מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

נו, אז לטענתך, המחירים אמורים ליפול, לא? אם זה באמת המצב, לא עדיף לחכות עוד טיפה ולראות ירידות מחירים אמיתיות במקום לשחד בוחרים במשכנתא גבוהה יותר? ועוד לסבסד אותה על חשבון הציבור הרחב?

אני בעד, אבל אולי הם יותר מפחדים מקריסת מחירים מאשר רוצים לשחד בוחרים. פוליטית לשמור על יציבות כנראה יותר מפתה מלהסתכן. פוליטיקאי פחות בינוני מכחלון כנראה היה פועל אחרת במצב הזה. עדיין, אני ממשיך לטעון שאם מחיר למשתכן ימשיך לרוץ קבוע, זה יספק את צרכיהם של כל הזוגות הצעירים בארץ גם בעתיד. להגיד שהכסף ש"מושקע" בתכנית היה יכול ללכת לחינוך וקשישים זה דמגוגיה ותו לא. ההיסטוריה של ממשלות ביבי מלמדת שפשוט היו נותנים עוד כסף לחרדים.

אגב האם המדינה באמת תפקיד סכום כסף עבור כל משכנתא שתממש את ההחלטה הזו או שהיא תצטרך לתת כספים רק כאשר תהיה בעיה להחזיר את המשכנתא?

אתה מייחס לכל החבורה הזו המון תחכום. אני הייתי מעדיף את ההסבר הפשוט והטריוויאלי: הבטחנו "לטפל" במחירי הדיור, זה לא קרה, עוד מעט בחירות, פאניקה, מעלים כל הצעה שיש.

מישהו באמת מאמין להבטחות של כחלון, אחרי שהוא הבטיח בטלויזיה לטפל בנושא הגז ונשאל ספציפית על קובי מימון ואמר שיטפל בזה. ומיד לאחר הבחירות הוציא את עצמו מהעניין בגלל ניגוד עניינים, כי הוא חבר של קובי מימון. נו באמת.

אבל יש מצב שלציבור יש זכרון קצר וכבר שכחו לו את זה ואתה צודק.

אני תוהה מה יקרה לפרויקט מחיר למשתכן במידה וכחלון לא ייבחר ולא יוכל להמשיך להוביל אותו

אני מאוד על הגדר בנושא ה-90% משכנתא הזה.

מצד אחד, על פניו זה אכן מתכון לאסון לא קטן, במיוחד כניסה למהלך כזה כשהריבית נמוכה ויכולה רק לעלות. ולזה השאלה שלי היא כזו: בהינתן לקיחת משכנתא מקסימלית (1.17 מ' ש"ח) מה יהיה ההבדל בהחזר במסלול הסטנדרטי שאתם מדברים עליו אם הריבית תעלה ב-1% או ב-2%? כדי לחזר את הטענה הזו, מה ההבדל המקסימלי?

מצד שני, זה רק לדירות עד 1.3 מיליון שקל, אז כמה גרוע זה כבר יכול להיות?

מצד שלישי, זה כאמור מגדיל את הביקוש בשוק החופשי.

מצד רביעי, זה "מגדיל את הביקוש" רק בקרב אנשים שכבר נמצאים בתוך הביקוש - קרי מחוסרי דיור / "לקוחות" מחיר למשתכן.

מצד חמישי, זה מאפשר לאותם אנשים שלא מרוצים ממחיר למשתכן ללכת לבחור איזו דירה שבא להם, עד גבול מסוים כמובן. ומרחיב את האופציות שלהם.

מצד שישי, הדירות הנורמליות במרכז גם ככה עולות יותר, אז זה עוד "תמריץ פריפרמיה" ולא באמת מהלך ישים.

מצד שביעי, סאב פריים!

מצד שמיני, למה? כבר היה פה סיפור דומה עד לפני 15-20 שנה. אז למה שעכשיו משהו יהיה שונה?

