עומד לפני רכישת דירה חדשה מקבלן. אשמח לטיפים מבעלי נסיון

טוב, כנראה שנסגור בקרוב על דירה חדשה מקבלן.

נאמר לי שבמחיר הדירה כלול שכר הטרחה לעו"ד, שמייצג את הקבלן. אני מבין, שרצוי לשכור עו"ד מטעמי. שייצג את הצד שלי, גם כן. יש מישהו מומלץ מאיזור חיפה והסביבה?

מיקוח בדבר המחיר. איזה אחוז הנחה ממחיר הדירה הרשמי ניתן ואפשרי לקבל? האם ניתן להוציא תוספות על חשבונו של הקבלן בנוסף\במקום?

הבנתי שאני חותם דבר ראשון על זכרון דברים ואז מקבל את כל המפרט והשרטוטים של הדירה ולאחר כשבועיים חותם על החוזה. האם עלי להגיע עם העו"ד מטעמי למעמד חתימת החוזה?

מה בדבר התשלום. ברור לי שככל שאקדים לשלם כך אני אחסוך את עליית מדד תשומות הבנייה האם הדבר באמת כדאי? בהתחשב בעובדה שעל כ40% מהסכום עלי לקחת משכנתא.

כמובן שכל טיפ נוסף והמלצה יתקבלו בברכה.

הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת... אל תקנה דירה מקבלן, תקנה דירה יד שנייה בת 5-7 שנים שבה אתה כבר יכול לראות את הליקויים בדירה (ובבניין) כאלו שתוקנו וכאלה שעדיין קיימים.

בנוסף אתה יכול לראות את השכנים ולדעת מה יחסי השכנות ואיך הדיירים בבניין מתייחסים לרכוש המשותף (מעליות, לובי וכיו"ב) והאם הם פולשים לחניות לא להם או חונים במעברים ועוד.

ההמלצה העקרית - הכן תקציב גבוה ב-10-15% לפחות מהמחיר "על הנייר". תגלה מהר מאד שההוצאות הרבה יותר גדולות מכפי שחשבת: עוד כמה שקעים פה, שדרוג המטבח שם ועוד ועוד. וכמובן שצריך לרכוש לא מעט רהיטים, להתחבר למים, חשמל ושאר ספקי שירות ולבצע את ההעברה. כל אלה עולים הרבה כסף.

לגבי המפרט - זה תלוי בקבלן. בכל מקרה - אתה לא חותם על זכרון דברים אלא על "הרשמה" - בעצם מבקש לשמור לך דירה ספציפית למשך שבועיים - שלושה, עד שתקבל החלטה סופית. במעמד ההרשמה תקבל את המידע הדרוש. הרעיון הוא שמדובר בהליך לא מחייב, כיון שרק עם ההרשמה אתה מקבל את המידע השלם, כולל טיוטת הסכם המכר והמפרט הטכני. אני חתמתי על "הרשמה" כזו לפני 3 שנים, כעבור שבוע הודעתיכי איני מעוניין בדירה, הקבלן ביקש לא להסיר את ההרשמה משך עוד מספר שבועות במחשבה שאולי בכל זאת אשנה דעתי וארכוש את הדירה. בסופו של דבר לא היתה בעיה לבטל את הרשמה. צריך להוסיף שמפידבקים שקיבלתי בהמשך מדובר כנראה מדובר בקבלן הוגן: היה עיכוב גדול במסירת הדירות בפרוייקט, אבל קבלן התיחס לדיירים נכון, לא עיכב את "דמי השכירות" שהיה מחוייב להם בחוזה וגם ביצע תיקונים בדירות מיד עם ההודעה על הליקויים.

וחוץ מזה - ראה ה"פ.

כבר קיבלת את התשובה הכי טובה שאפשר מטרונצ׳ו, אל תקנה דירה חדשה.

