שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

אפשר להגיד את זה על כל מדגם סטטיסטי..

 

ואפשר גם להקצין ולומר שאם זו הגישה, אז מה זה רלוונטי בכלל לדבר על עליה או ירידה במחירי הדירות? הרי גם זה ממוצע, ויכול להיות שאתה תצליח למכור דירה ב-X מיליון ואני אצליח בחצי מזה.

סתם כדוגמא בשלוף מהמותן, שכנים שלי בגירושין מהגיהנום, מהסוג שמוכן לעקור לעצמו עין בשביל שלה יעקרו 2 (וההפך), דרשו על הבית 970 אלף שח.

הצלחתי במומ אינטנסיבי תוך ידיעה בדיוק איפה ללחוץ להוריד אותם ל 870 אלף.

בסוף העיסקה לא הבשילה, ירדתי מהעניין, בא לקוח אחר (שעכשיו הוא השכן החדש) ומספר לי בהתלהבות איך הצליח להוריד אותם ל 950.

אני שתקתי כמובן.

אם אני הייתי קונה, העיסקה הייתה מעידה על "התרסקות שוק הנדלן" בעוד שהעיסקה שהתממשה בסוף היא בגדר הנורמה ולא ממש מעידה על ירידה במחירים.

בכל מקרה, עלות פרסום אפס וידיעה שהשוק עולה וגם אם עכשיו המחיר מוגזם, תוך 4-5 חודשים הוא כבר יהיה הסטנדרט, גורמים לפירסום מחירים מופרזים.

^ הדוגמא שלך רק ממחישה את מה שאני מנסה להעביר פה (ללא הצלחה, מסתבר) - לעסקה אחת אין משמעות סטטיסטית, אבל למיצוע על פני הרבה עסקאות יש. נניח שהעסקה שלך היתה מתבצעת בסופו של דבר, לה לבדה אין שום משמעות סטטיסטית (וגם לעסקה שהתבצעה בסופו של דבר אין באמת). אבל מיצוע, על פני הרבה עסקאות, מחליק בדיוק את המקרים הקיצוניים האלה (לשני הצדדים) ונותן סטטיסטיקה שיש לה איזושהי משמעות. וגם אליו צריך להתייחס בדיוק ככה - בתור ממוצע, לא פחות ולא יותר.

אם תמשיכו להגיד ממוצע יבוא חבר של ישה.

לגמרי לא עובר פה העניין של הסטטיסטיקה.

קחו דוגמא: לפני כמה חודשים מכרתי את ה-C5 שלי (שכבר חגגה 11 כמעט חצי שנה לפני). לקח לי 3 ימים למכור (ממש, כולל העברת בעלות מסודרת בדואר למישהו שאשכרה שילם כסף, וככל הנראה הוא לא סוחר אלא ממש משתמש ברכב) מהפרסום פה, יומיים (פחות מ-48 שעות) מאז הפרסום ביד2.

אז המסקנה המתבקשת היא ש-C5 ישנה זה רכב סחיר בטירוף?

הרעיון שמנסים להעביר פה הוא שממוצע הירידה מהמחיר המבוקש, על פני כל העסקאות שנדגמו, גדל בין שתי התקופות שנדגמו.

אפשר לתקוף את התוצאות בכל מיני כיוונים, למשל להציע שיכול להיות שינוי בהפרש בין המחיר האמיתי למחיר המדווח לרשות המיסים כתוצאה משינויי מיסוי (במידה והיו) בין התקופות השונות, או לבדוק אם הדירות שנדגמו לא הגיעו מאזורים שונים (נניח, בתקופה הראשונה נדגמו דירות בעיקר במקום מסויים ובתקופה השנייה באזור אחר, שהיה בו הצע גדול יחסית), ובטח יש עוד הרבה רעיונות. אבל להצביע על מקרה מסויים כמשהו שסותר את הממוצע, זה פשוט לא נכון.

אפשר גם להציע הסברים שונים לסיבה שבגללה ההפרש גדל (המוכרים מפחדים מירידות מחיר, ירידה בכמות העסקאות העלתה את הזמן שלוקח למכור דירה והמוכרים צריכים להשיג כסף, עליית הריבית בארה"ב פתחה למשקיעים אפיק רווחי יותר).

ולגבי הרלוונטיות של המחירים המבוקשים: אין "מחיר אמיתי" לדירה, בטח שלא חדשה. אם בדירה חדשה אפשר לפחות לדבר על עלות הבנייה, מחיר של דירה יד שניה (או רכב יד שניה) נקבע כשיש מישהו שמוכן ממש לשים את הסכום המבוקש. הוא לא חייב להיות שמאי מומחה, ולרוב הוא אפילו יהיה מאוד רחוק מזה. אבל הערכה של שמאי לא שווה כלום אם אי אפשר למכור במחיר הזה. מכירים "תמכור למחירון"? אז כזה, רק בדירות.

