חסרונות ויתרונות של קניית בניין שעובר תמ"א 38

היי,

אני באמצע חיפושים של דירה ברמת גן, ונתקלתי בכמה בניינים שעובירים תמ"א 38

ורציתי לדעת מה היתרונות והחסרונות של בניין כזה מול בניין חדש?

אני יודע שהסיבה העיקרית לתמ"א למניעת קריסות של בניינים בזמן רעידת אדמה

ועוד שאלה באותו תחום

יתרונות חסרונות קניית דירה יד שניה מול חדש\תמ"א?

תודה מראש

ליאור

תגדיר "עוברים תמ"א".

יש חתימות של כל הדיירים וקבלן שהוחתם על חוזה והעבודות כבר מתחילות?

או ש"יש כוונה לבצע תמ"א ויש אישור עקרוני מהעירייה"?

אם זה המקרה השני אז יכול להיות שגם עוד 40 שנה לא יהיה תמ"א.

יש המון בניינים שיכולים לבצע אבל בגלל חוסר הסכמה של השכנים הנושא תקוע לנצח.

אם באמת יבוצע אז זה אומר לגור באתר בניה זמן מסויים, אבל מקבלים בתמורה הגדלה של הדירה+חיזוק הבנין לרעידת אדמה.

מה בדיוק מקבלים - בקש מהקבלן המבצע שיתן תוכנית.

אם אין עדיין תוכנית קונקרטית אז ראה למעלה לגבי המקרה השני...

תמא 38 רגיל(חיזוק) או תיקון 2(הריסה ובניה)?

תמ"א 38 דירה קיימת או דירה מהקבלן (במסגרת התוספת המותרת)?

הפרטים החסרים:

-הבניה התחילה

-תמא רגיל חיזוק

-דירה מהקבלן (במסגרת התוספת)

תודה!

היתרון הוא בדרך כלל במחיר.

החסרון הוא שאתה נשאר עם בניין ישן שעדיין רוב התשתיות

שלו ישנות, גם אם החליפו חלק מהן.

בנוסף יש הרבה חילוקי דעות לגבי יעילות החיזוק.

בגלל זה היום ברוב המקרים הורסים הכל ובונים חדש.

היתרון הוא בדרך כלל במחיר.

החסרון הוא שאתה נשאר עם בניין ישן שעדיין רוב התשתיות

שלו ישנות, גם אם החליפו חלק מהן.

בנוסף יש הרבה חילוקי דעות לגבי יעילות החיזוק.

בגלל זה היום ברוב המקרים הורסים הכל ובונים חדש.

המחיר באמת מפתה השאלה היא באמת לגבי יעילות החיזוק?

יש דרך לדעת את זה?

אצלי בבניין השיפוץ רגע לפני התחלה, לפי הבנתנו מהקבלן(ויש כאן אדריכלים\יזמים\ואנשים שעוסקים בתחום ככה שתשובות מקצועיות באמת הם יוכלו להביא), החיזוק נעשה בשתי מובנים :

1. חפירה לעומק היסוד באדמה וחיבור בין העמודים בחגורה נוספת שתקשר את העמודים בינם לבין עצמם.

2. הוספת עמודים נוספים עבור המרפסות\ממ"דים ועבור הבניה החדשה שמעל לבניין הקיים.

מכיוון שישנם מהנדסים\אדריכלים וכמובן אישור וליווי של העירייה וכל הגורמים המעורבים בפרוייקט , אני נוטה להאמין שהחיזוק יעיל אולם רק מבחן התוצאה(שלא נצתרך לדעת) יוכל לפתור את התעלומה באמת.

בהצלחה.

גש לעניין בזהירות רבה. יש לבדוק היטב עם את התנהלות הפרוייקט לפני וכעת תוך כדי.

בדוק מי היזם ומי המבצע בפועל, לרוב המבצע יהיה קבלן/חברה אחרת, ויתכן וכל המילים היפות של אנשי המכירות של היזם לא יעמדו במבחן מול ביצוע לא איכותי.

נסה לשוחח עם הדיירים בבניין - לשמוע את דעתם על היזם והמבצע. תלמד הרבה. שמע אם יש בעיות רטיבות כבר כיום כי בעתיד תהיה הבעלים של הגג ותשא בכל האחריות.

