דף 1 מתוך 2 12 אחרוןאחרון
מציג תוצאות 1 עד 15 מתוך 22

נושא: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

  1. #1
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    שלום

    לאחי יש דירה בשווי 1,150,000 ש"ח בערך, שממושכנת בערך ב 360,000 ש"ח [כולל קנסות יציאה מוקדמת].

    הוא שוקל מהלך של הגדלת המשכנתא למקסימום האפשרי [עוד 360,000 ש"ח בערך?], והסכום הזה ישמש כהון עצמי לרכישת דירה זולה נוספת.

    כמובן שהדירה הנוספת תהיה גם היא ממושכנת ב50% [שזה המקסימום המותר היום לדירה לא יחידה], מה שמביא אותנו לסדר גודל של 720,000 ש"ח לדירה כולל הוצאות מיסוי וכו', מה שאומר שמדובר על דירה של 600,000 ש"ח בערך.

    בשורה התחתונה, זה אומר שהמשכנתא על 2 הדירות יחד תהיה 1,100,000 ש"ח בערך, מה שמביא אותנו [בחישוב גס] להחזר של 5,000 ש"ח למשך 25 שנה.


    כיום הוא משלם 3,000 ש"ח משכנתא, ואין אפשרות להגדיל את ההחזר [חלק משמעותי מסתיים בעוד 9 שנים, והשאר עוד 17 שנה].

    מה שאומר שהשכירות מהדירה הנוספת אמורה להיות בסדר גודל של לפחות 2000 ש"ח.



    ועכשיו לשאלות:

    א. האם ומה פיספסתי?

    ב. יש בכלל דירות בתקציב זה שניתן להשכיר ב2000 ש"ח?

    ג. מה המשמעות של החזקת 2 דירות מעבר למס רכישה של הדירה השניה?


    יצויין, שהכוונה הראשונית היא לא לצפות לרווח בכלל על הדירה השניה ברמת ההכנסה החודשית בשוטף, אלא רק כאשר תסתיים המשכנתא, תיווצר פה הכנסה של כמה אלפי שקלים בחודש, שיעזרו לזוג זקנים לחיות גם אחרי הפרישה לפנסיה.

    הנקודה הזו קריטית, כי גם הוא וגם זוגתו ללא צבירה נורמלית לקופת הפנסיה [משכורות נמוכות, ללא קביעות, החלו לעבוד בגיל מאוחר וכו'].

    כיום ההכנסה המשותפת היא 10,000 ש"ח בלבד, ובדרך הטבע זה לא אמור לעלות משמעותית [שניהם בלי יכולת ללמוד ולהתפתח. עובדים בעבודות פשוטות כמעט בשכר מינימום וחיים ברמת חיים סבירה לפי היכולת. הדאגה היא מהעתיד].


  2. הסימלון של מנהל-המערכת
    תאריך הצטרפות
    יולי 2002
    מיקום
    תל אביב
    הודעות
    1000

    חשבתם פעם מה הוא הרכב הכי מתאים לכם?

    היי, אני היועץ האוטומטי של קארספורום לבחירת רכב
    אני אשמח לעזור לך בבחירת הרכב הבא שלך. אני כבר מחכה לך ומבטיח שתוך פחות מ-2 דקות נמצא את הרכב המושלם בשבילך. ואם לא, השירות חינם.
    סתם! , אני צוחק. השירות תמיד חינם! כל מה שצריך לעשות זה ללחוץ כאן

  3. #2
    מגובב מוביל הסימלון של sperial
    תאריך הצטרפות
    אוגוסט 2010
    מיקום
    מנקה את הראש
    הודעות
    15,214

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    ציטוט avargel כתב: הצג הודעה
    כיום הוא משלם 3,000 ש"ח משכנתא, ואין אפשרות להגדיל את ההחזר
    דומני שזה המפתח. ספק אם אחיך בכלל יוכל לקבל הלואה נוספת. אבל אם כן קרוב לודאי שהרביות שיקבל על ההלואות הנוספות יהיו הרבה יותר גבוהות מהרבית שהוא משלם כעת (פרמיית הסיכון תגדל במידה משמעותית) וכמובן צריך להביא בחשבון מיסוי די נשכני על הדירה הנוספת, מיסוי על ההשכרה ועלויות תחזוקת הדירה הנוספת, כולל מיסוי ותשלומים שוטפים בימים בהם הדירה אינה מושכרת. וכל זה בהנחה שיוכל להשכיר לשוכרים לא בעייתיים. בהחלט פגיעה משמעותית בכדאיות העסקה.

