עזרה בהבנה ותכנון של תקציב לדירה

במחירי הדירות של היום צריך לחשוב טוב טוב אם רוצים לקנות נכס, שים לב שבמצב הנוכחי השכרת נכס תמיד תהיה זולה יותר מאשר רכישתו עבור אותו נכס

אתה יכול לעשות חישוב על הנכס שאתה שוכר, במידה והייתה רוכש אותו, כמה משכנתא היית משלם? זה החישוב על כדאיות.

עכשיו לגבי הרכישה עצמה -

כלל אצבע הוא שהמשכנתא לא תעלה על 28% מהשכר נטו של משק הבית, למה 28%? כי יש עוד הוצאות כמו ארנונה, ועד בית והוצאות תחזוקה שמעלות את האחוז הזה משמעותית. כל המחקרים מראים שנטילת משכנתא הגבוהה מ-28% מההכנסה נטו של המשפחה - מגבירה משמעותית את הסיכוי להיכנס למעגל העוני.

ברור ששכר של 100,000 שקל לא דומה לשכר של 10,000 שקל, אבל הכלל אצבע ולכן מתאים לרוב האנשים שמרוויחים משכורות סבירות ולא משכורות של מנכ"לים.

חברים פה גם כתבו למעלה שעדיף בית משלך מאשר לשלם שכר דירה, זה יהיה נכון רק במידה והמשכנתא תהיה זהה לדמי השכירות, בכל חישוב אחר זה פשוט לא נכון.

גם ההנחה שהנכס יהיה שווה יותר בעוד 4 שנים כבר לא מחוברת למציאות, אנחנו אחרי עשור של עליות ועובדתית מאז שנת 2016 מחירי הנדל"ן כבר לא עולים (האם יירדו? רבים סבורים שכן, אני ביניהם אבל זה עוד לא שם)

השורה התחתונה היא לא לחשב עליית ערך עתידית כחלק מהתזרים שלך או מהכדאיות לרכישה, כי זה ספקולטיבי לחלוטין ואף אחד לא יודע מה יהיה (ואם המחיר ירד? גם יכול להיות).

בקיצור, 28% מהשכר נטו שלך לנטילת משכנתא...זה הכלל הכי חשוב, כל השאר - לשיקול דעתך.

במחירי הדירות של היום צריך לחשוב טוב טוב אם רוצים לקנות נכס, שים לב שבמצב הנוכחי השכרת נכס תמיד תהיה זולה יותר מאשר רכישתו עבור אותו נכס

אתה יכול לעשות חישוב על הנכס שאתה שוכר, במידה והייתה רוכש אותו, כמה משכנתא היית משלם? זה החישוב על כדאיות.

 

עכשיו לגבי הרכישה עצמה -

כלל אצבע הוא שהמשכנתא לא תעלה על 28% מהשכר נטו של משק הבית, למה 28%? כי יש עוד הוצאות כמו ארנונה, ועד בית והוצאות תחזוקה שמעלות את האחוז הזה משמעותית. כל המחקרים מראים שנטילת משכנתא הגבוהה מ-28% מההכנסה נטו של המשפחה - מגבירה משמעותית את הסיכוי להיכנס למעגל העוני.

ברור ששכר של 100,000 שקל לא דומה לשכר של 10,000 שקל, אבל הכלל אצבע ולכן מתאים לרוב האנשים שמרוויחים משכורות סבירות ולא משכורות של מנכ"לים.

 

חברים פה גם כתבו למעלה שעדיף בית משלך מאשר לשלם שכר דירה, זה יהיה נכון רק במידה והמשכנתא תהיה זהה לדמי השכירות, בכל חישוב אחר זה פשוט לא נכון.

גם ההנחה שהנכס יהיה שווה יותר בעוד 4 שנים כבר לא מחוברת למציאות, אנחנו אחרי עשור של עליות ועובדתית מאז שנת 2016 מחירי הנדל"ן כבר לא עולים (האם יירדו? רבים סבורים שכן, אני ביניהם אבל זה עוד לא שם)

השורה התחתונה היא לא לחשב עליית ערך עתידית כחלק מהתזרים שלך או מהכדאיות לרכישה, כי זה ספקולטיבי לחלוטין ואף אחד לא יודע מה יהיה (ואם המחיר ירד? גם יכול להיות).

 

בקיצור, 28% מהשכר נטו שלך לנטילת משכנתא...זה הכלל הכי חשוב, כל השאר - לשיקול דעתך.

אפשר סימוכין לזה?

על איזה חלק?

אני אוהב שהמשכנתא היא 0

לדעתי זו טעות גדולה לקחת 0% משכנתא, אבל כל אחד ומה שהוא אוהב

אפשר סימוכין לזה?

יש לא מעט מאמרים אמריקאים בנושא...

אבל הכי פשוט - לך להנחיות בנק ישראל.

