שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

הכתבה ב-YNET ובעוד אתרים על ירידה של מחירי הדירות עושה את השלה והשמועה רצה מפה לאוזן וממש לא משנה לאזרח הפשוט כיצד ועל סמך איזה נתונים הגיעו למסקנה שהמחירים יורדים.

השמועה הזיזה את העגלה למדרון חלקלק ורק בעלי אינטרסים שמפפמים לעיתון ידיעות שיקריות על עליות אולי מסוגלים לשנות את רוע הגזירה.

תפיצו

נניח ותתרחש ירידה של 100,000₪

הרוכשים שיושבים היום על הגדר יקנו?

חלקם עדיין לא יוכלו גם אם ירצו, וחלקם לא ירצו כי יצפו לירידה חדה יותר

האם בעלי הדירות ימכרו?

חלקם לא ירצו מכל הסיבות בעולם, וחלקם ירצו, אבל לא יצליחו - כי אין קונים, עיין לעיל

מה יקרה בסוף?

אני נביא בינוני מאוד

אבל

אם יהיה מספיק אורך רוח לבעלי הדירות לא לממש הפסדים - הירידות יפסקו והמחירים כנראה ימשיכו לעלות

אם תהיה פאניקה - תיתכן מפולת, אבל שוב, מי יקנה?

סתם ניתוח של 3 שניות מחשבה

אפשר לפתח את זה להרבה כיוונים

אבל תפיצו, יאלה, שיהיה

וברגע שיהיה קיפאון

מה זה יעשה לשוק השכירות?

אנשים הרי צריכים לגור איפשהו

20,000 זוגות שהיו קונים לולא השמועות על ירידות, כבר לא רוצים לקנות כרגע

אבל לגור איפשהו הם צריכים

השכירות תעלה

הופ! כבר לא שווה למכור. התשואה עלתה

התשואה עלתה?

יאלה בא נקנה דירה להשקעה

בקיצור

איש לא יודע מה יהיה

הנתון הכי מוסתר פה זה כמה דירות באמת חסרות, אם בכלל

היכן הדירות האלה חסרות (לא עוזר לזוג שחייו בין אשקלון לזכרון, ולקחתי טווח רחב מאוד, שיש 10,000 דירות רפאים בירוחם או דימונה. אז המחירים בדימונה לרצפה, המחירים בחולון לשמים)

תפיצו תפיצו -

מספיק להסתכל על מספר התחלות הבנייה ב-3 השנים האחרונות , להחסיר מהם את מספר הרכישות (עם או בלי מחיר למסתכן) - והתוצאה שמתקבלת הינה פער גדול (ש"עולה ועולה" כמאמר הפתגם).

ואמנם בעלי הדירות חושבים שימשיכו לקנות בכל מחיר, אך הזוגות הצעירים (או: "הרוכשים החדשים") להם תקציב מוגבל, לפי משכורת, לפי ירושה או לפי שו איסמו מקור ההכנסה הסדיר שלהם.

וזה אולי מסביר את המספר ההולך וגדל של רכישות במחיר למשתכן - האפשרות של זוג בכלל להגיע לתקציב מינימום.

כמובן שניתן להתווכח על כל מדד בנפרד וכן אנו יודעים שלכל עסקה יש מחיר אחד - המחיר שבעל הנכס יהיה מוכן למכור בו והמחיר שהקונה יהיה מוכן לשלם.

עם זאת, מדד מחירי הדירות זה המדד שאנו יכולים להסתמך עליו ( אלא אם כן אתה סומך יותר על פה לאוזן), וכמובן שאתה מוזמן לבדוק ביצועי המדד בשנה האחרונה.

זו דעתי האישית, וברור שבעלי הדירות בפורום בעמדה המנוגדת. אין אני נביא, אך בהחלט אנו עומדים בפני תקופה שיכולה להיות מעניינת, ובטחון רב ורברבנות של צד מסויים היא אף פעם לא בריאה ואף מסוכנת.

לילה טוב

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

אתייחס רק לסיפא של דבריך

"ברור שבעלי הדירות בעמדה מנוגדת"

אז זהו, שלא

גם לי, כבעל דירת 3 חדרים, עדיף שתתרחש ירידה

ככה השדרוג ל4 או 5 בהתאם לגדילת המשפחה יהיה קל וזול יותר

ככה אוכל אולי לרכוש דירה נוספת (הלוואי)

כל עוד שאני לא מתכונן למכור ולא לקנות ולא לשדרג, אז מעניין אותי כשלג דאשתקד מה מחיר הדירה שלי (כמובן שצריך לעמוד בתשלומי המשכנתא, אבל באחוז המימון הנוכחי שלי זה כבר לא שיקול מבחינת עליית או ירידת ערך הנכס)

באמת שאין לי פה שום אינטרס להמשך עליות. ועדיין, אני לא רואה את הירידות המדוברות בשטח (ואני המון בשטח). לצערי.

