עזרה בהבנה ותכנון של תקציב לדירה

האם בית סביב ה2.5M הוא רלוונטי עבורי? (בהנחה ויש לי 25% מערכו כרגע)

לא

האם ההמלצות שלכם להביא לפחות 40% עדיין תקפות?

תמיד, אבל זה חייב ללכת ביחד עם ההחזר החודשי. והחזר חודשי על 1.5M עם שכר של 25K לא הולך ביחד.

איך אני יכול להכניס לתחשיב שלי בונוסים למיניהם מלבד השכר הקבוע?

בונוס שנתי חלקי 12

או בונוס רבעוני חלקי 3

וכך הלאה

ובנוסף להכל, נניח ובעוד מספר שנים (נגיד 5) אצליח לחסוך סכום משמעותי בצד. האם יהיה כדאי לסגור חלק מ/כל המשכנתא (ולשלם את הקנסות) ולהקטין את ההחזר החודשי?

לא, יהיה כדאי להקטין את סך הריביות שתשלם...

או שאולי עדיף לחכות שנתיים*, לצבור הון משמעותי יותר ואז מראש לקחת משכנתא קטנה יותר.

מה אומרים?

שים לב שזה שכר נטו ולא ״השכר שלי״.

נניח והמשכנתא היא אכן 1.5M, על כמה צפוי לעמוד ההחזר החודשי (נניח ל25 שנה)? (מחישוב גס מאוד מאוד שעשיתי, הגעתי להחזר של 7500 שזה פחות משליש מההכנסה נטו)

8000~

חלק גדול מהתשובות לשאלות שלך תלויות במצב הריבית ושוק ההון בעוד שנה. לדעתי אין טעם לדון בזה כרגע...

אם יש לך ביד כ 650K אז תקנה דרה ראשונה שתתאים לצרכים ב 4-5 שנים הקרובות ואז תחליף כשבהחלפה תוסיף את מה שחסכת מהבונוסים. אין טעם לשלם מהיום על גודל דירה שתצטרך עוד 5 שנים.

אני מתקשה להבין את ההמלצה שלך.

1. לקנות היום כשרוצים דירה לא נראה לי משתלם בשום צורה. פשוט הפסד כסף של השקעה אלטרנטיבית.

2. אם כבר מחליטים שרוצים נדל״ן היום בכל מקרה (כי בניגוד לכל הדעות מישהו ממש פוחד שהמחירים ירקיעו שחקים בשנה) אז בסביבת הריבית של היום כבר עדיף למנף ככל שהתנאים מאפשרים. ב-60 אחוז מימון מקבלים תנאים טובים משמעותית מאשר ב- 70 אחוז מימון.

אתה שוכח הוצאות נלוות. אם הוא רוצה לקנות דירה עוד שנה באמת שווה לו לקנות ולמכור בשביל שנה? עורכי דין? אגרות? מס רכישה? אולי מתווכים, הוצאות הכנת הדירה לשכירות, שוכרים...

לדעתי המלצה גרועה. סורי.

כלל אצבע לזה שמרוויח 7K שונה לחלוטין מכלל האצבע של זה שמרוויח 25K.

לכן אין כלל אצבע.

בנק ישראל קובע דרגות סיכון לפי 2 פרמטרים

האחד אחוז המימון עד 45% מ 45 ועד 60% ומעל זה, כאשר התקרה היא 75% מימון

מבחינת החזר חודשי עד 40% ומעל 40 ועד מקסימום 50%

הבנקים עצמם כמובן קובעים לעצמם סייגים נוספים.

אין דין לקיחת משכנתא של מיליון ש"ח כדין 2 מיליון ש"ח באותה רמת הכנסה.

כמובן גם פרופיל הההוצאות קובע

משפחה שלא מוכנה לוותר על 3 נסיעות לחו"ל בשנה או על קוויאר בכל ארוחת ערב תבנה על החזר חודשי קטן מאשר משפחה שאתגר סילוק המשכתנא הוא חשוב לה ביותר ומוכנה לצורך כך גם קצת להתכלב.

ואפשר עוד להמשיך

לא

 

אתה יכול להסביר למה לא? אם ההחזר החודשי הוא פחות משליש מההכנסה נטו? איזו הכנסה (נטו לזוג), כן נשמעת הגיונית לסכום משכנתא כזה?

 

לא, יהיה כדאי להקטין את סך הריביות שתשלם...

