מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

בכלל לא ברור לי מי ירצה היום לרכוש דירה שניה.

בתור משקיע פוטנציאלי, עם תשואה של כ 3-3.5% ברוטו שיורדת לכיוון ה- 2.5-3% לאחר מס רכישה + הוצאות נוספות, לא אטרקטיבי בעליל כשלוקחים בחשבון את כאב הראש וההוצאות במהלך התקופה.

אני לא חושב שאתה עושה 3-3.5% תשואה (ROI) ברוב המקומות בארץ, אם אתה מחשב את זה כמו שאמורים לחשב (יענו לנכות הוצאות שוטפות). הנתונים שאני מכיר, עבור אזורי המרכז והצפון, הם בד״כ חלשים יותר.

דוגמא להמחשה: ברמת ישי, אם תיקח שכירות * 12 ותחלק בשווי הנכס שמכרתי, תקבל 3.3% --> אבל זה לפני הוצאות כמו תחזוקה שוטפת, קאפאקס, החלפת דיירים וכו׳. זה ברמת ישי, לא בדיוק שיא אזור הביקוש - במרכז זה (בד״כ) יותר גרוע למיטב היכרותי.

ולכן אני בספק שמשקיע הנדל״ן הישראלי מסתכל על ROI כפרמטר משמעותי, אני מניח שמה שקורה זה אחת (ואולי/כנראה: שילוב) האופציות הבאות:

1. חוסר הבנה בנוגע לאיך מחשבים תזרים (לדוגמא: התעלמות מתשואה אלטרנטיבית, התעלמות מהוצאות, התעלמות משיקולי מס (...))

2. חוסר אמון באפיקים אחרים

3. אמונה שלמה בתשואת הנכס (וכשמשלבים את זה עם מינוף, זה נהיה אף יותר אטרקטיבי)

עכשיו רק למען הסר ספק, כי זה מה שקרה כשכתבתי על זה פוסט בפייסבוק: אני לא טוען שהשקעה בנדל״ן בכלל או נדל״ן ישראלי בפרט זו השקעה רעה.

אז אם אני חוזר לשאלתך נמסיס, אמזון לא מספקים דיבידנדים לבעלי המניות שלהם - האם אתה טוען שהשקעה באמזון זו השקעה רעה?

במילים אחרות: תשואת הנכס זה פרמטר משמעותי, ותשואה גבוהה + מינוף עלולה להוביל לרווחים יפים מאוד. זו הסיבה שהמודגש לעיל, מודגש. מי שמרגיש בנוח להמר על עליית ערך הנכס יכול להרוויח סכומים יפים, אם זה יקרה. מה שחשוב להבין זה שמדובר בהימור / הנחה ספקולטיבית / ניחוש מושכל, ולא באיזה אפיק חסר סיכון או כזה המתאים לכולם.

לדעתי, מה שהכי חשוב זה לקבל החלטה אחרי שמבינים איך כל העסק הזה עובד, ולא בגלל כל מיני הנחות מוצא שהנחילו לנו מגיל צעיר.

גילוי נאות: אני באופן אישי מסכים עם נמסיס, ולא הייתי נכנס כיום לדירות להשקעה בישראל - לאסטרטגיה/העדפות שלי זה לא מתאים.

3. אמונה שלמה בתשואת הנכס (וכשמשלבים את זה עם מינוף, זה נהיה אף יותר אטרקטיבי)

רק להדגיש, כי זאת טעות שחוזרת על עצמה בשירשור הזה ודומים לו, כשתשואת הנכס 3% והריבית על המשכנתא 3%, המינוף לא תורם כלום לתשואת האקוויטי כל עוד אין עליית מחיר. בנוסף, בלא מעט מקרים בארץ הריבית גבוהה מתשואת הנכס, ואז היא אפילו מורידה את תשואת האקוויטי.

רק להדגיש, כי זאת טעות שחוזרת על עצמה בשירשור הזה ודומים לו, כשתשואת הנכס 3% והריבית על המשכנתא 3%, המינוף לא תורם כלום לתשואת האקוויטי כל עוד אין עליית מחיר. בנוסף, בלא מעט מקרים בארץ הריבית גבוהה מתשואת הנכס, ואז היא אפילו מורידה את תשואת האקוויטי.

המושגים שאתה משתמש בהם מבלבלים (אותי לפחות).

מה זה ״תשואת הנכס״? הכוונה לתזרים --> סך הכסף שנכנס מהשכ״ד בניכוי הוצאות? או אולי לסך ההכנסות לפני ניכוי?

