השקעת נדלן ביקנעם

אשמח לשמוע מחכמי הפורום מה דעתם על השקעה בקוטג מחולק לשני דירות 4-3 בעיר יקנעם,

מניב שכירות חודשית של 7k עלותו 1.4.

הקוטג' בשכונה הוותיקה רחוב היסמין,

עלתה עכשיו עוד הצעה לנכס מחולק ל3 מניב כמעט 10, מחיר 1.65, ג''כ באותו רחוב,

אני לא מדבר לא על יקנעם ולא על הדירות שהעלת באופן ספציפי כי ביקנעם אני לא בקיא, אבל התשואה נשמעת יותר מידי טובה בשביל להיות אמיתית.

מי שיושב על "הר זהב" שכזה, איזה אינטרס יש לו למכור? ואיזה אינטרס יש לו למכור "כ"כ"" בזול?

יקנעם ככלל?

גרתי תקופה בעין העמק, אז אני קצת מכיר.

התכוונתי ספציפית לגבעת אלונים/יער אודם.

באגירה

השרשור בן שנה ורבע,

בסופו של דבר לא קניתי שם,

אבל ספציפית לגבי השאלות שלך,

לא סיפור למצוא דירות כאלו למכירה

אנשים מוכרים נכסים מחולקים שמניבים תשואה כזאת

עם זאת הסיכון והכאב ראש הוא יותר מדירה רגילה.

האם החלוקה חוקית?

האם החלוקה חוקית?

אם היא הייתה חוקית, זה לא היה כאב ראש...

גרתי תקופה בעין העמק, אז אני קצת מכיר.

התכוונתי ספציפית לגבעת אלונים/יער אודם.

יער אודם רחוב טוב, הכל תלוי בנכס בסופו של דבר אבל מדובר ברחוב הראשי של הגבעה מה שאומר שעוברים אוטובוסים לשני הכיוונים אז יכול להיות טיפה רועש אבל לא ברמה של כביש ראשי, כמעט כל הבתים בני 20 שנה אז זה לא מהניילונים אבל סך הכל הבתים כרגע ללא מחלות שאני מכיר בכל אופן.

אגיד בקצרה, כתבתי את זה גם בפוסט אחר כאן באוף טופיק.

צריך להוציא מהחישוב עליית ערך עתידית של הדירה, אנחנו אחרי עשור של עליות היסטריות והיסטוריות. הסיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות (בטח שבאותו קצב) שואפים לאפס.

למעשה היום יש סיכוי סביר יותר שהמחיר יירד מאשר יעלה.

תחשב אך ורק את התשואה שאתה מקבל אל מול מחיר הנכס הנוכחי, אם התשואה 5% צפונה...אולי כדאי, אחרת ממש לא.

יער אודם רחוב טוב, הכל תלוי בנכס בסופו של דבר אבל מדובר ברחוב הראשי של הגבעה מה שאומר שעוברים אוטובוסים לשני הכיוונים אז יכול להיות טיפה רועש אבל לא ברמה של כביש ראשי, כמעט כל הבתים בני 20 שנה אז זה לא מהניילונים אבל סך הכל הבתים כרגע ללא מחלות שאני מכיר בכל אופן.

ראיתי את הנכס,

לצערי כמעט כל הבתים בגבעה נראים "לקויי תחזוקה" כנראה בגלל גמר לקוי (לא עשו חיפוי אבן אלא רק שליכט צבע ואחרי 20 שנה זה נראה סלאמס).

גם הבית שראיתי, נראה כאילו אין ועד מתפקד (ארונות מים/גז שבורים וכד').

גם ביער אודם וגם בנחל שורק.

כנראה יש תמורה לעמלה בגגות הירוקים...

מה דעתך?

תחשב אך ורק את התשואה שאתה מקבל אל מול מחיר הנכס הנוכחי, אם התשואה 5% צפונה...אולי כדאי, אחרת ממש לא.

בנושא שכירויות ותחשיבי תשואות בדירות מוזנחות בשכונות חלשות:

1. לרוב הדירות ישנות ומוזנחות, מה שיגרום בעליה בהוצאות התחזוקה השותפות.

2. דירה זולה להשכרה מושכת שוכרים חסרי אמצעים יחסית, כאלה שפתאום מפסיקים לשלם, נעלמים, פושטים את הרגל, ואז יש לך גם שוכר שלא משלם וגם אתה צריך הוצאות משפטיות בשביל לפנות אותם (למרות שלפחות היום הליך הפינוי הרבה יותר זריז מבעבר).

בדירות כאלה נהוג לחשב את התשואה על בסיס 10 חודשי שכירות שנתיים.

מישהו פה מתגורר ביקנעם ויכול להעיד על האוכלוסייה?

מלא גולשים בקארספורום, כולל אושיות עבר.

התכוונת כולל אושיות הווה...

מישהו פה מתגורר ביקנעם ויכול להעיד על האוכלוסייה?

בסדר גמור אין בעיות מיוחדות, יש יצוג מכל האוכלוסיות אבל הרוב חילוני ממעמד הביניים

ראיתי את הנכס,

לצערי כמעט כל הבתים בגבעה נראים "לקויי תחזוקה" כנראה בגלל גמר לקוי (לא עשו חיפוי אבן אלא רק שליכט צבע ואחרי 20 שנה זה נראה סלאמס).

גם הבית שראיתי, נראה כאילו אין ועד מתפקד (ארונות מים/גז שבורים וכד').

גם ביער אודם וגם בנחל שורק.

 

כנראה יש תמורה לעמלה בגגות הירוקים...

 

מה דעתך?

שוב תלוי בנכס, משפחה שלי מתגוררת ביער האודם מאז שהוקמה ולא מוכנים לעבור לשום מקום אחר.

גבעת יערה דומה לאלונים, אותו גיל ובניה דומה סך הכל.

אני בגבעה הירוקה מתקרב לשני עשורים ואין לי תלונות מיוחדות.

אני מדבר על דבר כזה, והתמונה הזו היא מ2011, מאז זה רק הורע:

אני מדבר על דבר כזה, והתמונה הזו היא מ2011, מאז זה רק הורע:

אני מכיר את הבניין ואני יודע שעל זה דיברת, כמו שאמרתי יש בניינים ויש בניינים, אם זה מה שמפריע לך תחפש אחד אחר