המסע שלי למשכנתא, או, למה לעזאזל קשה לקנות בית בישראל

אני מניח שעל החלק של 'למה לעזאזל קשה לקנות בית בישראל' נדלג, כי כולנו יודעים מה הסיבות, אבל אני כן רוצה לכתוב על משהו שלאחרונה דיי מפריע לי וזה קשור לקדמה טכנולוגית. לאחרונה אנחנו רואים המון דיגיטציה במערכות מחשוב של תאגידים ובמגזר הממשלתי. כשאתה מתעסק עם אפליקציה, תוכנה, בוט או כל דבר אחר שהוא לא אנושי, התחושה היא אמנם קלה, אבל היא מתחילה להיות קרה ולא אנושית כשמתחילות להתפתח בעיות. ולמה אני כותב את זה? כי מרגיש לי שאנחנו עדיין בשלב הביניים וההסתגלות לעידן החדש ואנחנו ממהרים לשים בצד את הפן האנושי ומיד זורקים את האחריות על מערכות מחשוביות. וכך הסיפור:

אתמול התחלנו את המסע למשכנתא. למעשה המסע שלנו התחיל מיום החתימה שלי ב-9/7/2018 על דירת הגן החדשה שלי בעפולה, כששילמנו כ-20 אחוז והתחייבנו לשלם את ה-80 אחוז במועד המסירה (מי שרוצה עוד פרטים, יכול לבדוק במדלן ). במשך שנה חסכנו סכום של כמעט 100K ש"ח (עבודה קשה מאוד, חסכון של כמה אלפי שקלים כל חודש, ולמי שתהה איך, אנחנו לא מרוויחים הרבה, אלא אנחנו מאוד יעילים) ועתה קיבלנו מכתב על הקדמת מועד מסירת הדירה ואנחנו רוצים להערך ללקיחת משכנתא.

אז אתמול התחלתי עם התהליך הרציני (כרגע אני מבצע את הבדיקות והפגישות, אשתי תצטרף בהמשך). התחלתי למלא טפסים בבנקים השונים, חלקם היו סתם טופסי יצירת קשר, ובלאומי היה טופס יותר מושקע ורציני שבעצם מדלג על השלב הראשוני של אישור עקרוני (לפחות כך הבנתי). לבנתיים אני ממתין שיצרו עימי קשר, אבל החלטתי ליצור קשר טלפוני עם בנק ירושלים ועכשיו קראו את הסיפור הבא.

מתקשר לבנק ירושלים, עונה מוקדנית נחמדה. המוקדנית מתשאלת אותי את השאלות הרגילות, שכר, מקומות עבודה, פרטים על הנכס ועוד, נו אתם כבר בטח מכירים את זה. בסוף כל התשאול, היא מבקשת ממני אישור לקבל חיווי אשראי ממערכת הדירוגים החדשה. מאשר ואז אני מקבל סירוב. סירוב? על מה? היא אומרת לי שזה מה שהיא רואה ואני צריך להתקשר ל-BDI. עכשיו לך תרדוף.

תופס את המוקד של BDI (עובד מ-9-11) והם אומרים לי שהם לא רואים את הדוח שלי ואני צריך להפיק אותו מחדש ולשלוח אותו למייל שלהם והם יבדקו לי ויחזירו לי תשובה. מפיק את הדוח (שילמתי 31 ש"ח כי את הקודם שהפקתי באפריל לא מצאתי והוא גם לא רלוונטי) ושולח להם. אחרי מספר שעות אני מקבל תשובה מהם במייל שהדוח נראה בסדר גמור ואני צריך לפנות לבנק ירושלים כדי לברר מה הסיפור. אני מבין שהולך להיות פה פינג פונג. מבקש מהם אסמכתא שהדוח שלי בסדר (למקרה שבנק אחר גם יתקל בסירוב) והם מצידם אומרים לי שהדוח שלי אסמכתא מספיק טוב. אוקיי, מחליט להתקשר היום לבנק ירושלים כדי לברר והאם ניתן להתקדם.