^ הדוגמא שלך רק ממחישה את מה שאני מנסה להעביר פה (ללא הצלחה, מסתבר) - לעסקה אחת אין משמעות סטטיסטית, אבל למיצוע על פני הרבה עסקאות יש. נניח שהעסקה שלך היתה מתבצעת בסופו של דבר, לה לבדה אין שום משמעות סטטיסטית (וגם לעסקה שהתבצעה בסופו של דבר אין באמת). אבל מיצוע, על פני הרבה עסקאות, מחליק בדיוק את המקרים הקיצוניים האלה (לשני הצדדים) ונותן סטטיסטיקה שיש לה איזושהי משמעות. וגם אליו צריך להתייחס בדיוק ככה - בתור ממוצע, לא פחות ולא יותר.

אם תמשיכו להגיד ממוצע יבוא חבר של ישה.

איך יבוא? הרי הוא טבע!

איך יבוא? הרי הוא טבע!

לא לשווא. כולנו למדנו שיעור חשוב בסטטיסטיקה.

^ הדוגמא שלך רק ממחישה את מה שאני מנסה להעביר פה (ללא הצלחה, מסתבר) - לעסקה אחת אין משמעות סטטיסטית, אבל למיצוע על פני הרבה עסקאות יש. נניח שהעסקה שלך היתה מתבצעת בסופו של דבר, לה לבדה אין שום משמעות סטטיסטית (וגם לעסקה שהתבצעה בסופו של דבר אין באמת). אבל מיצוע, על פני הרבה עסקאות, מחליק בדיוק את המקרים הקיצוניים האלה (לשני הצדדים) ונותן סטטיסטיקה שיש לה איזושהי משמעות. וגם אליו צריך להתייחס בדיוק ככה - בתור ממוצע, לא פחות ולא יותר.

ברגע שעושים מדגם כלשהוא בנדל"ן אתה צריך לבצע השוואה בין תפוחים לתפוחים.

אם (לדוגמא) המחירים נופלים בקיסריה ובירושלים, אך מצד שני עלו בתל אביב, הירידה, שכביכול קיימת במדגם הכללי, מוטעית ולא נכונה.

צריך לקחת את אותן הדירות, עם מאפיינים דומים ככל הניתן מאותה סביבה, ומשם להסיק האם קיימת ירידה במחיר, באותה הסביבה.

אפשר גם להציע הסברים שונים לסיבה שבגללה ההפרש גדל (המוכרים מפחדים מירידות מחיר, ירידה בכמות העסקאות העלתה את הזמן שלוקח למכור דירה והמוכרים צריכים להשיג כסף, עליית הריבית בארה"ב פתחה למשקיעים אפיק רווחי יותר).

כתבת יפה. זו בדיוק הסיבה מדוע אני טוען שמדובר בפייק ניוז: קיימים הסבריים אפשריים רבים, אבל הכתב המלומד כבר יודע שהמוכרים מצפים לירידות מחירים ולכן טורח לציין את זה פעמיים - גם בכותרת וגם בכותרת המשנה. זה היופי בפייק ניוז, לוקחים גרעין עובדתי ומנתחים אותו באופן שגוי לחלוטין אבל בביטחון ומקווים שהקוראים לא יבדילו בין העובדות לבין משאת נפשו של הכותב.

אגב, אני לא מתיימר לדעת מה מוכרי הדירות חושבים והאם באמת המחירים מתחילים לרדת.

ברגע שעושים מדגם כלשהוא בנדל"ן אתה צריך לבצע השוואה בין תפוחים לתפוחים.

אם (לדוגמא) המחירים נופלים בקיסריה ובירושלים, אך מצד שני עלו בתל אביב, הירידה, שכביכול קיימת במדגם הכללי, מוטעית ולא נכונה.

צריך לקחת את אותן הדירות, עם מאפיינים דומים ככל הניתן מאותה סביבה, ומשם להסיק האם קיימת ירידה במחיר, באותה הסביבה.

ואם המחירים עלו מאוד בשכונה מסוימת בתל אביב (וגררו את הממוצע מעל לרף העליה) אבל ירדו קצת בשאר השכונות? איך אז תגדיר את המגמה בתל אביב - ירידה או עליה?

הכל שאלה של מה אתה בעצם רוצה למדוד.

אם אתה רוצה למדוד מגמה בקנה מידה ארצי, אתה תמצע על פני כל הארץ. במקרה כזה, לא משנה שיש עליה בתל אביב וירידה בירושלים, מבחינתך - בקנה מידה ארצי, אכן יש ירידה (בהגדרה).

אם מעניין אותך להכנס יותר לפרטים ולבדוק מגמות לפי איזורים - תעשה את מה שאתה הצעת. ואז תקבל תמונה ברזולוציה יותר גבוהה (מצד שני, כל אחד מהממוצעים יהיה פחות מבוסס כי הוא מסתמך על פחות נתונים).

אין פה שאלה של מוטעה או נכון. רק של מה התופעה שאתה מנסה לחקור, או מה השאלה שלך, ומה הרזולוציה שמעניינת אותך.

ברוך הבא למדע הכלכלה.

מה שמדהים זה שישנם המון כתבים כלכליים ללא השכלה בתחום, נראה שזה משפיע לא מעט על איכות הסיקור.

על איזו איכות אתה מדבר?

בדיוק, הוא מדבר על המחסור בה (באיכות).

ידיעה מהיום.

"