מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

בתור מי שגר בשכירות, לא מעט פעמים שמעתי את המשפט ״שמע, השכירות בשכונה פה עלתה באיקס בשנה האחרונה. אז אני רוצה להעלות לכם גם באיקס״.

בחיים לא שמעתי את המשפט ״שמע, הדירה עכשיו שווה שני מיליון ולא מיליון שמונה מאות, אז יאללה, אני מעלה לך״.

היברידבוי, אם יותר אנשים רוצים לגור באזור מסוים, מחיר הדירות יכול להעלות, וגם השכירות. אבל אתה מבלבל בין קורלציה לבין סיבה. הסיבה זה הביקוש לדיור. לא הפוך.

המצחיק הוא ששניכם (M3X8255GTAIK3 והיייברידבוי) צודקים.

במצב נורמלי, מחירי שכירות ומחירי קניה מאוד קשורים אחד בשני, כי יש שיווי משקל בין כמות האנשים שקונים דירות (מגורים+השקעה) לבין אלה ששוכרים אותם ועם העלייה האיטית של מחירי הנדל"ן הנומינליים (כי ריאלית הם לא בהכרח עולים), כך קיימת גם עלייה איטית של מחירי השכירות. לא חסר נתונים בנושא.

במקרה של כשל שוק, כמו שקיים היום בישראל, מחירי השכירות מתנתקים ממחירי הקניה ומתחילים להתנהל כשוק עצמאי: אם מחירי הקניה עולים בחדות כי נכנסים הרבה משקיעים, נוצר היצע שכירות גבוה יותר והמחירים נשחקים (או לא עולים). במידה ונדל"ן לא מהווה השקעה טובה (לפחות כמו פקדונות), הרבה משקיעים מדירים את רגליהם מהשוק הזה, ונוצר חוסר בדירות להשכרה והמחירים עולים.

היחס הזה, בין מחירי קניה לשכירה, גם משמש הרבה פעמים לבדיקה האם מחירי הנדל"ן "הגיוניים". כמו שאפשר לראות פה בגרף, מחירי הקניה עלו משמעותית ביחס למחירי ההשכרה, מה שאומר שמחירי הקניה לא "הגיוניים" (יש יותר היצע לשכירות, מחירי השכירות עולים לאט יותר ממחירי הקניה מה שמייצר תשואה משכירות נמוכה יותר).

מתוך: https://www.ibank.org.il/%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%98%D7%95%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A7%D7%A6%D7%A8-%D7%95%D7%94%D7%90%D7%A8%D7%95%D7%9A-%D7%95%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95/

וגם כאן (עמ' 6): https://www.leumi.co.il/static-files/10/LeumiHebrew/Press_Releases/Real_Estate_07_18_acc.pdf

כמובן שכל זה "בתאוריה" כי שוק חופשי וכל אחד עושה מה בא לו וכו' וכו' וכו' ואין דבר כזה מחיר "הגיוני" ואני מבין את כל זה, אבל ישראל לא נמצאת בוואקום וכן יש איזשהם מדדים מסוימים שיכולים להצביע על האם שוק מסויים מתנהל כשורה או שיש איזה כשל.

הבהרה לספייר: ההערה שלי כוונה למי שמנסה לאכוף רנט קונטרול על נכסים פרטיים, אאל"ט אתה לא שייך לקבוצה.

DID YOU JUST ASSUME MY שייכות לקבוצה?!?!

מחירים לא הגיוניים יכולים להתנהל עוד עשרות שנים עד שמישהו ירביץ בהם הגיון.

כמו מכפילי חברות בבורסה, או מחירי S2000 יד 19.

ברור. הכל יכול להיות. רק ציינתי את הנקודה, לא התיימרתי להתנבא אם ומתי המצב הזה יסתיים. כולי תקווה הוא יסתיים כמה שיותר מהר, אבל זה כמובן דיבור מפוזיציה.

במצב נורמלי, מחירי שכירות ומחירי קניה מאוד קשורים אחד בשני, כי יש שיווי משקל בין כמות האנשים שקונים דירות (מגורים+השקעה) לבין אלה ששוכרים אותם ועם העלייה האיטית של מחירי הנדל"ן הנומינליים (כי ריאלית הם לא בהכרח עולים), כך קיימת גם עלייה איטית של מחירי השכירות. לא חסר נתונים בנושא.

במקרה של כשל שוק, כמו שקיים היום בישראל, מחירי השכירות מתנתקים ממחירי הקניה ומתחילים להתנהל כשוק עצמאי: אם מחירי הקניה עולים בחדות כי נכנסים הרבה משקיעים, נוצר היצע שכירות גבוה יותר והמחירים נשחקים (או לא עולים). במידה ונדל"ן לא מהווה השקעה טובה (לפחות כמו פקדונות), הרבה משקיעים מדירים את רגליהם מהשוק

אתה טועה, זה לא מעיד על כשל שוק אלא על שינוי בתשואות המבוקשות, כאשר השינוי בתשואה המבוקשת יכול לנבוע מכשל שוק אבל ממש לא בהכרח. מה שקושר את מחיר השכירות לשווי הנכס הוא התשואה המבוקשת. בעולם בו ריבית בנק ישראל היא 4% התשואה המבוקשת תהיה שונה מעולם בו ריבית בנק ישראל היא 0.25%, וזה נכון לכל נכס מניב, ממניות ועד דירות.

מישהו ראה את הבלוג הזה, מה אתם חושבים?

https://nadlanfacts.wordpress.com

כאן יש סיכום תמציתי:

https://nadlanfacts.wordpress.com/2019/05/09/%D7%9E%D7%A6%D7%91-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%A6%D7%A2-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%9B%D7%95%D7%9C%D7%9C-%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%94%D7%95%D7%A1%D7%AA%D7%A8-%D7%9E%D7%94%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95/

זה בלוג של קשקשן אחד שמקשקש כבר איזה 6 - 7 שנים שהנדל״ן אוטוטו קורס.

למה אתה קורא לו קשקשן ? הכל שאלה של התמדה, אם יתמיד יהפוך לגאון.

ישה פירק את הטיעונים שלו בשרשור הקודם שבישר על נפילת המחירים...

בירושלים פרוייקטים חדשים מגרדים את ה2, או לפחות: "החל מ1,999,999!!!" וזה עבור דירות שאינן מוכנות כמובן. אז דירות יד2 מטפסות בהתאם - דירות 2 ׁומעט 3 חדרים שעומדות בפני "פינוי בינוי" נמכרות באיזור 1.5 (פינוי עכשיו, בינוי מתישהו). על דירות של 3 חדרים ומעלה באיזורים סבירים אין מה לדבר.