שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

חמתי ז"ל הייתה קוראת לזה קומפוט

חַמָּתִי היא השמש שלי, חֵמָתִי היא הכעס שלי. אם החתן נקראת חָמוֹת, בעוד שאם הכלה נקראת חוֹתֶנֶת. עד כאן רגע של עברית. ניתן לחזור למחירי הדיור.

ניתן להשתמש גם בחמותי.

http://hebrew-academy.org.il/2015/07/23/%D7%97%D7%9D-%D7%95%D7%97%D7%9E%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%95%D7%AA%D7%9F-%D7%95%D7%97%D7%95%D7%AA%D7%A0%D7%AA/

אחוז פה, אחוז שם, לא באמת מזיז.. השאלה אם זה מבשר על נפילה בקרוב ואם כן, רק בפריפריה איפה שנוצר עודף היצע או גם בגוש דן/ירושלים? בדף המחאה בפייסבוק מתלהבים כאילו המחירים כבר נפלו ב-50%.

אני אומר את זה כבר שנים בפריפריה בונים דירות רפאים.

בנוגע לקבוצות פייסבוק בגדול מדובר בחברה של כלומניקים שעושים circle jerk. בעבר מחאה הייתה שביתה כללית, חסימת רחובות, שרפו דברים. היום פותחים קבוצה בפייסבוק. טוענים שהדור הצעיר הופך לדור של אימפוטנטים.

"אתה אומר כבר שנים". וואלה.

ועל סמך מה אתה מתבסס?

ו

ומה זה פריפריה בשבילך?

אשקלון, למשל, בונה ובונה, אבל המחירים לא ממש עוצרים.

^ הסוד, הוא מה שמכונה בעגה האדריכלית "עירוב שימושים". גם בפריפריה. ואז היא תהיה "פחות פריפריה".

זה עובד בכל עיר גדולה בעולם.

למרבה הצער, קודם כל, כמו שאמרת, אצל מר ישראלי, זו מילה גסה.

אבל זה בעיקר עניין של חינוך. כל עוד רמת התכנון האורבני בארץ היא לא פחות מחובבנית, לא יהיה שום שינוי.

"אתה אומר כבר שנים". וואלה.

ועל סמך מה אתה מתבסס?

ו

ומה זה פריפריה בשבילך?

 

אשקלון, למשל, בונה ובונה, אבל המחירים לא ממש עוצרים.

בסדר, בונים. אז? עשרות אלפי יחידות דיור בעפולה, עשרות אלפי יחידות דיור בראש העין, עשרות אלפי יחידות דיור בכרמי גת (קריית גת), עשרות אלפי יחידות דיור באשקלון, עשרות אלפי יחידות דיור באשדוד (על הנייר). מי יגור שם בדיוק? צעירים בורחים מהפריפריה. בפריפריה קונים משקיעים או צעירים שקונים דירה על מנת לשמור על הערך הכסף, מוסרים אותה לשכירות וממשיכים לגור במרכז בשכירות.

בארץ מאשרים תכניות כדי להתפאר במספרים מרשימים בצפיפויות וביח"ד. לאף אחד לא אכפת מהאנשים שילכו לגור שם חוץ מלאדריכל שעובד על התכנית וגם לו מקצצים את הידיים והרגליים.

אני לא יודע אם זה בגלל הרמה של האדריכלים ו/או בגלל שמקצצים להם את הידיים והרגליים באמצעות אלף ואחד תקנים, אבל 95% מהפרויקטים נראים בדיוק אותו הדבר. פשוט העתק - הדבק.

לא ערי רפאים אלא ערי שינה, כי זה משום מה הדבר היחיד שאדון ישראלי מוכן לשים עליו כסף. למזלנו, אפשרי לחלוטין לתקן את זה.

לצערי כמעט בלתי אפשרי לתקן. כל שכונה חדשה שבונים היום תהיה בכייה לדורות. בעבר בנו בנייני רכבת לרוחב, היום בונים בנייני רכבת לגובה. אני שומע סיפורים על אנשים שעומדים חצי שעה בפקק רק בשביל לצאת מהשכונה. זה סוג של עינוי סיני.

מקומות כמו באטרי פארק במנהטן, או איזור הדיאגונל בברצלונה ממחישים שאפשר לבנות בצפיפות גבוהה מאד וגם לאפשר עירוב שימושים, שהופך את הצפיפות להגיונית (בין השאר כי מס' כלי הרכב שמסתובבים שם קטן יחסית למ"ר/אדם, וגם כי ריבוי השימושים "מיישר" את עקומת התפוסה לאורך כל שעות היממה (להבדיל למשל מכל מיני שכונות בפ"ת/ראש העין/ראשל"צ שתמצא אותן ריקות בין 9-17 ומפוצצות בין 18-8. או בצד השני קרית עתידים/ קרית אריה שעובדים בדיוק בשעות ההפוכות.

אני כבר לא מדבר על זה שעירוב שימושים מפחית עומסים בכבישי הטבעת שסביב השכונה (או מטרופולין, אם מסתכלים ברמת המקרו.), ואפילו את הצפיפות בתחבורה הציבורית.

ודא"ג- אנחנו לא סוטים מנושא השרשור. הקבעון המחשבתי בתכנון אורבני בישראל, הוא חלק מהסיבה להתנפחות בועת הנדל"ן.

אבל לחשוב לטווח עד כדי כך רחוק - גדול על מתווי המדיניות קצרי הרואי שלנו.

