מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

מה שאומר שבמקום התוכניות המטופשות האלה צריך להגדיל את ההיצע, לא?

כן, אבל אני לא הייתי מתבטא נחרצות במונחים שהתוכנית מטופשת או לא.

המציאות, כפי שהציגו פה בגרפים בעמודים האחרונים היא פחות התחלות בנייה. כנראה בגלל שחלק מהקבלנים החליטו להחרים את התוכנית. לכן גם אם הפרויקט הצליח לעצור את עליית המחירים זה רק עניין של זמן עד ששוב נחזור אחורה למצב של פער גדול בין היצע וביקוש.

אני אגיד שוב מה שכבר אמרתי בדיונים קודמים. בפרוייקט שלי נתקלתי בכמה זוכים מהמרכז (ראשלצ, ירושלים, בית שמש ועוד) שבוודאות אינם מתכוונים לעבור לגור בדירה(ק. מוצקין) אלא להשכיר.

זה לא קשור למחיר למשתכן.

המון אנשים קונים דירה בפריפריה בשביל להשיג דריסת רגל בשוק הנדל"ן ולהצמיד את ההון העצמי למחירי הדיור, אבל אין להם שום כוונה לגור באותה דירה.

אני אגיד שוב מה שכבר אמרתי בדיונים קודמים. בפרוייקט שלי נתקלתי בכמה זוכים מהמרכז (ראשלצ, ירושלים, בית שמש ועוד) שבוודאות אינם מתכוונים לעבור לגור בדירה(ק. מוצקין) אלא להשכיר.

גם אני נתקלתי בפרויקט בראש העין בכ-30% דירות להשכרה.

כל עוד עושים תוכנית עסקית של הכנסה משכירות אל מול המשכנתא (ובמידה ויש פער אז לוקחים אותו בחשבון בתזרים החודשי) ובוחרים אזור שיש בו ביקוש גבוה (רצוי ללא בניה מאסיבית כדי למנוע שינויים בעתיד), בדיוק כמו משקיע שקונה דירה בשוק החופשי.

כן, אבל אני לא הייתי מתבטא נחרצות במונחים שהתוכנית מטופשת או לא.

המציאות, כפי שהציגו פה בגרפים בעמודים האחרונים היא פחות התחלות בנייה. כנראה בגלל שחלק מהקבלנים החליטו להחרים את התוכנית. לכן גם אם הפרויקט הצליח לעצור את עליית המחירים זה רק עניין של זמן עד ששוב נחזור אחורה למצב של פער גדול בין היצע וביקוש.

נו, אז גם לפי מה שאתה רושם אפשר לפתור את הכל עם הגדלת היצע.

מבחינת התייחסות לירידה בהתחלות הבניה: ב- 2017 אכן הייתה ירידה בהתחלות הבניה, 49 א' יח"ד לעומת 54 א' ב- 2016, 53.7 א' ב- 2015 ו- 47.5 א' ב- 2014. במקביל, רכישת הקרקעות דווקא זינקה ב- 2017 ל- 46.3 א' ביחס ל- 35.9 א' ב- 2016, 30.9 א' ב- 2015 ו- 29.7 א' ב- 2014. ממה שאני יודע, קבלנים לא מנסים לדגור על הקרקע, עבור רובם אין בזה היגיון כי הם משלמים ריבית והתשואה מהפרוייקט יורדת. לפי דעתי, מה שקרה בפועל הוא ששיווקי הקרקע בשנתיים האחרונות הם של קרקעות שלא מוכנות לבניה מיידית בגלל לחץ של האוצר. כך מקבלים מצב ששיווק הקרקעות עלה, אבל בפועל לא ניתן לבנות עליהן והתחלות הבניה יורדות.

ומה בדיוק הבעיה עם זה?

גם אני נתקלתי בפרויקט בראש העין בכ-30% דירות להשכרה.

כל עוד עושים תוכנית עסקית של הכנסה משכירות אל מול המשכנתא (ובמידה ויש פער אז לוקחים אותו בחשבון בתזרים החודשי) ובוחרים אזור שיש בו ביקוש גבוה (רצוי ללא בניה מאסיבית כדי למנוע שינויים בעתיד), בדיוק כמו משקיע שקונה דירה בשוק החופשי.

אמרת בעצמך את הבעיה.. בדיוק כמו משקיע שקונה בשוק החופשי. לדעתי מפספס את כל מהות התוכנית. יש כלכך הרבה תושבי מקום שנרשמו ורצו לקנות שם דירה וואלה.. אשכרה גם לגור בה. אז זכו זוג מראשלצ או מירושלים שלא באמת מעניין אותם לעבור לגור במוצקין כי מה יש להם לחפש במוצקין, והם ימשיכו לגור בשכירות איפה שהם ובינתיים יש להם אחלה נכס לפנסיה. קנו דירת 3 חדרים בשכונה יוקרתית ב 700K.

שוב, לטעמי פשוט מפספס את מהות הפרוייקט כשזה מגיע על חשבון זוג צעיר שבאמת רוצה לקנות דירה כדי לגור בה ולא להפוך למשקיע

ומה בדיוק הבעיה עם זה?

