שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

כי את ה-50 אלף דירות החדשות הריקות משווקים חברות הבנייה ולא מתווכים ולכן הדרך היחידה שלהם להגדיל הכנסה זה דרך דירות ישנות של אנשים שרוצים לשדרג.

 

לא מצליח להבין אותך. מה אתה רוצה? שהרכבת הבינעירונית תעצור לך בפתח של הבניין? ומה עם הבחור שעובד בבניין שלידך? והבחור שעובד בבניין לידו? אתה מבין את הבעיה.

נניח ויאשרו את זה, אז מה יגידו על זה התושבים שגרים (לא עובדים כמוך) מעבר לכביש? נראה לך שהם רוצים שרכבת תעצור להם רחוב ליד הבית? או שיותר הגיוני שתעצור באזור תעשייה הצמוד?

 

 

אפשר להגיד את זה על כל אזור תעסוקה, גם בהרצליה, רעננה וכו'.

אני לא רוצה שום דבר.

הוצג פה כאילו רק מי שגר בתל אביב נהנה ממחייה באיזור שיש בו הכל ולא צריך להחזיק בו רכב.

בפועל, לדעתי זה רחוק מכך. יש עוד כברת דרך ארוכה עד שתל אביב תהפוך להיות מרושתת כמו ברלין, טייפה, ניו-יורק וכו'.

 

לא מצליח להבין אותך. מה אתה רוצה? שהרכבת הבינעירונית תעצור לך בפתח של הבניין? ומה עם הבחור שעובד בבניין שלידך? והבחור שעובד בבניין לידו? אתה מבין את הבעיה.

נניח ויאשרו את זה, אז מה יגידו על זה התושבים שגרים (לא עובדים כמוך) מעבר לכביש? נראה לך שהם רוצים שרכבת תעצור להם רחוב ליד הבית? או שיותר הגיוני שתעצור באזור תעשייה הצמוד?

 

 

אפשר להגיד את זה על כל אזור תעסוקה, גם בהרצליה, רעננה וכו'.

כן, בהחלט. הלוואי והייתה לי אפשרות לגור מעל התחנה כמו שגרים בטוקיו. רוצה שקט? לא חסר רחובות כאלה בתל אביב במיוחד בשכונות הצפוניות. רוצה חיים תוססים יותר? תגור על דיזנגוף/אבן גבירול מתחת לפאב. רוצה אווירה שאנטי - בנטי - סטודנטיות ב-booty shorts? תגור בפלורנטין. בתל אביב קיים שוני אדיר בין השכונות. במרקם עירוני אמיתי כל אחד יכול למצוא את הפינה שלו. השוני הזה לא קיים כמעט בשום עיר בישראל למעט תל אביב.

^ גם לא במחירים של תל אביב.

דיור בר-השגה והטעות של "מחיר למשתכן"

 

אחת הבעיות בתכנית "מחיר למשתכן", שכמעט ולא מוזכרת באופן ישיר, היא השיח המחבר בין דירות חדשות לדיור בר-השגה - שלמרות התפיסה הפופולרית בציבור, לא מחויב המציאות וגורם לנזקים ארוכי טווח.

 

דיור בר-השגה הוא ביטוי נפוץ למדי בישראל ובעיתונות הישראלית (וגם במדינות אחרות), לרוב הכוונה היא בדיור שמאפשר למעמד הביניים והעשירונים התחתונים לגור או לרכוש דירות במחירים סבירים ביחס להכנסה - עד כאן הכל מצוין וזה נושא חשוב.

הבעיה מתחילה כאשר מזהים את הדיור בר-ההשגה עם דירות חדשות, כפי שעושים במשרד האוצר בראשותו של כחלון, למרות שהן מיעוט קטן מאוד ממלאי הדירות.

דיור הוא מוצר שמתחדש באופן איטי מאוד - בישראל למשל, מסיימים לבנות בשנים האחרונות כ-1.8% ממלאי הדירות כל שנה, בעוד שהאוכלוסיה צומחת בכ-1.9%-2.0% מידי שנה.

כלומר - קצב הבנייה אינו מספק אפילו את הגידול באוכלוסייה, וזה עוד טרם התחשבות בעלייה בשיעורי הגירושין.

חלק קטן מאוד מהדירות הנ"ל מחליף דירות ישנות ("פינוי בינוי" או התחדשות עירונית), כך שגיל הדירות הממוצע הולך ועולה ואיכותן יורדת עם השנים, ורוב הדירות החדשות מספקות אך ורק את הגידול באוכלוסייה.

על מנת לשפר את מצב הדיור בישראל בכללותו (להוזיל מחירים ולשפר את האיכות), צריך לבנות בקצב גבוה מהגידול במשקי הבית, על מנת להחליף את מלאי הדירות שנבנו בסטנדרטים נמוכים של בנייה בשנות החמישים והשישים כחלק מחזון הדיור בר-ההשגה של אותן תקופות.

כיוון שהעובדה שהדירות שנבנות כיום יישארו איתנו לפחות 4-5 עשורים, והן מהוות *חלק קטן מאוד* ממלאי הדירות בישראל באופן טבעי - רצוי שהן ייבנו בסטנדרטים הגבוהים ביותר, שהעשירים ביותר דורשים (בתים חכמים/ירוקים וכו') על מנת לשפר ככל הניתן את איכות הדירות במלאי העתידי.

