך שווה עכשיו 1.1M, לא תעלה את השכירות ל3300?

ברור שכן, כי אם לא- התשואה שלך יורדת ל3.3% ואתה מפסיד כסף, אז אתה מעלה את השכירות בהתאם.

הרי אם היית משקיע 1M בבורסה ושווי המניות שלך היו עולות ב10% היית מצפה לעשות 10% יותר כסף לא?

למה שבנדל"ן הסיפור יהיה שונה?

 

אין בעיה, אבל למה שהכסף שלי ושלך ושל כולנו יממן את זה? וזה בדיוק מה שקורה עם למשל פטור מס הכנסה עד 5000 שקל, כשהשקעות אלטרנטיביות לא נהנות מאותו פטור. מי מממן את זה? כולנו (לא של כחלון)

 

בלי הפטור, המס פשוט יגולגל אל השוכר.

אומנם זה לא פתרון טוב, אבל ביטול של הפטור רק ירחיק אותך משכירות של הדירה שאתה רוצה.

 

תשמע, משקיע שמתסכל על השנה הקרובה רוצה להעלות את מחירי הדירות כמה שיותר, אפילו עוד 100%.

משקיע שמסתכל קדימה 5 שנים מבין שבעוד 5 שנים מתוך ה-20% שמשלמים את ה-80% מיסים בארץ, לא יישאר כמעט אף אחד.

ואז הדירה שלו ששווה על הנייר מיליון וחצי תשאר ריקה כי לא יהיה לו למי להשכיר אותה, והפנסיה שלו תתרוקן כי לא יהיה דור חדש של עובדים מיומנים, ולא יהיה לו יותר פטור ממס הכנסה כי למדינה לא יהיה כסף כי אותם 20% שמשלמים את 80% מהמיסים היום לא יהיו פה, ישלמו מס בגרמניה ובארה"ב ובאוסטרליה.

 

ואז יישאר למשקיעים לאכול אחד את השני, כי כלכלית זה מה שהם יוכלו לאכול.

 

זאת התאוריה שלך.

בפועל מחירי הנדל"ן רק עולים וכך גם מחירי השכירות.

מדברים על זה שה"בועה" תתפוצץ כבר לא מעט זמן, אבל זה לא קורה כי כרגע אין לזה באמת פתרון.

 

באדום

בסופו של דבר אנשים צריכים לגור איפשהו ולכן "מתאבדים" על קניית דירה.

כשאתה רווק אתה אולי יכול למשוך עוד קצת אצל ההורים, וגם זה לא תמיד יעזור כי המחירים ממשיכים לעלות ככה שאם אתה לא מצליח לחסוך יותר מהר מקצב עליית המחירים- אתה רק "הולך אחורה", וזה בעצם המצב אצל רוב האנשים.

זוג צעיר עם ילד-שניים פשוט לא יכול להישאר אצל ההורים ואז מוצבות בפניו שתי אופציות: שכירות או משכנתא.

אם הם מוצאים דירה שמתאימה מבחינת מיקום וכל המסביב- הם יעדיפו לקנות אותה ולא להשכיר.

כי מבחינתם ההוצאה החודשית היא כמעט זהה ולכן עדיף להיות עם דירה ביד מתישהו בעוד 30 שנה.

ואם הם מצליחים לקבל עוד עזרה מההורים ולקנות את הדירה באחוז מימון נמוך יותר- אז בכלל יוצא שההחזר החודשי נמוך ממחיר השכירות.

נכון שבתאוריה שכירות יותר משתלמת מבחינה כלכלית נטו, אבל בפועל זה לא המצב כי אנשים לא מצליחים להתנהל מספיק נכון.

חוץ מזה שמספיק שנאלצת לעבור דירה מספיק פעמים ואז השכירות כבר לא כל כך משתלמת (הוצאות מעבר וכניסה לדירה חדשה).

עכשיו תוסיף לזה את תחושת חוסר הביטחון ואי הנוחות של שכירות ואתה מגיע למצב שבו אתה מעסיף לקנות דירה משלך.

אני לא תומך במצב הזה, אני לא חושב שהוא בריא, אבל בתור אזרחים אין לנו הרבה מה לעשות.

כי מצד אחד אנחנו צריכים לגור איפשהו (שוכרים\קונים) ומצד שני תמיד יהיו כאלו שיקנו דירה להשקעה כי בסך הכל זה אפיק משתלם.

אתה לא באמת יכול להאשים אף אחד מהצדדים.

מכיוון שהשכרת דירה היא השקעה לכל דבר, כי אף אחד לא קונה דירה בשביל לתת לאנשים זרים לגור בה בחינם, מחיר השכירות יהיה נגזרת (בין היתר) משווי הדירה.

אתה צודק שיש קשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות אבל הפכת את המשתנה המסביר והמוסבר. מחירי השכירות נקבעים על פי הביקוש וההיצע לדיור ומחירי דירות נגזרים ממחירי השכירות והתשואה אותה בעלי הדירה מעונינים לקבל.

אתה צודק שיש קשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות אבל הפכת את המשתנה המסביר והמוסבר. מחירי השכירות נקבעים על פי הביקוש וההיצע לדיור ומחירי דירות נגזרים ממחירי השכירות והתשואה אותה בעלי הדירה מעונינים לקבל.

תלוי איך אתה מסתכל על זה.

כשאתה בעל דירה והערך שלה עולה- אתה מעלה את השכירות ולכן מחיר השכירות נגזר משווי הדירה.

כשהביקוש עולה הוא לא מתייחס רק לשכירות, הרי הביקוש הוא למגורים באותו איזור ולא רק לשכירות או רק לקניה (נתעלם מאיזורים ספציפיים ששם יש עיוות).

לכן כשהביקוש עולה הוא מעלה איתו את מחירי הדירות כמו גם את מחירי השכירות.

בקיצור, הכל קשור אחד בשני וזה בעצם מה שאני מנסה לומר- אי אפשר להפריד בין שוק השכירות לשוק הנדל"ן.

כמו שאי אפשר להפריד את השכרת רכבים משוק הרכב, הרי אם מחירי הרכבים ישתנו- כך ישתנו בהתאם מחירי השכרת הרכבים.

לא, זה לא תלוי איך אתה מסתכל על זה. כבעל דירה, אם קנית אותה במחיר יקר מדי זה לא אומר שתוכל להעלות את השכירות כי לשוכרים הפוטנציאליים יש אלטרנטיבות זולות יותר, ואם קנית אותה בזול אתה לא תוריד את המחיר כי מחיר השכירות בשוק גבוה יותר. כבעל נכס שמהווה חלקיק זעיר מהשוק אתה מקבל את מחיר השכירות מהשוק ואין ביכולתך להשפיע עליו.