אני בעצמי רכשתי דירה חדשה על הנייר וקיבלתי אותה בפברואר 14, זה פשוט כאב ראש אחד גדול, ונכון שבסופו של דבר הערך של הדירה בפועל גבוה יותר מהערך ששולם בחוזה המכירה, אבל צריך לקחת בחשבון עוד המון עלויות מסביב, כל דבר קטן שאתה רק מסוגל לחשוב עליו עולה אלפי שקלים.

היתרון היחיד שאני יכול לחשוב עליו על פני דירה בת כמה שנים הוא שהדירה מותאמת באופן מוחלט לדיירים, נניח אפשר לעשות גובה שיש שונה מהסטנדרט, הכנות בקירות לכל מני שגעונות עתידיים וכו׳, אבל בתכלס אם תחפש טוב תמצא דירות יד 2 גם כן שמתאימות לדרישות שלך ככל הנראה.

היה והחלטת בכל זאת ללכת על זה, לא חותמים על שום דבר בשום אופן לפני שמדברים עם עו״ד מטעמך אתה לא רוצה למצוא את עצמך בסיטואציה שמנפנפים לך דף מול הפנים שלמעשה מחייב אותך חוזית, כבר שמעתי על כל מני ליצנויות ואמצעים להפעיל לחץ על הקונה כמו לבקש צ׳ק בשביל ״הצעה״ או ״רצינות״, אל תתפתה בשום אופן.

qil - נכון ולא נכון. בדירה בת 5 כבר תרצה לבצע איזה שיפוץ קטן כדי להמנע מהשיפוץ של גיל 10, הרי עדיף לשפץ לפני הכניסה לדירה ולא כאשר אתה גר בה, וכפי שכתבת - תרצה גם להתאם את הדירה לצרכיך. ובכל מקרה - דירה מקבלן היא כאב ראש גדול, כך גם דירה מיד שניה.

לגבי חתמה על מסך מקדים - צריך לקרוא אותו היטב ואולי אפילו לקיים שיחה עם העו"ד לפני החתימה הראשונית, אבל לפחות מניסיוני הדל (2 דירות שרכשתי מקבלן ועוד אחת שבה חתמתי על "הרשמה" ובסופו של דבר ויתרתי) המסמך לא היה בעייתי.

הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת... אל תקנה דירה מקבלן, תקנה דירה יד שנייה בת 5-7 שנים שבה אתה כבר יכול לראות את הליקויים בדירה (ובבניין) כאלו שתוקנו וכאלה שעדיין קיימים.

.

הטיפ נכון למי שרוצה ויכול להשקיע יותר אך לא כל כך טוב למי שמוגבל בסכום או רוצה להרויח יותר

דירה מקבלן תמיד תהיה זולה משמעותית מדירה חדשה יחסית ואז אמנם לא יהיו לו מחלות ילדות שיש כמעת בכל דירה חדשה מקבלן אבל יהיה לו הרבה פחות רווח נטו על הדירה וזה מגיע גם לפער של מאות אלפים.

בכל אופן כל הליקויים האלו זה משהוא סביל שבהתחלה מתוקן דיי במרץ עי הקבלן במסגרת שנת בדק

חוצמזה הנה אצלי בדירה קיימת לאחר 5 שנים החלו רטיבויות ב 3 הקומות העליונות מהחיפוי החיצוני של הבניין וזה תיקון שיקח כמעת חצי שנה וזה אחרי תביעה של 250k מול הקבלן (גינדי) שמתנער מאחריות

לגבי שכנים, גם אם יהיו 99% מהדיירים חברי פורום טובים בלי התרעות תמיד יהיה המשוגע התורן או איזה חבר מועדון 106

לגבי עו׳ד תבדוק שוב טוב טוב שעלות שכרו מגולמת במחיר הדירה כי אם לא (בד״כ לא) אז מצפה לך עוד הפתעה של 20k₪~

את החוזה וכל הסכם שיהיה לך לפניו תעביר לעו״ד מטעמך שיבדוק אותו, אין לך צורך בנוכחותו מעבר לזה

חשוב לבדוק שאין התחייבות לחברת ניהול ל1-2 שנים ראשונות, זה בדרך כלל דיל שעושה הקבלן עם חברות כאלו וקשה לצאת מזה עם המחיר המופקע שמתחייבים אליו (250-350₪ ואף יותר בחודש) רק בגלל שזה רשום בהסכם.

