מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

שלומות לבאי הפורום

תורי להתייעץ,אנסה לתת כמה שיותר מידע,על כל דבר שחסר אשמח להשלים ממה שברשותי

 

זוג נשוי,הכנסה משותפת 14.5 נטו,אין הלוואות\תשלומים

מתגוררים במרכז,חוזרים לצפון

רוצים לקנות בית פרטי חדש מקבלן במושבה כלשהי (5חד',122מ"ר אם משנה)

אין לפרויקט ליווי בנקאי כי הקבלן קנה את הקרקעות ובנה את כל המושבה (יעני חזק)

 

הבית עולה 1.6מליון,קיים הון עצמי של 400 אש"ח

 

*ראיתי שכמה כתבו פה שגובה החזר משכנתא צריך להיות עד 40% מההכנסה המשותפת - הנכון הוא שזה 35%..

* לא ראיתי שכתבו פה בדפים האחרונים - אם הזוג שקונה בית \ בודד שירתו בצבא שירות מלא ועוד כמה קריטריונים קטנים,וזהו דירה ראשונה,קיים מענק זכאות הנקרא "חסרי דירה" (מעליב משהו ) בסך 85000ש"ח.

 

קונים את הבית דרך משרד תיווך,אין עמלה,בכלל (נבדק),גם קניה מול הקבלן היא באותו מחיר,אז העדפנו שיהיה לפחות מישהו לטובתנו מאשר להתמודד עם הקבלן לבד..

 

הצעה מס' 1 - לתת 400 אש"ח הון עצמי,החזר חודשי משוער כמעט 5100 (יותר כמו 5040)

הצעה מס' 2 (לאחר שטען שה400 לא מספיקים,דרשו 480) - לתת את אותם 480 אש"ח,וההחזר החודשי יהיה 4850

אותי קצת מרגיז שהבנק הזה כן יכול לאשר,אבל בכל זאת דורש עוד 80 אש"ח (שאפשר לגייס,אבל נגיד)...

כמובן ש2 ההצעות קיימות עם אישור עקרוני (אחרת לא היו מאשרים)

 

מצ"ב תמונות עם ריביות

 

*נפגשים השבוע עם יועץ משכנתאות פרטי בעיר הולדתה של אשתי,מאוד מומלץ לפי כל מיני גורמים,וגם ככה פגישה חינם - אז הולכים לשמוע.

אם יש למישהו המלצה על יועץ בצפון,אשמח לטלפון פה או בפרטי..

 

תמונה צבעונית - הצעה מס' 1 עם הון 400

תמונה לבנה - הצעה מס' 2 עם הון 480

 

נשמח לעזרה

תודה מראש

משכנתא של 1.2M

רק מלחשוב על זה יש לי צמרמורת

מה הבעיה עם זה?

מי שיש לו יכולת - תפאדלו.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

על רקע הנתונים האחרים במשוואה. הון של 400, והכנסה של 14.

זיוף - הסיפור שלך לא פשוט.

 

מה המצב המשפחתי כעת, מה התכנון לעתיד ובאיזה לו"ז?

 

הבאתם בחשבון הוצאות נלוות - 100 אש"ח אם תצאו בזול, קרוב לודאי שכפליים מזה?

 

כמה אתה משלם כעת על הדיור שלך, מה צפי זמן השלמת הדירה, באיזה שלב היא נמצאת כעת?

 

איזה בטוחות מספק הקבלן בהעדר ליווי בנקאי?

- אני נבהלתי מהסכום (1.6),עכשיו אני ואשתי כבר באותו ראש,ושנינו סבורים 100% שנעמוד בזה

מקרה הכי גרוע חס ושלום - מוכרים וקונים משהו זול בבנין..אבל בית קרקע עם גינה זה הפנטזיה של שנינו מאז שהכרנו..(צפונים במקור)

 

ספריאל - נענה מהסוף להתחלה

-לאדע לגבי בטוחות קבלן,זה דירות אחרונות ביישוב ואז הוא עוזב.

-משלמים כרגע שכירות 4000 במרכז ראשל"צ,אז עוד 850 (בתור התחלה) לא ישנה הרבה לדעתי.

-הוצאות נלוות 100K,אנחנו יותר בכיוון 150-180K (כולל ריהוט שדרוגים ועניינים),עזרה מהמשפחות (כמובן שנחזיר,לא מתנה..)

-הדירה כבר מוכנה כמו שאר הדירות שהקבלן בנה (ביישוב יש 450 משפחות,כרגע בסה"כ נשארו 10-15 דירות לא מאוכלסות),מרגע השריון כבר משלימים אותה (הולכים לבחור ריצוף מטבח וכל השאר)

-התא המשפחתי בשלב הרחבה ידוע שגם לילד אחד נצטרך להוסיף בשקט עוד 2500 לחודש בהתחלה,שנינו ננעלים על הגדלת הכנסות \ מעבר מקום עבודה.

