הודעה על פינוי דייר מנכס מושכר וסעיף אופציית הארכה

היי חברים,

אודה לעזרתכם. המקרה הוא כזה (מתנצל על האורך):

הוריי משכירים דירה במרכז הארץ, באיזור טוב, לזוג צעיר (נורמטיבי לחלוטין). החוזה הוא לשנה אחת, עליו חתומה הדיירת (והיא בלבד). ברגע חתימת החוזה, הדיירים דרשו להוסיף סעיף של אופציית הארכה, שהוסף במועד החתימה ובכתב יד ע"ג החוזה (כרגע אין לי מושג מה בדיוק נכתב שם, האם נוסח במפורש שהאופציה היא לשוכר, האם מוגדר חלון זמן בו צריך להודיע על מימוש האופציה וכו').

לאורך תקופת השכירות, הדיירים הרבו להתלונן על ליקויים כאלו ואחרים (כולם היו ידועים מראש ובעת החתימה, שום דבר חדש) - כולם תוקנו במהרה ולשביעות רצונם. עם זאת, ריבוי התלונות (הכל מתועד) הציג תמונה על פיה, בלשון המעטה, הדיירים לא לגמרי מרוצים מהדירה (או לצורך העניין - לא מראים על רצון להמשיך לגור בה מעבר לתקופת החוזה).

עם ובלי קשר, ולאחר חשיבה רבה, הוריי החליטו שנדרש בדירה שיפוץ רציני (שיארוך לפחות חודש שלם), שלאחריו יתכן והם (או אחד מבני המשפחה) ירצו לעבור ולגור בה בעצמם. על כן, ומייד לאחר שנפלה ההחלטה, נאמר לדיירים (בהודעת וואטסאפ מתועדת), בהתראה מראש של 3 חודשים, שהם יאלצו לפנות את הדירה בסיום החוזה המקורי. הדיירים קיבלו את זה בהפתעה אך הסכימו ולא ציינו ברגע ההודעה שהם תכננו לממש את האופציה.

יומיים לאחר ההודעה, וללא שום הודעה נוספת מצד הדיירים, אביה של הדיירת התקשר לאמי (בשיחת וואטסאפ, כנראה ע"מ שלא ניתן יהיה להקליט), הציג את עצמו כעו"ד XYZ (ורק אח"כ כאבא של הדיירת), והחל לאיים עליה שמה שהוריי עושים לא חוקי, שהדיירים לא יעזבו את הדירה, ועוד כהנה וכהנה, תו"כ דיבור בטון גבוה ומאיים. יש לציין שגם בשיחה זו לא צויין במפורש שהדיירים מעוניינים לממש את האופציה (בגדול נשמע שהאבא התעצבן ו"ניצל" את כוחו כעו"ד ע"מ להתקשר ולאיים. כנראה משעמם לו. מה גם שהוא בכלל לא צד בעניין - החוזה חתום מול הדיירת בלבד. למה אמי בכלל ענתה לו זה סיפור אחר).

מאז אותה שיחה, לא היה שום קשר בין הצדדים.

השבוע, הוריי שלחו לדיירים הודעת תזכורת (וואטסאפ) שעליהם לפנות את הדירה כפי שנתבקשו (נותר חודש לסוף החוזה). הדיירת ענתה (גם בהודעת וואטסאפ) הודעה סמי-משפטית (כנראה בהנחיית אביה, היא עצמה לא עו"ד) ואמרה שחבל שהוריי נוהגים בצורה כזו, בחוזה השכירות קיימת אופציה לשוכר שמקנה לה את האפשרות להאריך את החוזה בשנה, שנמנע ממנה מימוש הסעיף שלא כדין וכי "בלית ברירה היא נאלצת לעזוב את הדירה בניגוד לאמור בהסכם, מה שמסב לה הפסדים". עם זאת, בשורה התחתונה היא הסכימה לעזוב את הדירה בתחילת החודש (במקום באמצע) ודרשה להחזיר לה את הסכום היחסי. כמובן שהוריי מסכימים, אך טרם הגיבו להודעה האחרונה כי חוששים שלתגובה כזו או אחרת עשויות להיות השלכות משפטיות.

אציין שבשום שלב לאורך השתלשלות האירועים, הוריי לא קיבלו הודעה מפורשת כי הדיירים מעוניינים לממש את האופציה (לא בכתב ולא בע"פ). אני לא עו"ד, אבל ממה שקראתי, באם האופציה היא לשוכר, הוא מחוייב להודיע למשכיר על כוונתו לממש את האופציה עד 60 יום לפני תום החוזה.

דעתכם בנושא?

לדעתי הטיעונים שלכם עומדים על כרעי התרנגולת. הרי הודעתם להם על ביטול האופציה לפני שהיתה שהות בידם להודיע שהם מבקשים לממשה. אתה גם לא יודע לומר כמה זמן לפני תום החוזה היה עליהם להודיע על רצונם במימוש האופציה.