החוויוה ברכישת דירה חדשה, כמעט כמו כל דבר בחיים, טומנת בחובה את היתרונות והחסרונות שלה.

בדיוק כמו רכב חדש, שיכול להתקלקל הרבה (יותר מהישן שהיה לך) ומאבד הון מערכו (אך מצד שני, סביר שתיסע בטכנולוגיה עדכנית וחווית הנהיגה תהיה אחרת - לטובה) ככה גם בדירה חדשה - אומנם אתה קונה מהקבלן ואתה מרוויח תאורטית כסף אם תמכור אח"כ, אבל הדרך עלולה להיות לפעמים עם מעט באמפרים

מאידך; אם התוכנית של הדירה טובה והקבלן בונה בצורה איכותית, סביר להניח שיהיה מעט בעיות וגם רוב הסיכויים שאם אתה אדם שפוי, לא תצטרך לשדרג הרבה בדירה, אם בכלל.

לא לשכוח שבניין נבנה ע"י יד אדם, ומוצרים אחרים שאתה מכיר - ב 99% מהמקרים, לא. לכן צריך לקחת בחשבון גם תקלות.

אם זו דירה ראשונה שאתה קונה בחייך, קח בחשבון שרכישה והתאמה של דירה הם מושגים שלא מוכרים לך ולכן אתה עלול לחשוב שאתה נכנס לסיוט רק בגלל שקנית דירה חדשה. זה לא בהכרח נכון כי אם אתה אדם למוד ניסיון ואתה יודע מה הם הצרכים שלך בבית, סביר להניח שכבר "על הנייר" אתה תדע האם הדירה טובה לך או לא. אם נזקקת להרבה מאוד שינויים, סביר שהתוכנית של הדירה ו/או המפרט של הקבלן, לא מתאימים לך.

בהצלחה

איציק

נאמר לי שבמחיר הדירה כלול שכר הטרחה לעו"ד, שמייצג את הקבלן. אני מבין, שרצוי לשכור עו"ד מטעמי. שייצג את הצד שלי, גם כן. יש מישהו מומלץ מאיזור חיפה והסביבה?

אני לא יודע לתת עצות טובות לגבי השאר, אך בנושא הזה - כן, אני ממליץ שתיקח עו"ד שייצג אותך ורק אותך.

אני יכול להמליץ על עו"ד יואב לוינסון אשר טיפל בכל עסקאות המקרקעין שלי ושל בני משפחתי בשנים האחרונות - הוא יושב בעיר התחתית ליד הבימ"ש.

בן.

הבעיה עם הקבלנים גם המוכרים שאם מתעורר צורך בשיפוץ/תיקון צריך לרדוף אחריהם עד שהם באים, גם כשהם באים הם עושים תיקון עלוב ומבזה שעוזר כמו כוסות רוח למת, שוב הם באים ושוב תיקון חפיפניק עד אחד מהשתיים, או (האפשרות המעודפת על ידם) בעל הדירה "נשבר" ומבצע את התיקון בעצמו או שרק לאחר חודשים ארוכים ומתישים הם עושים לבסוף תיקון טוב.

גם אם תתבעו את הקבלן בתביעות קטנות, יש סיכוי סביר שתקבלו רק חלק זעום ממה שבקשתם, גם מה שקבלתם הקבלן יוציא לכם את המעיים עד שתזכו לראות.

רק לא ממזמן היה על זה כתבה בטלויזיה, העצוב הוא שגם אם תקנו דירה מקבלן ידוע ומוכר זה לא מבטיח לכם שתקבלו מה שהובטח ושאם יחולו פגמים שהם יתוקנו בזמן ובצורה טובה.