מה ז״א ״אין עליית מחיר״ - הרי רשמת שיש תשואה של 3%, לא..?

אני רק ניחוש:

תשואת הנכס - תזרים לפני/אחרי ניכוי

תשואת אקוויטי - כמה הכסף, אותו השקעתי ברכישת הדירה, שווה עכשיו (בסוף השנה)

שמע, אני לא אוהב לנתח את המצב על בסיס כתבות, בטח לא מ- ynet, אבל במקרה הזה נראה שהמצב המתואר חופף למציאות:

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5326957,00.html

מה יש לנו פה? מבחינת הגירעון, בגלל שהוא מחושב על בסיס 12 חודשים אחרונים, בתכל'ס כבר בתחילת 2018 היה יכול להיות ברור שאם לא יהיו הפתעות חיוביות בסוף אותה שנה יהיה גירעון גבוה כיוון שתקבולים שהתקבלו בסוף 2017 יצאו מהחישוב של ה- 12 חודשים (גם משחק של תזרים מול כלכלה וגם חישוב מטופש של 12 חודשים אחרונים). אם אתה יודע שקיבלת סכום כסף גבוה ובעל אופי חד פעמי בסוף 2017 ואתה מציג שהכל סבבה באמצע 2018 כי אתה סופר את אותו הסכום אתה עובד על עצמך.

מה עוד יש לנו? אכן כמו שאתה אומר עליה בהוצאות, אבל ממה היא נובעת? ופה מגיעים לקטע שצריך להסתמך על ynet ואני אשמח למידע אחר, אבל עד שזה יגיע נראה שהעליה בהוצאות הממשלה היא בעיקר מהסכם שנחתם עם ההסתדרות בנוגע לשכר עובדי מדינה והגדלת קצבאות נכים. תקן אותי אם אני טועה, אבל אלו שתי הוצאות שבאחריות משרד האוצר? בנוסף, כמו שאנו יודעים בהמשך, יש עוד סכום לא קטן שיצא על גמלאי המשטרה.

ברור אגב שגם ראש הממשלה אשם, אבל הוא אשם באי פיקוח נאות על שר האוצר, שזה תפקידו בפועל.

לדעתי הגרעון בסוף 2018 לא כלל את ההכנסות של סוף 2017, כלומר הכל נמדד מה-1 לינואר 2018 ועד ה-31 לדצמבר 2018. ולפי המדידה הזאת, הגרעון התכנס בסופו של דבר ליעד של 2.9%. השנה המספרים כבר אחרים ומתחילת השנה ההוצאות עלו משמעותית, כך שבעוד ששנה שעברה התחילה בעודף של כמעט 5 מיליארד ש"ח (כלומר המדינה הכניסה בינואר 4.7 מיליארד ש"ח יותר ממה שהיא הוציאה), השנה הנוכחית התחילה במינוס שרק הולך וגדל.

ב-YNET אני לא סומך אפילו על התאריך שמופיע בראש העמוד, בטח לא על "הכתבות" שלהם. לצערי לא מצאתי מקור אמין כלשהו שמפרט את ההוצאות ברמת המשרד, ייתכן שדוח כזה יתפרסם רק בסוף השנה (כפי שקיים דוח כזה עבור 2018).

המושגים שאתה משתמש בהם מבלבלים (אותי לפחות).

מה זה ״תשואת הנכס״? הכוונה לתזרים --> סך הכסף שנכנס מהשכ״ד בניכוי הוצאות? או אולי לסך ההכנסות לפני ניכוי?

מה ז״א ״אין עליית מחיר״ - הרי רשמת שיש תשואה של 3%, לא..?

תשואת נכס- הכנסות השכירות (ואם תרצה לדייק, בניכוי עלויות אחזקה) לחלק במחיר הרכישה.

אין עליית מחיר- המחיר של הנכס עצמו לא עולה, התשואה נובעת מההכנסות התזרימיות בלבד.

תשואת אקוויטי- התשואה של ההון העצמי.

אני ארחיב באמצעות תרגיל פשוט- נניח שרכשנו נכס במיליון ש"ח שמניב 30 אלף ש"ח בשנה, משמע תשואת הנכס 3%. אם רכשנו הכל במזומן זאת גם תשואת האקוויטי.