    כיון שמדובר במימון של 100% - בעצם יותר, כיון שצריך לשלם גם מיסים, עו"ד, תיווך וכו - מדובר בסיכון לא קטן. כנראה שלאחיך ביצים מטיטניום.
    נערך לאחרונה על ידי sperial : 01/02/16 ב-21:16
    ציטוט safari1 כתב: הצג הודעה
    לא יודע
    אבל רגע.... יש לי רעיון....
    ארוץ לשאול את אישתי, היא טובה בזה.
    ציטוט Benor כתב: הצג הודעה
    מכוניות זה לא מעניין

  4. #3
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    רגע רגע מה אתה רץ מהר?

    הרעיון הוא שהשכירות של הדירה השניה תכסה את המשכנתא.

    אם אתה רוצה תקרא לזה הגדלה של ההכנסות.

    הכוונה היא "כאילו" להישאר בתשלום של 3,000 [שממילא הוא משלם היום], וההגדלה ב2000 ש"ח תבוא מהשכירות, מה שמביא אותנו להחזר של 5000 [ייכנס, בתחשיבים שלי].

    כל העניין של המיסוי הכנסתי כבר [אני מדבר על דירה נטו ב600,000~, כשהאשראי הוא 720,000. מכסה מס רכישה + תיווך + עו"ד + יישור קו קטן].

    עכשיו תענה לי שוב


  5. #4
    מגובב מוביל הסימלון של sperial
    תאריך הצטרפות
    אוגוסט 2010
    מיקום
    מנקה את הראש
    הודעות
    15,214

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    תראה, הבנק יתן את ההלואה על יסוד ההכנסה הקיימת, לא משהו עתידי וערטילאי. אם הוא יקנה דירה כעת הוא יצטרך להתחיל לשלם משכנתא כעת (או עם גרייס בעוד כמה חודשים שכמובן יעלה רבית) - בעוד שתהליך חיפוש ורכישת הדירה, ההשהיה עד המסירה, ההכנה להשכרה ומציאת שוכרים יארך לפחות חצי שנה - שנה. בכל מקרה - הבנק יתיחס להכנסות הקיימות, לא לאיזה תוכנית עסקית לא מבוססת, ולכן אני מעריך שלא יהיה פשוט להתניע את המהלך, או שההלואה תהיה יקרה. כדאי לאחיך לבדוק מה תהיה העלות האמיתית של הדירה (לפי הרבית שבה יחוייב, מצריך בירור מול הבנק), אני מניח שבסופו של דבר יוסיף עשרות אחוזים למחיר הדירה.
    ציטוט safari1 כתב: הצג הודעה
    לא יודע
    אבל רגע.... יש לי רעיון....
    ארוץ לשאול את אישתי, היא טובה בזה.
    ציטוט Benor כתב: הצג הודעה
    מכוניות זה לא מעניין

  6. #5
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    תראה, כרגע המשכנתא יחסית קצרת שנים, מה שאומר שעוד בתוך ה3000 ה"רגילים" ניתן ללוות כמה מאות אלפי שקלים.

    זה ישמש כהון עצמי לדירה החדשה, והשאר [שלא נכנס ב3000] באמת יילקח רק ממש בעת הרכישה [בתקווה למצוא דירה מושכרת שניתן להראות לבנק הכנסות מיידיות].

  7. #6
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2003
    הודעות
    1,912

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    התוכנית לא מעשית לדעתי.
    קודם כל, להגדיל את המשכנתא על הדירה הנוכחית, ניתן לבצע אך ורק בעזרת משכנתא לכל מטרה שתנאיה גרועים יותר מאשר משכנתא לדיור.
    קח 1.1 מיליון בריבית ממוצעת של מה שאני מעריך יהיה כ-4% ל-25 שנה, גורר 5,800 ש"ח. פלוס ביטוחים 5,900 - 6,000.
    הבנק בחיים לא יתן להם משכנתא כזו עם הכנסה חודשית של 10,000 ש"ח. החזר חודשי נמוך יותר בריביות משתנות יגרור קפיצה אדירה אחר כך.