מתקשר, עונה לי מוקדנית נחמדה. היא בודקת לי במערכת ורואה שאתמול יצרתי קשר עימם. היא רואה שיש לי סירוב. אני מסביר לה והיא אומרת לי שזה מה שהיא רואה ודבר נוסף, היא אומרת לי שתחום ההתמחות של בנק ירושלים הוא בלווים שהם בעייתים כי שם הם יכולים לגזור ריביות גבוהות יותר עליהם. הזוי. אני מנסה להבין שוב למה אני בתור לקוח פרטי שאין לו כלל בעיות פיננסיות ואני מנהל את החשבון שלי בדיוק יותר משעון שוויצרי והיא אומרת לי שבלי קשר ל-BDI, אין אישור מהבנק. טוב, הזוי, אני מחייך וקצת צוחק ואומר תודה ושלום. איתם אני לא אחתום.

לבנתיים, נקבעה לי פגישה בדיסקונט ופועלים. לאומי אמורים לחזור אליי עם תשובה ואז תקבע לי פגישה. בנק איגוד בכלל לא טרחו לחזור אליי, ומזרחי טפחות אמורים לחזור אליי גם כן עם תשובה לגבי פגישה (אם תהיה).

אשמח לדעת האם צורת ההתנהלות שלי היא נכונה כאן? כי לפי מה שאני מבין, אני אמור להתקשר, לקבל אישור עקרוני, לקבוע פגישה, לעשות סקר בין הבנקים ואז לבחור את ההצעה הנכונה בשבילנו. אני לא אספר מה היה לי עם התשאולים בבנקים האחרים, אבל הרגיש לי שהכל מסובך והיו רגעים שחששתי שאומר איזה משהו לא במקום שישלול ממני את הזכות לקבוע פגישה.

אמשיך לעדכן בהתפתחויות.

האינטראקציה האחרונה שלי בענייני משכנתא היתה לפני 6 שנים, ובינתיים קרו כמה דברים, כמו לשכות דירוג האשראי.

מכל מקום - רכישת דירה תמיד היתה מסובכת, והמשכנתא היא רק חלק קטן מהעניין. כל ההתנהלות המשפטית וגם הטכנית מתישות. אפילו התהליך של הסרת המשכנתא לאחר סילוק ההלוואות יכול להיות מורכב.

דרך אגב - כאשר אני בדקתי בבנק ירושלים התנאים שהוצעו לי היו הגרועים ביותר מכל הבנקים, ובהפרש עצום. אבל, כמובן, בתנאים שהיו במקרה שלי, ואין להשוות לאף מקרה אחר.

״מסע״...

בקושי הליכה מהסלון לשירותים

אל תהיה כזה דרמתי, אז בנק קיקיוני אחד סירב לתת אישור למשכנתא בגלל איזושהי בדיקה, so what? יש עוד הרבה דגים בים. כששלושה בנקים יסרבו אז אולי הכותרת תהיה רלוונטית.

בהצלחה!

בשביל זה יש יועצי משכנתאות פרטיים,

אם יש לך יועץ טוב בנוסף לחיסכון של הטרטרת והבירוקרטיה

אתה תחסוך בריביות הרבה יותר ממה שתשלם לו.

לגבי יועצי משכנתאות פרטיים- הם לא עובדים לשם שמיים ובמקרה שלי,ביקשו אלפי שקלים לא מעטים (סביב ה 9K) על דבר שאני (על אף היותי רווק) הצלחתי להשיג בסופו של דבר בעצמי בחינם- לשכנע בנק להעניק לי משכנתא.

אז איזו סיבה יש לקחת יועץ כזה ?

נדמה שאתה לא מבין מה תפקידו של יועץ משכנתא.

