מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

שים לב שאני לא ממליץ, כיון שאני לא אתה, ובעיקר כיוון שאיני נביא. אני רק מעלה את השיקול שאני רואה, והראיה שלי בתחום הזה די צרה. כדאי להמתין לחברים אחרים כאן, אולי להם יש גישה אחרת שכדאי לשמוע. היה כאן מישהו שהציע לשכור שירותי יועץ, לא הייתי פוסל זאת. מישהו שיוכל לבנות לך תסריטים שונים לפי הנחות שונות על שינוי הרבית במשק והמדד.

אף פעם לא היה לי הקטע של משכנתא המפוצלת לכמה מסלולים, המשכנתאות שלקחתי בתחילת הדרך היו צמודות קבועות כי זה מה שהיה בשוק (כן, היו משכנתאות ספקולטיביות צמודות מט"ח. לא חושב שהיו אופציות אחרות). חוץ מזה, אני מספיק זקן כדי לזכור את ימי ההיפראינפלציה של שנות ה-80 המוקדמות, תכנית הייצוב של ממשלת הרוטציה וההלואה צמודת המדד ברבית 5.2% שלקחתי ב-1990. אתה יכול להבין שיש לי טראומה ממשכנתאות צמודות, וההשפעה של שנות ה-90 עלי לא צריכה להשפיע על השיקולים שלך, בן הדור של הבנים שלי.

לגבי המלצות - הייתי ממתין לישה, אם הוא מוכן לקחת על עצמו סיכון של נבואה.

הדבר היחיד שנראה לי ברור הוא שצריך להפטר מהלוואות מהר ככל האפשר, כלומר כל סכום שיש לך חופשי ואינך רואה צורך בו בעתיד הנראה לעין, וכל עוד יש לך הכנסות סדירות ומספקות - צריך ללכת לפרעון הלוואות על מנת לצמצם את תשלומי הריבית העתידית. מכאן באה ההצעה שלי לפרוע גם מנות קטנות יחסית לעתים יותר קרובות.

הכל בגדר ייעוץ לא מקצועי וללא התחייבות או נבואות, ברור לי לגמרי! מעריך מאוד את המענה וההשקעה.

אין ספק שהלוואה טובה היא הלוואה שהצלחת לסלק כמה שיותר מהר.

תודה ואשמח לשמוע את דעתם של חברי פורום נוספים!

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

ישה?

לא ישה, אבל לדעתי הצנועה הייתי משקיע 150 אלף בקבועה צמודה ועוד 50 במשתנה צמודה.

כך תגיע למצב שבשתיהן יהיה לך כ-120K.

תוכל לקצר את המשתנה ולהישאר עם אותו החזר וכך להפחית את הסיכון בהשתנות הריבית בעוד שנתיים/שלוש.

אין ספק שהלוואה טובה היא הלוואה שהצלחת לסלק כמה שיותר מהר.

 

תודה ואשמח לשמוע את דעתם של חברי פורום נוספים!

 

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

אין ספק שהמשפט הזה מאוד לא נכון כהכללה. לפי ההסתכלות שלך, העולם היה תקוע אי שם בימי הביניים. הלוואות חכמות גורמות לאנשים חכמים להתעשר עוד יותר. הלוואות מטופשות גורמות לאנשים טיפשים להסתבך.

הדבר היחיד שנראה לי ברור הוא שצריך להפטר מהלוואות מהר ככל האפשר, כלומר כל סכום שיש לך חופשי ואינך רואה צורך בו בעתיד הנראה לעין, וכל עוד יש לך הכנסות סדירות ומספקות - צריך ללכת לפרעון הלוואות על מנת לצמצם את תשלומי הריבית העתידית. מכאן באה ההצעה שלי לפרוע גם מנות קטנות יחסית לעתים יותר קרובות.

שוב, נכון חלקית.

רק לסבר את האוזן: האם היית ממליץ לשואל לגשת לחברת החשמל ולשאול כמה יעלה לו לשלם בבת אחת על כל תצרוכת החשמל שלו ל30 השנים הבאות? התשובה היא לא [גם אם היינו מצליחים לדעת מה הסכום]

מ.ש.ל.

