השקעה בנדל"ן

היי!

לאחרונה התחלתי להתעניין בהשקעה בדירה.

הרעיון הוא כמובן השקעה קלאסית של החזר החוב על הדירה \ פרעון ההלוואה תוך כמה שנים \ מעבר לדירה (אחת מהאופציות).

קראתי לא קצת בזמן האחרון ושאלתי אנשים אבל עדין אני לא סגור על זה...

יש לי 120,000 מזומן והדירה שאני חושב עליה עולה כמעט 1,300,000.

הדירה נמצאת בראש העין והיא חלק מפרוייקט גדול בתהליך תכנון (עוד לא החל שלב הבנייה).

הבנתי שצריך הון עצמי של 30% אבל מצד שני הבנקים שמחים להעניק משכנתה גם עם ההון שיש לי כרגע (אגב לא הבנתי את המשמעות של הון עצמי ועל מה הוא תקף)...

נפגשתי עם יועצת בבנק הפועלים והיא הסבירה לי על פריסת המשכנתה לשלושה מסלולים כאשר כל אחד צמוד למדד אחד ובכלל הם נראים לי ממבט ראשוני מסלולים לא אופטימיים וכמובן מחושבים לטובת הרווח הגדל של הבנק לאורך הזמן. קיבלתי כל מיני עצות ואני צמא לעוד עצות מאנשים בעלי נסיון... איפה כדאי לקחת משכנתה? אילו מסלולים מומלצים (אני סולידי באופי, כנראה ריבית קבועה). האם זו השקעה יחסית בטוחה? האם מתחילים לשלם את המשכנתה בכניסה לדירה או ברגע חתימת החוזה? כמובן כל עצה תועיל.

חיפשתי בפורום ולא מצאתי משהו שבאמת עונה על שאלה דומה כמו שצריך.

תודה!

אם הבנתי אותך נכון, אתה מתכוון להשכיר את הדירה, נכון?

לפי הסכומים שתארת אזי כל הכסף שתקבל על השכר דירה יילך לכיסוי המשכתנא, מה ייקרה אם תתקל בשוכר בעייתי שלא יישלם לך את שכר הדירה ויש כאלה, מהר מאוד תמצא את עצמך שקוע בחובות.

אני כן חושב שדירה זאת השקעה טובה מכיון שהריבית שנותנים היום על תוכניות חיסכון היא עלובה עד מעליבה והשקעה באגרות חוב/מניות כרוכה בסיכון.

אך לדעתי יש לקנות דירה או כאשר יש לך את כל הסכום עבורה או לפחות את רב הסכום, כך שהמשכנתא לא "תאכל" לך את כל השכר דירה.

הבנק יקרע אותך בריבית על המשכנתא עם הון התחלתי כל כך נמוך.

שלא לדבר על זה שהריבית רק תעלה ואז ההחזר החודשי שלך יגדל עוד ועוד.

אתה צריך לפחות חצי מליון בשביל ההרפתקה שאתה רוצה להכנס עליה.

הנה מחשבון משכנתא (אופטימי ויבש, בלי משתנים כמו עליית ריבית ואינפלציה) לנחיותך:

http://www.goleango.com/mortgage.php

יש לי 120,000 מזומן והדירה שאני חושב עליה עולה כמעט 1,300,000.

 

הבנתי שצריך הון עצמי של 30% אבל מצד שני הבנקים שמחים להעניק משכנתה גם עם ההון שיש לי כרגע (אגב לא הבנתי את המשמעות של הון עצמי ועל מה הוא תקף)...

 

ככה מתפתחת בועה. אתה קונה דירה עם כסף שאין לך (לוקח מהבנק), מוכר בהזדמנות ראשונה במחיר שאתה מקווה שיהיה יותר גבוה ממה שאתה קנית, מחזיר לבנק מה שצריך, ונשאר עם ההון ההתחלתי שלך +הרווח.

בדיוק בגלל חישובים כאלה התחיל בנק ישראל להגביל את המשכנתאות.

אני לא מכיר בנק שישמח לתת לך מימון כזה. הבנק מבין שהוא זה שלוקח את הסיכון, ולא אתה.

כפי שכתבו לך כאן, המינימום לעסקה שאתה רוצה לעשות זה 500,000 שקלים שהם מעט פחות מ 40% לעסקה.

אם כבר איזשהו בנק יאשר לך את העסקה, ידרשו ממך לעשות ביטוח משכנתא - כלומר אתה תשלם פרמיה לחברת ביטוח שמתחייבת מצידה שבמידה ולא יהיה לך יכולת החזר היא תשלים לבנק X אחוזי מימון. זה מוסיף מאות שקלים להחזר החודשי שלך.

קח בחשבון שעד סוף השנה הריבית הבסיסית במשק תמשיך לעלות ותהיה איפשהו בין 3.0% - 3.5% אם לא למעלה מכן, ומכן שהפריים יהיה כ 5.0%, וההחזרים שלך יהיו גבוהים מאוד.