(גילוי נאות: אני לא יועץ משכנתאות)

בניית משכנתא נכונה דורשת הבנה של כמה מישורים: ניהול משק בית בצורה אופטימלית עבור הצרכים, סוגי תמהילים שונים וההבדלים בינם, ריביות כיום במשק לאנשים עם פרופיל הדומה ללקוח, לו״ז ללקיחת משכנתא (בעיקר חשוב בעת קניית בית מקבלן / בניה) וכו׳.

יש כאן סיבוכיות המשתנה מלקוח ללקוח, אחד יהיה ממש פשוט - אחר יהיה מורכב ומסובך. כל מקרה לגופו.

אני האחרון שיאמר שכל אחד חייב יועץ משכנתא, אבל יש פער ענק בין זה לבין לטעון שלא צריך יועץ בכלל ״כי הצלחתי לשכנע את הבנק לתת לי משכנתא״. אם כבר, ההצהרה הזו מעידה על חוסר הבנה מסוים בתחום.

אני סבור כי מי שיש לו ״קייס״ קל, יכול ללמוד את התחום ולבצע עבודה טובה בצורה עצמאית, זה מה שאני עשיתי וגם ניסיתי לסייע לאחרים בכך. הבעיה היא שרבים לא עושים זאת: אולי הם חוששים מהתחום, אולי יש להם קשיים להתמודד עם כלכלה, אולי החיים לחוצים מדי בשביל להשקיע את הזמן וללמוד את הנושא כמו שצריך (וכו׳, וכו׳, וכו׳ - סיבות יש כמו חול). אם אתה צריך לבחור בין ללכת ״על עיוור״ לבין לשלם למישהו עם מומחיות, ובהנחה שהמישהו הזה אכן מומחה ולא שרלטן, סיכוי סביר (++) שהתשלום עבור המומחה יצדיק את החסכון שהוא ייצר לך (אם שילמת 5,000 ש״ח וחסכת 30,000, אז אתה עדיין ברווח לא מבוטל).

אבל בישראל כמו בישראל, אנשים לא אוהבים לשלם כסף על דברים שהם חושבים שהם יכולים לעשות לבד - ובד בבד לא מסוגלים להודות כאשר זהו לא המקרה. אז במקום להשתמש ביועץ בשביל לקבל החלטה מושכלת, ובמקום לחפור עמוק את התחום ולהבין מי נגד מי, רבים פשוט ילכו על עיוור בתחושה מזויפת של הבנה וירכשו בית מעבר ליכולת שלהם עם משכנתא שגדולה על מידותיהם. אבל העיקר שהם לא יצאו פראיירים ושכרו יועץ!

מה בדיוק מצאת בבנק ירושלים, לך לטפחות ולאומי, ובע"ה לא יהיה לך בעיות.

במצב ההיפותטי שבו אף בנק לא מסכים לתת לך משכנתא, יש אפשרות לבטל עסקה, ולקבל בחזרה את המקדמה ששילמת?

כי לא יודע, אולי היקום מנסה להגיד לך משהו.

במצב ההיפותטי שבו אף בנק לא מסכים לתת לך משכנתא, יש אפשרות לבטל עסקה, ולקבל בחזרה את המקדמה ששילמת?

לא.

בדר"כ יש גם סעיף כזה בחוזה סטנדרטי.

שמוליק, וותר מראש על ירושלים וטפחות - האטרקטיביות שלהם לא משהו מלכתחילה.

אני מניח שאת 150 משכורות כבר ראית?

על בנק ירושלים ויתרתי, על טפחות עוד לא, אני ממתין שיצרו עימי קשר ויתאמו איתי פגישה.

כן, ראיתי את 150 משכורות (תודה אור).

סתם שאלת תם.

לא רצוי לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה מכר?

גם ברמת מצבו המשפטי של הנכס... לוודא שאין מניעה של הבנק לרשום הערות אזהרה כמו במצב של פרסלציה לדוגמה (לא ניתן עדיין לרשום הערת אזהרה באף גוף)

מי רץ לחתום על חוזה לפני שהוא מוודא שהבנק יתן לו כסף?

