מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

כנראה שזאת לא פעילות רווחית ואף חברה לא תיכנס אליה אלא אם יש לה אינטרסים נוספים שלא נמדדים בכסף (נמל סיני, שיעול, שיעול).

אני לא מומחה תחבורה, אבל יש מדינות בהן יש תחבורה ציבורית של המדינה לצד חבות פרטיות שמפעילות קווים מסוימים. מניח שאצלם זה רווחי. את השוק הישראלי אני לא מכיר, אבל לא הייתי שולל על הסף.

יכול להיות שהפעלת הקו רווחית, אני דיברתי על בניית התשתית, כלומר מסילה.

אהה נו ברור שזו הוצאה, אבל כל הקטע שאחר כך זה ישתלם לזכיין, כי לאורך זמן הוא ירוויח.

מגניב, אז אתה חוזר בך מזה שכל הדור הזה מפונק?

הדור שלנו באמת מפונק, נרקיסיסט, רודף סיפוקים ותגמולים מידיים. לא חסר מחקרים על זה. דפוסי התנהגות שכאלה מקשים מאוד על בנייה של הון עצמי גם אצל אנשים שמרוויחים הרבה מעל הממוצע.

טענת שבפועל הגירעון היה נמוך עד ספטמבר 2018, ואני טענתי שזה לא נכון כי שיחקו עם המספרים.

לגבי אחריות לגירעון, היחיד שרואה גם את צד ההכנסות וגם את צד ההוצאות זה משרד האוצר- כל שאר המשרדים רואים רק את צד ההוצאות. עכשיו תגיד לי אתה מי אחראי לכך שההוצאות גבוהות מההכנסות בהיקף הגבוה מהרצוי? רמז: משרד האוצר ניסה לשחק עם המספרים כדי לדווח על גירעון נמוך מבפועל.

כל המשחקים החשבונאיים התחילו לקראת סוף השנה כדי שיוכלו להגיד ב-31 לדצמבר שעמדו ביעד הגרעון. בלעדיהם השנה הייתה נגמרת גרוע עוד יותר, אבל זה לא משנה את העובדה הפשוטה שעד אמצע הרבעון השלישי של 2018 ההוצאות פחות או יותר עמדו ביעד.

משרדי הממשלה רואים לא רק את צד ההוצאות אלא גם את התקציב. אם הם מוציאים יותר כסף ממה שהיו אמורים, ובכן - כך בדיוק נוצר הגרעון.

ברור שמשרד האוצר נושא באחריות, אבל כחלון כשר אוצר הוא לא אלוהים והוא לא חותם אישית על כל צ'ק שהממשלה מוציאה. במהלך 2018 נוצר גרעון, שיכול להיות שהיה אפשר להמנע ממנו לחלוטין ויכול להיות שאפשר היה לצמצם אותו, אבל להטיל את האחריות אישית על כחלון (ורק על כחלון, כאילו ראש הממשלה לא אחראי לכלום), בלי לבדוק באמת את הנתונים ולהבין מהיכן הגרעון נובע, זה פשוט דמגוגיה.

נחזור לשאלה המקורית שלי - הגענו להסכמה שזוג של היום עובד פי 5 (בדיוק, בערך, +-, ~, סדר גודל) מזוג של לפני עשור בשביל אותה דירה?

ממש לא. מה שגדל פי 5 זה ההון העצמי המינימלי הדרוש, לא העלות הכוללת של הדירה - זו גם עלתה, אבל לא פי 5 כי העליה במחירים מתקזזת בחלקה עם הירידה בריביות המשכנתאות. אם פעם היית משלם 5%-6% אחוז ריבית בשנה, היום אתה משלם 3% או פחות.

כבר צוין שלא מדובר על אותה דירה. זו דירה אחרת.

 

וכמה הוא עובד בשביל אותה סופר מיני?

בשביל אותה טלויזיה?

פלאפון?

חופשה?

הלוואה?

אף אחד מהמקרים שציינת לא מגיע לעבודה קשה יותר פי 5 (או יחס מחיר שקפץ בפי 2, פרט לסלולר שהטכנולוגיה ב 10 שנים האחרונות התקדמה באופן עצום).

1. ברכבים יש עליה במחיר, אבל באותו האופן נכנסו גם מכוניות קטנות יותר שלא היו נפוצות לפני 10 שנים (כמו קלה פיקנטו). אן ניקח רכב משפחתי היום ולפני 10 שנים, הייתה עליה אבל בצורה פורפורציונלית.

2. לא יודע להגיד לגבי הנתון, ההנחה שלי היא שדווקא קונים היום בזול יותר טלוויזיה.

3. היחיד שהוכפל (אם ניקח מכשיר דגל היום לעומת מכשיר דגל לפני 10 שנים כמו אייפון 4)

4. הסכם שמיים פתוחים הפחית במחירי הטיסה, אבל לא רואה איך אפשר לקשר את זה לדיור ואני מבדיל בין רכב וחופשה שהם מותרות לבין קורת גג.