אם כך יש עוד הבהרות:

 

האם יש זמן חפיפה משמעותי בו תשלמו גם שכ"ד וגם משכנתא (אמנם אני מניח שיש אפשרות לגרייס, השאלה היא בכמה הדבר הזה ייקר את המשכנתה)?

 

אתה מדבר על החלפת עבודה (הגיוני במעבר מראשל"צ לצפון) - האם העניין הזה סגור, או שיש בעיה של מציאת מקום עבודה, שעלולה לארוך חודשים רבים?

 

לגבי התוספות והנלווים שהזכרתי - האם הבית המוכן מתאים לצרכיכם או שצריך להתחיל לפתוח קירות על מנת להעביר קוים כאלה ואחרים?

 

הזכרת מטבח - זה לבד 50 אש"ח במקרה הטוב, אלא אם יש מטבח קבלן ואתה מסתפק בו.

זיוף - הסיפור שלך לא פשוט.

 

מה המצב המשפחתי כעת, מה התכנון לעתיד ובאיזה לו"ז?

 

הבאתם בחשבון הוצאות נלוות - 100 אש"ח אם תצאו בזול, קרוב לודאי שכפליים מזה?

 

כמה אתה משלם כעת על הדיור שלך, מה צפי זמן השלמת הדירה, באיזה שלב היא נמצאת כעת?

 

איזה בטוחות מספק הקבלן בהעדר ליווי בנקאי?

100 אלף ש"ח אולי מספיק לדירה בבניין. אני בבית צמוד קרקע כבר מזמן עברתי את ה-200 אלף ש"ח ולא עשיתי חצי ממה שרציתי.

מעבר לאיבזור הרגיל שיש בכל דירה (ריהוט ומוצרי חשמל), בבית צמוד קרקע יש גינה עם מערכת השקיה, פרגולה, ריהוט לגינה, רשתות, תאורה לגינה, שער כניסה לחניה, אינטרקום וכו'.

 

הסכום של המשכנתא אותי פחות מפחיד (אני לא רחוק ממך), מה שיותר מפחיד הוא יחס החזר חודשי/הכנסות והעובדה שבמידה ובן זוג אחד לא עובד, אתם בצרות. האם יש לכם חסכונות ליום שחור?

האם בדקתם שבצפון תרוויחו במקצועות שלכם שכר זהה למה שאתם מרוויחים במרכז?

לכן כתבתי 100 אש"ח אם יצאו בזול. ואני מביא בחשבון שיהיו לא מעט דברים שיידחו. גינה לא חייבים לסדר מיד, צריך רק לוודא שיש תשתיות, נניח חיבורי מים ואולי חיבור חשמל למחשב השקיה. כמובן לדאוג שהשטח יהיה נקי ולא יהווה בית גידול לחיות רעות, אבל הדשא והמסלעה יכולים לחכות לימים יותר טובים.

 

מסכים אתך לחלוטין לגבי היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסות, ולגבי העבודה העליתי שאלות בהודעתי הקודמת.

100 אלף ש"ח אולי מספיק לדירה בבניין. אני בבית צמוד קרקע כבר מזמן עברתי את ה-200 אלף ש"ח ולא עשיתי חצי ממה שרציתי.

מעבר לאיבזור הרגיל שיש בכל דירה (ריהוט ומוצרי חשמל), בבית צמוד קרקע יש גינה עם מערכת השקיה, פרגולה, ריהוט לגינה, רשתות, תאורה לגינה, שער כניסה לחניה, אינטרקום וכו'.

 

לאו דווקא צריך את כל זה ולאו דווקא צריך את זה מיד, אפשר לעשות את הכל בשלבים.

 

ezuf - המשכנתא שהציעו לך גרועה מאוד, מכמה סיבות:

א) הריביות גבוהות מאוד בצורה ממש קיצונית, נראה שבגלל שאתם בקושי מגרדים את ההון העצמי המינימלי הבנק החליט לעשות עליכם סיבוב. אם תעשה את החישוב, בהנחה שהריביות לא יעלו לעולם במשך כל חיי המשכנתא, תראה שאתה הולך לשלם שש מאות אלף ש"ח רק בריבית, חצי מסך כל המשכנתא שאתה לוקח!

רק לסבר את האוזן, במסלול צמוד ריבית פריים הבנק לרוב נותן את ריבית הפריים מינוס אחוז מסוים שנע בין 0.9 ל-0.5 (כלומר ריבית הפריים מינוס 0.9, שנכון להיום זה 0.85). לך הציעו פריים בלי שום הפחתה ממנו.

