Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה


tzvipper
שימו לב! השרשור הזה בן 1147 ימים, שזה ממש ממש הרבה. נא המנעו מהקפצה שלו והקפיצו אותו אך ורק אם אתם פותחי השרשור ו/או יש לכם עדכון רלוונטי לנושא. אם יש לכם שאלה, נא פתחו שרשור חדש.

פוסטים מומלצים

אבל מה לעשות, כשאתה קונה דירה אתה מתמנף, ואם במקום לקנות דירה היית הולך ליועץ ההשקעות בבנק ושואל אותו מה לעשות עם ה-200,000₪ שלך, הוא לא היה מציע לך להתמנף, וסביר להניח שלא היה מאפשר לך להתמנף, גם אם היית רוצה.

 

ההשוואה היא בין שתי אלטרנטיבות השקעה שרואה מישהו ממוצע בעולם האמיתי, וככזו היא תקפה לחלוטין.

For I am a bear of very little brain, and long words bother me

 

לפני 25 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אני מסכים איתך

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

אתה לא יכול לעשות השוואה בין השקעה ממונפת ללא ממונפת, אתה משווה תפוזים לתפוחים. אם תכניס מימון גם לבורסה תגלה שכל מה שרשמת לא תקף.

פה אתה טועה, הנכס שאתה קונה בבורסה כבר ממונף ברוב המקרים- רק שזאת חברה בע"מ אז אין חזרה לבעלים.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כתבה מ YNET מאתמול

 

"כך הופכים זוכי מחיר למשתכן למשקיעי נדל"ן

לרבים מבין הזוכים בתוכנית אין שום כוונה להתגורר בדירות שרכשו, והם מנסים להשכיר אותן - גם משום שנאסר עליהם למכור. חן נגר, מהזוכים בפרויקט בקריית מוצקין: "40%-50% מהדירות מיועדות להשכרה". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "המצוקה בפריפריה תהיה גדולה מאוד""

 

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5311870,00.html

 

 

so far so good so what

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

נניח שהרוכשים מהמרכז חשבו שהם עושים עיסקת חייהם.

 

היום לשם הדוגמה דירת 4 חדרים בקריות 4000 ש"ח בשכירות

 

מחר בגלל ההיצע הגדול יירד המחיר ל 2000 ש"ח

 

סייעתי לשוכרים

 

במחיר הזה השוכרים אומרים לעצמם לא כדאי לי לרכוש דירה , עדיף שכירות והמשקיע מהמרכז יישמח לשכירות ארוכת טווח והנה פתרון שמביאה התוכנית.

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

זה לא קשור למחיר למשתכן כמובן. זו תופעה שהיתה קיימת גם לפני מחיר למשתכן.

 

היתרון הגדול בבורסה (עד כמה שזה נשמע מצחיק) הוא שלרוב (אלא אם אתה ממש מתעקש), תתקשה להפסיד יותר מ-100%. במחיר למשתכן, עם משכנתא של 90%, הסיכוי להפסיד יותר מ-100% (מההון העצמי, לטווח קצר - בינוני) הוא לא מבוטל. ומעבר לזה, אתה לוקח על עצמך חתיכת חוב, שבסוף תצטרך להחזיר. אם זה לפחות מביא אותך לדירה משלך שאתה נהנה ממנה, ניחא, אבל במקרה הזה אפילו את זה אתה לא מקבל.

 

אתה לא יכול לעשות השוואה בין השקעה ממונפת ללא ממונפת, אתה משווה תפוזים לתפוחים. אם תכניס מימון גם לבורסה תגלה שכל מה שרשמת לא תקף.

 

זה לא קשור למחיר למשתכן כמובן. זו תופעה שהיתה קיימת גם לפני מחיר למשתכן.

