אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

שלום לכם ולילה טוב! מזה זמן רב אחותי ובעלה מחפשים נואשות בית בירושלים אך המחירים שמציעים להם הם מעבר לכול גבול שפוי, בנוסף לכך אני רואה את עמיתיה לעבודה ומס' חברים\חברות מהאוניברסיטה שגם הם נקלאו לאותה בעיה אך מחפשים באזורים שונים של הארץ(מרכז).ואני עוזרל ה ומדי פעם מתוך סקרנות בלבד מחתת במודעות פרסום ביד2 על כול מיני נכסים בארץ ובעולם ולפעמים אני פשוט מתפעל מכמה שהמדינה הזאת "שונה".אני כבר לא מדבר על כך שבכול העולם מחירי הדירות נופלים חזק למעטה ורק בארץ ישראל הם ממשיכים לטפס כאילו כלום לא קרה.

אך עם הקצב שיש עכשיו שדירה מחורבנת בקטמון(חרא של שכונה) בירושלים עולה 190.000$ אני חושב מה אני אצתרך לשלם כש אני ארכוש בית.

ואני מנסה להבין למה? למה בעצם המחירים בארץ כול כך גבוהים? אני יודע שאין מספיק שטח ובטח שלא כמו בארה"ב ששם אפשר לקנות שכונה שלמה ואף אחד לא יגיד מילה ואם יתחשק לי מחר אני אוכל לבנות עוד שכונה העיקר שאני לא אעבור את החוקים של המדינה ואשלם מיסים בזמן.

אני לא רוצה להכנס לעיניין פוליטי של למי שייך השטח שאחרי הקו הירוק אך זה די מרגיז אותי ברוב המקריםפ כש אני שומע על הקפאת הבניה בהתנחלויות(גם אריאל ומעלה אדומים זה התנחלויות).

ולגולת הכותרת של הפוסט הזה, מה בעצם ניתן לעשות על מנת לבלום את הטיפוס המזעזע של המחירים? לצערי אני מודע לכך שיום אחד נצתרך להפסיק לבנות ולפתח את ההתנחלויות כי יום אחד הסנקציות יעלו לנו יותר יקר מהנדלן שנפתח שם.

אז מה אפשר לעשות? לפתח את הנגב?

וסתם דוגמא למשהו בארה"ב שתשבו ותוכלו את הלב(אני לא יודע באיזה איזור נמצאת הווילה הזאת ואולי היא נמצאת במרחק נסיעה של כמה שעות מהמרכז אבל אם נצא מנק' הנחה שרוב הסיכויים שזה איך שהוא קרוב למקום עבודה של שתי בני הזוג) זה פשוט לראות ולאכול את הלב:http://www.yad2.co.il/Nadlan/Print.php?CatID=2&SubCatID=1&NadlanID=312717&Code=8b6a4d337d3c245ed2856470f55bc545

ב100K דולר בקושי אפשר לקנות דירה בירוחם=\

יש המון מקום בכל הארץ כל מי שאומר אחרת הוא בעל אינטרס לומר זאת או שלא יודע על מה הוא מדבר. הבעיה היא שלא בונים.

קראתי שוב את ההודעה שלך. אתה בעצם משווה נכס מעיקול שנבע מהמשבר הכי גדול שידעה ארה"ב בפרט והעולם בכלל ב80 שנה האחרונות לנכס שנמכר במרכז בארץ? יש לך מושג איזו מכה חטפה לאס וגאס? ובנוסף החברות האלה מתמחות בלמצוא את הבתים הכי זולים. אני אסביר לך איך זה עובד. זוג לוקח משכנתא שבשביל לשלם אותה הם זקוקים למשכורת כל חודש. פתאום מפטרים אחד מהם. לבנק לא אכפת, הוא פשוט לוקח את הבית ושולח את הזוג לדרכם. הבנק לא שילם על כל הבית וכל מה שהוא רוצה זה את המשכנתא חזרה, אז הוא מוכר במחיר המשכנתא ולפעמים פחות מהמשכנתא. אין שום קשר בין המחיר הזה לערך הבית בתקופה שאינה תקופת משבר. הנדל"ן באיזורים רבים מתומחר גבוה אבל לא שערורייתית (תלוי את מי תשאל) אלא בכ10%-15%, וזה נובע מחוסר בבנייה וריביות נמוכות בבנקים.

בדאונטאון טורונטו (המשפחה שלי גרה בטורנטו וגם אני כרגע) דירת חדר-בקושי עולה כמעט 300 אלף דולר, משהו כמו 30 מטר, וזה לא באיזה מגדל יוקרה, סתם בניין דירות.

יש ערים בארה"ב שם תוכל לרכוש את בית חלומותיך ב10 אלף דולר ובעוד 10 אלף תוכל למגן אותו מכדורים ועוד 10 מרימונים וטילי כתף.

ויש איזורים טובים עם בתים במחירים דומים והם נחשבים הזדמנות שלא תחזור על עצמה בזמן הקרוב.

הבעייה בארץ היא שכולם הולכים כמו עדר לאזורים טרנדיים וגורמים לעליות מחיר לא הגיוניות - מזלי שאני כבר לא בסטטוס זוג צעיר.

תתפשר ותמצא דירה בזול, יש שכונות זולות ברמלה, לוד, גדרה, רחובות, קרית-מלאכי וכו' - תרכוש, תשכיר את הדירה ותוסיף 200$ ותגור היכן שתחפוץ.

