שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

קבלן מפרסם פרויקט חדש שיוצא לפועל. כל הדירות נמכרות עוד לפני שלב האיכלוס.

זה ממש לא מעיד על מחסור אלא על האסטרטגיה של היזם (שוב, מדגיש, יזם ולא קבלן). יש יזמים שרוצים לצמצם חשיפה לשינוי במחיר ולמשוך את ההון העצמי מהר, לכן מורידים קצת מחיר ומשקיעים הרבה בשיווק, ויש שהאסטרטגיה שלהם הפוכה ורוצים למקסם את ההכנסות.

נראה שאתה חושב שבגלל שפלוני מתנגד לx (לדוגמא, x == מחיר למשתכן) --> פלוני בעד עליית מחירי דיור (וכו׳).

אני לא. אני מכיר הרבה אנשים שאין להם דירה שמתנגדים למחיר למשתכן, והרבה בעלי דירות שחושבים שזה צעד מבורך. כמו שיש גם הרבה אנשים - בין אם בעלי דירות או לא - שחושבים, כמוני, שהרעיון טוב אבל הביצוע לוקה בחסר. דווקא פה זה לא דיכוטומי.

אני מדבר על הרבה בעלי דירות (משיחות ערכתי, אתה לא באמת מצפה שאני אעבור עכשיו על 230 עמוד בשביל למצוא ציטוטים) שאו שאומרים שהם ממש רוצים שהמחירים יעלו כי זה יעלה את ערך הנכס שלהם, או שבמקרה הטוב אומרים ש"מה 'כפת להם, כי הם כבר מחוץ למירוץ".

ספייר, אני לא חושב שהאשמה היא של משפרי הדיור, אלא אם כן יש לך נתונים שיוכיחו שבשנים 2007-2017 כמות עסקאות של משפרי הדיור הייתה גדולה משמעותית בהשוואה לעשורים אחרים עם נרמול לקצב גידול האוכלוסיה.

אני אתן לך 2 רמזים:

1. בדוק את קצב התחלות הבנייה בשנים שלפני התחלת ראלי מחירי הדיור.

2. בדוק כמה משקיעים שנכוו ממשבר 2008 רצו לקנות דירות בגלל "הלם קרב".

איפה ראית שאמרתי שמשפרי הדיור אשמים? אמרתי שכל מי שקנה נדל"ן למגורים במחירים מופרעים סוג-של אשם כי הוא איפשר למצב הזה להתרחש.

למה לא? אם יש פחות דירות מבני אדם שרוצים לגור בהן, זה אומר שחסרות דירות, לא?

זה שתמיד קורה ואולי גם יקרה, זה משהו אחר.

אם יש מעט דירות בבזל למשל, אבל הרבה דירות בגוש הגדול, או בשוק הסיטונאי, או במידטאון, או בשרונה, או במגדלי הצעירים, אז קשה (או לא נכון) לדבר על מחסור חמור בדירות.

אפשר להגיד שיש מחסור חמור בבזל, סבבה, זה מצב תקין לגמרי ובוודאי לא מה שגרם לקפיצת מחירי הדיור בקרית גת, עפולה או ראש העין.

קבלן מפרסם פרויקט חדש שיוצא לפועל. כל הדירות נמכרות עוד לפני שלב האיכלוס.

כמובן שאני מתכוון לפרויקט עם מגוון דירות (2,3,4 חדרים) ולא מקרה קיצון של פרויקט עם דירות 2 חדרים בלבד (פרויקט שמיועד בעיקר למשקיעים) כי אז הוא מייצג אוכלוסיה ספציפית בלבד וסובל מהטיית ריכוזיות.

השאלה היא האם יש מספיק דירות למכירה (או להשכרה) ברגע נתון. אם באמת אי אפשר למצוא דירות ואנשים גרים ברחובות, או מצטופפים שתי משפחות ביחד בדירה, או שהממשלה מקימה עבורם מעברות או אתרי קראוונים אז יש מחסור בדירות.