בנוסף, ברור מתוכן השיחות מולם כי ברצונם במימוש האופציה, ואני לא הייתי נתפס לעובדה שהם לא ניסחו: "שלום, ברצוננו לממש את האופציה כפי שמופיעה בחוזה בסעיף XX.XX, ההמחאות לתשלום דמי השכירות נשלחו אליכם בדואר רשום שמספרו XXXXXXXX תודה ולהתראות". בטח לא כאשר ביטלתם את האופציה.

בהנחה והאופציה היא אופציה שנתונה לשוכר ולא אופציית חרטא שנתונה לסייגים, לדעתי יש סיבה לחשש. במידה וביטול האופציה מצדכם אכן לא כדין, לדעתי יש להם עילה לתביעה בעד הפרשי שכר דירה באם קיימים, עלות חלקית של ההובלה, הפסד ימי עבודה וכדומה.

דעתנו בנושא לא חשובה

מה שחשוב הוא מה נכתב בהסכם.

בנוסף כתבת

ישה, לדעתי גם אם הסכימו וחזרו בהם לאחר יומיים בהם למדו על זכויותיהם, לא ניתן לייחס לזה חשיבות רבה כל כך.

דעתנו בנושא לא חשובה

 

מה שחשוב הוא מה נכתב בהסכם.

 

בנוסף כתבת

 

שהם יאלצו לפנות את הדירה בסיום החוזה המקורי. הדיירים קיבלו את זה בהפתעה

אך הסכימו

 

באיזה אופן הסכימו?

שמעתי עכשיו את השיחה המוקלטת, הכל התנהל בנעימות, הדיירת אפילו בירכה את אמי על השיפוץ ואמרה שאין שום בעיה, היא קצת הופתעה אבל זה הכל, נתנה את בירכתה ואמרה שתתחיל לחפש דירה.

לגבי מה בדיוק כתוב בחוזה (בתשובה גם ל-Nemesis) - אצטרך לבדוק את זה. אני מניח שלא צויין בו חלון זמן ספציפי, ובגדול נשמע שהסעיף הזה צורף "כדרך אגב". ההורים שלי, עם עבר השכרות ארוך, אף פעם לא הכניסו סעיף כזה (הדיירים העלו את זה לראשונה בפגישת החתימה, אבא שלי התנגד בתוקף, בסוף אמא שלי השתכנעה ושכנעה גם אותו, שניהם לא ידעו מה ההשלכות החוקיות/משפטיות של סעיף כזה וחשבו שכל תכליתו היא להבטיח לשוכר ששכר הדירה לא יעלה בשנת האופציה).

גם אם התנהל בנעימות, אני לא חושב שזה מהותי שהם התחרטו אחרי יומיים כאשר נותרו 3 חודשים, אלא אם כן נניח שאפשר להראות כי ביומיים האלה כבר הזמנתם חומרים ועבודה ויחול קנס ביטול נניח בעקבות ההזמנות הללו.

הכל יקום ויפול על מה שכתוב בחוזה. זה שהם מעולם לא הכניסו סעיף כזה או שאבא שלך התנגד בתוקף לא ממש יעזור. החזקה היא שהוריך הם אנשים בגירים בעלי יכולת ויודעים על מה הם חותמים. זה גם די מקובל להציע / לבקש שנת אופציה אחת לפחות.

הערה לא קשורה ספציפית - אני באופן אישי כשוכר, אין בכלל מה לדבר איתי על פחות משלוש שנים - וגם בתור משכיר - בחוזה תמיד יש אופציה לשנה אחת לפחות. אם משכיר היה מנסה לבטל אופציה שלי - הייתי נלחם מלחמת חורמה. זו טרחה גדולה ועלויות לא טריוויאליות להעביר את המשפחה דירה.

מה זאת אומרת "לבטל אופציה"?.

אם אחד הצדדים מחליט שהוא לא רוצה להאריך ת החוזה בתום התקופה, והוא מודיע על כך מספיק זמן מראש, אני לא מבין על מה המלחמה.

האם אופציה מחייבת את בעלי הדירה להאריך לתקופה נוספת, רק כי הדיירים מעוניינים בכך?

נשמע מוזר

בוודאי, זו הרי המהות של אופציה. אם לא רוצים לתת אופציה להאריך את החוזה אז לא רושמים אותה.

^ זו כל המשמעות של אופציה... אחרת חבל על הדיו.

עריכה - נמסיס הקדים אותי.

למה מוזר? זאת בדיוק משמעות האופציה.

עריכה- הקדימו אותי פעמיים...

אני ממש לא מבין למה בכלל צריך להתרגש מהדיירים. "אופציה" זו אופציה כשמה כן היא. ' או כן או לא '.

כל שוכר מבין שאופציה הכוונה שבמועד חתימת החוזה בעל הדירה לא יודע מראש משהו שיימנע ממנו להשכיר הדירה שוב כעבור שנה - וגם זה לך תוכיח שידע או לא ידע משהו.

אבל אופציה לא מבטיחה כלום. מראש זו טעות לא לקבוע תאריך למימוש האופציה אבל גם אם לא נקבע תאריך אז האם נניח יום אחרי שהחל החוזה הדיירים מודיעים שהם רוצים לממש האופציה ולחתום על חוזה לשנה נוספת וזה מחייב בעלי הדירה?!