 

היתרון הגדול בבורסה (עד כמה שזה נשמע מצחיק) הוא שלרוב (אלא אם אתה ממש מתעקש), תתקשה להפסיד יותר מ-100%. במחיר למשתכן, עם משכנתא של 90%, הסיכוי להפסיד יותר מ-100% (מההון העצמי, לטווח קצר - בינוני) הוא לא מבוטל. ומעבר לזה, אתה לוקח על עצמך חתיכת חוב, שבסוף תצטרך להחזיר. אם זה לפחות מביא אותך לדירה משלך שאתה נהנה ממנה, ניחא, אבל במקרה הזה אפילו את זה אתה לא מקבל.

 

זוכרים את משבר הבנקים? זה מ-1983? אחת הבעיות שם היתה שהבנקים מימנו למשקיעים את רכישת המניות, וכמובן שהיה אבדן של למעלה מ-100% מההשקעה.

 

כיום אסור ליועץ השקעות לעסוק במימון. עד כדי כך שפקידת ההשקעות שלי סירבה לטפל בהגדלת מסגרת האשראי של כרטיס האשראי, בכלל בלי קשר להשקעות. אלה ההוראות, הן מחמירות.

לפני 5 שעות, David32 כתב:

מה שאתה לא מבין זה שאתה מבזבז את הזמן שלך, את תעבורת האינטרנט שלך ואת אורך החיים של סוויצים במקלדת שלך.

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כתבה מ YNET מאתמול

 

"כך הופכים זוכי מחיר למשתכן למשקיעי נדל"ן

לרבים מבין הזוכים בתוכנית אין שום כוונה להתגורר בדירות שרכשו, והם מנסים להשכיר אותן - גם משום שנאסר עליהם למכור. חן נגר, מהזוכים בפרויקט בקריית מוצקין: "40%-50% מהדירות מיועדות להשכרה". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "המצוקה בפריפריה תהיה גדולה מאוד""

 

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5311870,00.html

 

תודה. בדיוק מה שאמרתי. ניצול לרעה של התוכנית. מקווה שהתוכנית של אלה שבאו לעשות עסקת נדלן לפנסיה, יקבלו בדיוק את ההפך. יצטרכו להוריד מכנסיים כדי להשכיר וגם 5 שנים לא יוכלו עכשיו למכור. אני מקווה שכחלון לא יתקפל ויאפשר מכירה של הדירות לפני שעברו 5 שנים. באו לעשות קומבינה ובוכים שבסוף הם נדפקים.

עריכה אחרונה על ידי mazinya
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כל אלה שמצדדים במתן עדיפות טוטאלית לבני מקום, תחשבו מה היה קורה אם זה היה מיושם- תושבי המרכז היו מקבלים דירות בהנחות של 300-500 א' ש"ח ותושבי הפריפריה בהנחות של 100-200 א' ש"ח במקרה הטוב. זה מצב לא הוגן לחלוטין.

בצורה שבה זה מיושם כיום, בני המקום לפחות יכולים להנות מהתוכנית גם אם לא זכו בדמות שכר דירה נמוך יותר במידה ונוצר עודף היצע להשכרה של כל אלו שזכו ולא מתכננים לגור שם.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

תודה. בדיוק מה שאמרתי. ניצול לרעה של התוכנית. מקווה שהתוכנית של אלה שבאו לעשות עסקת נדלן לפנסיה, יקבלו בדיוק את ההפך. יצטרכו להוריד מכנסיים כדי להשכיר וגם 5 שנים לא יוכלו עכשיו למכור. אני מקווה שכחלון לא יתקפל ויאפשר מכירה של הדירות לפני שעברו 5 שנים. באו לעשות קומבינה ובוכים שבסוף הם נדפקים.

 

בוא נוציא לך עין, כל עוד נוציא להם שתיים.