ברגע שלווה לוקח משכנתא של יותר מ-30% החזר חודשי מהנטו המשפחתי, המשכנתא הזאת מוגדרת כסיכון של 100% עבור הבנק והריביות יהיו גבוהות מאוד.

למעשה הבנק ממליץ בהנחיות שלו לקחת משכנתא של לא יותר מ-25%-30% מהנכס (וזה המקסימום, כמובן שעדיף פחות).

אגב גם המשכנתא המקסימלית שהבנק מאשר לך על נכס עומדת על 75% שזה מתיישר לחלוטין עם המדיניות הזאת לחישוב ההחזר.

הבעיה בארץ היא שיד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה, הרבה מאוד אנשים לוקחים הלוואות צדדיות ואז מציגים הון עצמי גבוה יותר, למעשה ההחזר האפקטיבי שלהם עומד על הרבה יותר מ-30% מהנטו והם פורסים הלוואות ל-30 שנה.

מה שרבים לא יודעים שגם עליה של 2% ריבית על פני 30 שנה מעלה את סכום ההחזר בעד 48%!!!!!! (בגלל הריבית דריבית) ואז החזר של 5000 שקלים היום יהיה 7500 שקלים עם עליית הריבית, פער מטורף לכל הדעות.

מחירי הדיור המופרכים בישראל לוקחים את כל הדור הצעיר עד הקצה בהקשר של נטילת הלוואות והתחייבויות על משכנתאות, תרבות ה"יהיה בסדר" עוד עלולה לחזור כבומרנג ולזרוק זוגות צעירים רבים אל מתחת לקו העוני במקרה של משבר עתידי בעוד 3-10 שנים (אגב לפי כל הנתונים אנחנו בדרך לשם).

בקיצור - מאוד להיזהר בנטילת משכנתא, זה לא הלוואה על רכב שמקסימום מפסידים קצת כסף וממשיכים הלאה.

יובלגנים, אתה קורא במקרה בעמוד של "המחאה"?

זה לא שאני כל כך בעד לרוץ ולקנות, אבל יש פה כמה אי דיוקים די בסיסיים:

עכשיו לגבי הרכישה עצמה -

כלל אצבע הוא שהמשכנתא לא תעלה על 28% מהשכר נטו של משק הבית, למה 28%? כי יש עוד הוצאות כמו ארנונה, ועד בית והוצאות תחזוקה שמעלות את האחוז הזה משמעותית. כל המחקרים מראים שנטילת משכנתא הגבוהה מ-28% מההכנסה נטו של המשפחה - מגבירה משמעותית את הסיכוי להיכנס למעגל העוני.

ברור ששכר של 100,000 שקל לא דומה לשכר של 10,000 שקל, אבל הכלל אצבע ולכן מתאים לרוב האנשים שמרוויחים משכורות סבירות ולא משכורות של מנכ"לים.

...

בקיצור, 28% מהשכר נטו שלך לנטילת משכנתא...זה הכלל הכי חשוב, כל השאר - לשיקול דעתך.

הפכת את כל הרעיון של "כלל אצבע". הכוונה בביטוי הזה הוא כיוון כללי, משוערך, לא מספר מדויק. אחוז ההחזר החודשי הנכון מההכנסה נטו שונה מלווה ללווה, ותלויה בהמון גורמים. אין מספר קסם כזה שעובד עבור כולם, ובאופו כללי כדאי להיזהר ממספרי קסם, כי יש לווים שעבורם המספר הזה גבוה מדי.

חברים פה גם כתבו למעלה שעדיף בית משלך מאשר לשלם שכר דירה, זה יהיה נכון רק במידה והמשכנתא תהיה זהה לדמי השכירות, בכל חישוב אחר זה פשוט לא נכון.

זה כבר ממש לא נכון. הכדאיות הכלכלית (הכלכלית בלבד) של רכישה מול השכרה תלויה בכל כך הרבה גורמים, זה בוודאי לא השוואה של שכ'"ד מול החזר חודשי. אפילו לא קרוב.

התכוונתי סימוכין לזה שמאז 2016 המחירים לא עלו (הדגשתי את זה)

לדעתי זו טעות גדולה לקחת 0% משכנתא, אבל כל אחד ומה שהוא אוהב

אם אתה לא לוקח אותה לתקופה ארוכה מידי זה בסדר. כמה כבר תשלם על משכנתא של 0% ל 10 שנים אפילו אם יקחו לך ריבית גבוהה?

תמיד יש תשואה אלטרנטיבית לכסף.

מה שאתה רושם הוא סתירה.

אם לבחור יש הון עצמי הוא לא היה שוכר את הדירה אלא קונה אותה.

אני משלם שכירות על 100% משווי הדירה לכן כדי לעשות השוואה הוגנת צריך להשוות למשכנתא על 100% מהדירה.

למרות שמצב כזה לא יכול להתקיים במציאות.

תודה שהזכרת לי למה אני משתדל לא להגיב בפוסטים מסוג זה.

תמשיכו.