כרגע ביד2 יש מעל 86,000 נכסי נדל"ן למכירה, מתוכם כמעט 50,000 מסווגים כ"דירה" (כלומר לא בית פרטי, דו, פנטהאוז, דירת גן, מגרש וכו'). לי זה לא נראה כמו מחסור, בטח לא כזה שאחראי לעליית מחירים מטורפת

איפה ראית שאמרתי שמשפרי הדיור אשמים? אמרתי שכל מי שקנה נדל"ן למגורים במחירים מופרעים סוג-של אשם כי הוא איפשר למצב הזה להתרחש.

סלח לי ידידי אבל זה טיעון חלש.

גם רוכשי הרכבים אשמים בפקקים הארוכים שאתה עומד בהם כל בוקר?

ומגוון המסעדות שפזורות בכל חור זה תוצאה של כל האנשים שכל הזמן רעבים ורוצים לאכול?

דירה זה מוצר צריכה (בסיסי או לא זה כבר נושא לדיון אחר), אם יש ביקוש יש מי שיספק אותו. זו כלכלה בסיסית.

פו הדב, אין לי ספק שהמחסור הוא לא כזה גדול שאנשים חיים באוהלים. קצת קשה להגדיר את המחוסר הזה אבל כמה אנשים אתה מכיר שהתפשרו על אזור מגורים כי דירה היכן שהם רוצים לגור הייתה מחוץ לתקציב (ואני לא מתכוון על משהו עם דירת שיכון שרצה לקנות וילה בקיסריה).

כרגע ביד2 יש מעל 86,000 נכסי נדל"ן למכירה, מתוכם כמעט 50,000 מסווגים כ"דירה" (כלומר לא בית פרטי, דו, פנטהאוז, דירת גן, מגרש וכו'). לי זה לא נראה כמו מחסור, בטח לא כזה שאחראי לעליית מחירים מטורפת

וואו, תפסתי ממך עד עכשיו.

מה זה משנה גם אם יש 500000000000000000 דירות למכירה?

מה שאנחנו לא יודעים זה אם יש ביקוש של 500000000000000001 דורשי דירה או לא. ואם יש, אז יש מחסור.

אני לא נוטה להגיב בלי לקרוא קודם. ברור שבכל קריסת מערכת מי שסובל קודם הוא החלש ביותר בשרשרת המזון. הגבוהים יותר יגיעו מאוחר יותר.

ולמה אתה חושב שלקבלני מששנה לא הייתה השפעה על כל מה שתיארתי? בשוק עם רווחים גדולים כולם גוזרים קופון וכולם משפיעים על המחירים (ונהנים מעלייתם). ויסלח לי נטקו שאני לא קונה את הנתונים שלו. אני לא רואה איך זה הגיוני שתוך פחות מעשר שנים מחירי הנדל"ן עלו ביותר מ-100% תוך ייקור אסטרונומי וולנטרי לחלוטין של היזמים/קבלנים את הקרקעות מבלי שהרווחים שלהם יגדלו אפילו בקצת. העבודה לא התייקרה, החומרים לא התייקרו, לאן כל האקסטרה כסף הזה הולך? סורי, לא קונה את זה.

אין קשר לחלש או חזק בשרשרת המזון

המהות שונה לגמרי בין קב"מ מבצע ליזם

מצד אחד אתה כותב רהוט וחכם, ובד"כ ברבים מהדיונים בפורום אני מסכים איתך על אוטומט. מאידך גיסא נראה שבנושא הזה של הדיור אתה פשוט מצטט מדף המסרים של קבוצות הפייסבוק למיניהן ["לא קונים במחירי בועה"], בלי סינון וביקורת ושיקול דעת שאתה בד"כ מפעיל.

גיגול קצר הביא את זה: http://www.cbs.gov.il/webpub/pub/text_page.html?publ=9#100

נכון שזה לדירות חדשות וכאן מדובר על דירות יד 2, אתה לא באמת מצפה שאני אחזיק את כל הנתונים רלוונטיים בכל רגע נתון, אני מקווה.

במספרים של ישראל זה נשמע לי לא מעט, אבל אני לא באמת יודע אם זה מלאי של חודש, חצי שנה, שנה או שנתיים. בהרגשה הפרטית שלי, אני לא מכיר מישהו שרוצה לקנות דירה ולא מוצא דירות למכירה, או מישהו שבסוף חזר להורים כי פשוט אין דירות ריקות. לדעתי זה לא נראה כמו מחסור.