    גם אם בדרך נס יאשרו (והם לא), מה יקרה במצב שיום אחד השוכרים לא משלמים ולוקח חצי שנה לפנותם? אח שלך ומשפחתו יאלצו לשלם 6,000 ש"ח בחודש נניח חצי שנה עד שיפנו את השוכרים, לא כולל תביעה כספית נגדם - שתקח עוד זמן ותעלה עוד כסף.
    התוכנית הזו נראית לי מתכון לטביעה בבעיה הכי קטנה שתצוץ.

    בכל מקרה, למרות שהבנקים הרבה פעמים נותנים לאנשים חבל ארוך לכרוך סביב צווארם בצורה של משכנתאות הזויות בריביות מפולפלות לטווחים ארוכים, במקרה הזה אני די משוכנע שאפילו הבנק לא יסכים.


  8. #7
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    שוב:

    3000 ממילא הוא משלם.

    עוד 2000 - 2500 מהשכירות [עזוב רגע בלת"מ הוא מנסה לגבש תוכנית גם לזה. אני מדבר עקרונית].

    משכנתא של 1,100,000 על 2 נכסים ששווים כמעט 2 מליון, כשאחד מהם מושכר ומכסה את חלקו, והאחר ממילא ממושכן וממילא משולם כבר 3 שנים.

    לא שאני נעול שזה צעד חכם. פשוט הוא הצליח לשכנע אותי שזה הצ'אנס האחרון להשיג תוספת הכנסה לעת זקנה.

  9. #8
    מגובב מוביל הסימלון של sperial
    תאריך הצטרפות
    אוגוסט 2010
    מיקום
    מנקה את הראש
    הודעות
    15,214

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    אברג'ל - ההכנסה מהשכרת הנכס היא הכנסה וירטואלית. לא משהו שהבנק יסתמך עליו בהערכת כושר ההחזר של אחיך - שלושת תלושי השכר האחרונים שלו ושל זוגתו, ותו לא.

    קרא היטב את שכתב נמסיס. אני כתבתי אותו דבר בעדינות ובמרומז. התכנית נראית לא מעשית, וגם אם כן, מתכון להפסדים.
    ציטוט safari1 כתב: הצג הודעה
    לא יודע
    אבל רגע.... יש לי רעיון....
    ארוץ לשאול את אישתי, היא טובה בזה.
    ציטוט Benor כתב: הצג הודעה
    מכוניות זה לא מעניין

  10. #9
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2003
    הודעות
    1,912

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    הבנק לא לוקח בחשבון הכנסה משכירות. הוא לוקח באופן כמעט אקסלוסיבי הכנסות מעבודה. אותו מעניין לקבל את התשלום החודשי מהלווים, גם במקרה של בלת"מ.
    גם עבודה אגב - לא לעולם חוסן. אין מצב שהבנק מסכים, אלא אם כן יהיה לווה נוסף בעל משכורת גבוהה. ערבים - אולי, אולי לא.

    אי אפשר לעזור רגע בלת"מ. החיים מספקים לנו בלתמ"ים מכל כיוון, ולא צריך תרחיש הזוי במיוחד כדי לקבור את המשפחה הזו בתנאים האלה.


  11. #10
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    התחלתם לשכנע אותי

    אגב, הוא שאב את הרעיון שלו מהכתבה הזו: http://www.globes.co.il/news/article...did=1000559964

    ולפי כל התגובות הנזעמות שם אתם צודקים מליון אחוז.

    אבל:

    התגובות מ2010. נכון להיום, כל מי שכתב שם צריך לאכול את הכובע [הגדיל לעשות אחד שלא הצליח להשכיר דירה במרכז פתח תקווה ב3000 ש"ח].


    ולי אגב ברור ההבדל בין ישראל לארה"ב, ולמה זו לא בדיוק בועה.