דעתי האישית - העסקה גדולה על ההון העצמי שלך. הסיכון גבוה מאוד, ואני לא רואה בנק שמאשר לך את העסקה.

("בנק אימפריה" לא נחשב .

אחת החוכמות בעסקים היא לעשות כסף מכסף של אחרים.

לא בכדי חברות ובעלי הון מחזיקים חשבונות ביתרות חוב עצומות. שהם ישקיעו את הכסף של עצמם? זה - לא.

הרעיון הוא לקבל תשואה גבוהה יותר מהריבית שמשלמים. רעיון טוב, אבל לא מצליח לכולם.

מתחילים בצעדים קטנים ולאט לאט בלי עיניים גדולות.

בצורה מחושבת ומשוכלת אפשר לקחת משכנתא בסכום גבוה מאוד למימון קניית דירה.

הבחור שפתח את השרשור לא הבהיר אם המטרה לגור או להשכיר.

יש אפשרות לקבל משכנתא של 90% עם לחץ לא ממש גדול על המוסד ההפיננסי, באם תוכיח הכנסה טובה.

תשווה בין הבנקים וחברות ביטוח שנותנות הלוואות - ותן להם להתחרות ביניהם - תגיע להפחתה טובה באחוזי הריבית.

יש הרבה מסלולים - פה ההימור והסיכון שתיקח הם לפי הצפי שלך למצב המשק בעתיד. ראינו הרבה אנליסטים שכשלו בגדול, ויש אחד וחצי שאפשר לסמוך על דבריהם - שקלל את כל המידע לפני בחירת מסלולי החזר. גם להצהרות פוליטיקאים בנושא נדלן אל תאמין יותר מידי.

השכרה שתממן החזר משכנתא היא רעיון בשימוש רחב בשוק. במיקום טוב/סביר הנכס לא יהיה ריק יותר מחודש ואת זה תוכל לקחת על עצמך ואז תוריד את מחיר השכירות. חוצמזה אולי פעם תרצה לגור שם?

עם הכנסה טובה אפשר לממן החזר, הרבה אנשים מסתדרים עם זה, רק תשקלל עליית ריבית/מדד עתידית ל20 ןמשהו השנים הקרובות.

טיב הנכס, התפתחות הסביבה והביקוש לדירה להשכרה באותו מקום - גם פה יש הימור שלך. (תמיד זה ככה. גם ה-1.6 היתה הימור...)

יש לי תחושת דג'ה-וו חזקה, היה שירשור זהה פה לאחרונה.

משהוא עם דירת סטודנטים ליד האוניברסיטה.

יזמות נדל"ן היא "מקצוע" (תחום?) מאוד מעניין ורוכב בודד סיכם את זה מצויין.

חוץ להמליץ לך להשאיר את הפחד, אין לי איך לעזור לך, אלא רק לאחל לך בהצלחה.

את הדיפולטים של העסקאות האלה אתם לא רואים, ואם זה לא קרה לקרוב משפחה / חבר - לא יודעים על זה.

סיכון של 120.0K על 1300.0K - אישית, לא הייתי לוקח.

קיים סיכון שבו תמצא את עצמך ללא ההון העצמי, ועוד חייב כסף לבנק. לא הדרך הכי נחמדה להתחיל את החיים.

עליית מחירי הנדל"ן, ועליית מחירים מכל סוג שהוא - אינן ולא יכולות להיות קבועות ולאורך זמן. יהיו משברים, יהיו ירידות ערך, יש מקומות שייפגעו יותר, ויש שייפגעו פחות.

תחשבו תמיד על מה יקרה בהינתן התרחיש הגרוע ביותר, לא מה יקרה אם מה שהיה יימשך. תתכוננו לרע ותקוו לטוב.

תודה על התשובות חבר'ה

בכל אופן אם לא הבהרתי מספיק, המטרה היא לא לגור בדירה אלא להשכיר אותה בכדי להגיע למצב שבו מכסים לי את תשלום המשכנתה בכל חודש (כמובן עדיף עם תשואה מסוימת על התשלומים).

2 בנקים כבר אישרו לי את המשכנתה ללא היסוס מכיוון שיש לי הכנסה גדולה. כמובן עם ביטוח משכנתה.