תפיצו תפיצו (זו הפתיחה החדשה פה להודעות?),

מתנצל מראש על החפירה, ספקולציות לשעת לילה מאוחרת.

כבר כתבתי פה יותר מדי על הריבית, אבל רק תזכורת קצרה (ועוד דרך להסתכל על הנושא שטרם הועלתה פה), ישראל ישראלי בעצם קונה דירה בהון עצמי + משכנתא. מחיר הדירה למעשה לא לגמרי מעניין אותו, כל עוד הוא יכול לממן את הרכישה. ברגע שההון העצמי והחזר המשכנתא (סכום ותקופה) קבועים, שינוי בריבית משנה את הסכום שישראל ישראלי מוכן לרכוש בו דירה. ירידה בריבית, בהינתן ששאר הפרמטרים קבועים, תעלה את הסכום שיש בידי ישראל ישראלי, וכשלכולם יש סכום גבוה יותר ה"ביקוש" עולה, ואיתו המחירים.

למעשה, מכיון שכמעט כל הדירות נרכשות עם מימון משמעותי, אפשר להגיד (בהכללה) שהביקוש (לא כמות הדירות שאנשים רוצים לרכוש, המחיר שהם מוכנים לשלם) תלוי בהון העצמי ובמימון, ועלייה במימון מעלה את הביקוש. בצורה אחרת, שיווי המשקל בשוק הדיור (בהינתן שההון העצמי וההחזר החודשי לא גדלים באופן משמעותי וההון העצמי מהווה לרוב את החלק הקטן יותר במחיר הדירה) נקבע לפי יכולת המימון, ובקיצור ריבית המשכנתאות.

ומה לגבי ציפיות?

ציפיות זה חשוב, אבל לדעתי בשוק הדיוק זה גורם יחסית שולי. למה?

כי דירה היא מוצר כל כך יקר, שישראל ישראלי לרוב קונה דירה ביכולת הכלכלית המקסימלית שלו (אם לא מעבר). הוא אולי יכול לקנות דירה יקרה יותר ב-10-15%, אבל פה זה נגמר, גם אם הוא חושב שזו ההזדמנות האחרונה בחייו לרכוש דירה לפני שהמחירים קופצים לשמיים.

גם מהצד השני, יש תמיד מספיק רוכשים שיקנו בירידת מחירים, כי הם בדיוק בהיריון / קיבלו ירושה / עוברים לאזור אחר לפני תחילת שנת הלימודים / כל סיבה חשובה אחרת שלא תלויה במחירי הדיור.

אז מה נשאר? בגדול להבין האם המצב פה הולך להשתנות מהותית לרעה בקרוב, מה שעלול לגרום לעליית ריבית בנק ישראל (וריבית המשכנתאות בעקבותיה).

פה זה כבר נהיה ספקולציה לגמרי, אבל יש כמה אפשרויות. מכיוון אחד, זה מתחיל להיראות כאילו בטווח הזמן היחסית קרוב יהיה פה ראש ממשלה חדש. אפילו פילבר כבר מתחיל להפנים את המציאות החדשה, והוא מכיר את החומר טוב יותר מכולנו. אני נוטה להאמין לו.

מכיוון אחר, וזה אפילו יותר ספוקלטיבי, המצב בעזה עלול להדרדר. רק שהפעם זה עלול להיות שונה, מכיוון שהמצוקה האמיתית שם כרגע (כך אומרים) היא אזרחית. היכולת של טראמפ לעצבן (קיצוץ בתקציב אונר"א למשל) והחיבור של הדרג המדיני (הנוכחי) לכיוון הכללי הזה עלולים להביא למצוקה מספיק גדולה, כזו שתגרום לכמות גדולה מדי של עזתים להתחיל וללכת לכיוון הגדר. אני לא חושב שלישראל יש מענה טוב מספיק למצב כזה.

המצב בארה"ב גם לא לגמרי ברור כרגע, בייחוד בענייני רפורמת המס של טראמפ והנגיד החדש. יכול להיות (או לא) שהשילוב של שניהם יגרום לעליית ריבית קצת מהירה יותר ממה שהתרגלנו לו עד עכשיו.