משכנתא זה קל

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

תודה. בדיוק מה שאמרתי. ניצול לרעה של התוכנית. מקווה שהתוכנית של אלה שבאו לעשות עסקת נדלן לפנסיה, יקבלו בדיוק את ההפך. יצטרכו להוריד מכנסיים כדי להשכיר וגם 5 שנים לא יוכלו עכשיו למכור. אני מקווה שכחלון לא יתקפל ויאפשר מכירה של הדירות לפני שעברו 5 שנים. באו לעשות קומבינה ובוכים שבסוף הם נדפקים.

 

אני מקוה שתשרוד את זה, אבל זה יכול להיות הרבה פחות מ-5 שנים מרגע קבלת הדירה שניתן יהיה למכור אותה. הכל תלוי כמה מהר בונים (יותר נכון כמה לאט).

עריכה אחרונה על ידי arco1
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

אני גם יודע בדיוק באיזה פרוייקט הבחור שיושב שם באולפן זכה. והבניין שלו כבר עומד יפה וכמעט מוכן. מצחיק אותי איך הוא יושב שם ומסביר איך בזה שהוא ניגש מראש להגרלה בידיעה מוחלטת שהוא לא מתכוון לעבור ולגור במוצקין, הוא דווקא עושה שירות לזוגות הצעירים בזה שהוא רוצה למכור את הדירה. הוא כנראה חושב שכולם טיפשים ורק הוא גאון. כל ההסברים שם והטענות מיותרים לחלוטין. שורה תחתונה היא, לא התכוונת לעבור לגור שם, אל תיגש להגרלה בעיר הזו. אין יותר פשוט מזה. אבל כשמראש מתכננים קומבינה וחושבים שהם הגאונים היחידים, זה מה שקורה. שימשיך לשלם שכירות ומשכנתא ביחד או יקח את עצמו הבחור ויעבור לגור במוצקין.

 

זה מה שמעצבן אותי, שקומבינטורים כאלה הם חלק ממה שיגרום לשכונות האלה להפוך לסלאמס ולבניינים להיות מוזנחים. הישראלי במיטבו. נתנו לך הזדמנות לקנות דירה בפריפריה במחיר מוזל, ואתה חושב איך לקנות נכס לפנסיה

עריכה אחרונה על ידי mazinya
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

אני בעצמי הולך להירשם רק להגרלות שרלוונטי לי לגור באותם פרוייקטים (כך שהגרלות יולי לא עניינו אותי), אבל לדעתי מה שאתה מתעצבן עליו זה לגיטימי. בכל זאת זו דירה ראשונה לזכאי של התכנית, זה לא איזה אספן דירות, אז אין פה הבעיה לטעמי. אם הדירה שהוא שוכר וגר בה כרגע מושלמת עבורו ואין רצון לצאת ממנה ואפשר לקבל נכס משלו בהנחה יפה, למה לא?

 

בנוגע לתאריך מכירה. אם נניח שהגרלה בפרוייקט שלו הייתה לפני 3 שנים ויקבל את הדירה בעוד חצי שנה, אז יוכל למכור אותה בעוד 3.5 שנים, רק לצורך המחשה.

עריכה אחרונה על ידי arco1
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

אבל מה לעשות, כשאתה קונה דירה אתה מתמנף, ואם במקום לקנות דירה היית הולך ליועץ ההשקעות בבנק ושואל אותו מה לעשות עם ה-200,000₪ שלך, הוא לא היה מציע לך להתמנף, וסביר להניח שלא היה מאפשר לך להתמנף, גם אם היית רוצה.

 

ההשוואה היא בין שתי אלטרנטיבות השקעה שרואה מישהו ממוצע בעולם האמיתי, וככזו היא תקפה לחלוטין.

 

בוא נעשה הקבלה לתחום שבו כולנו מבינים:

שלום, יש לי 200 אלף ש"ח לרכישת רכב חדש מהחברה. אני יכול לרכוש קיה ספורטאז gt אבל הציעו לי גם לרכוש מרצדס S קלאס בעזרת מימון. מה כדאי לי?