אני מכיר כמה בניינים בתהליך ואחריו: יש מקרים שהכל נגמר בזמן ופחות או יותר לפי המיפרט, יש יזם שלא עומד במיפרט, לא בזמנים ולא באיכות. הכל יתכן. אם יש למציע עוטד פרוייקטים - ללכת לבדוק גם שם.

שים לב לתכנון הבניין - היכן הממ"ד (כי לפעמים אין מקום "נורמלי" עבורו ושמים אותו בגישה לא נוחה לשימוש כחדר), גודל המעלית, מבנה חדר המדרגות ואם ישאר מקום להעברת חפצים גדולים או תמיד תצטרך מנוף/מסוע, תכנון הדירה כי יש אילוצים שמונעים עיצוב פנים חדשני, חניות ועוד.

בוא נניח, כפי שנכתב, שעניין החיזוק בסדר ואפשר לסמוך. לפי הידוע לי אף חברה לא תתן התחייבות לאיזו רמת רעידות אדמה יש עמידות. אבל על הדירה המיועדת שבה תחיה עד סוף העולם, כדאי להתייעץ עם מהנדס שתבחר על התוכניות והתכנון ולשמוע את דעתו.

לדעתי אם המחיר אינו מאוד מפתה - הכדאיות אינה רבה מול סיכון בתמורה לא משביעת רצון.

 

יתרונות חסרונות קניית דירה יד שניה מול חדש\תמ"א?

 

חסרונות לפי מה שבד"כ אני רואה בבניינים שעברו תמ"א אצל לקוחות שלי:

1. מעלית מ-א-ו-ד קטנה.

2. חדר מדרגות צפוף וקטלסטרופובי שלעיתים מחייב אותך להזמין מנוף על כל פיפס שתצטרך להוציא\להיכנס הביתה (ריהוט, מוצר חשמלי וכד')

3. קבלנים שלא עומדים במילה שלהם ומספקים דירה שלא בסטדנרט שנחתם בחוזה

4. זמני סיום עבודה שלעיתים חורגים חודשים רבים מהתקרה הכתובה בחוזה

5. יעילות החיזוק של המבנה מוטלת בספק (אולי, ואולי לא)

6. איכות הגימורים (פינישים) בד"כ נמוכה מאוד, וניתן לראות היטב היכן חסכו.

אין כמו לקנות מוצר מוגמר, what you see is what you get. לדבר כזה יש את המחיר שלו, אבל יש לו גם המון יתרונות כי אתה לא קונה חתול בשק.

איציק

12345

חסרונות לפי מה שבד"כ אני רואה בבניינים שעברו תמ"א אצל לקוחות שלי:

 

1. מעלית מ-א-ו-ד קטנה.

מעלית ל4 אנשים באמת מעלית קטנה

2. חדר מדרגות צפוף וקטלסטרופובי שלעיתים מחייב אותך להזמין מנוף על כל פיפס שתצטרך להוציא\להיכנס הביתה (ריהוט, מוצר חשמלי וכד')

3. קבלנים שלא עומדים במילה שלהם ומספקים דירה שלא בסטדנרט שנחתם בחוזה

אם באמת קורה כזה מצב מה עושים?

4. זמני סיום עבודה שלעיתים חורגים חודשים רבים מהתקרה הכתובה בחוזה

גם במצב כזה מה קורה? בבניה חדשה אני יודע משלמים על שכירות

5. יעילות החיזוק של המבנה מוטלת בספק (אולי, ואולי לא)

6. איכות הגימורים (פינישים) בד"כ נמוכה מאוד, וניתן לראות היטב היכן חסכו.

 

אין כמו לקנות מוצר מוגמר, what you see is what you get. לדבר כזה יש את המחיר שלו, אבל יש לו גם המון יתרונות כי אתה לא קונה חתול בשק.

 

איציק

לפי מה שאני מבין קודם כל צריך ללכת לראות פרוייקטים אחרים שלהם... לדבר עם האנשים שגרים שם לראות שכולם מרוצים

לבדוק את הבניין עצמו שעושים לו תמא ורק אז לחשוב אם כן או לא

אני יזמתי פרויקט תמ"א בבניין בו אני גר, פרויקט שנמצא לשמחתי לקראת סופו, ואני יכול לומר בצורה הכי פשוטה: להתרחק.

