מכירת דירה וקנית דירה חדשה,איך עושים את זה נכון?מתי וכמה % כסף מעבירים לקבלן?

ערב טוב,

אשמח לייעוץ כלכלי לגבי מכירת הדירה וקניית דירה חדשה.

המטרה הייתה והיינה לבנות מעל ההורים שלי.

הסכום המדובר: 450 אלף שקל לבניית דירה בשטח של 110 מטר רבוע.

{סכום זה משוערך וכולל בתוכו את הכסף לקבלן,לאדריכל,למהנדס, ליזם, אגרות והיטלים שונים ומשונים של עריית ירושלים וכו'}

הבית שאני מתגורר בו,שווה בין 1.1 מיליון שקל ל1.2 מיליון שקל.

ויש עליו משכנתא של 500 אלף שקל ~

עכשיו, איך עושים את זה נכון?

כן, יש עוד זמן עד שיהיו האישורים ביד ובכלל לא ידוע אם נקבל, אבל איך זה ילך?

האם אצטרך להיות הומלס לתקופה של X זמן?

האם החלק הארי של הכסף,משמע הקבלן בנייה, ירצה את הכסף 50% על ההתחלה?

איך מקובל לעשות זאת בשוק?

האם לעשות הלוואה של 450 אלף שקל מהבנק ולמכור הבית בניחותא? או שמה עליי למכור את הבית הרבה לפניי סיום הבנייה כי צריך כסף נזיל לתת?

תודה על העזרה, תבורכו!

אני מישכנתי את הבית הישן ולקחתי הלוואת גישור לבית החדש. התחלתי למכור רק אחרי שקבלתי מפתחות בניגוד כמה מכרי שעברו בגיל 40 לגור אצל ההורים עם הילדים כי הקבלן איחר. בסוף אפילו לא מכרתי כי דמי השכירות מכסים יפה את המשכנתא וערך הנבס עולה בינתיים. תחשוב על זה.

מה הכוונה?

הרי יש לי משכנתא על הבית הנ"ל, אפשר ל"שים" משכנתא על משכנתא?

כרגע יש לך משכנתא מהבנק אך הדירה לא ממושכנת ככל הנראה ( את זה אתה צריך לדעת כמובן , במידה וקנית מהון עצמי כלשהו ).

מה שאתה יכול לעשות, זה לרשום משכון על הדירה הקיימת, לקחת הלוואת גישור / בלון לתקופה של עד 25 חודשים , או הלוואה כלשהי שהבנק כבר ייעץ לך, שכאשר ותשלים את הבנייה, תוכל מכספי השכירות לשמור על הנכס.

מה שכן, הדירה הקודמת תהיה ממושכנת.

ממליץ לך לקבוע פגישה אצל הפקידה או אפילו אצל יועץ משכנתאות ואתה תצא עם התשובות.

רק שתזכור, מהלך שכזה בנוי לאנשים אשר יכולים לספוג שינויים של עשרות אלפי שקלים לפה ולשם, כי הרי במידה ומשהו קורה? לא יהיה לך כסף נזיל ( אלה אם כן יש כבר ) להמשך הבנייה ( ותמיד יש חריגות ) ועד שתאכלס שכירות? שוכרים בעיתיים? וכן הלאה.

לפני כל מיני משכנתאות שניות על הדירה של המליון +. תראה שאתה יכול ומקבל היתרי עבור הבניה שאתה רוצה.

אתה רוצה למכור את הנכס ששווה 1.1 מליון?

אתה יכול ללכת על מסלול לא בטוח ומאתגר ואני לא בטוח שהבנק יאפשר לך בכלל-תיקח הלוואה של 450 אלף במקביל ל500K שאתה חייב ותבנה אותה.

מהשכירות של אחד המקומות תוכל לשלם את אותה משכנתא בלי לפגוע ברמת חיים(פחות או יותר)-אבל,הנדלן עלול להתרסק ואז תהיה בבעיה שאתה חייב מליון ש"ח(שזה 6 אלף למשך 20 שנה) ואין לך איך להחזיר אותם.

או שתיקח הלוואה גישור,כשאתה מוכר את הבית הישן אז הקונה "מכסה" לך את המשכנתא באחד התשלומים ואז אתה יכול לקחת הלוואה לנכס חדש.

ללא קשר ליועץ משכנתאות מהבנק - אתה צריך גם עורך דין שיעזור לך לסגור את כל זמני התשלומים והתנאים שלהם.

עורך דין טוב בזמן קנייה / מכירה זה אחד הדברים הכי חשובים שצריך. גם מקבלן!

צריך להפנים דבר אחד. בבנק אין יועץ משכנתאות. יש מוכר משכנתאות וצריך להתייחס אליו ככזה.