גם אני נתקלתי בפרויקט בראש העין בכ-30% דירות להשכרה.

כל עוד עושים תוכנית עסקית של הכנסה משכירות אל מול המשכנתא (ובמידה ויש פער אז לוקחים אותו בחשבון בתזרים החודשי) ובוחרים אזור שיש בו ביקוש גבוה (רצוי ללא בניה מאסיבית כדי למנוע שינויים בעתיד), בדיוק כמו משקיע שקונה דירה בשוק החופשי.

בתאוריה, מדובר בהשקעה כלכלית עם תשואה חיובית שנבחנה היטב, כולל בדיקה של סיכונים וכימות של ההשקעה הנדרשת מבחינת זמן.

בפרקטיקה, השיקולים לרכוש דירה כזו הם לרוב איפשהו באזור של:

"זכינו בהגרלה, זו הזדמנות שלא תחזור"

"ההורים הבטיחו לעזור קצת"

"סוף סוף תהיה לנו דירה משלנו"

"גם 'זוג חברים א' וגם 'זוג חברים ב' קנו דירה ב'חור כלשהוא בפריפריה' והם כבר הרוויחו 10% על הנייר!"

ואז, מגלים שב'חור כלשהוא בפריפריה' יש מלא דירות להשכרה, ונורא קשה להשכיר כי בעצם כולם רוצים להשכיר ב'חור כלשהוא בפריפריה' ולגור ב'דירה צפופה במרכז', והשכ"ד לא ממש מכסה את המשכנתא, ועכשיו גם הריבית עלולה לעלות והמשכנתא תגדל, ובדיוק השוכר עוזב ולוקח חצי שנה למצוא מישהו אחר, אבל משכנתא צריך לשלם בתקופה הזו, וגם מחיר הדירות ב'חור כלשהוא בפריפריה' עלול, באופן מפתיע, גם לרדת, ובסוף אתה מפסיד את רוב ההון העצמי שלך, משלם על תקופות שאין שוכרים ומתמודד עם משכנתא עולה במשך 30 שנה.

אכן, עסקה חלומית.

בפועל, אני חושב שלכל הגרלה ישנה קבוצת הפייסבוק שמלווה אותה, וקונה נבון יכול לקבל החלטה מושכלת ולתמחר את כל הפרמטרים האלה.

בפועל אתה צודק, וקונה לא נבון יחתום על דירה בלי לפתוח תוכניות דירה לפני כן, יכנס ויראה שאין חלון במטבח הקטן ל-6 חדרים.

אלה בדיוק המקרים שמגיעים לתקשורת, והתקשורת חוגגת. קונים מרוצים אף אחד לא יראיין.

אמרת בעצמך את הבעיה.. בדיוק כמו משקיע שקונה בשוק החופשי. לדעתי מפספס את כל מהות התוכנית. יש כלכך הרבה תושבי מקום שנרשמו ורצו לקנות שם דירה וואלה.. אשכרה גם לגור בה. אז זכו זוג מראשלצ או מירושלים שלא באמת מעניין אותם לעבור לגור במוצקין כי מה יש להם לחפש במוצקין, והם ימשיכו לגור בשכירות איפה שהם ובינתיים יש להם אחלה נכס לפנסיה. קנו דירת 3 חדרים בשכונה יוקרתית ב 700K.

 

שוב, לטעמי פשוט מפספס את מהות הפרוייקט כשזה מגיע על חשבון זוג צעיר שבאמת רוצה לקנות דירה כדי לגור בה ולא להפוך למשקיע

ומה תגיד על בני מקום שקנו ועד שהדירה מוכנה מצאו עבודה במקום אחר?

בדיוק בגלל זה יש הקצאה של 20-30% לבני מקום, ולא 100% הקצאה פיאודלית או שמדובר בבן-ממשיך.

אתמול בחצות הסתיימה ההרשמה להגרלת יולי 2018. למעלה מ-17 אלף משקי בית נרשמו להגרלות השונות. התוצאות צפויות להתפרסם ב-31 ליולי 2018.

עם סיום הבדיקות, יחל תהליך ההגרלות שבסיומו צפויים כ-4,300 משקי בית נוספים להתבשר כי זכו בהגרלה, ויתווספו לכ-50,000 משקי בית נוספים שכבר זכו בזכות לדירה.

יש מקומות בהם בני המקום זכו בדירות כי מספר המגרילים קטן ממספר הדירות כמו נהריה למשל.

במקומות אחרים יחס של אחד לעשר רעננה 3% אחוז סיכוי.

הטבלה מראה שהמצב בגדול חXה

ישה, צריך להסתכל על הנרשמים לפי סדרות... יכול להיות שהיסכוי של סדרה א' בחלק מהמקומות הרבה יותר גבוה.

בתאוריה, מדובר בהשקעה כלכלית עם תשואה חיובית שנבחנה היטב, כולל בדיקה של סיכונים וכימות של ההשקעה הנדרשת מבחינת זמן.

