שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

הסבר מתמטי בלי אף מספר אחר. שאפו.

ולגבי שוק הנדל"ן, בינתיים נראה שכדור השלג התחיל להתגלגל, התשואות על נדל"ן יורדות, פחות ופחות משקיעים (גם דירה שניה. לא כל מיני תשובה-ים) קונים.

ברגע שזה ירד מתחת לתשואה של תיק השקעות סולידי, מה שיקרה ביחד עם עליית ה"מחיר" של משכנתאות (שניהם פועל יוצא של עליית הריבית שכבר התחיל) נתחיל לראות בהתחלה את המשקיעים הרציניים יוצאים מהשוק ומשחררים מלאי, אחרי זה יהיו אלה כל ה"אמרו לי לקנות" למיניהם שלא יוכלו לעמוד במשכנתא ויחזרו לשכור או ינסו למחזר את המשכנתא עם עזרה מההורים כדי לקנות משהו יותר ראוי באותו מחיר שעלתה להם מאורת הג'וקים שהם קנו כשהבטיחו להם שהם חייבים לקנות עכשיו כי דוסים וערבים ולא ישארו דירות והמחירים רק יעלו ו... בקיצור, עכשיו הזמן למכור, לא לקנות. בינתיים, כשהירידה עדיין מתונה.

^

אני רואה דווקא שהתשואות (משכירות) עולות.

אין כמו להסתכל על חלק מהתמונה כדי להצדיק את עצמך

אתה רשמת שהתשואות יורדות, אבל זה לא המצב.

אתה רשמת שברגע שזה ירד מתחת לתשואה של תיק השקעות סולידי, המשקיעים ייצאו. אבל כרגע התשואות עולות ואמורות למשוך יותר משקיעים.

חלק המשקיעים בשוק יורד כבר כמה שנים...הם קונים ברומניה/יוון/אנגליה/ארה"ב/ספרד/גאורגיה

אין כמו להסתכל על חלק מהתמונה כדי להצדיק את עצמך

אתה מוזמן לספר לנו מאיפה הנתונים עליהם אתה מסתמך בנוגע לירידות האלו - ועליהם מבסס את ההקנטה לפיץ', "מחאת הדיור הגדולה"?

שניכם מדברים על מחיר שכר הדירה בלבד כשתשואה זה כל הרווח (נטו) על הכסף. קח את מחירי השכירות, תשקלל אותם עם מחירי הנכסים עצמם, תוסיף פנימה את עליית הריבית וההשפעה שלה על מחיר המשכנתא, ואז תקבל את המספרים האמיתיים. אם מסתכלים על משקיעים יותר רציניים מהחבר שקנה כי "אחיייי אין מצב המחיר יורד בחיים!!! המחירים בישראל אף פעם לא ירדו אחי!!!" בודקים, צריך להכניס לחישוב גם מס שבח, ועלויות עסקה (עו"ד, שיפוץ בין שוכרים וכו').

ואם כבר נגעתם במחירי השכירות, זה שהם עולים זו בעיקר אינדיקציה להתנרמלות של השוק - עם עלייה של מחירי השכירות וירידה של מחירי הקניה. למה? כי ההיצע של הראשונים (שכירות) קטן בגלל שההיצע של השניים (מכירה) גדל.

לפני שנתיים דיברו על 4.5-5% תשואה על נדל"ן. היום אני כבר רואה מספרים שנעים יותר קרוב ל-3%, כשבמקביל התשואה על השקעות הוניות עולה.

אבל אחרי כמה וכמה ניסיונות בשרשור הזה, אני לא יכול לנהל דיון ענייני עם אנשים שמנסים להצדיק את ההחלטה שהם עשו (לקנות) בכל הכוח. אז שיהיה לכולנו בהצלחה.

(1)שניכם מדברים על מחיר שכר הדירה בלבד כשתשואה זה כל הרווח (נטו) על הכסף. קח את מחירי השכירות, תשקלל אותם עם מחירי הנכסים עצמם, תוסיף פנימה את עליית הריבית וההשפעה שלה על מחיר המשכנתא, ואז תקבל את המספרים האמיתיים. אם מסתכלים על משקיעים יותר רציניים מהחבר שקנה כי "אחיייי אין מצב המחיר יורד בחיים!!! המחירים בישראל אף פעם לא ירדו אחי!!!" בודקים, צריך להכניס לחישוב גם מס שבח, ועלויות עסקה (עו"ד, שיפוץ בין שוכרים וכו').