בקיצור, מישהו יכול לתת מספרים כדי לכמת את הסיכון שבמהלך הזה? ההקבלה לסאב-פריים לא לגמרי נכונה, כי הסיפור שם היה שונה לחלוטין ונבע בעיקר מ-100% משכנתא שניתנו לאנשים שלא יכולים להחזיר את הכסף ואופציה להחזיר את הבית תמורת מחיקת החוב. הנפילה התחילה *לפני* עליית הריבית, אלא כי נתנו את המשכנתאות לאנשים שמכתחילה לא יכלו להחזיר את הכסף. פה המצב שונה - מאפשרים משכנתא גבוהה, אבל בתנאים קשיחים. כשזה היה המצב בארה"ב השוק היה יציב, ושם עוד תמיד הייתה את האופציה של לצאת מהעסקה ע"י החזרת הבית.

מצד אחד, על פניו זה אכן מתכון לאסון לא קטן, במיוחד כניסה למהלך כזה כשהריבית נמוכה ויכולה רק לעלות. ולזה השאלה שלי היא כזו: בהינתן לקיחת משכנתא מקסימלית (1.17 מ' ש"ח) מה יהיה ההבדל בהחזר במסלול הסטנדרטי שאתם מדברים עליו אם הריבית תעלה ב-1% או ב-2%? כדי לחזר את הטענה הזו, מה ההבדל המקסימלי?

ישה שם פה מספרים קצת קודם.

מצד שני, זה רק לדירות עד 1.3 מיליון שקל, אז כמה גרוע זה כבר יכול להיות?

למי שלוקח משכנתא של כמעט 1.2 מיליון כשהוא בקושי מצליח לחסוך 150,000 ש"ח, ואז נאלץ לשלם 7,000 ש"ח (או יותר) כל חודש בשביל דירה בפריפריה שמחירה עשוי לרדת לא מעט, די אסון. אם הוא גם מובטל, ממש אסון. ואם הוא בעצם משכיר את הדירה הזו ואפילו לא נהנה מזה שהיא בבעלותו, ממש ממש אסון.

מצד שני, למדינה זה כנראה לא בלתי אפשרי, אבל די יקר (ערבות 15%). נניח, 1 מיליארד ש"ח הם ערבות עבור משכנתאות בסכום של 6.6 מיליארד ש"ח. נשמע המון, אבל קח בחשבון משכנתא ממוצעת של 700,000 ש"ח, ותקבל בערך 9,500 אנשים.

כלומר, אם ח"ח יהיה משבר ועשרת אלפים איש לא יצליחו להחזיר את המשכנתא, זה יעלה למדינה בערך מיליארד ש"ח (בהנחת גובה משכנתא 700,000 ש"ח).

מצד שלישי, זה כאמור מגדיל את הביקוש בשוק החופשי.

 

מצד רביעי, זה "מגדיל את הביקוש" רק בקרב אנשים שכבר נמצאים בתוך הביקוש - קרי מחוסרי דיור / "לקוחות" מחיר למשתכן.

אתה טועה בהבנה של ביקוש.

להגיד שמי שהצליח לחסוך 70,000-80,000 ש"ח ואין לו דירה נמצא "בתוך הביקוש", זה בערך כמו להגיד שאני נמצא "בתוך הביקוש" לג'וליה תלתן. שניהם נכונים ברמה התאורטית, אבל לא יקרו כרגע במציאות. אם, מצד שני, אותם אנשים יוכלו פתאום לקחת משכנתא גבוהה יותר, חלקם באמת ינצל את זה ויקנו דירה, ואז הם באמת יהיו "בתוך הביקוש".

מצד חמישי, זה מאפשר לאותם אנשים שלא מרוצים ממחיר למשתכן ללכת לבחור איזו דירה שבא להם, עד גבול מסוים כמובן. ומרחיב את האופציות שלהם.