פריעה מוקדמת של חלק מהמשכנתא לא תקטין את הריבית...?

אנחנו בדילמה דומה, אשמח אם תוכל להרחיב קצת.

לא בטוח אם להקשיב לפניקה שעולה בי כשאני חושב על קניית דירה במעל 2מ' או להסביר לה שהיא לא נחוצה והכל בשליטה?

אני חושב שכלל האצבע שמתייחס להכנסה נטו מתאים לעולם עם קריירה יציבה, בהייטק זה לא המצב.

איך הגיוני לגשת לשאלות האלה כשאני לא יודע בכמה ההכנסה שלי תעלה בשנים הקרובות, ולא יודע מתי (אם בכלל) יתחיל להיות קשה למצוא עבודה?

הכוונה שכן לעשות פרעון מוקדם, אבל לא כדי להוריד החזר, אלא כדי להוריד עלות. כדאי להישאר באותו החזר.

משכנתא של 1.5M הכנסה של 30K לפחות, עדיף שמחולקת 50-50 בין בני הזוג.

תודה רבה על ההמלצות ונקודת הפתיחה החדשה. לקחתי את דוגמת ה2.5M כדוגמה קיצונית (מבחינת החזר והון עצמי כפי שהחוק מאפשר: 25% הון עצמי ושליש הכנסה החזר) ואכן ראיתי שכדאי להימנע מהטווח הזה.

נראה לי שכדאי לתכנן על 1M משכנתא (אולי 1.2 לכל היותר) ומכאן פשוט לחסוך כמה שיותר בשנתיים הקרובות

תמשיכו לעשות את העבודה הטובה עם הייעוץ כאן

למה? הכל תלוי בתשואת השכירות, מאוד יכול להיות שכלכלית עדיף לשכור ולעשות משהו יותר טוב עם הכסף.

אנשים נוטים לחשוב ששכירות זה "לשלם לבעל הדירה את המשכנתא" וזה בהכרח לא נכון.

הם שוכחים שעל מנת לקחת את המשכנתא הזו בעל הדירה ריתק לפחות 25% משוויה של הדירה למספר לא מבוטל של שנים. סכום שיכל להשקיע במגוון אפיקים.

בנוסף לכל הצרות, חלק מהשכר דירה הולך ל"שותף השקט", הרי הוא הבנק שהסכים לתת לבעל הדירה משכנתא.

ומה עם ביטוחים, נזקים ותיקונים לדירה? כשאתה שוכר בעל הדירה משלם, כשהדירה בבעלותך זה יוצא מהכיס שלך.

אבל בדור שלנו הרבה יותר קל ופשוט להיות פופוליסטים.

תודה שהזכרת לי למה אני משתדל לא להגיב בפוסטים מסוג זה.

 

תמשיכו.

תודה לך על תרומתך לדיון.

אני מתקשה להבין את ההמלצה שלך.

1. לקנות היום כשרוצים דירה לא נראה לי משתלם בשום צורה. פשוט הפסד כסף של השקעה אלטרנטיבית.

2. אם כבר מחליטים שרוצים נדל״ן היום בכל מקרה (כי בניגוד לכל הדעות מישהו ממש פוחד שהמחירים ירקיעו שחקים בשנה) אז בסביבת הריבית של היום כבר עדיף למנף ככל שהתנאים מאפשרים. ב-60 אחוז מימון מקבלים תנאים טובים משמעותית מאשר ב- 70 אחוז מימון.

 

אתה שוכח הוצאות נלוות. אם הוא רוצה לקנות דירה עוד שנה באמת שווה לו לקנות ולמכור בשביל שנה? עורכי דין? אגרות? מס רכישה? אולי מתווכים, הוצאות הכנת הדירה לשכירות, שוכרים...

 

לדעתי המלצה גרועה. סורי.

לא אמרתי שנה אלא 4-5 שנים.

קח ריבית על 500,000 ל 4 שנים וקיבלת סכום הרבה יותר גדול מעלות ההחלפה.

אני מדבר על לנצל את הכסף שיש לך ביד עם מינוף יותר קטן כי המינוף עולה הרבה כסף. אתה גם הופך ללווה יותר מסוכן (ריביות) וגם משלם על משהו שאתה לא צריך.

זה כ ו לקנות היום רכב 7 מקומות כי עוד 4 שנים מתכננים ילד ראשון.