 

(2)ואם כבר נגעתם במחירי השכירות, זה שהם עולים זו בעיקר אינדיקציה להתנרמלות של השוק - עם עלייה של מחירי השכירות וירידה של מחירי הקניה. למה? כי ההיצע של הראשונים (שכירות) קטן בגלל שההיצע של השניים (מכירה) גדל.

 

לפני שנתיים דיברו על 4.5-5% תשואה על נדל"ן. היום אני כבר רואה מספרים שנעים יותר קרוב ל-3%, כשבמקביל התשואה על השקעות הוניות עולה.

 

(3)אבל אחרי כמה וכמה ניסיונות בשרשור הזה, אני לא יכול לנהל דיון ענייני עם אנשים שמנסים להצדיק את ההחלטה שהם עשו (לקנות) בכל הכוח. אז שיהיה לכולנו בהצלחה.

1. הבנתי בטעות שדיברת על מחירי שכירות נטו, בגלל התגובה לפיץ׳ (שדיבר על מחירי השכירות) - אבל אכן רשמת תשואה על נדלן בהודעה המקורית שלך ככה שהטעות שלי, ואין לי מושג האם הם בעליה או ירידה אבל אני מניח שירידה בגלל שהתשואה על נדלן בארץ נשענת חזק על appreciation, שנבלמה חלקית בינתיים תודות ללוטו של כחלון.

2. איך זה שנכסים נמכרים משפיעים על שכירות...? מה הקשר בכלל בין נכס שעומד למכירה והיצע השכירות? (הקשר שאתה מתאר לא נכון: דירה למכירה יכולה להשאר בשוק השכירות, לעבור משכירות לבעלות או להיפך - אין כל קורלציה בין המכירה עצמה לבין ההיצע בשוק השכירות)

3. אוי איזה קשקוש, אני גר בארה״ב ומהנכס שלי בארץ נפטרתי עוד לפני המעבר... אני אשכרה עשיתי

היום זה בדיוק שנה וחצי ממועד פתיחת השרשור הזה.

או ששוק הנדלן התקרר ממש ממש מהר וחזר שוב להיות רותח, או שהטופיק הזה כבר נלעס יותר מידי והשוק נשאר רותח וישאר רותח גם בזמן הקרוב.

הלמ"ס בהודעתו לתקשורת מהיום (http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201810242) חושף שערך העסקה הממוצע בשוק הדיור שונה ב- 0% לעומת אותה תקופה אשתקד, כלומר בפעם הראשונה ביותר מעשור התשואה השנתית הממוצעת בשוק הדיוק עומדת על 0%. מכאן יש שתי שאלות מרכזיות:

1. האם נגיע למחוזות שליליים בקרוב?

2. אם כן, מה תהיה תגובת המשקיעים ברגע שנגיע למחוזות השליליים האלו? מכירת נכסים בסיטונאות או היאחזות בקרנות המזבח?

אגב - שימו לב לתשואה ב-2009-2010...

צחי, רק לתקן- זה לא תשואה, זה שינוי במחיר.

לא הבנתי באיזה מקרה תשואה עמדה על 0

לא הבנתי באיזה מקרה תשואה עמדה על 0

אני חושב שהגרף מראה רק את התשואה על מחיר הנכס ולא מתחשב בשכירות, אבל אולי אני טועה.

צחי, רק לתקן- זה לא תשואה, זה שינוי במחיר.

מקבל את התיקון - הייתי צריך לכתוב תשואה על ערך הנכס בלבד, לא כולל תשואה משכירות (נניח עוד 3% נוספים).

כמו שאמרו, זה נכון.

בדיוק כמו הריבית על המשכנתא.

והתשואה האלטרנטיבית.

 

בתור אחד שגם יש לו דירה וגם משקיע בשוק ההון - לא מכיר הרבה אנשים שלוקחים 1.5M וקונים איתו AAPL. גם אם זה מניב יותר מדירת ירושה ברמת גן. וגם אני לא משקיע הכל בני"ע, כי פסיכולוגית אי אפשר "לגור במספרים/תשואה".