 

מצד שישי, הדירות הנורמליות במרכז גם ככה עולות יותר, אז זה עוד "תמריץ פריפרמיה" ולא באמת מהלך ישים.

זה מאוד חיובי. גם העובדה שאנשים לא קונים סתם דירה במקום שמתאים להם כי רק שם יש, וגם התמרוץ לכאורה לעבור לפריפריה.

הבעיה היחידה היא שכולם פה משקיעים, אז הם קונים דירה בפריפריה כדי להשכיר. סוג של השקעה, שכרגע לפחות נראית עם המון סיכון ומעט מאוד תשואה. אח"כ הם יבואו להתלונן, ואז יהיה לא נעים לכחלון.

מצד שביעי, סאב פריים!

 

מצד שמיני, למה? כבר היה פה סיפור דומה עד לפני 15-20 שנה. אז למה שעכשיו משהו יהיה שונה?

איזה סיפור היה פה? אני חושב שפיספסתי משהו...

בקיצור, מישהו יכול לתת מספרים כדי לכמת את הסיכון שבמהלך הזה? ההקבלה לסאב-פריים לא לגמרי נכונה, כי הסיפור שם היה שונה לחלוטין ונבע בעיקר מ-100% משכנתא שניתנו לאנשים שלא יכולים להחזיר את הכסף ואופציה להחזיר את הבית תמורת מחיקת החוב. הנפילה התחילה *לפני* עליית הריבית, אלא כי נתנו את המשכנתאות לאנשים שמכתחילה לא יכלו להחזיר את הכסף. פה המצב שונה - מאפשרים משכנתא גבוהה, אבל בתנאים קשיחים. כשזה היה המצב בארה"ב השוק היה יציב, ושם עוד תמיד הייתה את האופציה של לצאת מהעסקה ע"י החזרת הבית.

לכאורה אתה צודק. ברמת המיקרו, כל בעל דירה חייב להחזיר את המשכנתא.

אבל נניח שמחר בבוקר (או עוד שנתיים) הפד יעלה את הריבית עוד קצת, הדולר יתחזק (כי בכל זאת, פער הריביות הולך והופך מופרך יותר ויותר), בנק ישראל יעלה את הריבית פה כדי למנוע אינפלציה, ואנשים ימצאו את עצמם עם דירות בפריפריה שעלו מיליון וקצת, שוות ביום טוב 700,000-800,000 ש"ח, שהם עדיין חייבים עליהן לבנק 1,000,000 ש"ח, והמשכנתא שלהם קפצה באיזה אלף או אלפיים ש"ח.

בתרחיש הפסימי, אתה מתבל את כל זה עם קצת אבטלה (כי בכל זאת, הריבית עלתה), ובמקרו אתה מקבל הרבה מאוד (נניח, עשרות אלפים) בעלי דירות שלא יכולים / רוצים לשלם את המשכנתא על הדירה שלהם. זה לא משהו שפוליטקאי ממוצע יכול להתעלם ממנו, אם זה הופך למחאה מאורגנת.

 

מצד שני, למדינה זה כנראה לא בלתי אפשרי, אבל די יקר (ערבות 15%). נניח, 1 מיליארד ש"ח הם ערבות עבור משכנתאות בסכום של 6.6 מיליארד ש"ח. נשמע המון, אבל קח בחשבון משכנתא ממוצעת של 700,000 ש"ח, ותקבל בערך 9,500 אנשים.

כלומר, אם ח"ח יהיה משבר ועשרת אלפים איש לא יצליחו להחזיר את המשכנתא, זה יעלה למדינה בערך מיליארד ש"ח (בהנחת גובה משכנתא 700,000 ש"ח).

 

 

 

 

לכאורה אתה צודק. ברמת המיקרו, כל בעל דירה חייב להחזיר את המשכנתא.