עכשיו נניח שלקחנו משכנתא של חצי מיליון שקל, ולמען הפשטות נניח שמשלמים רק ריבית שוטפת בלי קרן בכלל. אם הריבית על המשכנתא היא 3% קל לראות שאנחנו מקבלים 30 בשנה מהנכס, משלמים 15 ריבית ונותרים אם תזרים של 15, משמע תשואת האקוויטי נותרה 3% למרות המינוף. ברור שאם הריבית גבוהה מ- 3% התשואה של האקוויטי תהיה נמוכה מ- 3%, בעצם המימון פגע בתשואה- כל זה בהנחה שמחיר הנכס לא עולה. קל להבין שזה גם המצב בלוח סילוקין שפיצר, פשוט בו שיעור המימון שלך משתנה כל הזמן ויותר קשה לתת דוגמה פשוטה ב- 3 משפטים.

אם כך - אני לא מבין מה הקשר בין כל המידע הזה, ובין ההודעה שלי אותה ציטטת...

אולי לא הבנת את הכוונה שלי: ״אמונה שלמה בתשואת הנכס״ --> ״אמונה שלמה בעליית ערך הנכס״ (אני מתרגם appreciation ל״תשואת הנכס״, אולי התרגום מבלבל / שגוי / מטעה).

תרגום שגוי, תשואה זה yield.

ההודעה שלי אגב לא כוונה רק אליך (בדיעבד לא בצדק כי התכוונת למשהו אחר), היו פה כבר כמה הודעות שדיברו על מינוף כתורם לתשואה.

 

אני ארחיב באמצעות תרגיל פשוט- נניח שרכשנו נכס במיליון ש"ח שמניב 30 אלף ש"ח בשנה, משמע תשואת הנכס 3%. אם רכשנו הכל במזומן זאת גם תשואת האקוויטי.

עכשיו נניח שלקחנו משכנתא של חצי מיליון שקל, ולמען הפשטות נניח שמשלמים רק ריבית שוטפת בלי קרן בכלל. אם הריבית על המשכנתא היא 3% קל לראות שאנחנו מקבלים 30 בשנה מהנכס, משלמים 15 ריבית ונותרים אם תזרים של 15, משמע תשואת האקוויטי נותרה 3% למרות המינוף. ברור שאם הריבית גבוהה מ- 3% התשואה של האקוויטי תהיה נמוכה מ- 3%, בעצם המימון פגע בתשואה- כל זה בהנחה שמחיר הנכס לא עולה. קל להבין שזה גם המצב בלוח סילוקין שפיצר, פשוט בו שיעור המימון שלך משתנה כל הזמן ויותר קשה לתת דוגמה פשוטה ב- 3 משפטים.

 

 

כל זה בהנחה שהתשואה על השכירות, באחוזים - היא באותו גובה של אחוזי הריבית,

ברגע שתשואת השכירות עולה על עלות הריבית,

המינוף רק מעלה את תשואת האקויטי,

בנוסף עליית מחיר הנכס (דבר שכמובן משקיעי הנדל''ן בונים עליו)

מקפיצה את התשואה ככל שאתה ממונף יותר כך שקצת בעייתי לומר משפט כמו מינוף פוגע בתשואה.

אתה לא קורא את מה שכותב ברי. ומצטט חצאי דברים

הוא שם בצד את עליית מחיר הנדלן או את ירידתו. ובצדק!!

ומוסיף אם הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה על הנכס התשואה יורדת ולהיפך.

^

קראתי את מה שהוא כתב,

(אין צורך לצטט הכל- אני מצטט רק את מה שאליו אני מתייחס)

מרוח הדברים שלו היה נשמע שבגדול המינוף פוגע בתשואה

בדיוק כמו שמדבריו של אור נשמע שמינוף בד''כ מגדיל תשואה,

מנסיוני לא כ''כ קשה למצוא דירות שבהם התשואה על השכירות גבוהה מעלות הריבית

ולכן הדגשתי את העניין הזה,

--בנוסף--

כשאתה דן על כדאיות השקעה ועל האינטרס של המשקיע

קצת מצחיק להתעלם מחלק מהשיקולים,

בד''כ משקיעים מאמינים בעליית ערך הנכס,

אין לזה קשר בהכרח עם עליה כללית של מחירי הדירות בארץ,

לדוגמא משקיע שקונה נכס במקום שאמור לעבור פינוי בינוי וכו'

משקיע שקונה באיזור שבו ספציפית מתרחשת עליית מחירים גבוהה יחסית בעקבות

קו רכבת חדש, תעסוקה, אזור שהופך יוקרתי יותר ועוד אלף ואחד סיבות שיכולות לגרום לעליית מחיר הנכס ללא קשר לגרף הכללי של מחירי הדירות בארץ,

בכל המקרים האלה מינוף יגרום לעליית התשואה,

כמובן שאם קורה ההיפך אז התשואה השלילית תהיה גבוהה יותר במינוף,

דוגמא - משקיע עם 300K שקנה דירה במליון עם הלוואה של 70%

ירידת מחירים של 30%- נמחק 100% מההון שלו,

לעומת זאת אם לא היה ממנף היה מפסיד רק 30%.

