מה היתרון במחיר למשתכן חוץ ממחיר?

5-6 קומות זה לא רבי קומות?

 

כל האיזור הזה חדש (יחסית. )

איפה אדריכלי הפורום?

 

"רב קומות" הוא דבר שמוגדר בתקנות, ויש לו משמעויות רבות. הנה, לפי הויקיפדיה.

 

בסיפור של הגדרה זו נתקלתי בדירה הקודמת שלי, בתביעה נגד הקבלן אחת הטענות היתה שהבנין אינו עומד בתקן מבחינת המעליות ועוד כמה פריטים, אבל התברר כי רצפת הקומה העליונה של חדר המדרגות נמצאת 28.99 מ' מעל מפלס הרחוב (ולא מעל מפלס הכניסה מהחניה, היו עוד שתי קומות "מינוס" ולכן החלק הזה בתביעה לא התקבל.

עדכון בנוגע לנושא הפוסט:

 

רכשתי בסוף דירה בפרוייקט. לצורך לקיחת המשכנתא הייתי צריך הערכת שמאי. יש הבדלים משמעותיים בין הערכות שמאי לאותה הדירה. פער של יותר מ8%. שמאים בשניים מהבנקים שפניתי אליהם.

במקרה יצא לי להפגש עם מכר של חבר שהוא שמאי בפרוייקטים כאלה באיזורים אחרים. שאלתי אותו איך הוא מעריך מחיר דירה במחיר למשתכן. הוא הודה שמאחר ועדיין אין עסקאות בדירות האלה, של השכרה או מכירה הוא פשוט מוסיף 20% על מחיר הזכייה. וזה ממש מה שעשה השמאי של המשכנתא שלבסוף לקחתי.

 

ימים יגידו מה יצא מהפרוייקט הזה. לפחות בגדרה כמעט כל הרוכשים בבניין "שלי" קנו כדי לגור.

 

Sent from my SM-N920C using Tapatalk

הדירות לא נבנות בחלל ריק, דירות מעבר לכביש נמכרות בשוק הפתוח.

מניח שגם במקרה של שכונה חדשה לחלוטין שעוד לא נמכרו בה דירות (נניח הדירה הראשונה שנמכרת) גם לרוכשים, גם לקבלנים וגם לשמאים יש כלים להעריך שווי (לא בהכרח באותו אופן).

 

בכל אופן, מה שהכי רלוונטי לפרויקט הוא נסיון הדיירים שזכו בשנה וחצי לפניך, כולל שמות שמאים לפי בנק.

עדכון בנוגע לנושא הפוסט:

 

רכשתי בסוף דירה בפרוייקט. לצורך לקיחת המשכנתא הייתי צריך הערכת שמאי. יש הבדלים משמעותיים בין הערכות שמאי לאותה הדירה. פער של יותר מ8%. שמאים בשניים מהבנקים שפניתי אליהם.

במקרה יצא לי להפגש עם מכר של חבר שהוא שמאי בפרוייקטים כאלה באיזורים אחרים. שאלתי אותו איך הוא מעריך מחיר דירה במחיר למשתכן. הוא הודה שמאחר ועדיין אין עסקאות בדירות האלה, של השכרה או מכירה הוא פשוט מוסיף 20% על מחיר הזכייה. וזה ממש מה שעשה השמאי של המשכנתא שלבסוף לקחתי.

 

ימים יגידו מה יצא מהפרוייקט הזה. לפחות בגדרה כמעט כל הרוכשים בבניין "שלי" קנו כדי לגור.

 

Sent from my SM-N920C using Tapatalk

זאת אומרת שהיית צריך להגדיל את ההון העצמי שלך, במקום להגיע למצב של 10% הון עצמי היית צריך לגייס 18% הון עצמי. עוד מכה לפרויקט של קחלו.

מה יקרה אם השוק יתחיל לרדת באמת? הערכת השמאים ירדו, מחירי הדירות מקובעים ואף צמודים למדד ובסוף נגיע למצב השוק שבו צריך לפחות 25% הון עצמי.

בדקתי בבנקים מה הערכות שמאים לדירות אחרות (יש להם רשימה. שמאי הבנק עושה הערכה לכל הפרוייקט). גם שם נשמרה התוספת של 20% פחות או יותר. יש קצת יוצאי דופן בדירות עם מחסן או דופלקס ששם זה נוטה לכיוון ה22-24%.

בהוסף, בפרוייקטים הראשונים לא היה הבדל במחירי זכייה בין הקומות. כיום יש. זה עוד פרמטר שיכול קצת להעלות הערכה בלי קשר לשוק חופשי.

 

מצד שני בגדרה יש הבדל משמעותי במחירי הדירות בפרוייקטים השונים של מחיר למשתכן. מול הפרוייקט שלי יש פרוייקט נוסף. יש פער של כ700 שח למ"ר ביננו במחירי זכייה. פרוייקט מהצד השני, 900 שח למ"ר הפרש.

 

לגבי משכנתא, הון עצמי נדרש נעשה לפי מחיר זכייה.

הריביות למשכנתא נלקחות לפי שוק חופשי (הערכת שמאי)

לדוג זכיתי בדירה של 1 מליון. מחיר שוק חופשי הוא 1.5 מליון. אני יכול להביא 100k ולקנות. חסרים לי 900k שמחושבים מה1.5 מליון לצורך ריביות. ז"א אני בתוך 60% מימון לצורך חישוב ריביות.

זו תקנה ספציפית לזוכי מחיר למשתכן ואנשים עפים עליה. אם יש בועה, זה כנראה בפרוייקטים האלה.

אז מה שקובע בסוף זה השמאי של הבנק? המחיר לפי שומה שמופיע בהודעות של רמ"י הוא חסר כל ערך? כמו כן למשל:

http://land.gov.il/PR_MSG/Pages/mechirlamistaken_07112018.aspx

^

רמ"י נותן לך את המשכנתא או הבנק?!

בסדר, לא צריך לכעוס. אני לא מבין, אך רוצה להבין. אז מה המטרה של המספרים בקישור שהבאתי? בכל מכרז של מחיר למשתכן יש את זה. בשביל מה הם משקיעים בשמאות אם זה שווה כקליפת שום?

בשביל כותרות של "כך וכך אחוזים מתחת למחיר השוק!".

נשמע כמו סיבה מפוקפקת, כי בכל המקומות הרלוונטים עבורי בדקתי והמספרים שפירסמו רמ"י היו נמוכים משמעותית מהמספרים עבור דירות חדשות באותם הערים במדלן.