מדובר באזורים אשר תוככנו מראש לעירבוב שימושים כמו הרחובות המרכזיים בתל אביב, אבל זה בזכות העובדה שהרחובות הראשיים של תל אביב תוכננו במקור על ידי אדריכלים בריטים.

מקום המדינה מתכננים פרברי שינה טוטאליים. אי אפשר לשנות את זה אחרי שכבר בנו את השכונה. לכן השכונות המרכזיות של תל אביב מבוקשות בטירוף ועוברות התחדשות עירונית בלתי פוסקת והפרברים סובלים מתופעה של פריחה ודעיכה. כאשר הפרבר חדש הוא מושך צעירים ומשפחות אמידות, אבל אחרי שהוא מתיישן מי שיכול בורח לפרבר האופנתי החדש ובישן נשארים בעיקר עניים.

מי יגור שם בדיוק? צעירים בורחים מהפריפריה.

מוסרים אותה לשכירות וממשיכים לגור במרכז בשכירות

אם הצעירים בורחים מהפריפריה, אז מי בעצם השוכרים?

בפריפריה קונים משקיעים או צעירים שקונים דירה על מנת לשמור על הערך הכסף

ואם כולם קונים לשכירות, אבל הצעירים בורחים מהפריפריה, איך זה עוזר לשמור על ערך הכסף?

אם יש שתי תוצאות מעניינות למשבר הנדל"ן הזה, הן יהיו העברה של כמויות אוכלוסיה משמעותיות לפריפריה (כי לא יהיה לרוכשים ברירה בסוף), ופגיעה כלכלית משמעותית במשקיעי הדירה הראשונה. לדעתי הצנועה כמובן.

גם בסין בונים בלי הפסקה, יש ערי רפאים ענקיות ובכל זאת מחירי הנדל"ן בשמיים. אני עם המשכורת שלי לא הייתי מסוגל לשכור דירת חדר בשכונה מרכזית בשנחאי או בייג'ינג. ככה נראת בועה.

בישראל כנראה לא מעט דירות עומדות ריקות או יעמדו ריקות אם ימשיכו להציף את הפרברים ביחידות דיור בלי לגרום לאנשים אשכרה לרצות לגור שם. אם אני לא טועה לפני כמה זמן הייתה כתבה שחצי מהשכונה החדשה בראש העין נטושה. זו רק ההתחלה. חכו עד שיסיימו לבנות עוד עשרות אלפי יחידות דיור באמצע שום מקום.

חם מהתנור: 26 אלף יחידות דיור בדימונה. מי לעז... איך בדיוק ימכרו 26 אלף יחידות דיור בדימונה? מי יגור שם?!

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3730664,00.html

זו גם הסיבה שסרבתי לקנות דירה בחריש להשקעה.

60% מהרוכשים נדל"ן בחריש עשו זאת כהשקעה וכדירה להשכרה (נתון שהתפרסם בזמנו בעיתונות) ולפחות בכמה שנים הראשונות, יהיה שם המון היצע, מעט ביקוש (יחסי), ומחירי השכירות לא יהיו אפילו קרובים להחזרי המשכנתא.

מדובר באזורים אשר תוככנו מראש לעירבוב שימושים כמו הרחובות המרכזיים בתל אביב, אבל זה בזכות העובדה שהרחובות הראשיים של תל אביב תוכננו במקור על ידי אדריכלים בריטים.

 

מקום המדינה מתכננים פרברי שינה טוטאליים. אי אפשר לשנות את זה אחרי שכבר בנו את השכונה. לכן השכונות המרכזיות של תל אביב מבוקשות בטירוף ועוברות התחדשות עירונית בלתי פוסקת והפרברים סובלים מתופעה של פריחה ודעיכה. כאשר הפרבר חדש הוא מושך צעירים ומשפחות אמידות, אבל אחרי שהוא מתיישן מי שיכול בורח לפרבר האופנתי החדש ובישן נשארים בעיקר עניים.

האמת, שדווקא תל אביב תוכננה כ"עיר גנים" בתחילת דרכה. גדס ושאר האירופאים שהסתובבו פה בשנות ה-20 הושפעו ממה שהיה "טרנדי" באירופה באותו זמן. שזה הצורך בהפרדה מוחלטת בין מגורים לתעסוקה. (בעיקר כי אז ה"תעסוקה" בבריטניה היתה = מפעלים גדולים שיצרו זיהום אוויר מטורף...)

השינוי התחיל דווקא ב"מעונות עובדים" של אריה שרון ויוסף נויפלד, עם פיתוח הרעיונות של שטחים משותפים (בהתחלה לדיירים ואח"כ לציבור הכללי). שם התחילו להבין את הצורך ביצרת מקום שהוא יותר מקורת גג לישון בה (הם התכוונו בעיקר לצרכניה/דואר קופ"ח...). בין השאר גם דובר על גנים גדולים בין הבתים, ואפילו משקי עזר לחקלאות זעירה, אבל זה כבר בא מתפיסת עולם סוציאליסטית, וגם קצת "חיבור לאדמה וחקלאות".

מה שכן, התפיסה הזו השאירה הרבה שטחים ציבוריים בלב העיר, שאפשרו את ההתפתחות מאוחר יותר.

אבל עכשיו אני כבר באמת חופר מעבר לנושא...

יש כמה מאמרים בנושא של מורתי ורבתי (יש ביטוי כזה? ) היקרה פרופ' ניצה סמוק.

הנה דוגמה לאחד ממצה