מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

2 שאלות הדיוט\אדיוט

1) מי שקונה בית מקבלן (99% מעם ישראל) - למה אנחנו צריכים לשלם לעו"ד של הקבלן? הרי הוא שלו..מן הסתם מקבל ממנו משכורת\עמלות וכו'...

2) למה לא לקחת החזר נמוך במשכנתא? אני אעמוד ב4000,אז אקח 4000 (אפשר לעמוד גם ב4500,אבל זה ידרוש קצת התכלבות לכמה שנים)

חוצמזה שממילא תשלום המשכנתא החודשי מתחיל ב4000 ויעלה עם השנים,אז לא עדיף נקודת פתיחה נמוכה שעומדים בה בכבוד? מאשר נקודה גבוהה שהעליה שתבוא תכביד עוד יותר..

(1) כי זה מה שהם מבקשים

(2) לפני שאתה מוציא סכום כסף כ״כ גדול, תשקיע שעה וחצי מהחיים שלך ותראה את ההרצאה שלי

המואדם מבהיר שאתה לא מבין למה אתה נכנס.

 

שלושת המסלולים הם בהחזר לא קבוע בגלל הפרשי הצמדה ועליית ריבית צפויה.

 

החישוב שנקבתי לך לקח בחשבון רק עליית מדד ולא את השינוי בריבית.

 

כאשר אתה בין עבודות הבנקים לא ממהרים לתת משכנתא.

 

כדי למזער שינויים אתה צריך לקחת שני שליש בקבועה לא צמודה ושליש בפריים שאת הפריים תיקח ל 30 שנה ואת הקבועה לא צמודה לטווח השנים שייתן לך את ההחזר המבוקש.

 

וכיוון שבסה"כ הריביות עדיין נמוכות אז מיחזור הוא לא פתרון כי הוא יהיה בריביות גבוהות יותר.

 

תבדוק את ההסכם האם אתה מחוייב לקבל את הדירה כבר עכשיו ולא במועד החוזי.

לפי מה שאתה אומר, החזר חודשי התחלתי של 2800 יגיע ל3400 לקראת סוף התקופה.

אבל שוב, זה פחות קריטי לי כרגע, אני מחפש מסלול שימזער הפסדים בכמה שנים הקרובות.

כי אני לא מתכוון למשוך את עניין המשכנתא ל25 שנה, אלא ל10 שנים פחות או יותר, 15 במקרה הרע.

יש לי כבר אישור עקרוני למשכנתא, אל תשכח שחצי מהדירה כבר שולם.

מהבירור הקצר שעשיתי, דורשים ממני לשלב לפחות 3 מסלולים, אבל אנסה להעלות את זה בפעם הבאה.

ממה שאני מבין, בגלל שהריבית בפריים נמוכה אז כדאי לקחת את החלק הזה לכמה שיותר זמן, ואת השאר בכמה שפחות כדי לא לשלם את הריבית הגבוהה.

מה לגבי מסלול של קרן השווה במקום שפיצר?

ככה אני משלם יותר מהקרן עצמה וזה אומר שכשיהיה לי סכום כדי לפרוע חלק מהחוב אז באמת רוב הכסף ילך על החוב ולא על הריבית.

בהסכם הקבלן מכוסה ככה שהוא יכול למסור לי את הדירה לפני המועד בחוזה.

פשוט אף פעם לא שמעתי על דבר כזה שמקדימים מסירה בכל כך הרבה זמן אז במו"מ זה בכלל לא עלה.

משיחה שלי עם העורך דין, כנראה שגם לא הייתי יכול להכניס סעיף כזה, אבל בהחלט אנסה לדחוף משהו בסגנון אם יצא לי לקנות שוב דירה מקבלן.

(1) כי זה מה שהם מבקשים

(2) לפני שאתה מוציא סכום כסף כ״כ גדול, תשקיע שעה וחצי מהחיים שלך ותראה את ההרצאה שלי

(בפרט לשאלתך: פרק 3 מדבר על החזר חודשי)

נוריד את הפרקים ונראה עם אשתי

לשאלתי,ראיתי את הפרק ספציפית,הבנתי שעדיף להחזיר כמה שיותר בשביל לצמצם קרן ולקבל ריבית טובה יותר וכמובן להפטר מההלוואה בכמה שפחות זמן - אבל אם בנאדם מתכנן להחזיר 2000שקל,ויכול גג 2200 - הוא לא יכול לקפוץ ל3300...

מה שרצוי לא בהכרח מה שמצוי (בכיס)...