בכל מקרה - דיירים ייצטרכו להוכיח שנגרם להם נזק עקב הנושא וברגע שנאמר להם מספיק זמן מראש שלא יוכלו להאריך החוזה בתום החוזה! אז זה נראה לי מספיק טוב.

אני בכלל לא מבין בעלי דירות שרוצים להחזיק בכוח דיירים שרוצים לעזוב רק בגלל שהחוזה עדיין לא נגמר או דיירים שמחפשים להישאר בכוח ברגע שבעל הבית לא רוצה להאריך חוזה או לממש סעיף עזיבה. דירה להשכרה זה עסק לכל דבר - לא תמיד הלקוח טוב לבעל הבית ולא תמיד הלקוח מרוצה בעל הבית. זהו, נקססססטטט.

אופציה, כשהיא מנוסחת היטב, באה לטובת השוכר(!). היא נועדה למנוע תיזוז של שוכרים ומעברי דירה תכופים והעלאת מחיר מופרזת תוך ניצול העובדה שמרבית השוכרים יעדיפו להימנע ממעבר דירה עד כמה שניתן. תסתכל על זה כעל חוזה שכירות לשנתיים עם סייג קטן שמחייב את השוכר להודיע למשכיר (וחלק מעניין "המנוסחת היטב" זה גם תקופת הודעה) שהוא מעוניין להמשיך - נקרא לזה סעיף שמחייבת פרואקטיביות מצד השוכר.

דרך אגב, מעבר דירה זו תמיד הוצאה, ולו רק מעצם עלות ההובלה והפסד יום עבודה (אבל אם תרצה גם החלפת ריהוט מסוים ועוד).

אם זאת, באיזורי הביקוש, משכירים לרוב לא יסכימו לסעיף אופציה שמנוסח כמו שצריך (כלומר ישאירו לעצמם פתח להודיע לשוכר שיתפנה בלי סיבה מיוחדת). וזאת פשוט כדי שיוכלו להעלות מחיר כל שנה כאוות נפשם והתחרות בסביבתם.

שכרתי כמה דירות בחיי וגם אם היה סעיף אופציה הוא היה חסר תועלת כי לא נקבעה העלאת מחיר מקסימלית או שהיה סעיף מקביל שמאפשר לכל אחד מהצדדים לסיים את החוזה בהודעה של X חודשים מראש.

אם נתנה אופציה אז חייבים לכבד.

האופציה "אומרת" שאם השוכר ירצה להאריך את תקופת השכירות לפי ההגדרות בהסכם השכירות, יוכל השוכר לעשות זאת ובעל הדירה לא יוכל למנוע ממנו להאריך את תקופת השכירות , אלא אם פעל השוכר באיזה עניין מהותי בניגוד לרשום בהסכם השכירות ו/או לא הודיע בפרק הזמן הייעודי לשם כך, ככל שהדבר רשום בחוזה השכירות.

ולעניין עצמו: ככל שנראה שהשוכרת ובאם אינה טומנת פח להוריך ובאמת מסכימה לעזוב ובתום לב, ניתן לרשום ולחתום על סעיף* הסכמה שהצדדים הגיעו להסכמה כי

"1. על אף הרשום בהסכם השכירות, מסכימים הצדדים כי השוכרת תפנה את המושכר בתאריך XX/XX/XX ומצהירה שעמדה בכל תנאי ההסכם [לבדוק שאכן כך] ובין היתר שלמה את כל חובותיה לחברת חשמל, גז, מים, ארנונה, ועד הבית.

2. הצדדים מאשרים כי בכל הקשור למועד הפינוי וסיום ההתקשרות בין הצדדים, לא יבואו הצדדים זה אל זה בטענה ו/או בדרישה כלשהי."

וכשהיא עוזבת, לבדוק את הדירה שהיא כפי שהיתה צריכה להחזיר אותה, ולצלם שעוני חשמל, מים גז ולרשום טופס עם מספרי השעונים והקריאות שלהם, עם תאריך של אותו מפגש.

ניתן ב 103 טלפוני לעשות תשלומים וכן להסב את שם בעל החשבון בחזרה אליכם [ אני מקווה שהעברתם שעונים על שמה בזמן שהשכרתם לה את הדירה]

וכן לעשות גמר חשבון של מיים ארנונה וגז ולהעביר את החשבונות חזרה על שם ההורים.

* הערות

1. הרשום לעי"ל אינו בא להחליף יעוץ משפטי, אלא, זה מה שאני הייתי עושה לעצמי כבעל דירה.

2. מומלץ לפנות לעורך דין להתיעצות.

ט.ל.ח

דבריך פשוט שגויים. אם האופציה מנוסחת כראוי, הכלל הוא שחוזים יש לכבד.

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

חידשתם.

עדיין נשמע לי תמוה שאופציה היא סעיף מחייב. ההגיון אומר שהחוזה מחייב עד תאריך מסויים, ומעבר לו, לא.