גבב עניינים בעת מכירת בית וקנייתו של אחר

שלום,

השאלה הבאה שלי היא שאלת תם, באמת שאיני יודע את הלך העניינים הרצוי.

יש לי בית שאני מעוניין להעמיד למכירה,

יש בית אחר על הכוונת, גדול ויקר יותר.

כיצד אני פועל מכאן?

האם אני צריך קודם למכור את שלי ורק אז להתחיל בהליך קנייה?

האם אני צריך קודם לחתום על חוזה מול המוכרים?

האם בכלל ללכת קודם כל לבנק?

סליחה על הערפול! מקווה שתעזרו לי להבהיר קצת את הנושא.

לא יגובב.

כמו שלמדנו בצה"ל - עבודה במקביל.

הליכי מכירה ורכישה של דירה הם הליכים ארוכים. לי לקח בערך חצי שנה לבצע את שתי הפעולות. בדרך הייתי על סף רכישה של שתי דירות (שבסוף ירדו מהפרק בגלל בעיות משפטיות) ומכירה של דירתי שלני זוגות (שנסוגו ברגע האחרון). לדברי מתווכים יש אנשים שמחפשים דירה כלבבם משך 3 שנים או מתעקשים על מחיר ונתקעים עם הדירה שלהם זמן רב.

לגבי הבנק אתה צריך לבדוק כמה תסריטים - מצב שבו אתה מוכר את דירתך לפני השלמת כל התשלומים על הדירה הנרכשת, מצב שבו אתה מחוייב להשלים את הרכישה לפני שמכרת את דירתך הקודמת, מצב של גישור כאשר אתה צריך להשאר בדירה הקיימת תקופת מה אחרי קבלת הדירה החדשה על מנת להשלים שיפוץ ואולי תסריטים אחרים שעליך להביא בחשבון. במצב של רכישה לפני מכירה יש גם אפשרות למשכן את הדירה הנמכרת - עם הסרת השעבוד כאשר אתה מקבל תשלום מהרוכשים. אפשרות זו מבדילה את רכוש הממושכן ומשפרת את תנאי המשכנתא, כמובן במגבלות יכולת ההחזר שלך.

כמובן שעניין סדר המכירה והקניה די מלחיץ - אם אתה קונה לפני שמכרת אתה נכנס ללחץ למכור את הדירה הקיימת על מנת לממן את החדשה. אם הסדר הפוך - אתה נכנס ללחץ בגלל המחוייבות שלך לפנות את הדירה הקיימת לפני שיש לך לאן לעבור.

תביא בחשבון שעסקות מכירת ורכישת דירות הן לעתים קרובות לטווח של מספר חודשים ולעתים אף שנים ואז נושא התזמון הופך עוד יותר מסובך. לי, למשל, הוצעה דירה בפרוייקט בבניה, שהיתה אמורה להמסר בתחילת 2013. המצב כעת הוא שבמקרה הטוב הדירה תמסר בינואר 2014 (עיכובים בבניה וכעת עיכובים בקבלת אישור אכלוס).

ועדוד דבר - צריך להביא בחשבון הוצאות נלוות והוצאות לא צפויות בהיקף של 10-25% מהעסקות - החל במיסים, עלות עו"ד, תיווך, "דמי הסכמה" של בעל הקרקע אם אינה פרטית ועוד הכנה וכהנה, הצאות שיכולות להגיע לעשרות ומאות אלפי ש"ח וזאת בלי להביא בחבון שיפוצים.

דבר ראשון, תפרסם את הבית שלך למכירה, תראה את ההתעניינות. לרוב, למכור בית, ועוד במחיר שאתה רוצה, זה עניין ארוך למדי, כפי שכבר ציינו קודמיי. קניה, לעומת זאת, תהליך פשוט וקצר יותר, במיוחד אם כבר יש לך בית על הכוונת.

תודה על התשובות המפורטות, ועל אישור השהייה הזמני באופ-טופיק.

למיטב הבנתי במידה ואני מוכר את הבית יש איזשהו מס שעלי לשלם,

אני לא יודע מה שמו ואת אומדנו. בגלל העובדה שאני מוכר

לפני שסיימתי 5 שנים ראשונות בו. אתם יודעים על מה אני מדבר?

מדובר במס שבח מקרקעין. אאל"ט אם זו דירתך היחידה אתה פטור ממנו אם החזקת בדירה 18 חודשים ויותר.

התאריכים הקובעים הם תאריכי החתימה על חוזי המכירה והרכישה.

בכל מקרה - ב-1.1.14 צפוים שינויים בשיטת חישוב המס וצריך ללמוד את השיטה החדשה.

שמנצ'יק - מה שאתה כותב נכות תיאורטית, מעשית גם מציאת דירה חדשה היא משימה העשויה להיות ארוכה. להביא בחשבון שקביעת תאריך מסירה רחוק היא דבר שמרבית הרוכשים לא אוהבים, ומפחית ממחיר הדירה.

במצב של רכישה לפני מכירה יש גם אפשרות למשכן את הדירה הנמכרת - עם הסרת השעבוד כאשר אתה מקבל תשלום מהרוכשים. אפשרות זו מבדילה את רכוש הממושכן ומשפרת את תנאי המשכנתא, כמובן במגבלות יכולת ההחזר שלך.

מנצל"ש

sperial אתה יכול להסביר את הקטע הזה בבקשה?

בדיוק עשינו את המהלך הזה.