 

אבל נניח שמחר בבוקר (או עוד שנתיים) הפד יעלה את הריבית עוד קצת, הדולר יתחזק (כי בכל זאת, פער הריביות הולך והופך מופרך יותר ויותר), בנק ישראל יעלה את הריבית פה כדי למנוע אינפלציה, ואנשים ימצאו את עצמם עם דירות בפריפריה שעלו מיליון וקצת, שוות ביום טוב 700,000-800,000 ש"ח, שהם עדיין חייבים עליהן לבנק 1,000,000 ש"ח, והמשכנתא שלהם קפצה באיזה אלף או אלפיים ש"ח.

 

בתרחיש הפסימי, אתה מתבל את כל זה עם קצת אבטלה (כי בכל זאת, הריבית עלתה), ובמקרו אתה מקבל הרבה מאוד (נניח, עשרות אלפים) בעלי דירות שלא יכולים / רוצים לשלם את המשכנתא על הדירה שלהם. זה לא משהו שפוליטקאי ממוצע יכול להתעלם ממנו, אם זה הופך למחאה מאורגנת.

נענה על שתי הנקודות שהעלית

הראשון ערבות המדינה היא לדלתה בין 75% ל 90% כלומר הפרעון הראשון הוא של הדלתה.

מכיוון שהרוכש לא נקלע לקשיים מיידית הרי חלק מן הדלתה נפרע.

( לא בטוח שכך זה עובד ולא פרעון של החלק של הבנק וחלק של "המדינה" באופן יחסי.).

ככל שהמשבר גדול יותר כך היחיד יסבול פחות כי המדינה תבוא לסייע.

כך המדינה עשתה בעת משבר המניות הבנקאיות בשנת 1983.

כך המדינה עשתה בעת שאתי אלון גנבה את הבנק.

ועוד אבל

נכון שהמצב החוקי כאן ובארה"ב קצת שונה בקשר למשכנתאות, שם אתה בא שם את המפתח של הנכס על השולחן וסגרת את החוב, כאן מוכרים לך את הנכס ואם נשארה יתרת חוב אתה ממשיך לשלם.

בארה"ב הגיעו הבנקים למסקנה כי הדרך הנכונה מבחינתם היא לוותר ללווה על פרעון המשכנתא עד שירווח ללווה, וימשיך להתגורר בנכס ישמור עליו ישלם את המיסים עליו מאשר להתחיל לנסות למכור את הנכס בשוק יורד.

מצידי שיתנו גם 200% משכנתא. רק שלא יתנו את זה וירשמו אותי (הציבור) כערב.

בקרוב גם חתולי רחוב יוכלו להיות זכאים כנראה...

סבבה, איפה נרשמים?

כי מה שבונים בדרום אור עקיבא נשמע מעניין דווקא.

^^

https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList

הבעיה היחידה היא שכולם פה משקיעים, אז הם קונים דירה בפריפריה כדי להשכיר. סוג של השקעה, שכרגע לפחות נראית עם המון סיכון ומעט מאוד תשואה. אח"כ הם יבואו להתלונן, ואז יהיה לא נעים לכחלון.

למה החלטת שכולם משקיעים? אני נרשם להגרלות רק במקומות שארצה לגור בהם. והדירה למטרת מיגורים, לא להשכיר למישהו.

לא כולם כמובן, אבל יש לא מעט משקיעים.

מיכאל שראל על 90% משכנתא:

https://www.themarker.com/opinion/1.6509388

(למען ההגינות ראוי לציין שאתמול התפרסמה בדה מרקר "כתבה" בעד 90% משכנתא, אבל אני לא מצליח למצוא אותה כרגע, איתכם הסליחה).

שאלה. בפרטים אישיים יש סעיף שאפשר לסמן ב-V והוא: "אם אזכה בהגרלה, אני מסכים שפרטי הקשר שלי (שם, דוא"ל ומספר טלפון) יועברו לרשות המקומית שבה ייבנה הפרוייקט."

כדאי? למה זה טוב?