אבל אם בנאדם מתכנן להחזיר 2000שקל,ויכול גג 2200 - הוא לא יכול לקפוץ ל3300...

וזה גם בסדר אם הוא לוקח משכנתא של 200,000 ש"ח. מי שיכולת ההחזר שלו היא 2200 ורוצה לקחת משכנתא גדולה עושה טעות גדולה.

בלי קשר, בהנתן סכום משכנתא כלשהו זה אמור להיות ברור מאליו שככל שהמשכנתא תפרע בפרק זמן קצר יותר כך תשלומי הריבית יהיו נמוכים יותר. לחשבון הבנק לא אכפת אם 100,000 ש"ח הגיעו אליו מזכיה בלוטו או מפרעון מוקדם יותר של המשכנתא וחסכון בתשלום הריבית, כסף זה כסף.

אבל אם בנאדם מתכנן להחזיר 2000שקל,ויכול גג 2200 - הוא לא יכול לקפוץ ל3300...

 

מה שרצוי לא בהכרח מה שמצוי (בכיס)...

ראית גם את הדוגמא עם הBMW?

מה שרצוי לא בהכרח מה שמצוי. לכן אנשים נוסעים גם באלטו.

לפי מה שאתה אומר, החזר חודשי התחלתי של 2800 יגיע ל3400 לקראת סוף התקופה.

אבל שוב, זה פחות קריטי לי כרגע, אני מחפש מסלול שימזער הפסדים בכמה שנים הקרובות.

כי אני לא מתכוון למשוך את עניין המשכנתא ל25 שנה, אלא ל10 שנים פחות או יותר, 15 במקרה הרע.

 

יש לי כבר אישור עקרוני למשכנתא, אל תשכח שחצי מהדירה כבר שולם.

 

מהבירור הקצר שעשיתי, דורשים ממני לשלב לפחות 3 מסלולים, אבל אנסה להעלות את זה בפעם הבאה.

ממה שאני מבין, בגלל שהריבית בפריים נמוכה אז כדאי לקחת את החלק הזה לכמה שיותר זמן, ואת השאר בכמה שפחות כדי לא לשלם את הריבית הגבוהה.

 

מה לגבי מסלול של קרן השווה במקום שפיצר?

ככה אני משלם יותר מהקרן עצמה וזה אומר שכשיהיה לי סכום כדי לפרוע חלק מהחוב אז באמת רוב הכסף ילך על החוב ולא על הריבית.

 

 

בהסכם הקבלן מכוסה ככה שהוא יכול למסור לי את הדירה לפני המועד בחוזה.

פשוט אף פעם לא שמעתי על דבר כזה שמקדימים מסירה בכל כך הרבה זמן אז במו"מ זה בכלל לא עלה.

משיחה שלי עם העורך דין, כנראה שגם לא הייתי יכול להכניס סעיף כזה, אבל בהחלט אנסה לדחוף משהו בסגנון אם יצא לי לקנות שוב דירה מקבלן.

כדי לנהל מו"מ קשוח לגבי התנאים אתה צריך אישור עקרוני עם מספר בנקים.

ה 3400 הוא הממוצע של ההחזר החודשי והוא כאמור לא לקח בחישוב עליה בריבית במהלך התקופה.

מה יקרה בעוד 10 15 שנים , תזכה בפיס , תקבל ירושה מדודה רחוקה , סביבת הריבית אז עלולה להיות גבוהה בהרבה מאשר כיום.

מה הצפי להתחיל בעבודה מתגמלת בקרוב , כי לבנות משכנתא לטווח רחוק על סמך הכנסות נמוכות כיום הוא לא "נכון" כלכלית.

אם אתה יודע שמחר יכולת ההחזר האופטימאלית היא 4000 למשל , אז ניתן לקחת לשנה שנתיים גרייס מלא או חלקי ואז ההחזר החודשי נמוך ובסיום תקופת הגרייס יעלה להחזר האופטימאלי.

קרן שןןה זה הדבר האחרון שאתה צריך כי המשמעות שלו בהשואה לשפיצר , שבשנים הראשונות ההחזר החודשי גבוה יותר מאשר בשפיצר.

כדי לנהל מו"מ קשוח לגבי התנאים אתה צריך אישור עקרוני עם מספר בנקים.

 

ה 3400 הוא הממוצע של ההחזר החודשי והוא כאמור לא לקח בחישוב עליה בריבית במהלך התקופה.

 

מה יקרה בעוד 10 15 שנים , תזכה בפיס , תקבל ירושה מדודה רחוקה , סביבת הריבית אז עלולה להיות גבוהה בהרבה מאשר כיום.