אם מחברים את שלושת התרחישים האלו (אי וודאות פוליטית משמעותית, משבר הומניטרי בעזה ועליית ריבית בארה"ב), ביחד עם אבטלה מעט גבוהה יותר (ע"ע טבע, הוניגמן) וחולשה כלכלית מקומית קלה (שוב, רשתות אופנה ומסחר באופן כללי, למשל), השקל עלול להתחיל לרדת, וריבית בנק ישראל עלולה להתחיל לעולת בעקבות זה.

ואם גם נחזור למצב (שהיה די נורמלי עד לפני לא הרבה זמן) של ריבית גבוהה יותר בישראל מבארה"ב, בשילוב עליה בריבית בארה"ב, נקבל קפיצה יחסית משמעותית בריבית בנק ישראל.

עכשיו יבוא ישה ויגיד, הכל טוב ויפה (וספקולטיבי לאללה) אבל בעלי הדירות לקחו רק שליש פריים, והעליה במשכנתא שלהם תהיה שולית יחסית (לפחות למי שלא פוטר מטבע), והם לא הולכים לזרוק דירות לשוק במחירי התאבדות. זה כמובן נכון, אבל כל מי שינסה לקחת משכנתא חדשה יראה ריבית גבוהה משמעותית בכל המסלולים, ופשוט לא יוכל לשלם את המחירים שאנחנו מכירים עכשיו. מכיוון שקבלנים לא בונים דירה בחודשיים (כלומר יש להם מלאי שצריך להימכר), וגם ממש לא מממנים את הבניה מההון העצמי שלהם, מצב כזה יכול לייצר לחץ משמעותי לכיוון מטה.

בנוסף, וזה כנראה משמעותי יותר בפריפריה, משקיעי הדירה הראשונה (כאלו שרכשו דירה, משלמים את המשכנתא עבורה עי" השכרתה וגרים בדירה אחרת בשכירות) הרבה יותר רגישים לשינויים במשכנתא (שעלולים לקרות במקביל לעודף דירות בפריפריה, כלומר שכ"ד נמוך יותר) כי הם משלמים גם משכנתא וגם שכירות, ובאופן כללי לרוב מדובר בצעירים (שמרוויחים פחות). לדעתי הם הרבה יותר רגישים למצב שבו השכירות נמוכה מהתשלום החודשי למשכנתא (ממשקיעים בעלי 2 דירות או יותר או מבעלי דירות שגרים בדירה שלהם), והם יהיו הראשונים לזרוק דירות לשוק כשהריבית תעלה (והמחירים יתחילו לרדת).

כמובן שגם המצב ההפוך אפשרי ולא פחות סביר - ביבי נשאר, מדינות המפרץ מזרימות כספים ומונעות משבר בעזה, האבטלה לא עולה, האינפלציה בארה"ב נשארת אפסית (ואיתה הריבית הנמוכה) והכל נשאר כמו שהיה, בכיוון למעלה.

או בקיצור, כדי שמחירי הדירות באמת ירדו צריכה להיות פה סוג של קטסטרופה, שכנראה תצריך שילוב של כמה גורמים בו זמנית. כנראה שאף אחד לא באמת יכול להגיד אם (או מתי) זה יקרה.

תפיצו תפיצו (זו הפתיחה החדשה פה להודעות?),

 

מתנצל מראש על החפירה, ספקולציות לשעת לילה מאוחרת.

השוק הזה מושפע מכל כך הרבה גורמים: הפסיכולוגיה של רוכשים מול הקונים, הקבלנים, שוק התעסוקה, התחבורה, המצב הביטחוני, המצב בשווקים הגלובליים ובארה"ב בפרט, מצב היהודים בגולה, חקיקה ומיסוי, היבואנים והגנה על היצואנים (ריבית), הבורסה ומדד הפחד, האג"חים, השוק הקמעונאי בישראל, האשרות לעובדים זרים, תכנית מחיר למשתכן, הגופים המוסדיים, הבנקים, שיעורי האבטלה ועדות בנייה....ועדות מחוזיות .....

הרשימה לא נגמרת. גורמים שונים ישפיעו על המגמות בכיוונים שונים ועל מנת שה"בועה" תתפוצץ צריך שכל הכוכבים יסתדרו יפה יפה בשורה. האם זה יקרה לא יודע, ההשערה שלי שאנחנו לקראת תקופה של קפאון (המחירים לא יעלו או ירדו באופן גורף אלא ישתנו לפה ולשם בהתאם לאזור הספציפי), האם זה פוטר את השרים והממשלה מאחריות? ההפך ההשפעה שלהם על הרשימה הנ"ל מכרעת וגם אם אין בכוחם לשלוט על כל הגורמים בשוק הנדל"ן הם יכולים בהחלט לכוון את המגמה.