דבר נוסף חשוב, רכוש דירה שמתאימה לצרכים שלך - אם אתה צריך 3 חדרים, אל תרכוש דירת 4 חדרים בשביל שעוד 5 שנים תצטרך את החדר הרביעי - אתה משלם בכסף שאין לך על התוספת ובנוסף אתה משלם עליה כפול מכיוון שהבנק רוצה את חלקו (משכנתא)

אני מנסה להבין למה? למה בעצם המחירים בארץ כול כך גבוהים?

הסיבה לאלץ את רוב אזרחי המדינה לשלם משכנתא כל החיים, זאת על מנת לכבול אותם בחובות לארץ הזאת.

זה פשוט עניין של היצע וביקוש.

אם במקום לגור בירושלים תלך למעלה אדומים או בית שמש תשלם הרבה פחות.

אם במקום לגור באשדוד תתרחק עוד 10 דקות לאשקלון תשלם 25% פחות.

אם במקום לגור ברמת אביב תגור ברמת גן המחיר ירד פלאים.

בכל מדינה אם תרצה לגור באיזורי הביקוש תשלם הרבה.

מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים כי יש מי שמוכן לשלם עבורם.

בארה"ב ובאירופה זה מקובל ולגיטימי לחלוטין לנסוע שעה לעבודה ושעה בחזרה מהעבודה.

אז כל עוד הריבית תהיה נמוכה ואנשים יתפתו לקחת משכנתאות זולות המחירים יישארו גבוהים. מה זאת אומרת נמוכה? בעשור האחרון הריבית הייתה במקסימום של 10.5% ובמינימום של 0.5%. הצפי הוא שלאורך זמן היא תגיע שוב ל-4% ואז מחירי הדירות שוב יקפאו קצת.

בנוסף במרכז הארץ באופן יחסי אין הרבה קרקעות ולכן מחירן גבוה. כשהמחיר של הקרקע גבוה אז גם מחיר הדירה יהיה גבוה.

הבדל בין ארה"ב לישראל הוא ששם המשכנתא מבוססת רק על הנכס וזה גרם לכך שכאשר מחירי הנדל"ן ירדו או הלווה לא היה מסוגל להחזיר את ההלוואה הוא פשוט נתן את הבית לבנק והמשיך לחיות כרגיל. בארץ אם הלווה לא מסוגל להשיב את המשכנתא ומכירת הדירה שלו לא מכסה אותה - אז הוא עדיין חייב לבנק את הכסף הזה.

ודבר אחרון, מאז השקת מדד מחירי הנדל"ן בארץ בשנת 96' ועד היום, יוצא שבניקוי האינפלציה באותה תקופה מחירי הנדל"ן לא עלו כמעט בכלל.

אריאל, ההתיחסות שלך לריבית לא נכונה. מה שקובע הוא יכולת ועלות האשראי של הקבלן מצד אחד (וזה שבנק ישראל הוריד את הריבית לא עוזר כי הבנקים המסחריים העלו משמעותית את מרווח הסיכון שלהם) ומנגד הריבית להלוואות ארוכות טווח (משכנתאות) שנגזרת לא מריבית בנק ישראל אלא מעלויות הגיוס לטווח ארוך של הבנקים.

הסיבות לכך הן הרבה יותר פשוטות מכל הניתוחים שמנסים לזרוק עלינו.

הצפיפות סביב האזורים המרכזיים גדלה וכמות הבנייה החדשה באזורים אלה לא מדביקה את הביקוש.

המעגל הקרוב סביב תל אביב\ירושלים\חיפה עמוס והפריפריה מתרחבת, אם לפני 10 שנים כפר סבא ,רעננה וראשון נחשבו לפריפריה הרחוקה של תל אביב, היום זה כבר חדרה, נס ציונה וכיו"ב.

חברות הנדלן לא מתחילות פרוייקטים חדשים ומחירי הדירות המשומשות עולים בהתאם.

יש כל מיני טוקבקיסטים שמנסים לשכנע את כל העולם ואישתו שקיימת בועה ובקרוב היא תתפוצץ והמחירים יירדו בעשרות אחוזים.

זה בולשיט, יש יותר ביקוש מהיצע ובמצב כזה, תמיד המחירים יעלו.

גם כאן כל יום אנשים נוסעים 40 דקות-שעה בפקקים

אותו דבר

 

אם במקום לגור ברמת אביב תגור ברמת גן המחיר ירד פלאים.

 

.

תתפלא, אבל לא.

דירות בסטנדרט דומה נמכרות באותם מחירים בת"א ובר"ג.

אם אתה משווה לדירה במבנים העתיקים שזו רוב רמת גן יש לומר (3-4 קומות בלי מעלית וחניה) אז כן, יהיה יותר זול אבל לא בהרבה !

מומלץ לא להקשיב לטוקבקיסטים או כל מיני כתבות בעיתונים או באתרים , כי ברוב המקרים יש אינטרס מסויים מאחורי נתוני מכירות מסויימים או קידום אזורים מסויימים.

מי שמחפש דירה ברצינות, צריך ללמוד את השוק בכוחות עצמו ולהבין על איזו דירה המחיר הנדרש הוא סביר ועל איזו המחיר הוא מוגזם וכמובן להכיר את האיזורים בתוך הערים השונות כפונקציה של המחיר.

דירות יוקרה יקרות בכל מקום כי הן בנוייות על קרקעות יקרות והבנייה עצמה יקרה ולכן אני מדבר על דירות עממיות כפי שזוגות צעירים רוכשים.

מה זה עממיות? 4 חדרים ב1-1.4M$?

(אלו המחירים באזור המרכז והשרון)

זהו שאותם 4 חדרים במרום נווה למשל עולות חצי מזה ואם תלך לאיזורים היותר ישנים המחיר ירד עוד (וזה לפני שהתרחקנו למקומות כמו רחובות ודרומה).

1-1.4 מליון דולר?