אם חלק מהתגובות כיוונו פה לקניית דירה "על הנייר", אז כן קנייה כזאת זולה משמעותית ומאפשרת במידת מה שינויים בדירה, אם כי הקבלן כבר יידע להרוייח כסף על כל שינוי אף אם קטן.

בקניית דירה שבנייתה כבר הסתיימה, כל היתרון הנ"ל הלך.

אם מצאת דירה חדשה שבנייתה הסתיימה והכל (לפחות כמעט) נראה לכם בה לשביעות רצונכם, אז ניחא. אך ככל שאתם נדרשים לשנות דברים בדירה אז כדאי לקנות דירה יד שנייה (מהסיבות שכתבתי בהודעה השניה כאן) ולשפץ אותה לפי טעמכם ורצונכם, כך תדעו מצד אחד שהליקוים המשמעותים כבר אותרו ותוקנו (מוכר הדירה חייב לכם בגילוי נאות ואינו רשאי להסתיר פגמים שידועים לו) ומצד שני תדעו שחידשתם מטבח/שירותים/צנרת לחדשים וחדישים.

לפני 6.5 שנים קניתי דירה מקבלן שנמכרה לפני חודשיים לטובת דירה חדשה אחרת מקבלן, כשאני עובר על קובץ האקסל של ההוצאות סה"כ ההוצאות הנלוות מעבר למחיר הדירה שאינן קיימות ברכישת דירה משומשת זניח ביותר וכמובן תלוי ברוכש ובמידת ההשקעה בה הוא מעוניין בשדרוג הדירה. אני יכול להגיד שהזוג שקנה ממני את הדירה חסך לעצמו את ההוצאות הבאות אותם אני הוצאתי לאורך השנים:

- שדרוג מטבח ממה שנתן הקבלן- משהו כמו 30K ש"ח שכמובן לא מדובר בכורך המציאות אלא בחירה, יש לי הרבה שכנים שהסתדרו יופי עם המטבח שנתן הקבלן

- ארון קיר + חדר ארונות של דלקוב- משהו כמו 8K ש"ח

- מקלחון שירותי הורים- 1.5 ש"ח

אלו לא סכומים שבגללם מקבלים החלטה ברכישת דירה והם לדעתי בטלים בשישים לעומת היתרונות שגלומים בדירה חדשה (סטנדרט גבוה, בחירת מיקום, בחירת גוון ריצוף, בחירת צבע מטבח וארונות אמבט, בחירת קבלן וכו'). אני בכוונה לא מכניס מחיר רכישה נמוך יותר מקבלן כי הוא מתאזן עם מס תשומות הבניה (אותו ניתן לבטל ע"י לקיחת משכנתא כבר עכשיו) וזמן ההמתנה לדירה שגורר שכירת נכס במקביל.

לגבי מדד תשומות הבניה והשפעתו- ההמצלמה שלי היא לקחת משכנתא מוקדם ככל שניתן כדי לא להיות חשופים לשינויים במדד זה. הריביות היום מאוד מאוד נמוכות כך שגם מבחינה זו זה נכון.

קספר - תלוי בקבלן, בקונה ובמפרט. הדירה האחרונה שקניתי מקבלן (לפני 19 שנים) כלל לא כללה ארונות מטבח, זו היתה עלות נוספת בהגדרת הדירה. מעבר לכך הסתפקתי בסטנדרד הקבלן (למעט הטספת כנה נקודות חשמל ותקשורת), ובכל זאת ההוצאות הנוספות היו לא מבוטלות.

בתכנון הכספי צריך להביא בחשבון לא מעט מרכיבים שאולי אינם הדירה נטו, אבל בכל זאת צריכים להיות מובאים בחשבון ברכישתה, ובעקר בתכנון הפיננסי (ביחוד לחשוב על הגדלת המשכנתא, שכן זו ההלואה הזולה ביותר אם יש צורך בהלואה).