5. אין לי נתונים.

אני לא מצליח להבין איך אנשים מגנים בעיוורון כה מוחלט על מחירי הדיור השערוריתיים.

להגיד שזו לא אותה דירה זה שקר, כי דירה שקנו לפני 10 שנים ב 800 אלף נמכרת היום ב 1.8 מליון. אותה דירה בדיוק. אנשים עשו סיבובים של מליון שקל על גב של זוגות צעירים.

אף אחד לא מגן על מחירי הדיור. המציאות הרבה יותר מורכבת.

שוב,

זה בעיה של ריבית ומיסוי. לא פער דורות או משהו.

ריבית סופר נמוכה + העלו מיסוי על הבורסה + בדיוק היה משבר בבורסה + יש פטור מיסוי בהשכרת דירות = אנשים שיש להם כמה גרושים פשוט קנו דירות. זה היה המהלך השפוי לעשות.

אני יושב על השוק מ2008 בערך. קניתי רק ב2013 ואז שוב ב2016. זה לא שיש בי שמחה שקניתי בפי 4 ממה שיכולתי פעם....

מה שאתה אומר נכון בגדול. זו גם הסיבה שעליות המחירים נבלמו.

אתן דוגמא ממקור קרוב. זוג נשוי, השתחררו שתי קרנות השתלמות, ריבית בבנק? לא משהו, בורסה? מסוכן מה עושים? ב2009 יכולת לקחת את שתי קרנות ההשתלמות הללו והן הספיקו להון ראשוני לדירת 4 חדרים בסכום של 800-900. דירה ראשונה, שניה וואטאבר.

היום קח את אותם 300K שקלים, דירת 4 חדרים דומה באותו אזור עולה 1.5 מיליון שקלים. אותו זוג/זוג אחר לא יעשה את אותו מהלך שוב, הוא פשוט לא יכול.

המספרים הללו לא נלקחו מהראש הם אמיתיים.

מה שמצחיק שבשכונה הספציפית אין ממש סיבה לעליית מחירים כזו. זה לא שהדירות שנבנות שם עכשיו יותר טובות (חלקן יותר קטנות). זה לא שמקומות התעסוקה שם השתפרו פלאים (אין שם), זה לא חוסר שטח מסביב, מלא שטח, על חלקו עוד בונים, חלקו אפשר להפשיר.

לא חושב גם שהביקוש גדל ב60-70%, זה לא שהאוכלוסיה פה הוכפלה מ2009.

בקיצור סיבה אמיתית לעליה אתה לא מוצא, אבל המחירים טסו.

בגלל זה נתנו פטור עד 5090 ש"ח.

לא רואה אנשים גרים ברחוב.

על כן, המחירים אומנם גבוהים יחסית אבל יש איפה לגור.

יש ישובים עם תשואות של 2.5-3%, זה אומר שהשכירות די זולה שם.

או שהדירות יקרות...

בכל מקרה שמדברים על תשואה מנדל"ן צריך לזכור שנדל"ן בארץ זו דרך מאוד בטוחה יחסית להתמנף, ואז גם אתה צריך למדוד את התשואה אחרת. בנוסף העלויות בארץ של השכרת דירות היא מאוד נמוכה, מיסוי כמעט ואין, השוכרים בדרך כלל משלמים, המרחקים מאוד קצרים (לא צריך חברת ניהול), יש פירסום בחינם (יד 2). בקיצור כל הקקי של השכרת דירות נמנע מהמשכיר, עוד סיבה טובה להתמנף בנדלן.

כל המשחקים החשבונאיים התחילו לקראת סוף השנה כדי שיוכלו להגיד ב-31 לדצמבר שעמדו ביעד הגרעון. בלעדיהם השנה הייתה נגמרת גרוע עוד יותר, אבל זה לא משנה את העובדה הפשוטה שעד אמצע הרבעון השלישי של 2018 ההוצאות פחות או יותר עמדו ביעד.

משרדי הממשלה רואים לא רק את צד ההוצאות אלא גם את התקציב. אם הם מוציאים יותר כסף ממה שהיו אמורים, ובכן - כך בדיוק נוצר הגרעון.

 

ברור שמשרד האוצר נושא באחריות, אבל כחלון כשר אוצר הוא לא אלוהים והוא לא חותם אישית על כל צ'ק שהממשלה מוציאה. במהלך 2018 נוצר גרעון, שיכול להיות שהיה אפשר להמנע ממנו לחלוטין ויכול להיות שאפשר היה לצמצם אותו, אבל להטיל את האחריות אישית על כחלון (ורק על כחלון, כאילו ראש הממשלה לא אחראי לכלום), בלי לבדוק באמת את הנתונים ולהבין מהיכן הגרעון נובע, זה פשוט דמגוגיה.