 

הפכת את כל הרעיון של "כלל אצבע". הכוונה בביטוי הזה הוא כיוון כללי, משוערך, לא מספר מדויק. אחוז ההחזר החודשי הנכון מההכנסה נטו שונה מלווה ללווה, ותלויה בהמון גורמים. אין מספר קסם כזה שעובד עבור כולם, ובאופו כללי כדאי להיזהר ממספרי קסם, כי יש לווים שעבורם המספר הזה גבוה מדי.

זה נכון מאוד, אם לא הייתי ברור, אחדד. 28% זה המקסימום-60 שכדאי לקחת, בוודאי ובוודאי שעדיף גם לא להגיע לזה...אישית? יותר מ60% משכנתא זה טירוף בעיני.

זה כבר ממש לא נכון. הכדאיות הכלכלית (הכלכלית בלבד) של רכישה מול השכרה תלויה בכל כך הרבה גורמים, זה בוודאי לא השוואה של שכ'"ד מול החזר חודשי. אפילו לא קרוב.

גם כאן אני מסכים, יש גורמים רבים מאוד והם שונים מאחד לאחד, אבל זה פורום ואתה לא באמת מצפה שאמנה את רובם, מה שאני מונה פה זה הכלל שלטעמי הוא המכריע ביותר...בוודאי שיש עוד, אבל בגדול, כדי לקחת משכנתא זה צריך להיות זול משמעותית ממחיר השכירות שאתה משלם על אותו נכס, אחרת זה פשוט לא כלכלי (כי ההון העצמי שלך יכול לעבוד עבורך בינתיים, למשל).

אגב, רק לפרוטוקול, אני מכיר את הביטוי "כלל אצבע" מצוין.

התכוונתי סימוכין לזה שמאז 2016 המחירים לא עלו (הדגשתי את זה)

אתה יכול להסתכל על נתוני הלמ"ס (עם כל ההסתייגויות מהם, שהרי הם מומחים בעיוות המציאות והצגתה לפי אינטרס).

אבל גם בנתונים המעוותים שלהם, ניתן לראות שמאז שנת 2016 עליית המחירים נבלמה לחלוטין, ואם לוקחים בחשבון את השכר הממוצע - יש אפילו הקלה.

לפני שנתיים היינו על אזור ה-150 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, היום אנחנו סביב 142 כאלו, אגב מאז שכחלון נכנס לתפקיד המחירים עדיין עלו בטוטאל (אבל אני מדגיש רק את השנתיים האחרונות).

אגב בשנתיים האחרונות, המשקיעים מכרו, נטו 18,000 דירות לשוק, זה אומר ש-18,000 דירות עברו מהידיים של המשקיעים לחסרי הדיור שיצאו מהביקושים לדירות (שכירות ורכישה), זה נתון מהותי כי זה משקף שהתשואות בשוק, ברוב המקומות, פשוט לא טובות.

ברגע שמסתמכים רק על ההכנסה משכירות וכבר אין את הג'וקר של עליית מחיר הנכס עצמו, ההשקעה הופכת ללא כדאית בעליל עם תשואה מזערית של 2% במקרה הטוב (ועל זה לא משכיבים מיליוני שקלים בבנק).

כל הכסף נוהר בתקופה האחרונה החוצה - לעבר השקעות בנדל"ן בחו"ל (הרבה מאוד באירופה, ספציפית בגרמניה אבל לא רק)

כל הכסף נוהר בתקופה האחרונה החוצה - לעבר השקעות בנדל"ן בחו"ל (הרבה מאוד באירופה, ספציפית בגרמניה אבל לא רק)

אתה ראית גרפים של מניות הנדל"ן למגורים מתחילת השנה?

הסיבה שלא קניתי דירה עד עכשיו לא קשורה ליכולתי הכלכלית. היו המון משתנים נוספים שרק לאחרונה התקבעו והשאירו רק את הנושא הכלכלית כמשתנה, hence השרשור הזה.

בואו נניח שיש לי הכנסה של 25k נטו בחודש.

האם בית סביב ה2.5M הוא רלוונטי עבורי? (בהנחה ויש לי 25% מערכו כרגע). האם ההמלצות שלכם להביא לפחות 40% עדיין תקפות?

איך אני יכול להכניס לתחשיב שלי בונוסים למיניהם מלבד השכר הקבוע?

ובנוסף להכל, נניח ובעוד מספר שנים (נגיד 5) אצליח לחסוך סכום משמעותי בצד. האם יהיה כדאי לסגור חלק מ/כל המשכנתא (ולשלם את הקנסות) ולהקטין את ההחזר החודשי?

או שאולי עדיף לחכות שנתיים*, לצבור הון משמעותי יותר ואז מראש לקחת משכנתא קטנה יותר.

מה אומרים?

*אציין שבכל מקרה הרכישה לא תהיה עכשיו אלא בעוד שנה. יכול להיות שגם יותר מזה אם התנאים יהיו עדיפים משמעותית.