נגיד ואתה לא מכניס את הכסף למשכנתא, מה תעשה איתו? האם תדע להשקיעו בתבונה כך שישא יותר מ3%+מדד?

זה חכם מאוד.

בכנות? כנראה שלא אדע לעשות זאת בעצמי, אני פחות מכיר ובקיא בתחום.

קיימת אפשרות של לקחת מישהו שעוסק בתחום, אבל פה אני מרגיש קצת סקפטי.

 

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

אולי הגיע הזמן ללמוד?

אתה במצב שמאפשר לך חסכון של מאות אלפים בשנים ספורות. כנראה אתה בחור עם ראש על הכתפיים. תלמד את הנושא, ותשדרג את העצמאות הכלכלית שלך!

לך לבנק ושלם. כל שקל שתשלם כעת זה כמה עשרות אגורות פחות בריבית שתצטבר. בפעם הבאה אל תחכה שיצטברו 200 אש"ח, אני מניח שאתה מצליח לצבור כמה אלפי ש"ח כל חודש, אז לך לבנק כל כמה חודשים וצמצם את החוב.

נכון, אבל אם כבר בראש הזה - עדיף כבר להגדיל את ההחזר החודשי בצורה משמעותית [נניח בגובה של 70% מהחסכון הנוכחי]. ככה לא צריכים כל הזמן להתעסק עם החזרים, אלא מראש גומרים עם המשכנתא בהרבה פחות זמן.

שוב, תוך הסתייגות מעצם העניין כפי שרשמתי לעיל.

הבהרה:

אני לא מתכוון חלילה שתמשוך את המשכנתא 30 שנים ואת הכסף שאתה חוסך תוציא על ספורטאז' חדשה כל 3 שנים.

תתחיל מ"הסולידית". דלג באלגנטיות על כל החירטוטים של הכנת חומרי ניקוי לבד. לך ישר לחלק של שוק ההון, קרנות מחקות, וכו'.

מספר הבהרות - קצב החיסכון שלנו הוא לא מאות אלפי שקלים, זהו סכום שהצטבר מחיסכון + מענקים חד פעמיים.

מצד אחד כמובן שאיני מעוניין לבזבז את הכסף הזה על ספורטאז' חדש כל שנה ומצד שני אני לא מעוניין שהכסף הזה ישמש אותי ככלי ללימוד השקעות עצמאיות - אין ספק שזה נושא שאני רוצה ללמוד, אך כסף אחר יוקצה לניסוי וטעיה ההתחלתי.

בהנחה וספציפית את סכום הכסף הזה, כ-200K, אני מעוניין לזרוק לתוך המשכנתא, מה אתם הייתם עושים?

אברג'ל - שתי התיחסויות שלך אלי:

1. לגבי חברת החשמל - או כל שירות שנרכש מראש: הדוגמא שלך אינה הלואה לצרכן - אלא הלוואה לחברת החשמל. ודרך אגב, יש מצבים בהם תשלום מראש יכול להיות עסקה מצויינת. בינינו, הנושא הזה עולה כל כמה ימים בשרשור הנוכחי (אם כי בדרך קצת שונה): קל"צ מות ק"צ: הקל"צ מתחיל בהתחייבות ראשונת יותר גדולה, אבל בטווח הרחוק יותר בטוח מהק"צ.

2. הגדלת התשלום החודשי היא גישה מצויינת כאשר יש לך ביטחון מספק שלא תזקק לכסף. אבל בדוגמא שלפנינו - מישהו שחושב על ילד בשנים הקרובות - יזקק להכנסה חודשית פנויה בשלב זה או אחר. לכך בשלב זה יפרע מה שביכולתו לפרוע, אבל בלי התחייבות גדולה מדי להמשך הדרך. אם הכנסתו תצטמצם או שהוצאותיו השוטפות יגדלו - ישוב לפרוע את ההלואה בקצב עליו התחייב מלכתחילה, ולא יכנס למעגל קסמים של החזר חודשי שמעל יכולתו.

מספר הבהרות - קצב החיסכון שלנו הוא לא מאות אלפי שקלים, זהו סכום שהצטבר מחיסכון + מענקים חד פעמיים.