 

ובדירה להשקעה, קודם כל אפשר לקנות בלי שקל מהבית. התשואה פטורה ממס. שני אלה כבר מספיקים כדי לעשות את זה - אם יש איזו עליית ערך, אז בכלל...

 

+

דווקא רכישה של דירה אחת שקולה לרכישה של מניה אחת בשוק ההון. הדירה שלך יכולה להיות עם שכנים קופים, מוקפת דירות להשכרה וכו'. ואם כבר, השקעה באפל הייתה מניבה תשואה פנומנלית בהשוואה לדיור. אכן , מעטים האנשים הפרטיים שירכשו בסכום כזה מניה אחת. רכישה של מדד משקפת פיזור סיכונים טוב יותר ובניה של תיק המשלב כמה ענפים מקטין את הסיכון.

הנק' הפסיכולוגית מעניינת, רכישה של נדל"ן לא הופכת אותך ליותר עשיר בפועל, אתה צריך לממש את הנכס בשביל לראות כסף ביד. בשוק ההון תמיד אפשר למכור חלק ולראות כסף. על הגמישות והנוחות כבר כתבו.

לסבר את האוזן, מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה ב 30 אחוזים ב 5 שנים האחרונות. מדד s&p עלה בכמעט 60 אחוזים.

שוב, אחרי מס רווחי הון ולפני הוצאות מימון הקמה ואחקה של דירה, שוק ההון ניצח.

עכשיו תכניס למשוואה תיק יותר מגוון, לאורך זמן, התשואה גבוהה יותר מ נדל"ן.

אני מעדיף לישון עם תיק בשווי מיליון בבנק מאשר לגור/להשקיע בדירה בשווי 2 מיליון ו משכנתא של מיליון.

אשמח לשמוע למה להעדיף ההפך.

אתה רואה את סבתא שלך קונה S&P ב1.5M?

או את אמא שלך?

או את הגב' כהן מחדרה?

הן לא צריכות, יש מסלולים בהן התמהיל נקבע מראש, ויש מסלולים בהן גם הרווח לא ימוסה בתנאים מסוימים כגון גמל להשקעה וקרנות השתלמות.

בניה חכמה בהבט המס יכולה לקצץ את המס, אז שסבתא תפגש עם יועץ השקעות בלתי תלוי.

בהפרזה, כסף צריך לייצר תשואה, איך היא מגיעה לא צריך לעניין את הסבתא. הסיכון דווקא כן.

לסבר את האוזן, מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה ב 30 אחוזים ב 5 שנים האחרונות. מדד s&p עלה בכמעט 60 אחוזים.

שוב, אחרי מס רווחי הון ולפני הוצאות מימון הקמה ואחקה של דירה, שוק ההון ניצח.

עכשיו תכניס למשוואה תיק יותר מגוון, לאורך זמן, התשואה גבוהה יותר מ נדל"ן.

 

אני מעדיף לישון עם תיק בשווי מיליון בבנק מאשר לגור/להשקיע בדירה בשווי 2 מיליון ו משכנתא של מיליון.

אשמח לשמוע למה להעדיף ההפך.

אתה שוכח (לפחות בטקסט) לשקלל פנימה את תשואת השכרת הנכס (או לחלופין: אי תשלום שכ״ד).

ואחד היתרונות ברכישת דירה, זה שאתה ממנף כסף של הבנק (רוכש נכס שעולה יותר, ואם התשואה יחסית* לעלות הנכס אזי שתקבל תשואה על סכום כסף גדול ממה שיש לך --> השקעת מליון אך התשואה היא על שני מליון).

בישראל, יתרון נוסף מגיע בדמות השכירות שאינה ממוסה, בניגוד לרווחי הון.

יש יתרונות ברכישה, יש יתרונות בהשכרה + השקעה - כל מקרה לגופו. לכן (לשיטתי) אדם שפועל מהמוח ולא מהבטן/בולבול ידע להשכיל ולהכיר לעומק את שתי השיטות, ולבחור את זו שיותר מתאימה לצרכים וההעדפות הפרטניות שלו.