יצא לי על בית של 1,100,000 (כאשר ההלוואה היא על 980 אלף) תשלום חודשי של 4,300 כולל ביטוח. השאלה היא אם הזמן של ההלוואה הוא בכלל פקטור כי הרי בהשקעה מסוג זה (לפי מיטב הבנתי) מתבססים על הרווח של המשכנתה בחודש (הרי השוכרים הם אלו המשלמים בסופו של דבר את ההלוואה) גם אם יש פה הפסד של 200-400 שקל בחודש (במקרים הגרועים). המסלולים שהציעו משקפים ריביות דיי גבוהות (אך לא נוראיות). האזור בו תבנה הדירה הוא איזור (לדעתי) יהיה מאוד רווחי בעתיד והמחירים רק עתידים לעלות. בכל ראש העין המחירים מרקיעים ואין פה דירה אחת שהיא נורמלית להשכרה. אני רוצה לשמוע את הדעות השליליות בכדי להבין קצת יותר. מה המקרים הגרועים? נניח ולא יהיה לי דייר חודש-חודשיים, הפסדתי (כביכול הפסד) 8,600 ש"ח (לא כולל חשבונות למיניהם). אני יכול לעמוד בהפסד כזה יחסית בקלות. ה4,300 הם פחות משליש הכנסה שלי יותר לכיוון הרבע (נטו).

התוכנית היא בעצם לקנות את הדירה ומיד להשכיר אותה. הבעיתיות היחידה היא שלא שווה לי כל כך לקנות דירה חדשה כי אז אצטרך להתחיל בתשלומי משכנתה (לפי מיטב הבנתי) מרגע חתימת החוזה ולא מהכניסה לדירה. מבחינתי (חישוב לטווח קצר עד בינוני) זה לא שווה.

אנא מכם, הפליאו עצות

היום ההחזר החודשי הוא 4300, מה יהיה כאשר הריבית תעלה ותמצא את עצמך עם החזר חודשי של 5000?

כמו כן, לא ציינת לכמה זמן המשכנתא, ככל שתמשוך אותה יותר זמן תשלם יותר קרן ריבית.

אם ההכנסה גבוה כמו שאתה אומר כדי לחסוך עוד קצת הון התחלתי ולקחת משכנתא קטנה יותר, ככה גם תגמור את העניין מהר יותר וגם תשלם פחות קרן ריבית.

האם אתה יכול להיות בטוח שההכנסה שלך תהיי כזו ב30 שנים הבאות?

האם לקחת בחשבון מיתון ומשברים, ילדים, מלחמה, ניפוץ בועת הנדל"ן ושאר בלתמ"ים?

מה שקורה היום בארץ זהה לחלוטין למה שקרה בארה"ב לפני מספר שנים והתחיל את המיתון הקשה של 09.

בנק אישר לך משכנתא עם הון עצמי של 10%?

באיזה ריבית בדיוק?

הם הרי משלמים קנס לא קטן על מתן משכנתא ברמת סיכון כ"כ גבוהה ולכן מעניין לשמוע איזה ריבית (התחלתית) הם מציעים לך.

שכחתם לציין דבר אחד, הפרוייקט הזה לא מתחיל מחר.

אני מאמין שבשלב הראשוני תצטרך חלק מהסכום, ולאחר מכן כל שנה להשלים עד לסכום המלא.

ככה זה היה לפחות במועדון חבר.

לא הייתה איזה הוראה של בנק ישראל שמחייבת הון עצמי של לפחות 40% או משהו כזה ? בכל מקרה - אני שמח שהכסף שלי כבר לא בבנק הפועלים.

מה שקורה היום בארץ זהה לחלוטין למה שקרה בארה"ב לפני מספר שנים והתחיל את המיתון הקשה של 09.

לא נכון. בלי קשר למחירי הנדל"ן בארץ - המשפט שכתבת נובע כפי הנראה מחוסר הכרה של המשבר בארה"ב.

המשפט שכתבת נובע כפי הנראה מחוסר הכרה של המשבר בארה"ב.

מסכים לחלוטין ועדיין, תסכים איתי שהמצב פה הוא לא מצב בריא.

מקס,

שמע, לגופו של עניין, עזוב אותך מכל מיני אמוציות ושאר דברים שלא רלוונטים לעיסקה הפיננסית, פרט את גובה ההלוואה, גובה הריבית, תנאי המשכנתא ותקופת ההחזר ולא בעיה בכלל תוך כמה דקות לראות אם אפשר להוציא דבש מהעיסקה הזאת.

על פניו, לפני שנכנסנו לגופה של עיסקה, מאחר ומדובר בנכס שכרגע קיים רק על הנייר, העיסקה נראית לא ממש כדאית גם כי לפחות בשנה וחצי הקרובה אתה צריך לממן את המשכנתא וגם בגלל שאתה מגדיל מאוד את הסיכון לעיסקה מאחר וצריך לקחת בחשבון שמסיבות שונות ומשונות (ויש מאות סיבות אפשריות), יש מצב שהפרויקט לא יצא לפועל או מאוד יתעכב.

במקרה כזה תישאר גם עם תשלומי משכנתא ל 20 שנה וגם בלי נכס, אתה מוזמן לשאול רוכשים ב"פרויקט הצעירים" (אה...סליחה...טעות, זה "חניון הצעירים"), הם יתנו לך שיעור מאלף (ומעלף) בנושא.