    פשוט כי באמת חסרים פה דירות. ב10-15 שנים האחרונות בנו פחות מהביקוש. גם הגברת התחלות הבניה כעת ע"י הממשלה, לכל היותר תביא לקצת איזון או השלמת פערים, לא למצב של רוויה.


    אבל אל תחשבו שאני עיקש כפרד. אני קורא שוב ושוב מה שאתם כותבים, מפנים את הסיכונים, וחושב איך לשכנע אותו.

    ואם כבר אנחנו פה, אז יש לכם רעיון יותר טוב בשבילו?

    הרי הוא חשב על זה רק בגלל שנדל"ן זו הדרך היחידה למינוף היום.

    אי אפשר לקחת משכנתא להשקעה בבורסה. רק לרכישת דירה.


    אולי איזה נכס ממש זול שרק יכסה את עצמו?

    [צימר. דירה במרינה 25 מטר. חנות קטנה. בקיצור תנו רעיונות].

    תודה לכולם!

  12. #11
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    ציטוט Nemesis כתב: הצג הודעה
    הבנק לא לוקח בחשבון הכנסה משכירות. הוא לוקח באופן כמעט אקסלוסיבי הכנסות מעבודה. אותו מעניין לקבל את התשלום החודשי מהלווים, גם במקרה של בלת"מ.
    גם עבודה אגב - לא לעולם חוסן. אין מצב שהבנק מסכים, אלא אם כן יהיה לווה נוסף בעל משכורת גבוהה. ערבים - אולי, אולי לא.

    אי אפשר לעזור רגע בלת"מ. החיים מספקים לנו בלתמ"ים מכל כיוון, ולא צריך תרחיש הזוי במיוחד כדי לקבור את המשפחה הזו בתנאים האלה.
    אתה הצודק אם מחיר הדירות יצנח. מה שלא יקרה.

    במקרה הכי גרוע מוכרים מלקקים את הפצעים ומכסים את החוב לבנק.


    זה מה שהוא יטען לי. מה אני עונה לו?

    אין ספק אבל שהוא גבר גבר
    נערך לאחרונה על ידי avargel : 01/02/16 ב-22:20

  13. #12
    מגובב מוביל הסימלון של sperial
    תאריך הצטרפות
    אוגוסט 2010
    מיקום
    מנקה את הראש
    הודעות
    15,214

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    אם מחיר הדירו יצנח - וה יקרה בתקופת המשכנתה, גם אם בעוד 15 שנה. ובמצב זה - איך יכסה את החוב?

    הוא לא נוחי דנקנר, אף אחד לא יאפשר לו תספורת.

    ציטוט safari1 כתב: הצג הודעה
    לא יודע
    אבל רגע.... יש לי רעיון....
    ארוץ לשאול את אישתי, היא טובה בזה.
    ציטוט Benor כתב: הצג הודעה
    מכוניות זה לא מעניין

  14. #13
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2003
    הודעות
    1,912

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    אני בכלל לא התייחסתי לאפשרות של עליית מחירי דירות, זה לא משנה. הרעיון הזה בעייתי מבחינת תזרים המזומנים שלא מספיק למינוף כזה גדול

    זה שהרעיון הזה לא ישים, לא אומר שאי אפשר לעשות דברים אחרים.
    למשל, אפשר למכור את הדירה הנוכחי, ולקנות למשל 3 דירות קטנות, חצי מיליון כל אחת, שנותנות מעל 5% תשואה.
    זה אומר משכנתא של כ- 750,000 ש"ח, נניח ל-20 שנה זה 4,500 ש"ח בחודש בריבית ממוצעת של 3.5%. הדירות, בהנחת תשואה של 5% (ואפשר למצוא דירות שנותנות יותר, תלוי כמה רוצים ללכת לפריפריה) נותנות 6,250 לחודש, נוריד 10% זה כ- 5,625, נוריד 234 ש"ח מס, זה 5,400 ש"ח.
    במקביל, יכול נניח לקמץ קצת ולחסוך ולשכור דירה של 900,000 במחיר של כ- 3,500 ש"ח בחודש.
    זה נותן תזרים חיובי שאפשר לחסוך למקרי חירום, לחסל חלק מהמשכנתא מדי פעם או בתור בסיס לדירה נוספת או השקעה אחרת.
    לאחר 20 שנה או פחות יהיו להם 3 דירות ששוות 1.5 מיליון, ועוד כ- 265,000 ש"ח אם הוא בחר נניח לחסוך את העודף התזרימי באג"ח מדינה שנותן 2% לשנה.