הדיון על מחסור בדירות הוא לטעמי מיותר לגמרי. הביקוש לדירות אינו קשיח ולכן מדובר פשוט בפונקציית ביקוש רגילה המייצגת גרף יורד- ככל שהמחיר יורד הכמות המבוקשת עולה.

כאשר מחיר הדירה 2 מיליון ונדרש הון עצמי של 25% מינימום ישראל ישראלי לא בביקוש. הוא גר בשכירות או אצל ההורים

כאשר מחיר הדירה 1 מיליון ונדרש הון עצמי של 100 אלף ישראל ישראלי הוא בביקוש.

וניתן לראות זאת היטב בביקוש לכל מבצעי המחיר למשתכן.

התוצאה הסופית של המבצעים הללו , אם יתמידו בהם, תהיה בירידת מחירים כללית.

מה שיעורה?

נבואה ניתנה לשוטים ואני לא ביניהם.

אין קשר לחלש או חזק בשרשרת המזון

 

המהות שונה לגמרי בין קב"מ מבצע ליזם

 

 

מצד אחד אתה כותב רהוט וחכם, ובד"כ ברבים מהדיונים בפורום אני מסכים איתך על אוטומט. מאידך גיסא נראה שבנושא הזה של הדיור אתה פשוט מצטט מדף המסרים של קבוצות הפייסבוק למיניהן ["לא קונים במחירי בועה"], בלי סינון וביקורת ושיקול דעת שאתה בד"כ מפעיל.

מה גורם לך לחשוב ככה? למה לא יכול להיות שאלה פשוט המסקנות שאני מגיע אליהן ממבט על הנתונים?

שוב, אני לא מדבר על קבלנים מול יזמים, כי זה פחות רלוונטי. ברור שיש הבדלים ביניהם, הבדלים מהותיים מאוד. אבל זה לא משנה את העובדה שגם זה וגם זה שניהם נמצאים בשרשרת אספקת הדירות. תקרא לזה... לא יודע, דניאל יבואן המילקי (יזם) וגיל הזכיין של סניף "בוטיק מילקי" (קבלן משנה).

העבודה של שניהם שונה בתכלית, אבל שניהם חלקים בשרשרת האספקה של המילקי. דניאל היבואן נמצא גבוה יותר ב"שרשרת המזון" מאשר גיל הזכיין כי יש לו יותר כסף זמין (או פשוט מחזור עסקאות גדול יותר) וכי הסיכונים שלו מפוזרים. גיל הזכיין שם את כל הכסף שלו בבוטיק המילקי שלו. עכשיו נניח ויש ביקוש עצום למילקי ולא מצליחים לעמוד בו, מילקי נהיה יקר בטירוף ואנשים מתחילים ללכת מכות על הזכות לקנות מילקי.

דניאל רואה כי לא משנה כמה גבוה המחיר, אנשים ממשיכים לקנות ומתחיל להרביץ מחירים למילקי, גיל, שנאלץ לשלם פתאום מחירים גבוהים על מילקי, מעלה את המחירים כדי לשמור על רווחיות.

באיזשהו שלב, אנשים מפסיקים לקנות מילקי, כי מי האידיוט שישלם 72 שקל לפאקינג פודינג עם קצת קצפת, שבוא נהיה כנים, גם לא כזה מי יודע כמה טעים.

גם גיל וגם דניאל נפגעים מהשינוי החד בהעדפות הצרכנים, ומחליטים להתחיל להוריד מחירים. דניאל חוזר להזמין את הכמויות שהוא הזמין לפני הבוננזה, מוריד את המחירים לספקים שלו. אם הוא חכם, הוא המשיך לפעול רזה, וכל מה שקורה זה שהוא חוזר לרווחיות שהייתה לו לפני שגעת המילקי הגדולה של 2017. אם הוא התחיל להעמיס הוצאות על בסיס ההכנסות החדשות, הוא יצטרך מהר מאוד להתייעל, או לשקוע.