מנסיוני, אם מדובר בקניית אחת מהדירות ה"ותיקות" בבניין, אז הקבלן יעשה הכל (אבל הכל) כדי לספק לכם את הסחורה בסטאנדרט הכי נמוך שיש. הוא יודע שאין שום סיכוי שכל הדיירים יתארגנו כדי לתבוע אותו, ולכן הוא יחרוג מהחוזה היכן שנוח לו, ויטען שאתם מוזמנים לתבוע אותו. זה קרה אצלינו, וזה קרה כמעט בכל בניין תמ"א שאני מכיר. מעבר לכך, המעלית תהיה לעולם ועד "אילוץ" שתקוע בחדר מדרגות שלא תוכנן עבורה - מה שאומר שחדר המדרגות יהיה קטן, וגם המעלית תהיה קטנה. מעבר לזה, אני מצטרף לכל שאר התובנות של איציק.

אם מדובר באחת מהדירות החדשות המצב קצת יותר טוב, אולם המעלית הקטנה וחדר המדרגות המינאטורי תמיד יהיו בעייתיים, וגם חיצונית במקרים רבים רואים שלא מדובר בבניין חדש (חלונות עץ ישנים בדירות הותיקות, איכות גימור ירודה), מה שמקלקל את החוויה של דירה חדשה בבניין חדש.

הבהרה: אני מדבר על הפורמט ה"ישן" של התמ"א, ולא על פורמט 38/2 שהוא כנראה מוצלח יותר.

בקיצור, כמו שכתבתי לך בהתחלה. מחיר זול יחסית לדירה חדשה, אבל החסרונות היא שאתה

נשאר תקוע עם בניין ישן, ששמו לו קצת "מייק-אפ", והוא נשען על תשתיות ישנות, שחלקן

הקטן הוחלף, וחלקן לא.

עצה שלי, חפש דירה בבניין קיים, או לחלופין לקנות דירה בתמ"א 38/2, ושוב, מקבלן נורמלי,

ואחרי שהציגו לך היתרי בניה, תוכניות וכל השאר הירקות. בכל מקרה, אל תוותר על עו"ד שלך.

לא משנה כמה זה יחסוך לך, אתה תבכה אם לא תיקח עו"ד נורמלי, שמייצג אותך.

הבעיה הכי גדולה עם תמ"א 38 רגילה, זה שכל מיני יזמים קיקיוניים מתעסקים בזה, ולכן איכות

הבניה נמוכה, יש הרבה עיכובים ובעיות, ותמיד יש חשש שהקבלן יעזוב באמצע/יפשוט רגל.

בתמ"א 38/2, זה גם קיים, אבל היום יש כבר חברות יותר נורמליות שמתעסקות בזה, ולא רק

יזמים שבאים עם שקל וחצי, ולצערי דיירים מתפתים ללכת איתם, כי הציעו להם עוד סנטימטר וחצי

בדירות החדשות, וסיפרו להם סיפורים מכאן ועד אילת, ובסוף הם ישארו עם הז*ן ביד,

במקום לקחת חברה רצינית, שאתה יודע שגם אם היא לא תרוויח מה שהיא תכננה בהתחלה,

הפרוייקט יתחיל ויסתיים, והערבויות שהם נותנים הן ערבויות אמיתיות(כמובן בהנחה שלקחו גם

משרד עו"ד נורמלי שיפקח על התהליך, ולא בן דוד של אחד הדיירים, שהוא ממש ממש מומחה).

הבנתי פשוט לא לקנות תמא עדיף להוסיף עוד 50-100 אלף אבל לקנות חדש

תודה רבה!!!!

ליאור

ברמת גן ההפרש יכול להיות גם 300-400 על דירת 5 חדרים או 200-30 על דירת 4 חדרים.

איפה בר"ג אתה מחפש? מה סוג הנכס שאתה מעוניין בו?

לדעתי, לא חייבים גם חדש, אפשר למצוא דירות שוות בבניינים בני 6-10 שנים.