לבנות דירות חדשות בסטנדרטים נמוכים על מנת שיהיו "דירות ברות-השגה" זו פשוט טיפשות של ראייה לטווח קצר - עדיף בהרבה לבנות כמות גדולה הרבה יותר של דירות חדשות בסטנדרטים גבוהים ותהליך ההתיישנות הטבעי והגדלת ההיצע יביאו להפיכת מלאי הדירות הקיים ליותר "בר-השגה". לתהליך הזה קוראים Filtering באנגלית, והוא משקף היגיון כלכלי רב יותר מאשר "בנייה לעניים" בסגנון סובייטי.

 

בנייה בסנטדרטים גבוהים אין משמעותה מגדלים לעשירים או בניינים של 20 קומות עם תשלומי וועד בית של אלפי שקלים בחודש וסאונה בבניין, ממש לא. ניתן לבנות גם בניינים "רגילים" בגובה 7-8 קומות בסנטדרטים גבוהים של שלד, חומרי בנייה ותשתיות - לא האריחים בלובי הם החשובים. בכל אופן, היא בטח לא בנייה בסטנדרט הנמוך ביותר (שעומד בתקן הבטיחות) כמו שנעשה כיום במחיר למשתכן.

במקרה הנוכחי של מחיר למשתכן בו קיים מירוץ לתחתית ברמת הבנייה והאדריכלות, אני שמח שקיימים סטנדרטים גבוהים (בטיחותיים והנדסיים) בתחום התכנון, אחרת היינו זוכים כאן לבנייה בסגנון מזרח אירופאי שלא היינו נפטרים ממנה במאה שנים הקרובות.

בשורה התחתונה, השגת דיור בר-השגה צריכה בבסיסה להתמקד בהפחתת מרכיב מחירי הקרקעות באזורי הביקוש בטווח הארוך, ולא לפגוע באיכות הדירות שהיא הדרך הקלה, הלא כלכלית והמקובלת בתפיסה של הציבור.

 

 

 

חשיבה לטווח ארוך? במציאות הפוליטית הישראלית? הצחקת את הותמ"ל.

הבחירות יהיו (ככל הנראה) בשנה הקרובה. צריך להציג "הישגים".

אני רק אניח את זה כאן

https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3730631,00.html

אתה רק מחזק את מה שכתבתי, מי שמגיע היום לעיר זוכה לשכור דירה במחיר מעולה.

גם בפרויקטים הראשונים ששווקו בשכונה החדשה בראש העין מכרו דירות 4 חדרים ב-955 אלף ש"ח. בהצלחה למצוא היום דירה כזו (5 שנים אחרי) בפחות ממיליון וחצי. וזה עוד לפני שהפופולריות של השכונה עלתה, השירותים עדיין חלקיים והשכונה נראת כמו אתר בנייה.

ניתן למצוא פה בלי הרבה מאמץ דירת 5 חדרים בפחות מ-4000 ש"ח.

רק בשביל הספורט עשיתי חיפוש ביד 2 של דירת 5 חדרים עם חניה, מעלית וממ"ד באזור המרכז וחוץ מראש העין הדירה הראשונה שעלתה הייתה בלוד ב-4500 ש"ח.

הפרויקט של מחיר מטרה שנבנה ע"י חברת גיא ודורון וכלל תמהיל של 50% זוכים ו-50% שוק חופשי, כמחצית מהזוכים לא מתכוונים לגור בדירה ומפרסמים את הדירה להשכרה.

יש לנו זוג חברים שקנו לפני מספר שנים בשכונה החדשה בצורן וגם התלוננו על המחסור בשירותים. ככה זה בכל שכונה חדשה שקמה, צריך לבוא מוכנים "לסבול" בשנים הראשונות. מצד שני מי שמגיע לשכונה כשהיא כבר אפויה עד הסוף ישלם מחיר משמעותי גבוה מהחלוצים, למרות ששניהם גרים באותה שכונה ונהנים מאותם שירותים.

בוא ניפגש בעוד 10 שנים ונראה אם העיר משגשגת

אני מהמר מולך ב 1 ל 10 שהעיר תשגשג.

סבבה.

אני מהמר שהעיר תהפוך לסתם עוד פרבר שינה מפומפם עם גינה מקודשת באמצע במרחק שעה וחצי נסיעה מתל אביב.

אני מאלה שרכשו אצל גיא ודורון. כרגע אחוז דירות להשכר מוערך ב 25 אחוז.

בגדול, אין כלום ושום דבר בעיר הזו. אפילו רכבת לתוך העיר אין, לא רגילה ולא קלה. וזה עוד לעיר של 150 אלף איש ונעלה. גם חנויות ליד הבתחם אין למעט מרכזים מסחריים.

רק אלוהים יודע מה יהיה המצבמעוד כמה שנים.

אני חושב שיש פערי בניכם להגדרה "שגשוג עיר". כמגאי, האם לדעתך מודיעין/שהם הינה עיר משגשגת?

להגדרתי עיר משגשגת היא עיר שלחלוצים היו צריכים לחלק דירות במחירי עלות כדי שתתרומם ולאחר עשור עד שניים דירה ממוצעת נמכרת מעל המחיר הממוצע בשוק.

מהלך כזה לא היה מיותר אם מחר היו מכריזים על העיר החדשה "חירבה" שתוקם על השדות בין כביש 2/4 וגובלות עם ת"א/הרצליה.

ווגל, אני גר כבר שנה. המציאות רחוקה ממה שרשמת. יש תחבורה מצוינת לרכבת.

האם ברמת גן/גבעתיים/כפר סבא הרכבת עוצרת בתוך העיר?