גיל, מצד שני, שילם מלא מלא כסף על המלאי שיש לו, והוא כרגע נמצא בבעיה נורא רצינית. אם הוא ימכור במחירי השוק החדשים, הוא יפסיד. אם הוא ימכור במחירים שבהם הוא מכר עד עכשיו, הוא לא ימכור, ויפסיד. ככה או ככה הוא מפסיד, והוא, שלא כמו הסופרים הגדולים, שסופגים את ירידת המחירים ע"י מחירי המוצרים האחרים, או פשוט מוכנים לספוג את ההפסד כי הם מרוויחים במקומות אחרים, לא יכול לאזן את ההפסדים על המילקי עם מוצרים אחרים, כי הוא בוטיק מילקי. מה הוא ימכור, סבון כלים?! אם גיל היה חכם ושם כסף בצד, הוא ישרוד את משבר המילקי של 2018. אם לא, הוא יקרוס.

ככה או ככה, אם תקרה קריסה, היא תגיע לגיל הרבה לפני דניאל, אבל אם שניהם שיחקו לא חכם, היא תגיע לשניהם. כי שניהם חלק מאותה שרשרת אספקה.

Spire, אבל אתה לא מביט בנתונים. לפי הנתונים הרווח של היזמים שמשווקים קרקעות שהם קנו מזמן קפץ משמעותית והקבלנים עדיין עם רווחיות נמוכה מאוד בגלל התחרות ביניהם.

בדוגמה, שלך, גיל עבד עם רווחיות אפסית בגלל שלידו עוד 3 חנויות שמוכרות מילקי. כשהמחיר מהספק שלו עלה הוא גם העלה מחיר, אבל נשאר ברווחיות אפסית כי המחיר רכישה עלה באותו הסכום.

אצל קבלנים ויזמים המצב הפוך כמובן, גיל הוא זה שהצליח לקחת אליו את כל הרווח מעליית מחיר המילקי ודניאל לא הצליח להעלות את המחיר שבו הוא מוכר לגיל כי גיל יכול לקנות מילקי מ- 10 ספקים אחרים שמתחרים ביניהם.

 

איפה ראית שאמרתי שמשפרי הדיור אשמים? אמרתי שכל מי שקנה נדל"ן למגורים במחירים מופרעים סוג-של אשם כי הוא איפשר למצב הזה להתרחש.

מאחר ולדירות אין יבוא מקביל ומאחר ומה לעשות, אנשים צריכים לגור איפושהוא, אני לא מצליח להבין מה זה "כל מי שקנה נדל"ן למגורים במחירים מופרעים...", איפה רצית שיגורו? באוהל על הדשא מול סבידור?

Spire, אבל אתה לא מביט בנתונים. לפי הנתונים הרווח של היזמים שמשווקים קרקעות שהם קנו מזמן קפץ משמעותית והקבלנים עדיין עם רווחיות נמוכה מאוד בגלל התחרות ביניהם.

יזם - קונה קרקע+שוכר קבלן או קונה קרקע+מוכר לקבלן, נכון?

קבלן - בונה הבניין ומקבל כסף (1) או בונה הבניין ומוכן הדירות (2), נכון?

אם הקבלן קונה את הקרקע, אני יכול להבין איך הרווחיות שלו נשארת נמוכה. אבל מצד שני למה שהוא יקנה את הקרקע מהיזם כשהוא יכול לקנות אותה ישירות מהמכרז בפחות כסף? אלא אם כן זה יזם שיושב על עשרות אלפי דונמים עשרות שנים.

אם הקבלן מקבל כסף עבור בניית הבניין, ירידת המחירים בכלל לא אמורה להשפיע עליו. הוא לקח X כסף לפני, הוא המשיך לקחת X כסף תוך כדי (X שהפך לאחוז הרבה יותר קטן מהערך של הבניין) והוא ימשיך לקחת X אחרי (שיחזור להיות אותו אחוז). במקרה הזה הקבלן היה עם רווחיות Y וישאר עם אותה רווחיות. אבל, אם הוא ראה שהיזם מוכן לשלם יותר, ועכשיו הוא יכול לקחת יותר כי למה לא, אז הרווחיות שלו "תיפגע" (תחזור למה שהיא הייתה לפני כן, אלא אם כן הוא הגדיל הוצאות).

