ייעוץ בילתי תלוי בנטילת משכנתא

היי לכולם

זה לא סוד שמהלך של נטילת משכנתא הינו מהלך כבד, די בשרשורים המפורסמים כאן בשביל לעמוד על כך.

מבלי להיכנס לרזי הדברים, בשבילי הוא מאוד כבד, אף שברשותי כבר דירה ואף שנטלתי כבר משכנתא בעבר. (הפעם מדובר במשהו הרבה יותר רציני).

וכשזה נאמר, אני מחשיב את עצמי כטיפוס אוטודיקט אולם בעת הנוכחית אני מרגיש שאין לי את האנרגיות הנדרשות, כמו גם האמון בעצמי, בכדי לוודא שאגיע לתוצאה טובה.

ואם כבר נאמר, ואף שאני לא נוטה לתת אמון באחרים, חשבתי שבנסיבותיי יהיה זה נכון לפנות ליועץ משכנתא בלתי תלוי, כזה שיביא אותי לתוצאה הכי נכונה עבורי, ישמור על האינטרסים שלי וילווה אותי.

יחד עם זאת, מקריאה ברשת עולה שמדובר בתחום שאינו מוסדר ואין לי עניין בלהחליף בעיה אחת באחרת.

אשמח לשמוע דעתכם על ייעוץ שכזה ככלל, ואם יש למישהו המלצה קונקרטית מניסיון אישי מהעת האחרונה או קרוב לה, זה יהיה מצוין. אם יש אופציה בחיפה זה יהיה מושלם

.

תודה לעוזרים,

בן

מכיר כמה וכמה "יועצים", אבל אולי על אחת הייתי סומך.

לו אני במקומך, פונה לישה החביב ומבקש יפה פגישה על כוס קפה בלי התחייבות ובלי אחריות, תבוא עם כל הנתונים והמסמכים ואולי תמצא מנוח.

ישה, אם אני חצוף שנידבתי אותך סלח לי מראש.

לפני שנה + קיבלתי ייעוץ מיועצת מקצועית ומומלצת, שתמורת כמה אלפי שקלים סייעה לנו למחזר את המשכנתא ולחסוך המון כסף. המליץ לנו עליה יועץ לכלכלת המשפחה (אגב, מומלץ מאד בפני עצמו) בשם עמיחי מרקס. היא בפתח תקווה והיה שווה לנו להגיע אליה פעמיים מאזור פרדס חנה שם אנו מתגוררים. אם תרצה אקשר אותך אליה בפרטי.

Sent from my Redmi Note 4 using Tapatalk

יש לי רעיון לבחינת הידע המקצועי של יועץ משכנתאות, אשמח אם תאמרו מה אתם חושבים: לשאול מה ההנחות שהוא לוקח לאינפלציה ולריבית בנק ישראל בטווח הארוך בבניית לוח הסילוקין.

אם האינפלציה היא בערך 1.5% או גבוה מזה, וריבית בנק ישראל מעל 2.5% בעוד 5 שנים, מעולה.

אם לוקח איפלציה נמוכה מ- 1% וריבית בנק ישראל כמו היום, להתרחק.

דעתכם?

אלו שתי אינדיקציות חשובות, אבל אין בהן כדי להוכיח מספיק על רמת המקצועיות שלו

מבחינתי מקצועיות תימדד גם (ובעיקר) בהבנה עמוקה של הכנסות והוצאות התא המשפחתי, רמת החיים, כספים עתידיים, החזר חודשי רצוי, ועוד.

אלו שתי אינדיקציות חשובות, אבל אין בהן כדי להוכיח מספיק על רמת המקצועיות שלו

 

 

מבחינתי מקצועיות תימדד גם (ובעיקר) בהבנה עמוקה של הכנסות והוצאות התא המשפחתי, רמת החיים, כספים עתידיים, החזר חודשי רצוי, ועוד.

מסכים לגמרי, אבל את זה מישהו שלא מבין לא יכול לבדוק בשיחה קצרה לפני תחילת היעוץ בתשלום...

