משכנתא, הזדמנות פז לבית פרטי ומה שביניהם.

שלום רב,

אני נמצא בדילמה קשה.

הסיפור קצת ארוך, אך מקווה שבכל זאת תקדישו מעט זמן לקרוא ולעזור.

נחזור קצת אחורה לרקע שלי:

אני(25) ואישתי לעתיד(23), אנשי קבע צעירים, כרגע מרוויחים יחדיו כ15 אלף שקל ואין לנו הלוואות וחובות כלשהן מלבד תשלום קבוע לחברת סלולאר ואחזקת רכב. לשנינו יחדיו יש הון עצמי של כ200 אלף שקל. בפנינו גם חתונה אשר לא ידוע מה יהיה הפסד\רוווח ממנה, בכל אופן, ההורים שלי ושלה נותנים כל אחד 50 אלף ש"ח, כך ש100 אלף יש לנו מההורים, כאשר עלות החתונה באיזור ה140 אלף שקל(בכוונה לקחתי סף עליון כדי לא להיות מופתע, אבל זו העלות בערך), כל מה שיתקבל מהחתונה יסגור את ההפסדים במידה ויהיו.

אני מתכוון ככל הנראה להשתחרר באוגוסט ולהתחיל ללמוד הנדסה בלימודי ערב באוניבריסטת אריאל . היא מתכוונת להמשיך בקבע.

חזרה לעניין הבית:

הבית ממוקדם בשומרון במרחק של כ20 דקות ממחלף קסם.

את הישוב אני מכיר, כיוון שהוריה מתגוררים בישוב הזה, ואין לי בעיה עם מיקום היישוב ולא עם האוכלוסייה.

הבית ממוקדם במרחק של כ200 מטר אווירי מהבית של ההורים שלה.

הבית 150 מ"ר קומה אחת, עם אפשרות לבניית קומה שנייה אם נרצה בעתיד.

5 חדרים-סוויטת הורים עם חדר ארונות מקלחת ושירותים. שני חדרי ילדים נוספים, סלון,פינת אוכל,מטבח ,גינה היקפית

ונוף הצופה להרים מלאים ירוק.

בקצרה-בית חלומות לזוג צעיר.

ועכשיו לדילמה:

אני יכול לרכוש את הבית מכונס נכסים ככל הנראה באיזור ה760 אלף שקל(שלד הכולל צנרת מים וחשמל), תמורת 200 אלף נוספים אבא שלה מסיים את הבנייה תוך חודשיים מרגע העברת הכסף.

הבית מתוכנן להיות מושכר לפחות 4 שנים בשכירות סביב ה4000-4500 שקל לחודש, בתקופה זו נגור ביחידת דיור אצל ההורים שלה ובכך נחסוך עוד כסף.

הבית שווה כמיליון וחצי ע"פ הערכת שמאי.

השאלה היא, האם להיכנס להרפתאה, לקנות בית חלומות, לשלם משכנתא ל25 שנים הקרובות עוד לפני שאני מבוסס כלכלית.

או לא לקנות את הבית, לפספס הזדמנות כנראה חד פעמית. מחירי הדירות רק עולות והסיכוי לקנות בית הולך וקטן.

קבעתי פגישה אצל יועץ משכנתאות כדי לראות אם אנחנו זכאים בכלל למשכנתא, ומה המשמעות הכספית.

מה אתם הייתם עושים במצבי? האם חכם ללכת על הבית? האם כדאי לקחת משכנתא מיועץ משכנתאות תמורת עלות של 3500 ש"ח והבטחה לקבל 10 אחוז פחות מכל הצעה שאני אביא דרך הבנקים באופן אישי.

ייעוץ מכם יתקבל בברכה.

אם בדקת ואתה בטוח שזו מציאה, הייתי הולך על זה.

בתנאי שבטוח תתחתנו כמובן.

קח בחשבון שגם אם תקבלו תנאי משכנתא "מעפנים" בגלל שאתם לא נשואים, תוכלו לעשות מחזור אחרי החתונה ולהגדיל החזרים על מנת לא למשוך את התענוג 25 שנים, חשוב להיות עם אצבע על הדופק בנושא.