קנינו דירה מקבלן ומכרנו את הדירה שלנו. את חתימת החוזה מול הקבלן עשינו לפני שנה וחצי וחתימת חוזה המכירה מול הקונים עשינו לפני כחודש.

כמו שכתב sperial, עבודה במקביל.

ברגע שהחלטת שאתה מעוניין לשדרג את עצמך, תתחיל גם לנסות למכור ולחפש דירה במקביל. יש דירות שנמכרות תוך חודש ויש דירות שגם אחרי שנה לא מצליחים למכור אותן.

לגבי התהליך, צפה שכל מיני הזויים יגיעו אליך עם הצעות שלא ראויות להיאמר אפילו. (לנו הציעו מחיר של כ- 400,000 ש"ח מתחת למה שביקשנו, בלי שום פרופורציה למחיר השוק. הוא נשלח בבעיטה לקנות מקבלן.)

צריך לוודא שאין גם היטל השבחה (ששונה ממס שבח) על הדירה. בודקים את העניין מול העירייה.

אחד הדברים שצריך למצוא הוא עורך דין שמתמחה במקרקעין. הוא יסייע לך להמנע מנפילה בפחים המרובים שקיימים בתחום. לא מדובר במישהו שיסייע לך לחתום על חוזה סטנדרטי עם קצת התאמות אישיות, אלא מישהו שיכין את הקרקע לחתימה על החזוה - יבדוק את כל הצדדים החוקיים\משפטיים של הדירה, המיסוי ומה שכרוך בכך. הזכרתי שהיו שתי דירות שכמעט רכשתי ובסופו של דבר נמנעתי מרכישתן - בשני המקרים עורך הדין עצר את ההליכים, במקרה אחד בגלל בעייתיות ברישום בטאבו (עד כמה שידוע לי הבעיה מנפתרה, אבל לקח קרוב לשנה עד שההליכים הושלמו) ובפעם השניה בגלל היקף גדול של בניה לא חוקית.

אותו עורך דין יסייע לך גם בבדיקת המצב המשפטי\מיסויי של הדירה שאתה מוכר.

מבחינת עלויות - שילמתי לעורך הדין שאתו עבדתי 0.5% (+מע"מ) מכל אחת מהעסקות. לא שילמתי דבר על העסקות שלא יצאו לפועל, אבל הייתי מספיק הוגן כדי להמשיך לעבוד עם אותו עורך דין ולשלם לו תמורת העבודה כאשר מצאתי דירה לעצמי וקונים לדירה הנמכרת..

שלח לי ה"פ. אני בעלים של משרד עו"ד מסחרי, שבו גם עו"ד שמתמחה בתחום. הוא ישמח לענות לך לכל שאלה בלי שום חיוב. כבר סייענו לכמה חברי פורום ונשמח לסייע גם לך

תודה רבה בר!

ההצעה שלך מאוד אדיבה, יש את עורכת הדין שליוותה אותי במהלך קניית הנכס הראשון שלי,

מהבחינה המשפטית אין דאגה כרגע. שוב תודה רבה!

ספריאל,

תודה על המשך השתתפותך בדיון ותרומת המידע!

היום פרסמתי את הבית למכירה, אני מניח שיוצאים לדרך. נקווה שהדרך לא תהיה קופצנית.

מגובבים לך אצבעות!

לא רוצה להכניס אותך ללחץ, אבל הדרך תהיה קופצנית. ולפעמים אפילו מאוד.

אתה צריך הרבה סבלנות ואורך רוח על מנת שתוכל להתמודד עם כל מיני התקלות בדרך. (כמו חברת מטבחים שפושטת רגל , או טעות של מנהל עבודה בשטח שכמעט פירקה לנו חצי קומה ועוד כהנה שטויות.)

הכי חשוב לקחת הכל בפרופורציה (נו, אז הלכו להם 25 אלף ש"ח... ). בסופו של דבר, אתה צריך להיכנס לבית ולהרגיש שאתה שלם איתו

מה ש- sperial אמר לגבי העו"ד הוא נכון מאוד. לצערינו, אין ממש הגינות בין אנשים ולכן הכל חייב להיות מגובה בכתב וע"י עו"ד.

הכל שאלה של יכולות כלכליות.

אם אתה במצב כלכלי בו הבנק יתן לך משכנתא מספיק גדולה לקנות את הנכס החדש לפני שמכרת את הישן ואתה יכול לעמוד בהחזרי שתי המשכנתאות (ליתר דיוק משכנתא אחת וההפרש בין דמי השכירות שתקבל על הנכס השני שתשכיר עד המכירה) אז קודם קנה ומכור בלי לחץ. אם אין את האפשרות הזו אז קודם תמכור ואז תקנה כדי שלא תישאר עם ה ז ביד בלי יכולת לשלם בגלל שלא מכרת את הדירה או לחילופין להתפשר נקשות במחיר המכירה. הסיכון הוא שאולי תצטרך לעבור לשכירות לתקופת ביניים.

קרח שחור,

אני לא עתיד לקנות בית מקבלן. מדובר על נכס יד שנייה.

נהג לילה,

אני הולך לבדוק את הזכאות שלי למעין הלוואה זמנית מהבנק בכדי לראות

אם הוכל לרכוש את הנכס מבלי להיות כפוף למכירה מיידית של הבית שלי.

איני חושש להשאר קירח, לחמתי יש דירה ריקה מאדם שהוכל להתגורר בה זמנית במקרה הגרוע.