 

מה הצפי להתחיל בעבודה מתגמלת בקרוב , כי לבנות משכנתא לטווח רחוק על סמך הכנסות נמוכות כיום הוא לא "נכון" כלכלית.

 

אם אתה יודע שמחר יכולת ההחזר האופטימאלית היא 4000 למשל , אז ניתן לקחת לשנה שנתיים גרייס מלא או חלקי ואז ההחזר החודשי נמוך ובסיום תקופת הגרייס יעלה להחזר האופטימאלי.

 

קרן שןןה זה הדבר האחרון שאתה צריך כי המשמעות שלו בהשואה לשפיצר , שבשנים הראשונות ההחזר החודשי גבוה יותר מאשר בשפיצר.

אני עובד על זה.

פשוט רציתי לקבל קצת מספרים כדי שיהיה לי למה להשוות.

הבנק יכול לתת לי מיליון הצעות, אני לא באמת אדע לומר אם הן טובות או לא.

אני אבדוק לגבי החזר חודשי גבוה יותר עם אפשרות לגרייס.

הינה, למשל זאת אפשרות שלא ידעתי שקיימת

ואם כבר, אז למה לא לקחת מסלול של קרן השווה עם תקופה של גרייס?

ככה בהתחלה לא יהיה עליי לחץ מבחינת החזר אבל ברגע שאסתדר עם עבודה אוכל לסגור את החוב מהר יותר כי תצטבר פחות ריבית.

וגם זה סיכון, הרי העבודה המעידה אינה מובטחת אף פעם. בודאי כאשר עדיין אין לך הצעת עבודה, שלא לדבר על משרה שכבר התמקמתי בה באופן יציב.

קרן שווה טובה לאדם שיכולת ההחזר שלו היום גבוהה ועם הזמן פוחתת כמו אחד שתוך מספר שנים פורש לפנסיה והכנסתו יורדת

אצלך שאתה צעיר יכולת ההחזר עולה עם הזמן.

אם זה היה מתאים לכם הייתי הראשון שאומר לך זאת.

שלום

לחמי יש דירה שרכש חדשה מקבלן במחיר של 2.2 מ"ש, וכיום ערכה בסביבות ה-3 מ"ש. כאשר רכש אותה נלקחה משכנתא קטנה בסך 400 א"ש, וממנה נשארו כ 230 א"ש. חמי החליט לאחרונה לשפץ את הבית וביקש מהבנק להגדיל את המשכנתא ב 200 א"ש נוספים. הלך לבנק, הביא את כל האישורים שביקשו (בנוסף לכל האישורים שכבר קימיים אצלהם במערכת שכן לקח מהם כבר משכנתא על אותו הבית).

היום מתקשרת אליו הפקידה ואומרת שהבנק דורש שמאות על הנכס. חמי מתווכח איתה ואומר לה שלא ייתכן שהם באים בדרישה כזו לא הגיונית, ושעליו לשלם אלפי שקלים מיותרים על שמאות על לקיחת תוספת למשכנתא בסכום כזה נמוך. הרי את ערכו של הבית כיום הוא כ 3מ"ש, ואפילו אם ניקח את מחיר הקנייה של הבית שהינו 2.2 מ"ש, הבקשה הינה פחות מ 10% משווי הבית. הפקידה אמרה שאין מה לעשות ושזו הדרישה.

1. האם זה הגיוני לבקש שמאות על סכום כזה נמוך? האם ניתן להתלוננן למישהו בבנק/פניות הציבור וכו?

2. למרות שמדובר בסכום נמוך של 200 א"ש, אשמח עדיין לתמהיל בפריסה ל 10 שנים.

תודה מראש

כן. צריך שמאות.

שמאות רגילה לא אמורה לעלות יותר מאלף שקל.

חייבים שמאות לא רק בגלל השווי, אלא גם בגלל מצב הדירה כעת מבחינה תכנונית ומבחינה משפטית.

אליהו תוכל להרחיב בבקשה מה הכוונה מצב הדירה מבחינה תכנונית ומשפטית?

יש לציין שמבחינה משפטית הבנק ביקש וקיבל אישור ממשרד עוד המטפל שהדירה רשומה על שם חמי ושכל התמורה בעדה שולמה וכו'.

לוודא שאין בדירה חריגות בניה וצווי הריסה, מה שמפחית מערך הדירה (את שווי ההריסה + ירידת ערך בעקבות איסור מכירה והערת אזהרה שהטילה העיריה)

זו רק דוגמא