שכר משותף של 15 אלף אמור להספיק.

אני רק ממליץ לצמצם את עלות החתונה ולא להיות בראש של "יש מצב שנפסיד", אם מתכננים נכון עושים אחלה חתונה ועוד נשאר כסף לבית, מניסיון.

א. לא לקחת יועץ. לא שווה.

ב. האם בהערכה של הכונס מצוין המחיר של ה1.5 מיליון? אם כן, זה אופטימי, הם תמיד אופטימים. תזכור מי שכר את שירותיו.

ג. כמה עולה שכירות של כזה בית היום? האם באמת 4-4.5K לחודש.

ד. עד כמה בטוח אתה שהאבא מסיים את הבניה ב-200K?

אם תרצה עזרה עם המשכנתא, אני אשמח לעזור.

מצטער אבל אני לא מסכים לגבי ההמלצה שלא לקחת יועץ משכנתא. בדיוק כמו שיש מתווכים טובים ששווה לעבוד איתם ולשלם להם כך גם יש יועצי משכנתא טובים שיכולים לעזור, לייעץ, להתאים ולהמתקח מול הבנקים עבור מי שלא מבין בזה. האזרח הממוצע לא מבין מספיק בהתייחבות אותה הוא לוקח 25 שנה קדימה והולך לשלם עליה מאות אלפי שקלים. האין זה מצדיק ייעוץ?!

החברה לייעוץ משכנתאות עובדת בשיתוף עם "חבר" והם נותנים ייעוץ ראשוני חינם, ואם מחליטים לקחת אותם, מדובר בעלות של 3500 במקום 6 ומשהו, ככה לפחות נאמר לי ע"י הנציגה.

1. לגבי החתונה, אין איפה להוריד כבר, כיוון שהאולם, צלם,שמלה וכו' נסגרו.

2.האם ההון העצמי של איזור ה200 אלף שקל מספיק כדי שיתנו לי משכנתא?

3. FITCH, אבא שלה בנה לעצמו כבר שני בתים באותו איזור ולאנשים אחרים, ככה שאין לי כל ספק לגבי זה. אם הוא אמר שהוא מסיים את הבית ב200 אלף תוך חודשיים, אז זה באמת מה שיהיה.

4. לא ידוע לי מי העריך את הבית במיליון וחצי, אך אם אבא שלה אמר את זה, סימן שהוא יודע.

5. כרגע ההורים שלה משכירים 2 יחידות דיור, כל אחת ב2500 שקל. 4000 שקל לבית פרטי 150 מ"ר ללא צל של ספק אפשרי.

6. FITCH, אשמח לקבל ממך ייעוץ למשכנתא.

תודה רבה לכל מי שעזר עד כה.

לא נשמע לי אמיתי לקנות בחצי מחיר בית מכונס נכסים.

או שהערך שלו בקושי מיליון.

או שהערכה שלך לקנייה נמוכה.

אני גם חושב שהערכות כאן אופטימיות מידי.

או שהערך של הבית גמור ומוכן לכניסה שווה באיזור 1-1.1 מ',

או שאתם טועים בהערכה של עלות השיפוץ, או לחלופין שהאיזור חסר סחירות לחלוטין,

מה שלא נשמע מהתיאור שלך.

מנסיון של מכרים, כל נסיון של קניה מכונס נכסים בשנתיים שלוש האחרונות, הניב מחיר

גבוה ממחיר השוק. כנראה שאנשים בלהט ההתמחרות מאבדים קשר למציאות.

לגבי משכנתא, אני אישית לא מאמין גדול ביועצי משכנתאות. בסוף הם כמו כולם לא יודעים

מה ילד יום, והאם הריבית/מדד יעלו, כמה ומתי. עם מישהו שיש לו הבנה בסיסית בכלכלה,

וקצת שכל ישר, תוכלו להגיע לבד למה שהיועץ המהולל ייתן לכם. כמובן שכמו בכל דבר,

תוכלו להתמקח עם הבנקים השונים, והיום יש תחרותיות בשוק המשכנתאות, אז תוכלו להשיג

תנאים לא רעים בכלל.