רק חידדתי את העניין הזה.

יום טוב.

הדור שלנו באמת מפונק, נרקיסיסט, רודף סיפוקים ותגמולים מידיים. לא חסר מחקרים על זה. דפוסי התנהגות שכאלה מקשים מאוד על בנייה של הון עצמי גם אצל אנשים שמרוויחים הרבה מעל הממוצע.

לא יודע לאיזה דור אתה שייך, אני יליד סוף שנות ה-80, לא מילניאל בשום צורה וצבע.

וחשבת אולי על זה שהרחקת היעד גורמת להפסקת ההשקעה בו?

זה ידוע למשל בעולם התוכנה, פעם היו מוציאים גרסה אחת לכמה חודשים או כמה שנים עם מלא תכולות.

ואז גילו שבערך 80% מפרוייקטי התוכנה לא עומדים ביעדים, מוציאים יותר כסף, מוציאים פחות תכולות או לוקחים יותר זמן מאשר המתוכנן.

ובנוסף רוב פרויקטי התוכנה לא עומדים ב-2 יעדים מתוך 3, יותר כסף ופחות תכולות, יותר כסף ויותר זמן, או פחות תכולות ויותר זמן.

מחקרים הראו שהסיבות הן שקשה מאוד לתכנן חודשים או שנים קדימה, לעומת זאת לתכנן חודש או חודשיים קדימה זה ריאלי, לתכנן שבוע קדימה זה קל.

כמה זמן ייקח לך לפרק רכב לגורמים ולהרכיב חזרה? כנראה שגם אתה לא יודע, כמה זמן ייקח לך להחליף נורה זה פשוט.

וניקח את זה חזרה לעולם בניית הון עצמי לדירה:

לדעת כמה זמן ייקח לך לאסוף 80 אלף שקל זה דיי פשוט.

לדעת כמה זמן ייקח לך לאסוף 400 אלף זה גם הרבה יותר קשה, וגם גורם לאנשים "לוותר" באמצע (=דפוסי התנהגות של אכול ושתה כי מחר נמות, או בצורה יותר מדויקת - "גם ככה ל-400 אלף שקל אני לא אגיע, אז דירה אני לא אקנה, אז למה לא לטוס לחו"ל כל סופ"ש? למה לא לקנות טלוויזיה 150 אינץ' OLED ב-20 אלף? למה לא לקנות רכב חדש כל 3 שנים?"

סתם לדוגמה קולגה מבוגר ממני בערך בעשור, שואלים אותו למה קנית מיאטה? (NB יד לא יודע כמה כן? לא חדשה) ואומר במפורש, זה לא אותו סדר גודל אפילו בין שווי הרכב לבין הון עצמי לדירה.

ממש לא. מה שגדל פי 5 זה ההון העצמי המינימלי הדרוש, לא העלות הכוללת של הדירה - זו גם עלתה, אבל לא פי 5 כי העליה במחירים מתקזזת בחלקה עם הירידה בריביות המשכנתאות. אם פעם היית משלם 5%-6% אחוז ריבית בשנה, היום אתה משלם 3% או פחות.

על ההון העצמי הדרוש מדובר, משם זה תשלומים חודשיים, קשים יותר, למרות שהריבית נמוכה יותר היא על סכום גבוה בהרבה, מה שאומר שבשקלים משלמים יותר ריבית, בטח לאורך חיי המשכנתא. אבל לא על זה דיברתי אלא על ההון העצמי שזו המשוכה הכי גבוהה בדרך לדירה.

שוב,

זה בעיה של ריבית ומיסוי. לא פער דורות או משהו.

 

 

ריבית סופר נמוכה + העלו מיסוי על הבורסה + בדיוק היה משבר בבורסה + יש פטור מיסוי בהשכרת דירות = אנשים שיש להם כמה גרושים פשוט קנו דירות. זה היה המהלך השפוי לעשות.

 

 

אני יושב על השוק מ2008 בערך. קניתי רק ב2013 ואז שוב ב2016. זה לא שיש בי שמחה שקניתי בפי 4 ממה שיכולתי פעם....