בכל מקרה, אני לא מקבל את האמירה שיש תחרות בין קבלנים וההתעלמות מאותה תחרות בין יזמים. או שיש תחרות בין אלה ובין אלה, או שאין תחרות. לא נשמע לי הגיוני שבין קבלנים תהיה תחרות ויזמים כולם יתאמו מחירים.

אבל עזוב, אנחנו כבר חופרים כל כך ב'מי הוא קבלן' שכבר שכחתי מה הייתה הנקודה.

בשורה התחתונה, אם לפני עליית המחירים קבלנים/יזמים/כל-מי-שקשור-לענף-הבניה הצליח להתקיים מזה בכבוד, אין שום סיבה שהוא לא ימשיך להתקיים מזה בכבוד גם עכשיו. אלא אם כן - שוב - הוא התרחב בצורה לא פרופורציונלית ועכשיו הוא צריך לצמצם חזרה.

איפה רצית שיגורו?

שכירות? אני מכיר הרבה מאוד אנשים שקנו דירה למרות שהרכישה הזו חנקה אותם בצורה בלתי רגילה אבל פמפמו להם כל החיים ש"חייבים לקנות" אז מה לעשות, חייבים לקנות.

שכירות? אני מכיר הרבה מאוד אנשים שקנו דירה למרות שהרכישה הזו חנקה אותם בצורה בלתי רגילה אבל פמפמו להם כל החיים ש"חייבים לקנות" אז מה לעשות, חייבים לקנות.

ומי ישכיר להם אם לא כל מי שקנה נדל"ן במחירים מופרעים?

יזם - קונה קרקע+שוכר קבלן או קונה קרקע+מוכר לקבלן, נכון?

קבלן - בונה הבניין ומקבל כסף (1) או בונה הבניין ומוכן הדירות (2), נכון?

 

אם הקבלן קונה את הקרקע, אני יכול להבין איך הרווחיות שלו נשארת נמוכה. אבל מצד שני למה שהוא יקנה את הקרקע מהיזם כשהוא יכול לקנות אותה ישירות מהמכרז בפחות כסף? אלא אם כן זה יזם שיושב על עשרות אלפי דונמים עשרות שנים.

 

אם הקבלן מקבל כסף עבור בניית הבניין, ירידת המחירים בכלל לא אמורה להשפיע עליו. הוא לקח X כסף לפני, הוא המשיך לקחת X כסף תוך כדי (X שהפך לאחוז הרבה יותר קטן מהערך של הבניין) והוא ימשיך לקחת X אחרי (שיחזור להיות אותו אחוז). במקרה הזה הקבלן היה עם רווחיות Y וישאר עם אותה רווחיות. אבל, אם הוא ראה שהיזם מוכן לשלם יותר, ועכשיו הוא יכול לקחת יותר כי למה לא, אז הרווחיות שלו "תיפגע" (תחזור למה שהיא הייתה לפני כן, אלא אם כן הוא הגדיל הוצאות).

 

בכל מקרה, אני לא מקבל את האמירה שיש תחרות בין קבלנים וההתעלמות מאותה תחרות בין יזמים. או שיש תחרות בין אלה ובין אלה, או שאין תחרות. לא נשמע לי הגיוני שבין קבלנים תהיה תחרות ויזמים כולם יתאמו מחירים.

 

אבל עזוב, אנחנו כבר חופרים כל כך ב'מי הוא קבלן' שכבר שכחתי מה הייתה הנקודה.

בשורה התחתונה, אם לפני עליית המחירים קבלנים/יזמים/כל-מי-שקשור-לענף-הבניה הצליח להתקיים מזה בכבוד, אין שום סיבה שהוא לא ימשיך להתקיים מזה בכבוד גם עכשיו. אלא אם כן - שוב - הוא התרחב בצורה לא פרופורציונלית ועכשיו הוא צריך לצמצם חזרה.

 

 

שכירות? אני מכיר הרבה מאוד אנשים שקנו דירה למרות שהרכישה הזו חנקה אותם בצורה בלתי רגילה אבל פמפמו להם כל החיים ש"חייבים לקנות" אז מה לעשות, חייבים לקנות.

מקווה מאוד בשבילך שאתה מבין את מה שאתה כותב