זה לא בית בחצי מחיר. אני קונה שלד, לא בית מוכן ב760000. עלות הבנייה עבורינו היא 200 אלף, כיוון שעלות הבנייה הולכת לחומרים ופועלים ערביים בלבד. אבא שלה מן הסתם לא יקח מאיתנו כסף. וקבלן לוקח לוקח נתח לא קטן מהעלות

שוב, אני חוזר על דבריי, אם הבית ברמה סבירה, בנוי וגמור, כולל גדרות, תאורה ופיתוח עולה 1.5מ',

אין מצב שאתה קונה אותו ב 760א', ומסיים אותו ב 200א'. משהו בחישובים שלכם לא נכון.

הערכה שלי, אולי תקנה אותו ב 760א', אבל תסיים אותו במשהו סביב 400א', וזה בלי שחמך לעתיד הרוויח

שקל, וגם אז ישארו דברים לא גמורים. ותבדוק טוב את המחירים של הבתים באיזור, כנראה ש 1.5מ' זה

משהו אופטימי מידי, כי גם אם תוסיף רווח של קבלן בניה לא תגיע למחיר שציינת.

אולי זו לא עסקה כזו רעה, אבל הזדמנות פז זה בדרך כלל לא.

ושוב, זה מנסיון של מכרים, שניסו להוציא בתים בכינוס נכסים, כולל במצב שלד. בסופו של יום המחיר היה מחיר

שוק, ולכן כל אחד בתורו ירד מהעסקה.

בכל מקרה בהצלחה, ותעשו הכל לאט, בזהירות ותוך כדי מחשבה, כי בניית בית זה בור דיי גדול.

אכן משלד לבית ראוי למגורים אין סיכוי שמדובר ב200, לא לגודל שציינת.

אל תשכח שתצתרך גם ריהוט, מוצרי חשמל ועוד...

אני הייתי הולך לכיוון של חצי מיליון.

אני לא קונה את הבית במטרה למכור ולעשות רווח. גם אם הבית שווה פחות ממיליון וחצי, זה לא מה שישבור את העסקה.

אני יודע ששטח אדמה באותו איזור עם תוכניות בנייה נמכר בחצי מיליון. ככה ששטח אדמה עם שלד ב760 נראת לי עסקה לא רעה.

כמובן שהמחיר שאמרתי לא כולל ריהוט , גינה וגדר. הגדר עולה באיזור 40 אלף והיא אמורה להבנות על חשבון מפתחת הפרוייקט. בכל אופן, אשב על זה יותר לעומק עם אבא שלה. אך מה שחשוב לי לדעת, האם אני יכול לקחת משכנתא על כ800 אלף עם הון עצמי של רק 200.

בוא נשאל שאלה אחרת: אתה מסיים את שירות הקבע ויוצא ללימודים. נגזר מכך שהכנסותיכם, כזוג, מצטמצמות בסביבות 50%. נניח שתמצא זמן לעבוד קצת - ואז ההכנסה הפנויה שלכם תגיע לסדר גודל של 10,000 ש"ח לחודש.

נניח לחוסר הודאות של כל מה שמתרחש באזורך.

מה החזר החודשי הצפוי על ההלואה?

האם יש צפי לילדים ב-3-4 השנים הקרובות?

אתה מספר שחמך לעתיד השכיר 2 יחידות דיור קטנות. הבית שעליו אתה מדבר עדיין לא קיים, לכן, במקרה הטוב, תוכל להתחל להשכיר אותו בעוד שנה-שנתיים. האם יש לך בסיס לצפות שיהיו לך שוכרים סבירים בסכומים שעליהם אתה מדבר? מה הסיכויים שיהיה עליך לתחזק את הבית "על ריק" מתוך הכנסותיכם היחסית דלות?

נטילת משכנתא של 800,000 ש"ח היא הרפתקה לא קטנה לזוג צעיר כמוכם. בדוק היטב מה הסיכון שלא תוכל לעמוד בהחזר, במיוחד בהתחשב בכך שזוג ישראלי נורמלי ירחיב את משפחתו בטווח לא כל כך ארוך, על כל ההוצאות הנלוות לכך.

אתה מדבר על עץ אפריים או ברקן במקרה ?

איציק