1. מטבח - נאמר.

2. הוספת נקודות חשמל ותקשורת - שוב, תלוי במפרט, אבל אפילו הזזת נקודה שקימת במפרט עלולה לעלות כסף.

3. חיפויים (ריצוף, חדרי אמבטיה ושירותים) וכלים סניטריים - הוצאה שעשויה להיות גדולה אם סטנדרד הקבלן אינו מתאים לטעמך, או שאתה רוצה להגדיל את השטח המחופה (למשל - גובה החיפויים בחדרי שירותים). בכל מקרה ממליץ לרכוש קצת רזרבה למקרה שיהיה צורך בהחלפת אריחים בגלל איזה תיקון אינסטלציה או מרצפת שנשברת בעת העברת הרהיטים. כך גם לגבי כלים סניטריים. לדוגמא, עלות ברז מטבח יכולה להגיע לאלפי ש"ח, ומתברר כי לא רק בארץ - נתקלתי במחירים של Grohe באמאזון ונדהמתי מהם.

4. ריהוט!! מן הסתם לפחות חלק מהריהוט הקיים לא יתאים לדירה החדשה - אם מחמת ממדיו ואם כיון שהתבלה או אינו מתאים לצרכים המשתנים. אמנם לא מדובר בחלק מהדירה, אבל תזמון הרכישה צריך להתאים לתזמון האכלוס כך שמבחינה כספית מדובר בהוצאה שיש לחשב במסגרת מחיר הדירה. אם יש חדר ארונות צריך לצייד גם אותו (ההמלצה שלי - מדפי רשת, ום תרצה אמליץ גם על בעל מקצוע), עוד כמה אלפי ש"ח.

5. תאורה - אפילו אם תסתפק בנקודות התאורה שסיפק הקבלן גופי התאורה יעלו אלפי ש"ח. אם תרצה להוסיף, נניח, קורות גבס עם לדים או ספוטים - זו הוצאה נוספת. כמובן שאפשר לחיות תקופה מסויימת עם נורות גלויות בתוך בתי מנורה של 3 ש"ח, אבל זה לא נעים לאורך זמן.

6. מזגנים - אם הקבלן אינו מספק אותם צריך להכין לפחות תשתיות, ולהביא בחשבון את עלויות הרכישה בטווח הנראה לעין. אם הקבלן מספק צריךלודא התאמה לצרכים, וכן נשוא של הנמכות תקרה וכו' בהתאם לתוכנית.

7. עורכי דין: עו"ד הקבלן לוקח 1.5% מערך העסקה, עו"ד מטעמך עוד 0.5% ועל זה להוסיף מע"מ - סה"כ כ-2.5% מהעסקה.

8. הוצאות מעבר דירה: כמה אלפי ש"ח לחברת החשמל, תאגיד המים, חברת הגז, חברות התקשורת (לא תמיד) וכו'. כמוכן כמה אלפי ש"ח למוביל ועוד טיפ שמן לסבלים שיכול להגיע ל-1000-2000 ש"ח.

9. כל מיני פיצ'יפקעס שמצטברים לסכומים לא קטנים: החל במחממי אמבטיה (כיום באמת פרוטות) וכלה בוילונות , זרועות לטלויזיה, מדפים לממירים, החלפת מנעול בדלת הכניסה - כל אחד מהם סכום קטן יחסית, אבל ההצטברות היא לאלפים רבים.

ואחרי כל הנאום הפסימי שלי - גש שוב לטבלת האקסל, חשב מחדש את העלויות הצפויות, התאם את המימון ושיהיה בהצלחה ובהנאה מהדירה החדשה.