שמע, אני לא אוהב לנתח את המצב על בסיס כתבות, בטח לא מ- ynet, אבל במקרה הזה נראה שהמצב המתואר חופף למציאות:

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5326957,00.html

מה יש לנו פה? מבחינת הגירעון, בגלל שהוא מחושב על בסיס 12 חודשים אחרונים, בתכל'ס כבר בתחילת 2018 היה יכול להיות ברור שאם לא יהיו הפתעות חיוביות בסוף אותה שנה יהיה גירעון גבוה כיוון שתקבולים שהתקבלו בסוף 2017 יצאו מהחישוב של ה- 12 חודשים (גם משחק של תזרים מול כלכלה וגם חישוב מטופש של 12 חודשים אחרונים). אם אתה יודע שקיבלת סכום כסף גבוה ובעל אופי חד פעמי בסוף 2017 ואתה מציג שהכל סבבה באמצע 2018 כי אתה סופר את אותו הסכום אתה עובד על עצמך.

מה עוד יש לנו? אכן כמו שאתה אומר עליה בהוצאות, אבל ממה היא נובעת? ופה מגיעים לקטע שצריך להסתמך על ynet ואני אשמח למידע אחר, אבל עד שזה יגיע נראה שהעליה בהוצאות הממשלה היא בעיקר מהסכם שנחתם עם ההסתדרות בנוגע לשכר עובדי מדינה והגדלת קצבאות נכים. תקן אותי אם אני טועה, אבל אלו שתי הוצאות שבאחריות משרד האוצר? בנוסף, כמו שאנו יודעים בהמשך, יש עוד סכום לא קטן שיצא על גמלאי המשטרה.

ברור אגב שגם ראש הממשלה אשם, אבל הוא אשם באי פיקוח נאות על שר האוצר, שזה תפקידו בפועל.

שוב,

זה בעיה של ריבית ומיסוי. לא פער דורות או משהו.

 

ריבית סופר נמוכה + העלו מיסוי על הבורסה + בדיוק היה משבר בבורסה + יש פטור מיסוי בהשכרת דירות = אנשים שיש להם כמה גרושים פשוט קנו דירות. זה היה המהלך השפוי לעשות.

 

אני יושב על השוק מ2008 בערך. קניתי רק ב2013 ואז שוב ב2016. זה לא שיש בי שמחה שקניתי בפי 4 ממה שיכולתי פעם....

שוב, אתה מניח שמשקיעים גרמו לעלייה במחירי הנדל"ן. מידת השפעת המשקיעים על מחירי הנדל"ן בארץ שנויה במחלוקת. בנוסף, הרבה מאוד כסף זרם להשקעות נדל"ן בחו"ל לדוגמא ארה"ב, גרמניה, בולגריה, רומניה.

אתן דוגמא ממקור קרוב. זוג נשוי, השתחררו שתי קרנות השתלמות, ריבית בבנק? לא משהו, בורסה? מסוכן מה עושים? ב2009 יכולת לקחת את שתי קרנות ההשתלמות הללו והן הספיקו להון ראשוני לדירת 4 חדרים בסכום של 800-900. דירה ראשונה, שניה וואטאבר.

בחייאת סומסום כמה זוגות אתה מכיר שמסוגלים לשלוף מאות אלפי שקלים מקרנות השתלמות לצורך השקעה בהיקף שמסוגל להשפיע על זינוק מחירי הנדל"ן כלל ארציים?

אני לא מניח שמשקיעים העלו את המחירים,

גם משפחות הקדימו רכישה כי כדור השלג התגלגל וגדל,

הורים וסבים התחילו לעזור לזוג הצעיר כי הרכבת אוטוטו בורחת.

וכך החל כדור שלג ו"כל זוג חייב דירה לפני שלא יהיה".

ממש לא. מה שגדל פי 5 זה ההון העצמי המינימלי הדרוש, לא העלות הכוללת של הדירה - זו גם עלתה, אבל לא פי 5 כי העליה במחירים מתקזזת בחלקה עם הירידה בריביות המשכנתאות. אם פעם היית משלם 5%-6% אחוז ריבית בשנה, היום אתה משלם 3% או פחות.

דובר בדיוק על הון התחלתי. המחירים שעלו פי 2, יחד עם האחוז היחסי ממחיר הדירה שנדרש כדי לקבל משכנתא שעלה פי 2.5 מ-10% ל-30%.

שוב, אתה מניח שמשקיעים גרמו לעלייה במחירי הנדל"ן. מידת השפעת המשקיעים על מחירי הנדל"ן בארץ שנויה במחלוקת.

אני לא מניח שמשקיעים העלו את המחירים

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001271919

[ציניות] צודקים, אין שום קשר למשקיעים. האחוז שלהם מתוך כלל בעלי הדירות נשאר בדיוק אותו דבר [/ציניות]