Sent from my Redmi Note 4 using Tapatalk

תפיצו תפיצו -

 

מספיק להסתכל על מספר התחלות הבנייה ב-3 השנים האחרונות , להחסיר מהם את מספר הרכישות (עם או בלי מחיר למסתכן) - והתוצאה שמתקבלת הינה פער גדול (ש"עולה ועולה" כמאמר הפתגם).

 

ואמנם בעלי הדירות חושבים שימשיכו לקנות בכל מחיר, אך הזוגות הצעירים (או: "הרוכשים החדשים") להם תקציב מוגבל, לפי משכורת, לפי ירושה או לפי שו איסמו מקור ההכנסה הסדיר שלהם.

וזה אולי מסביר את המספר ההולך וגדל של רכישות במחיר למשתכן - האפשרות של זוג בכלל להגיע לתקציב מינימום.

 

כמובן שניתן להתווכח על כל מדד בנפרד וכן אנו יודעים שלכל עסקה יש מחיר אחד - המחיר שבעל הנכס יהיה מוכן למכור בו והמחיר שהקונה יהיה מוכן לשלם.

עם זאת, מדד מחירי הדירות זה המדד שאנו יכולים להסתמך עליו ( אלא אם כן אתה סומך יותר על פה לאוזן), וכמובן שאתה מוזמן לבדוק ביצועי המדד בשנה האחרונה.

 

זו דעתי האישית, וברור שבעלי הדירות בפורום בעמדה המנוגדת. אין אני נביא, אך בהחלט אנו עומדים בפני תקופה שיכולה להיות מעניינת, ובטחון רב ורברבנות של צד מסויים היא אף פעם לא בריאה ואף מסוכנת.

 

לילה טוב

 

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

מכיוון שאני קצת מכיר את התחום, עשית סלט טוטאלי בהודעה.

בכל מקרה, השאלה המעניינת באמת היא מה הולך להיות בשוק המסחרי.

פו הדב,

מסכים גם עם השאר, אבל ארצה להתייחס לזה:

...כל מי שינסה לקחת משכנתא חדשה יראה ריבית גבוהה משמעותית בכל המסלולים, ופשוט לא יוכל לשלם את המחירים שאנחנו מכירים עכשיו

פה בא האביר על הסוס הלבן אדון כחלון, מוריד לקבלנים חשק לבנות בשוק החופשי ממילא, מוריד את הדרישה להון עצמי, נותן לזוכים אצלו גרייס ל3 שנים. בקיצור, מעלה ביקוש ומקדים ביקוש גם לכאלה שלא יכולים כלכלית לרכוש.

avargel, תענוג לקרוא גם את תגובותיך שלך.

לעניות דעתי, הכוכבים מסתדרים לכיוון של דשדוש מחירים + עליה במחירי השכירות + פיצוץ קרב בתוכנית מחיר למתכחלן.

לא יודע מה זה "בכל מחיר" אבל מה שאני יודע זה שכל שבוע שמים לי בתיבת הדואר פלייר "דרושה דירה למכירה בבניין זה" כך שאנשים לא באמת מפסיקים לקנות.

1. אני מקבל עשרות שיחות והודעות (שלא נדבר על פרסומות, אבל זה לא לענייננו) ממגוון סוכני מכירות ומתווכים בגלל שפעם התעניינתי באיזה פרויקט. על אף שעברו כבר למעלה מחודשיים, הם לא מפסיקים להתקשר.

2. במשפחה המורחבת יש דירה בבניין שעבר פינוי בינוי. הבנייה לקראת סיום - והיזם לא הצליח למכור את כל הדירות. המאמצים שלו רבים - פרסום אגרסיבי והצקות בלתי פוסקות למתעניינים.

מה זה אומר? כלום.

ואם זה אותו אחד ששם לך קבוע הודעה בתיבה? ואם זה מתווך?

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

לא יודע מה זה "בכל מחיר" אבל מה שאני יודע זה שכל שבוע שמים לי בתיבת הדואר פלייר "דרושה דירה למכירה בבניין זה" כך שאנשים לא באמת מפסיקים לקנות.

אלה מתווכים.

הם מתנהגים כמו סוחרי רכב.

הדירה של אמי מוצעת כעת להשכרה. בשיחת חולין עם המתווך מתברר שיש לו לא רק איזה חצי תריסר טלפונים, אלא שלכל טלפון מוצמד שם אחר.

כי הם רוצים להתפרנס. עסקה אחת פעם בחודש חודשיים והם מסודרים, במיוחד אם מדובר בדירה יותר יקרה, ואם מדובר באיזור זול חשובה להם התנועה.