* כחיפאי - אני סקרן היכן הדירה, מה גודלה, מה מחירה, מה תאריך הכניסה הצפוי ואפילו מה המפרט המוצע.

sperial, מנית הרבה סעיפים חשובים מאוד שכל אחד שנכנס לדירה צריך לקחת בחשבון, אבל רובם (למעט מזגן) רלבנטים הן לדירה חדשה מקבלן והן לדירה משומשת שרוכשים והשרשור הזה עוסק בהבדלים בהוצאות ובכדאיות בין שתי הרכישות ולכן על אף ההשקעה שלך בהודעה היא פשוט אינה רלבנטית לנושא.

יש הבדל בין רכישת דירה לשיפוץ לבין רכישת דירה לכניסה מיידית. גם בדירה שאינה מצריכה שיפוץ עמוק יש צורך בלא מעט השקעה - בעקר סעיפים 4 ו-5, אבל גם חלק מסעיפים 6-9, בהתאם למצב הדירה.

כמוכן בדירה מיד שניה צריך בדרך כלל לשלם עוד סכום נכבד (כ-2.5% מהיקף העסקה - כמה עשרות אלפי ש"ח) למתווך.

קספר - תלוי בקבלן, בקונה ובמפרט. הדירה האחרונה שקניתי מקבלן (לפני 19 שנים) כלל לא כללה ארונות מטבח, זו היתה עלות נוספת בהגדרת הדירה. מעבר לכך הסתפקתי בסטנדרד הקבלן (למעט הטספת כנה נקודות חשמל ותקשורת), ובכל זאת ההוצאות הנוספות היו לא מבוטלות.

הסטנדרט לפני 19 שנה - שונה לחלוטין ממה שמקובל היום, ולדעתי הפרטים שאתה מוסר לו רק יבלבלו אותו.

בדירה שהורי קנו לפני 26 שנה (של "אשדר" - שאגב היו יוצאים מן הכלל בכל ההיבטים) קיבלנו מטבח סטנדרט עם הדירה (מכרנו אותו לטובת אחר, כי אבי עסק בנגרות ועשה את כל המטבח בעצמו ולפי טעמנו).

המפרט - תלוי בקבלן

היצע הסניטציה - תלוי בקבלן וכמובן בטעם האישי של הקונה.

היום חלק לא מבוטל מהקבלנים נותנים סחורה נאה ביותר אבל התחרות וכל המשוגעים מסביב מובילים אותם לבזבז עוד כסף עבור המילה "שידרוג". הלחץ החברתי עובד כאן שעות נוספות - ואני אומר לך את זה בתור אחד שרואה לא מעט דירות בשנה וגם משפץ כאלה. יש 1001 דברים שאפשר להוסיף ולעשות אחרי קבלת מפתח (לרבות הרחבת מטבח) ואנשים בוחרים להוציא יותר (ועוד לשלם על זה שנתיים לפני שמקבלים את המוצר) במודע.

איציק

איציק - אני מניח שתסכים אתי שעדיף להכין תשתיות בזמן הבניה, וששינוים אחרי קבלת המפתח גם יותר בעייתים טכנית (מצריכים הריסה) וגם מעכבים את האכלוס, כלומר צריך לשלם עוד שכ"ד או עוד רבית על הלואת גישור עד מסירת הדירה הקודמת. זה רכיב בעלויות שמתקזז, לפחות חלקית, מול vמחירים הגבוהים שגובים הקבלנים תמורת כל שינוי.

לגבי נושא המטבח - מובן שאפשר להוסיף, השאלה היא האם התוספת מתיישבת עם התכנית של הקבלן או שמצריכה פירוק המטבח הסטנדרטי וויתור עליו, שאז עדיף לותר עליו מראש ולקבל את הכמה פרוטות בזיכוי. וד"א - בדירה הראשונה שלי לקחתי את המטבח שנתן הקבלן, את הארונות העליונים תליתי בחדר הכביסה ואת התחתונים סגרתי עם פלטת עץ מצופה פורמייקה (במקום השיש) והם משמשים אותי כבר 24 שנים במחסן. מטבח הזמנתי אצל נגר לפי הצרכים שלי.