מצד אחד כמובן שאיני מעוניין לבזבז את הכסף הזה על ספורטאז' חדש כל שנה ומצד שני אני לא מעוניין שהכסף הזה ישמש אותי ככלי ללימוד השקעות עצמאיות - אין ספק שזה נושא שאני רוצה ללמוד, אך כסף אחר יוקצה לניסוי וטעיה ההתחלתי.

 

בהנחה וספציפית את סכום הכסף הזה, כ-200K, אני מעוניין לזרוק לתוך המשכנתא, מה אתם הייתם עושים?

אוקי. אחרי שזה נאמר:

מה שאני הייתי עושה, וזה לא בהכרח נכון גם אליך:

שלב א:

ממחזר את כל המשכנתא - לתמהיל של שליש פריים שני שליש קל"צ - בלי להשתמש בשלב זה ב200K שלך

שלב ב':

אחרי המיחזור, לוקח את ה200K ופורע חלקית את הקל"צ. כך תגיע למצב שיש לך משכנתא של כ- 50% בריבית פריים [זול מאוד בסביבת הריבית הנוכחית] ו50% בקל"צ [גידרת סיכונים מפני עליית מדד וריבית]

הסבר:

אני לא סובל הלוואות צמודות מדד [על אחת כמה וכמה בריבית משתנה]. שווה לי הפרמיה של עוד אי-אלו עשיריות האחוז בריבית על פני הצמדת הקרן [שבאופן תיאורתי עלול להגיע למצב של חוב יותר גבוה מהקרן ההתחלתית].

אם אין לך כח לכל התהליך - אז פשוט תכסה את המסלול של הקבועה צמודה [הריבית גבוהה יותר], ותנסה להגיע למצב שבתחנה של המשתנה יהיה לך סכום נאה לפרוע במידה וחלילה הריבית תעלה משמעותית.

^^^ כמעט טוב מאוד

ממחזר את הקבועה צמודה לקל"צ, משאיר לבנקאי את הצמודה משתנה כפיתוי ולהיטיב בכך את הריבית על מסלול הקל"צ

ואז באבחה פורע את המשתנה, חלק מהקל"צ ומקצר את הפריים כדי להישאר באותה רמת החזר.

בדוק מול הבנק שאין לך קנסות פרעון מוקדם לפני המהלך או מה גובהם . אתה מקבל זאת בצלצול קליל למרכז השירות של הבנק. אל תסתמך על בדיקה מול ריבית בנק ישראל.

ההצעות למחזור לא בטוח שיהיו יותר זולות, רק יותר "בטוחות".

הוא לא אמר מה אחוז המימון, יכולת ההחזר והשאר. והמסלולים שלו יחסית קצרים.

אלעד תעדכן אותנו בהצעה שאתה מקבל, אם תחליט לקבל כזו.

כמובן שאחזור לעדכן.

בזמנו כשנלקחה המשכנתא אחוז המימון היה 75%, יכולת ההחזר כיום עומדת על ~4,500-5,000 ש"ח, מניח שזה ישפר משמעותית את התקופה ואת סך תשלומי הריבית.

- 272,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה צמודה למדד (3% ריבית), לתקופה של 15 שנה כאשר שנתיים כבר עברו.

 

- 177,000 ש"ח במסלול ריבית משתנה כל 5 צמוד מדד (2.6% ריבית), לתקופה של 30 שנה.

 

- 230,000 ש"ח במסלול פריים מינוס 0.7 (0.9% ריבית נכון להיום), ל-30 שנה.

 

החזר חודשי בסביבות ה-3,800 ש"ח

יצא לי החזר של 3318 ש"ח. איפה הטעות??

צודק, תודה.

בפועל המשכנתא נלקחה על סכום של 700,000 ש"ח. הסכומים שנרשמו למעלה הם הסכומים שנשארו לשלם (בניכוי ה-20,000 ששולמו כבר), בנוסף היה גרייס לשנה וכמה חודשים על תשלומי המשכנתא.

בנוגע להחזר החודשי, טעות שלי, במקום 5 רשמתי 8, ההחזר הוא כ-3,500 ש"ח.

אוקיי,

בכל מקרה מחישוב שלי, הכנסת 200K עכשיו, תוך שמירה על החזר של כ3.5 יחסוך לך כ-245 אלף שקל.

זה התמהיל המתוקן בסכום המלא (700K):