מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

מסימולציה שהוא עשה לי כאשר הוא הוסיף 50K והאריך בשנה את הקל"צ זה עלה ל 3.48%

כי עלית מעל 45% מימון לדעתי. לא בגלל העוד שנה.

תנסה לקחת את ה50K מקרן ההשתלמות או ממשהו חוץ בנקאי.

לא עברתי את אחוז מימון.

אכן אני לוקח מקה"ש.

תודה

שאלה "תיאורטית" - עבור משכנתא של כמיליון ש"ח (55% מעלות הנכס) והחזר חודשי של כ-6000 ש"ח, האם אפשר, אחרי מיקוח, להגיע לסכום כולל של כ-1.3 מיליון ש"ח החזר?

ראיתי בעמודים האחרונים 2 דוגמאות - משכנתא של 800 אלף לכ-25 שנים והחזר כולל של כמיליון, וכן משכנתא של כ-1.25 מיליון לכ-25 שנים והחזר כולל של כ-1.65, כך שעל הנייר לפחות זה נשמע הגיוני.

אם ההחזר הוא "צמוד" ויעלה עם השינויים בריבית ובמדד. אז כן.

אם זה 6000 מקס' אז כנראה שלא.

1/3 פריים ל30 ו2/3 קלצ ל15 מביאים אותך ל1.297

שאלה,

כאשר מגיע השמאי מטעם הבנק - האם העלות עליי?

או שזה במסגרת פתיחת התיק

העלות עליך. יש טבלת מחירים קבועים שאתה יכול לראות באתר של משכנתאמן למשל.

לדירה במחיר 1.4-2M זה 920 ש"ח שמשולמים לשמאי.

כמובן שהשמאי צריך להיות מרשימת השמאים של הבנק (שנוטה להיות שונה לכל בנק גם אם הם באותה עיר).

לזרוק את הכסף למשכנתא או לא? זאת השאלה...

אז ככה, נכון להיום יש לי משכנתא מ-2016 על סכום 680k תחת החלוקה הבאה:

- 272,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה צמודה למדד (3% ריבית), לתקופה של 15 שנה כאשר שנתיים כבר עברו.

- 177,000 ש"ח במסלול ריבית משתנה כל 5 צמוד מדד (2.6% ריבית), לתקופה של 30 שנה.

- 230,000 ש"ח במסלול פריים מינוס 0.7 (0.9% ריבית נכון להיום), ל-30 שנה.

החזר חודשי בסביבות ה-3,800 ש"ח כאשר רובו משולם ע"י שכירות אותה אני מקבל מהדירה.

המסלול בריבית משתנה נלקח בתור מסלול פיתוי לבנק וידיעה שבשנים הקרובות אוכל לכסות אותו.

היום, 3 שנים לפני מועד שינוי הריבית במסלול, יש ברשותי את הכסף לכסות את כולו.

האם כדאי לכסות את המסלול המשתנה, להישאר באותו החזר חודשי ולקצר את תקופת המשכנתא? הם כדאי לחכות עד מועד שינוי הריבית? מה מומחי המשכנתאות בפורום היו עושים?

נצא מנקודת הנחה שיש לי כ-200,000 ש"ח פנויים, זוהי המשכנתא היחידה שברשותי ומדובר בדירה אותה אני משכיר.

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

נגיד ואתה לא מכניס את הכסף למשכנתא, מה תעשה איתו? האם תדע להשקיעו בתבונה כך שישא יותר מ3%+מדד?

בכנות? כנראה שלא אדע לעשות זאת בעצמי, אני פחות מכיר ובקיא בתחום.

קיימת אפשרות של לקחת מישהו שעוסק בתחום, אבל פה אני מרגיש קצת סקפטי.

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

האם יש לך קנס על פרעון מוקדם של הק"צ? אם כן הייתי סוגר את מסלול הפריים, כמובן במידה ויש גם קנס על סגירה של מסלול המשתנה. בקצב שאתה חוסך עד שתגיע לשלב פרעון המשתנה יהיה לך שוב את הסכום הדרוש כדי לסגור גם אותו ללא קנס.

בדקתי באתר בנק ישראל את הריביות, במידה וארצה לעשות פירעון מוקדם של הקבועה צמודה או המשתנה צמודה לא אצטרך לשלם קנס פירעון מוקדם.

תחת ההנחה הזאת, שאין קנס פירעון מוקדם במסלולים, איזה מסלול הייתם סוגרים קודם?

ההנחה שקצב החיסכון הזה ימשך גם בשנים הקרובות הוא לא בהכרח נכון, עדיין אין לנו ילדים ויחס הוצאות - הכנסות שלנו מאפשר כרגע את החיסכון הזה.

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

תלוי אם אתה מוכן לקחת סיכון או לא. מכל מקום, למסלול הפיתוי שלך יש עוד 4 נקודות יציאה או שינוי רבית לפני תום 30 השנים, כלומר הרבה הזדמנויות להעלאת הרבית. בהחלט משהו שהייתי מביא בחשבון שיקרה במהלך התקופה הארוכה הזו.

האם אותם 200,000 ש"ח הם כל חסכונותיך הנזילים, או שיש לך איזה סכום ליום סגריר? יודע מה - לא ליום סגריר. סתם ליום שבו יגיע המזל טוב ויהיה צורך להצטייד. אם אין לך חסכונות נזילים מספקים לא הייתי נשתמש בכל ה-200 אש"ח אלא רק ברובם, אבל משאיר כמה עשרות אלפים לעת הצורך, שכן האפשרות השניה עלולה להיות צורך בלקיחת הלואה נוספת, בתנאים פחות טובים מתנאי המשכנתא.

אין ספק שהריבית תעלה והמדד יעלה, זאת בדיוק הסיבה שבגללה אני חושב שכדאי לחסל את המסלול המשתנה צמוד מדד כמה שיותר מהר, האם זה נכון?

בנוסף ל-200 האלה ישארו עוד כמה עשרות אלפים בצד ליום סגריר או למזל טוב, תלוי מהצד של מי אתה מסתכל

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

לך לבנק ושלם. כל שקל שתשלם כעת זה כמה עשרות אגורות פחות בריבית שתצטבר. בפעם הבאה אל תחכה שיצטברו 200 אש"ח, אני מניח שאתה מצליח לצבור כמה אלפי ש"ח כל חודש, אז לך לבנק כל כמה חודשים וצמצם את החוב.

תביא בחשבון עמלה קטנה בכל תשלום - לפני 5 שנים היא עמדה על משהו כמ 60 ש"ח. אז בפרעון של 200 אש"ח זה בטל בששים וכנראה פחות מהריבית של חודש על ההלואה, אבל בהחזרים קטנים אתה יכול לחסוך אותה על ידי "הודעה 30 יום מראש" או משהו כזה (בדוק פרטנית בחוזה המשכנתא או אצל פקיד המשכנתאות בבנק בו אתה מתנהל).

וגבי יום הסגריר והמזל טוב - אני מסתכל מאותו צד, הצד שלך. אבל, אתה יודע, המזל טוב הזה גורר הוצאות גדולות במשך כמה עשורים.

אז ההמלצה היא לזרוק הכל לתוך המשתנה צמודה? לסגור את המסלול המסוכן ביותר.

מה בנוגע לקיצור תקופות?

תודה!

Sent from my SM-G965F using Tapatalk