Sent from my iPhone using Tapatalk

אכן,

better safe than sorry

סתם שאלת תם.

לא רצוי לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה מכר?

גם ברמת מצבו המשפטי של הנכס... לוודא שאין מניעה של הבנק לרשום הערות אזהרה כמו במצב של פרסלציה לדוגמה (לא ניתן עדיין לרשום הערת אזהרה באף גוף)

מי רץ לחתום על חוזה לפני שהוא מוודא שהבנק יתן לו כסף?

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

ברור שקיבלנו אישור עקרוני, אבל מאז עברו מספר חודשים ועכשיו הם צריכים לעדכן את האישור העקרוני. גם ההון העצמי שלנו גדל.

העניין הוא שאז בדקנו רק עם בנק אחד (טפחות) ועכשיו אני רוצה לעשות סקר בנקים ולהתקדם.

מהניסיון האישי שלי מלפני כ 5 שנים,

קיבלנו גם כן סירוב מבנק ירושלים, בהתחלה לא רצו להגיד למה ואז אחרי קצת חפירה הסתבר שהם לא נותנים משכנתא לדירות שהם בקומה 4 ללא מעלית או לנכסים "לא אטרקטיביים" אחרים.

בדקנו בעוד מספר בנקים ולבסוף לקחנו את המשכנתא בדיסקונט סניף מדרחוב ראשל"צ. היתה שם בנקאית מקסימה בשם אורה שבניגוד לשאר היתה אנושית וקשובה. היא מאוד עזרה לנו לשפר את הריביות וממש היתה תחושה שהיא נאבקת בשבילנו כל פעם שבאנו עם הצעה מבנק אחר. באיזשהו שלב שכבר שאר הבנקים לא שיפרו את ההצעה שלהם אז היא צליחה להשיג עוד הנחה מסויימת.

אסף

כרגיל, אומת הסטארט-אפ קצת מפגרת מאחור כשמדובר בשוק המקומי ולא בייצוא טכנולוגיה.

רק יכול לספר איך דברים עובדים בממלכה המאוחדת כיום. כל אחד יכול לגשת לדו"ח האשראי שלו בחינם דרך ספקים שונים, המידע מתעדכן פעם בחודש.

כשאתה צריך מוצר פיננסי, אפשר ורצוי לבדוק בבנק שלך, אבל אפשר גם להיכנס לאתרי השוואת מחירים שמציגים לך תוך דקה את המוצרים שזמינים לך, והערכה של סיכויי האישור לפי נתוניך האישיים ונתוני הנכס. יתרה מכך, המלווים לא יכולים סתם לפרסם ריביות ואז לא לתת אותן לאף אחד, אלא הם חייבים לפרסם את הריבית שהם נותנים ללפחות 50% אחוז ממבקשי ההלוואה. אם אחוזי האישור נמוכים מכך, אסור להם לפרסם את הריבית הזו.

אפשר לקחת סוכן משכנתאות שיעשה לך את כל הריצות, אבל כמעט כל המידע שזמין לו זמין גם לך חינם. במשכנתא הראשונה לקחתי סוכן כי הייתי על ויזת עבודה וחדש פה, כך שהידע שלו על סיכויי האישור היה שווה את זה. עכשיו כשאני ממחזר אני עדיין לוקח אותו, אבל לא משלם לו גרוש (הוא ניסה לגבות ממני) והוא גובה את העמלה שלו מהבנק. זה לא משנה לי את הריבית, אז שיהנה.

ניטש, נושא לשכות דירוג האשראי בארץ חדש, נראה לי שאף אחד לא יודע "לאכול" אותו.

עניין שני הוא כנראה תרבותי. איני יודע עד כמה מקובל בממלכה לנהל מו"מ עם נותן המשכנתא, או שההצעה היא בבחינת כזה ראה וקדש. בפרטצ'יה נהוג לנהל מו"מ מול הבנקים, בבחינת שוק טורקי, ובזה שום AI לא יוכל להחליף את הצדדים.