שני הסנט שלי

ספציפית לפות"ש אם מדובר בדירה שניה הרי גובה ההלוואה לא יותר מ 50% מערך הנכס.

את העבודה הקשה ביותר צריכה לעשות המשפחה.

במה דברים אמורים

בדיקה מעמיקה של סל ההכנסות הנוכחי העתידי פתיחה של חסכונות במהלך התקופה, נזילות של קה"ש , לא פודים אותה מקסימום לוקחים ממנה הלוואה נוחה, מועדים כמו בר מצווה תוספת ילדים וכו'.

בדיקה מעמיקה ורצינית של סל ההוצאות , על מה ניתן לוותר , על מה ניתן לשנמך.

לקחת בחשבון מצב של פיטורים , מחלה לא עלינו.

ככה מגיעים ליכולת החזר.

החלטה האם אנחנו משפחה אוהבת סיכונים או שמרנית

עם כל אלה מגיעים ליועץ כדי לבנות מסלולי הלוואה נכונים למשפחה הספציפית.

כמובן מה שחשוב הוא גם גובה ההלוואה ביחס לגובה ההכנסות של המשפחה

אין דין משכנתא של 500K כדין משכנתא של 2,000K באותה רמת הכנסה.

זה חלק משאלון שהייתי מבקש מלווה כדי לקבל תמונה טובה יותר

"נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלי.

אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לי בשאלות

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?

2ג. מה לוח התשלומים הצפוי עם המוכר ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )

2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?

5. מה אחוז המימון שהבנק מממן?

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפויה להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון? בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לי תמונה טובה יותר עליכם"

הבניה העקרונית שלי להלוואה מורכבת משני מסלולים

הראשון פריים על שליש מן ההלואה ל 25-30 שנה השני קל"צ על שני שליש מן ההלוואה אורכו נגזר מיחכולת ההחזר מינוס מה ששולם כבר עבור מסלול הפריים..

משפחה שמרנית מאוד הייתה לוקחת רק מסלול קל"צ ( משלמת פרמיה לא זולה עבור השקט הנפשי שלה ).

מסלול צמוד משתנה כל 5 שנים ל 20-25 שנה- מסלול מועדף על הבנקאי , מסלול מועדף לנו רק למקרה שבו אנחנו יכולים לפרוע את יתרתו עד לתחנה הראשונה.

מדד - מדיניות בנק ישראל היא 1-3% לשנה, כרגע אנחנו בתאונה, לכן לקיחה בחשבון של 1.5-2% לבניית תחזית היא נכונה.

פריים - אני בודק מה יקרה אם מחר היא תעלה ל 5% . בסכום של 500K במסלול הזה הפירוש הוא גידול של אלף ש"ח. האם ניתן להתמודד עם זה?

אתה מוזמן לקרוא גם את הודעה 971 בשרשור על המשכנתא

ישה, את מה שרשמת צריך להדפיס ולחלק לכל מי שהולך לקנות דירה

ראשית, תודה לכל מי שענה עד כה.

לפני שנה + קיבלתי ייעוץ מיועצת מקצועית ומומלצת, שתמורת כמה אלפי שקלים סייעה לנו למחזר את המשכנתא ולחסוך המון כסף. המליץ לנו עליה יועץ לכלכלת המשפחה (אגב, מומלץ מאד בפני עצמו) בשם עמיחי מרקס. היא בפתח תקווה והיה שווה לנו להגיע אליה פעמיים מאזור פרדס חנה שם אנו מתגוררים. אם תרצה אקשר אותך אליה בפרטי.

 

Sent from my Redmi Note 4 using Tapatalk

תודה רבה, אם אכן הניסיון שלך איתה ככ טוב, והיא באמת כזו טובה, אזי נסיעה מחיפה לפ״ת איננה מחיר גבוה. כשיהיה רלוונטי, אפנה בפרטי.

אגב, ידוע לך במקרה מה הכשרתה הפיננסית?