    החסרון הוא כמובן שאתה לא גר בדירה שלך, צריך להתעסק עם שוכרים פחות טובים, או באיזורים מרוחקים כדי להגיע לתשואות טובות וכו', וכמובן יורד קצת באיכות החיים מדירה של 1.1 מיליון לדירה של 0.9 מיליון.

  15. #14
    מגובב מוביל הסימלון של sperial
    תאריך הצטרפות
    אוגוסט 2010
    מיקום
    מנקה את הראש
    הודעות
    15,214

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    נמסיס, כמה זמן יצטרך להשקיע בתחזוקת 3 דירות (השכרה, השגחה, תיקונים וכו')? זה עלול לפגוע בהכנסות מעבודה.
    וכמובן נושא השוכרים הפחות טובים בשכונות חלשות, פגיעה נוספת בהכנסות.
    מלכוד.
    ציטוט safari1 כתב: הצג הודעה
    לא יודע
    אבל רגע.... יש לי רעיון....
    ארוץ לשאול את אישתי, היא טובה בזה.
    ציטוט Benor כתב: הצג הודעה
    מכוניות זה לא מעניין


  16. תאריך הצטרפות
    יולי 2002
    מיקום
    תל אביב
    הודעות
    1000

    הודעה פירסומת

    עומדים לחדש את ביטוח הרכב?
    לחצו כאן וקבלו הצעות לביטוח online

  17. #15
    נהג שודים מדופלם (> 1700 הודעות)
    תאריך הצטרפות
    יוני 2008
    הודעות
    2,114

    בעניין: הגדלת משכנתא על דירה יחידה כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה לעתיד [פנסיה...]

    עוד 15 שנה רוב החוב כבר יכוסה. המחיר יצנח ברמה שהדירה לא תכסה גם את יתרת החוב?!

    ובינינו, איך אפשר לראות פה מצב של צניחת מחירים של דירות?

    חסרות כ"כ הרבה דירות, מחירי הבניה רק עולים. איך יצנחו המחירים?

    לפני 7 שנים חברה של אימי ביקשה למכור לי את הדירה שלה. דירה ענתיקה בקומה 4 עם כיווני אוייר לשירותים של השכנים [אמיתי].
    ב780,000 ש"ח [3.5 חדרים].

    צחקתי עליה [זה היה אחרי גל העליות של 2008. אף אחד לא האמין שזה יעלה עוד].

    היום זה שווה 1450000.

    למה?

    כי אין דירות.


    אני בעמצי שכרי דירת 28 מטר, אחרי שנתיים השתדרגתי ל45 מטר, והיה לי שווה להיחנק כי שצלחתי לרכוש 3 חדרים 80 מטר].

    יש לכם מושג כמה זוגות צעירים [וכבר לא כ"כ צעירים] נדחסים במחסנים / חניות סגורות / קיר גבס בסלון של ההורים וכו'?

    פה זה לא אמריקה. המדינה מספסרת בקרקעות, הליכי התכנון והבניה מייגעים, והמחסור עצום.

    גם אם העליות ייפסקו, ואף תהיה שינוי מגמה של ירידה, אני לא מצליח לראות תרחיש של צלילה. בטח לא ב10 שנים הקרובות [לפחות], שבהן משולם חלק נכבד מהחוב.


דף 1 מתוך 2 12 אחרוןאחרון

נושאים דומים

  1. תגובות: 43
    הודעה אחרונה: 03/06/16, 21:22
  2. תגובות: 3
    הודעה אחרונה: 07/12/15, 11:29
  3. תגובות: 15
    הודעה אחרונה: 29/05/14, 12:23
  4. תגובות: 6
    הודעה אחרונה: 14/10/12, 23:56

כללי פרסום הודעות

  • לא באפשרותך לפרסם נושאים חדשים
  • אין באפשרותך לפרסם תגובות
  • אין באפשרותך לצרף קבצים
  • אין באפשרותך לערוך הודעות
  •