ההשוואה היא בין שתי אלטרנטיבות לניוד בני אדם בין נק' א' לנקודה ב' שרואה מישהו ממוצע בעולם האמיתי, וככזו היא תקפה לחלוטין.

 

הרי ברור לך שאי אפשר להשוות את התמורה של רכב ב-200 אלף ש"ח לרכב של מיליון ש"ח, אז גם כאן לא ניתן להשווק השקעה של 200 אלף ש"ח במניות להשקעה של 200 אלף ש"ח + 800 אלף ש"ח בדיור.

זה מעבר לדברים הנכונים שספיראל רשם לך, ואני חושב שזו אמרה קצת כוללנית להגיד שכולם רוכשים עם מינוף.

 

 

 

פה אתה טועה, הנכס שאתה קונה בבורסה כבר ממונף ברוב המקרים- רק שזאת חברה בע"מ אז אין חזרה לבעלים.

 

כל החברות בעולם ממונפות?

כפי שרשמת המינוף של החברות לא עוזר לך להגדיל את יחידת הרווח שלך ולכן הוא לא רלוונטי.

הנושא כאן הוא לא המינוף, אלא להשוות 200 אלף ש"ח ל-200 אלף ש"ח ולא 200 אלף ש"ח למיליון ש"ח.

עריכה אחרונה על ידי redroze

אלעד רוזנקר, טלפון 0524626633.

ניתן להתקשר להתייעץ בכל הקשור ברכבי אספנות ואופל בפרט (בעיקר ישנים).

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לא מסכים איתך (אבל קצת נגמר לי הכוח להתווכח, אז או שילך עכשיו או שלא).

 

נניח שאתה זוג צעיר, שרוצה לגור במרכז וצבר 200,000₪. הבנת שדירה נורמלית במרכז לא תוכל לקנות עם הסכום הזה, ועכשיו אתה שואל את עצמך, מה לעשות עם ה-200,000₪ כרגע.

 

מצד אחד, אתה יכול להסתכן ולהשקיע בבורסה. מצד שני, אתה. יכול לקנות דירה בפריפריה במחיר למשתכן, ו"להצמיד את ההון העצמי שלך למדד הדיור", כמו שאוהבים להגיד.

 

עכשיו תסביר לי בבקשה, למה זו לא התלבטות ריאלית בעולם האמיתי.

For I am a bear of very little brain, and long words bother me

 

לפני 25 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אני מסכים איתך

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כל החברות בעולם ממונפות?

כפי שרשמת המינוף של החברות לא עוזר לך להגדיל את יחידת הרווח שלך ולכן הוא לא רלוונטי.

הרוב המוחלט ממונפות (הענף היחיד שבו יחס החוב להון הממוצע נמוך מ- 10% הוא תוכנה). ככל שהסיכון העסקי עולה כך ההיגיון לגייס חוב יורד.

איפה רשמתי שהמינוף של החברות לא עוזר לי להגדיל את יחידת הרווח שלי? ברור שהוא עוזר, אחרת הן לא היו מתמנפות.

 

הנושא כאן הוא לא המינוף, אלא להשוות 200 אלף ש"ח ל-200 אלף ש"ח ולא 200 אלף ש"ח למיליון ש"ח.

לא הבנתי. למה להתייחס שונה למימון דירה ב- 60% חוב לבין רכישת מניה של חברה שממומנת ב- 60% חוב, חוץ מעניין החזרה ללווה?

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

מנסיון במחיר מטרה בראש העין, מחצית מהדירות בבנין מושכרות. אנשים קנו בהנחה של 400 אלף כדי לשדרג בעוד כמה שנים ולקנות נכס איפה שהם גרים. לגיטימי לחלוטין אבל קצת מבאס לגור כשחצי מהדירות זה שוכרים שיתחלפו.

יש אנשים שרכשו ולא ידעו באיזה רחוב הנכס, או שהפרוייקט נמצא על גבעה ועוד דברים הזויים.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • תוכן חדש...