שני הסנט שלי

 

ספציפית לפות"ש אם מדובר בדירה שניה הרי גובה ההלוואה לא יותר מ 50% מערך הנכס.

 

את העבודה הקשה ביותר צריכה לעשות המשפחה.

 

במה דברים אמורים

 

בדיקה מעמיקה של סל ההכנסות הנוכחי העתידי פתיחה של חסכונות במהלך התקופה, נזילות של קה"ש , לא פודים אותה מקסימום לוקחים ממנה הלוואה נוחה, מועדים כמו בר מצווה תוספת ילדים וכו'.

 

בדיקה מעמיקה ורצינית של סל ההוצאות , על מה ניתן לוותר , על מה ניתן לשנמך.

 

לקחת בחשבון מצב של פיטורים , מחלה לא עלינו.

 

ככה מגיעים ליכולת החזר.

 

החלטה האם אנחנו משפחה אוהבת סיכונים או שמרנית

 

עם כל אלה מגיעים ליועץ כדי לבנות מסלולי הלוואה נכונים למשפחה הספציפית.

 

כמובן מה שחשוב הוא גם גובה ההלוואה ביחס לגובה ההכנסות של המשפחה

 

אין דין משכנתא של 500K כדין משכנתא של 2,000K באותה רמת הכנסה.

 

זה חלק משאלון שהייתי מבקש מלווה כדי לקבל תמונה טובה יותר

 

 

"נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלי.

 

אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לי בשאלות

 

 

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

 

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?

2ג. מה לוח התשלומים הצפוי עם המוכר ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )

 

2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

 

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

 

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?

5. מה אחוז המימון שהבנק מממן?

 

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפויה להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

 

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

 

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון? בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה

 

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

 

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

 

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לי תמונה טובה יותר עליכם"

 

הבניה העקרונית שלי להלוואה מורכבת משני מסלולים

 

הראשון פריים על שליש מן ההלואה ל 25-30 שנה השני קל"צ על שני שליש מן ההלוואה אורכו נגזר מיחכולת ההחזר מינוס מה ששולם כבר עבור מסלול הפריים..

 

משפחה שמרנית מאוד הייתה לוקחת רק מסלול קל"צ ( משלמת פרמיה לא זולה עבור השקט הנפשי שלה ).

 

מסלול צמוד משתנה כל 5 שנים ל 20-25 שנה- מסלול מועדף על הבנקאי , מסלול מועדף לנו רק למקרה שבו אנחנו יכולים לפרוע את יתרתו עד לתחנה הראשונה.

 

מדד - מדיניות בנק ישראל היא 1-3% לשנה, כרגע אנחנו בתאונה, לכן לקיחה בחשבון של 1.5-2% לבניית תחזית היא נכונה.

 

פריים - אני בודק מה יקרה אם מחר היא תעלה ל 5% . בסכום של 500K במסלול הזה הפירוש הוא גידול של אלף ש"ח. האם ניתן להתמודד עם זה?

 

אתה מוזמן לקרוא גם את הודעה 971 בשרשור על המשכנתא

ישה, המון המון תודה- זה הרבה יותר מ-2 סנט. ברשותך, אם זה בסדר, ומאחר ומדובר בחלק מהדברים בעניינים אישיים, הייתי שמח לפנות אליך בפרטי, ואולי שיחת טלפון בהמשך.

אשתף שלעת עתה ובכדי לא לעכב את פתיחת העסקה, הכוונה למו״מ ולכריתת חוזה, היינו הבוקר בבנק בו מתנהל חשבוננו בכדי להתניע אישור עקרוני.

שוב תודה לכולם וכמובן אשמח לשמוע עוד, ובעיקר עוד המלצות ליועצים.

בן

^^^ אין בעיה

אני מעדיף כי תפנה למספר בנקים ותקבל אישור עקרוני כדי לא להיתקע עם בנק אחד ואז אתה טרף קל.

אבל הסדר צריך להיות הפוך

קודם כל תדע מה אתה יכול ואז תדע , מה אתה יכול לקנות