וגם בעיה קשה מאוד של היצע, בטח באיזור המרכז (לא ת"א, לא ר"ג, אני מדבר על אור יהודה, יהוד, פ"ת, חולון, ראשל"צ, באר יעקב).

אתם מדברים רק על קניית דירות, כאילו חובה שלכל אזרח תהיה חתיכת נדל"ן בבעלותו. זה מצב שבחיים לא יקרה וגם לדעתי לא הכיוון לפתרון בעיית יוקר הדיור. אם היו נותנים פטורים ממס רק למי שמשכיר לטווח ארוך במחיר קבוע, זה היה משנה את השוק בצורה משמעותית. אנשים לא היו כ"כ בבהלה למשכן את החיים שלהם בשביל דירת קבלן חדשה באיזה חור מבודד שהאטרקציה הכי גדולה בו זה סופרמרקט עם חדר כושר בקומה השניה. פחות קונים, יותר זול, משתלם למשקיעים (פטור משמעותי ממס לתקופה ארוכה) ולדיירים (לא צריך לעבור דירה כל שנה).

אם מעמד הביניים לא מסוגל לחיות בדירה בבעלותו, בטווח של כמה שנים קדימה המדינה בבעיה אם לא תפתור את זה.

קל וחומר אם מדברים על מעמד גבוה יותר כמו עובדי הייטק, שגם מרוויחים יותר, לא יכולים לחיות בדירה בבעלותם, אפילו במרחק של 20-30 ק"מ ממקום העבודה שלהם, בטווח של שנים בודדות קדימה המדינה בבעיה, לא הם.

להם יש אלטרנטיבות, כל מדינה מתקדמת פחות-או-יותר בעולם רוצה עובדי הייטק, ואם זה לא מספיק זה קטר הצמיחה היחיד פחות או יותר של המשק הישראלי בשנים האחרונות, בנוסף למחסור הקשה בענף תוריד עוד מסה קריטית והמדינה תתבסס שוב על למכור תפוזים ומלפפונים לאירופה.

דובר בדיוק על הון התחלתי. המחירים שעלו פי 2, יחד עם האחוז היחסי ממחיר הדירה שנדרש כדי לקבל משכנתא שעלה פי 2.5 מ-10% ל-30%.

בדיוק, רק שהאחוז היחסי לדירה ראשונה הוא 25%, למשפרי דיור 30%, למשקיע 50%.

וניקח את זה חזרה לעולם בניית הון עצמי לדירה:

לדעת כמה זמן ייקח לך לאסוף 80 אלף שקל זה דיי פשוט.

לדעת כמה זמן ייקח לך לאסוף 400 אלף זה גם הרבה יותר קשה, וגם גורם לאנשים "לוותר" באמצע (=דפוסי התנהגות של אכול ושתה כי מחר נמות, או בצורה יותר מדויקת - "גם ככה ל-400 אלף שקל אני לא אגיע, אז דירה אני לא אקנה, אז למה לא לטוס לחו"ל כל סופ"ש? למה לא לקנות טלוויזיה 150 אינץ' OLED ב-20 אלף? למה לא לקנות רכב חדש כל 3 שנים?"

מנסיוני כל דבר שדורש מאנשים משמעת, הקרבה והתמדה לטווח ארוך גורם לרבים לוותר באמצע. זה כמו אנשים שנשברים אחרי חודשיים דיאטה וחוזרים להרגלי תזונה קודמים כי "ממילא זה הכל גנטיקה" אז בשביל מה לטרוח.

נכון שגנטיקה משחקת תפקיד, אבל הרבה מחיטוב זה גם לשנות תפיסה, לאמץ הרגלים כמו לשקול את האוכל, לאכול ארוחות קבועות, להתמיד באימונים וכדומה.

אם ניקח את זה חזרה לעולם הנדל"ן מחירים גבוהים של דירות זה תירוץ שנועד להצדיק דפוסי התנהגות של אנשים שמעדיפים לחיות את הרגע מאשר לבנות חסכונות מהותיים. גם אם המחירים היו יותר שפויים אנשים עדיין היו ממציאים תירוצים "למה X בלתי אפשרי".

זה תמיד ככה בחסכונות, דיאטה, קריירה, השכלה או כל דבר אחר שדורש משמעת עצמית והקרבה במשך שנים על גבי שנים.

ואתה לא חושב שלשאלה האם צריך איקס משכורות, או איקס כפול 5 או איקס כפול 10 משכורות כדי לקנות דירה יש משמעות?