 

ב) במסלול השני (עם החזר חודשי התחלתי של 5023) כל המשכנתא חשופה לשינויים במדד/ריבית - הריביות שאתה רואה הן רק הבסיס ויעלו בהמשך הדרך כמעט בוודאות, לכן קח את סעיף א' ותעדכן את ה-600 אלף ש"ח עוד כלפי מעלה (וזה עוד בלי לדבר על ההחזר החודשי עצמו שיעלה מן הסתם).

 

אתה חייב ללכת לקבל הצעות מכל אחד מהבנקים הגדולים שיש בארץ (לאומי, טפחות, הפועלים, בינלאומי, דיסקונט) ולהשוות ביניהם. עם ההצעה הזאת שקיבלת הדבר היחיד שמומלץ לעשות זה לתדלק את המדורה היום בערב.

בוקר..

זה בסדר,תודה על ההבהרה היינו אתמול בבנק שבו שנינו מנוהלים חשבונותינו,ונתנו לנו הצעה מצוינת

הייתי מעלה פרטים אך כרגע לא ניתן מסיבות הקשורות לאשתי (הריביות בהצעה הזו הרבה יותר נמוכות ממה שקבלנו עד כה)

 

מחר נפגשים עם היועץ הפרטי ונראה מה הוא יאמר\ישיג.

 

רדרוז\ספריאל - אנחנו יודעים שהסכומים לא מתקרבים לכל השדרוגים\קניות וכו'

 

עשינו אקסלים מפורטים של הכנסות והוצאות,כשנקבל את המפרט מהקבלן נחליט ביחד מה דחוף ומה לא

 

מן הסתם אי אפשר לקנות ולעשות הכל,גם לא בפרק זמן של כמה חודשים.

 

אז קודם כל רק מה שחובה,כמה חודשים להתקלם ולהתרגל לאיזור\שכר\מחיה וכו',ואחרי זה נמשיך דבר דבר

 

נ.ב - כתבתי מקודם על המענק\זכאות לחסרי דירה שהרבה לא יודעים עליו

בתמימותי חשבתי שכשמו כן הוא - מענק - ...כמה נאיבי היה לחשוב מצידי שזה באמת מענק..זו פשוט הלוואת מקום (יכולה להגיע גם ל150K במקום כמו אליו נעבור),בתנאים שערוריתיים (4.5אחוז ריבית + מדד)

 

ויתרנו עליו.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי ezuf

לכל אקסל שאתה עושה תוסיף עוד 20% לפחות של הוצאות לא כולל הוצאות גידול ילד ותראה איפה אתה עומד.

 

אקסל הוא בסך הכל דף נייר ופסיכולוגית יש לנו נטייה לצייר תמונה אופטימית מידי שתתאים למציאות שאנו רוצים שתתגשם.

אזוף

 

בהודעה הראשונה ביקשת עזרה

 

האם הכנסותיכם בצפון יהיו כמו אלה של המרכז? האם המשרות שלכם הם מובטחות ולא יהיו בהם פיטורים.

 

כמה ילדים מתוכננים? ילדים זה שמחה אבל גם ים של הוצאות.

 

תמהיל ל 30 שנה בהם יש לך שני שליש שבטוח ישתנו לרעה , הן הפריים והן הצמודה משתנה כל 5 זה לא תמהיל זה תרעיל שבו אין לך שום מרווח בטחון.

 

שינוי בשיעור הריבית כזה או אחר אינו מקטין את החשש מהתרעיל שאותו אתם מתכוונים לקחת

 

באידיש אתם קופצים מעל הפופיק.

 

אבל....

 

אולי יש לכם אסים בשרוול שלא נחשפו שיכולים להציל אתכם.

 

רדרוז\ספריאל - אנחנו יודעים שהסכומים לא מתקרבים לכל השדרוגים\קניות וכו'

 

עשינו אקסלים מפורטים של הכנסות והוצאות,כשנקבל את המפרט מהקבלן נחליט ביחד מה דחוף ומה לא

 

מן הסתם אי אפשר לקנות ולעשות הכל,גם לא בפרק זמן של כמה חודשים.

 

תאמין לי שאני יודע מניסיון, למרות שמימשנו בכניסה לבית 20% מעל תקציב הכניסה הראשוני הספקנו לעשות בערך חצי ממה שרצינו. גם עכשיו שנתיים אחרי הכניסה אנחנו עוד לא קרובים לסוף.

 

מה המסקנות שלכם מהאקסלים האלה? האם אתם מאוזנים? גם אם כן, זה לא מספיק כי אתם רוצים להשקיע באיבזור הבית בפרקי זמן ארוכים. בשביל שזה יקרה אתם צריכים פער גדול בין ההכנסות להוצאות.

מוכר את דירתי בע"ה, ומסתבר שארצה לפרוע את המשכנתא במקום לגרור לדירה הבאה.

 

התשלום החודשי יורד ב10. באיזה תאריך בחודש הכי משתלם לפרוע?