 

בפרקטיקה, השיקולים לרכוש דירה כזו הם לרוב איפשהו באזור של:

"זכינו בהגרלה, זו הזדמנות שלא תחזור"

"ההורים הבטיחו לעזור קצת"

"סוף סוף תהיה לנו דירה משלנו"

"גם 'זוג חברים א' וגם 'זוג חברים ב' קנו דירה ב'חור כלשהוא בפריפריה' והם כבר הרוויחו 10% על הנייר!"

 

ואז, מגלים שב'חור כלשהוא בפריפריה' יש מלא דירות להשכרה, ונורא קשה להשכיר כי בעצם כולם רוצים להשכיר ב'חור כלשהוא בפריפריה' ולגור ב'דירה צפופה במרכז', והשכ"ד לא ממש מכסה את המשכנתא, ועכשיו גם הריבית עלולה לעלות והמשכנתא תגדל, ובדיוק השוכר עוזב ולוקח חצי שנה למצוא מישהו אחר, אבל משכנתא צריך לשלם בתקופה הזו, וגם מחיר הדירות ב'חור כלשהוא בפריפריה' עלול, באופן מפתיע, גם לרדת, ובסוף אתה מפסיד את רוב ההון העצמי שלך, משלם על תקופות שאין שוכרים ומתמודד עם משכנתא עולה במשך 30 שנה.

 

אכן, עסקה חלומית.

אז הם ילמדו שיעור ראשון בכלכלה ממר שוק.

בתקווה שילמדו לקחת אחריות על ההחלטות שלהם.

בדיוק כמו שמשקיעים בבורסה לומדים מה כוחו של מר שוק. זה עדיין לא הופך את הבורסה למקום גרוע בדיוק כמו שהפרויקט מחיר למשתכן הוא לא גרוע.

זה לא קשור למחיר למשתכן כמובן. זו תופעה שהיתה קיימת גם לפני מחיר למשתכן.

היתרון הגדול בבורסה (עד כמה שזה נשמע מצחיק) הוא שלרוב (אלא אם אתה ממש מתעקש), תתקשה להפסיד יותר מ-100%. במחיר למשתכן, עם משכנתא של 90%, הסיכוי להפסיד יותר מ-100% (מההון העצמי, לטווח קצר - בינוני) הוא לא מבוטל. ומעבר לזה, אתה לוקח על עצמך חתיכת חוב, שבסוף תצטרך להחזיר. אם זה לפחות מביא אותך לדירה משלך שאתה נהנה ממנה, ניחא, אבל במקרה הזה אפילו את זה אתה לא מקבל.

ומה תגיד על בני מקום שקנו ועד שהדירה מוכנה מצאו עבודה במקום אחר?

 

בדיוק בגלל זה יש הקצאה של 20-30% לבני מקום, ולא 100% הקצאה פיאודלית או שמדובר בבן-ממשיך.

אין שום בעיה. ועדיין לא מצדיק את זה שזוגות צעירים קונים את הדירה להשקעה לפנסיה כשיש בני מקום או גם שאינם בני מקום שכן היו מוכנים לעבור ולגור שם. הנקודה היא, שהיה צריך לחייב רוכשים לגור שם לפחות 5 שנים. הבנייה המהירה ביותר לא תהיה בפחות משנתיים. זה מספיק זמן כדי להתאפס על דברים ולתכנן מהלכים

עד המתכונת הנוכחית חייבו לגור 5 שנים, עשו הקלות בלחץ של הזוכים.

זאת תכנית ארצית ולא מקומית, יש כאן סוג של הטבה (הזכות לרכישת דירה) ואם יהיה תעדוף מוגזם לבני מקום תיווצר אפליה מסוימת במקומות מבוקשים יותר (כמו רעננה, שם שווי ההטבה משמעותית גבוה יותר ממקומות אחרים).

לכל הגבלה או סעיף יש טעונים בעד ונגד. אני בגדול מרוצה מעצם קיום התכנית (תכנית ברמה לאומית, בהיקף שלא היה כמותו הרבה שנים) ושותף לביקורת על הכנסת עוד ועוד "הגרלות גדולות" במקומות שסיום הבנייה שם לא נראה באופק (לפעמים גם תחילת בניה).

אבל זאת ביקורת נקודתית.

זה לא קשור למחיר למשתכן כמובן. זו תופעה שהיתה קיימת גם לפני מחיר למשתכן.

 

היתרון הגדול בבורסה (עד כמה שזה נשמע מצחיק) הוא שלרוב (אלא אם אתה ממש מתעקש), תתקשה להפסיד יותר מ-100%. במחיר למשתכן, עם משכנתא של 90%, הסיכוי להפסיד יותר מ-100% (מההון העצמי, לטווח קצר - בינוני) הוא לא מבוטל. ומעבר לזה, אתה לוקח על עצמך חתיכת חוב, שבסוף תצטרך להחזיר. אם זה לפחות מביא אותך לדירה משלך שאתה נהנה ממנה, ניחא, אבל במקרה הזה אפילו את זה אתה לא מקבל.

אתה לא יכול לעשות השוואה בין השקעה ממונפת ללא ממונפת, אתה משווה תפוזים לתפוחים. אם תכניס מימון גם לבורסה תגלה שכל מה שרשמת לא תקף.