שאלת משכנתא

בקרוב הצטרף לאנשי המשכנתא (למזוזה אני עבד בע"מ).

והיה לי בראש משהו אחד ומשיחה עם גיסי אולי יש בידי טעות ורציתי עצה:

נניח בית עולה 800 אלף .

תשתיות וכו 150 ובניה של הבית כל השאר .

בידי 200 אלף ועד תשלום לבניה עצמה אצליח להוסיף עוד 50.

לתומי חשבתי לעקב את המשכנתא כמה שיותר, לשלם מההון העצמי על כל התשלומים עד האחד הגדול.

ואז לקחת משכנתא בתקווה שאספיק לאסוף עוד כסף ולצמצם ככה את סכום המשכנתא כמה שיותר.

גיסי אומר שטעות בידי והכי טוב שהבנק יתחיל להשתתף בהוצאות מההתחלה ושתמיד לשמור כמה שיותר הון עצמי ביד.

או במילים אחרות - קח כמה שיותר שאתה יכול מהבנק, ובסוף אם יש לך מספיק הון תצמצם משכנתא.

בלבל אותי לגמרי.

אשמח לעיצות , לפני שאגש לבנק ויתחילו למכור לי לוקשים.

תודה

לפני תשובה תבהיר

האם מדובר ברכישה מק(ח)בלן או בנייה עצמית כולל רכישת מגרש

הבנק לא ישחרר לך את המשכנתא לפנ שילמת את כל ההון העצמי שיש לך.

למשל, קנית בית ב800 אלף.

אתה הולך לבנק ואמור להם - יש לי 200 אלף שקל ביד, ואני רוצה משכנתא של 600 אלף.

חותם על התפסים וכו'.

לא תוכל לקבל שקל אחד מהבנק לפני שתשלם את 200 אלף שלך, כלומר כל המקדמות והתשלומים ההתחלתיים הם מההון העצמי .

בנקים נותנים משכנתא רגילה בסכום השווה לעד 60 אחוז מערך הנכס. אם אתה רוצה משכנתא גדולה יותר, הריבית מתייקרת עוד יותר.

גיסך צודק ברעיון אבל זה לא שחור ולבן.

היום אתה עובד ויש לך הכנסה קבועה לשלם את תשלומי המשכנתא.

חו"ח אתה מפוטר ואין לך הכנסה - מאיפה תיקח כסף להמשיך לשלם את המשכנתא עד שתמצא מקום עבודה חדש. לפעמים עוברים מס' חודשים.

עדיף להשאיר סכום בצד שבו תשתמש במקרה הגרוע להמשך תשלומי משכנתא, מאשר שתמצא עצמך נגרר לתשלומים נוספים בגין הליכי גביה והתראות.

במקרים אחרים, תוך כדי הכניסה לדירה או במהלך הבניה אתה צריך מימון לשינויים/שיפורים ואח"כ לריהוט תואם.

אם ישאר לך יותר מידי כסף, תמיד תוכל לפרוע חלק מן המשכנתא.

.

מדובר בבית בהרחבה.

כלומר כולם עובדים עם אותו קבלן ויש חשבון נאמנות.

עוד לא הוגדר כל כמה זמן נותנים כל סכום , אבל זה יגיע.

קיצר צריך לגשת לבנק לראות מה אומרים ואז בהתאם לתשלומים להתחיל לקחת מהם כסף?

בית בהרחבה כלומר הגדלה של הבית הנוכחי או בית חדש במגרש במושב בחלק המוגדר כהרחבה.

אם בית בהגדלה אתה יכול לקחת משכנתא גם על החלק שכבר בנוי היום וכך להגיע למימון גבוה יותר.

רצוי תמיד ובמידת האפשר להשתמש בכספי הבנק ולא בכספיך , כך שכספיך ישמשו כהשלמה לכספי הבנק בכל שלב ושלב ולצורך מימון ,הבלתי צפוי, ולבסוף ניתן להשתמש ביתרת הכסף לשם פרעון מוקדם של המשכנתא. תראה שבהסכם המשכנתא יהיה לך סעיף שמתיר זאת ללא קנס פרעון מוקדם.

אם מדובר בבית חדש באזור הרחבה , הבנק לא נותן בשלב הראשוני עבור הקרקע אלא רק לאחר שהתחלת בשלב הראשון של הבניה לכן תזדקק לכספך לשם מימון המגרש מינהל אגרות ושאר הוצאות לוואי.

סתם לידע כללי מה שאתה לוקח מהבנק אתה מחיר כפול 2 וחצי אז קח בחשבון.

כמו שנאמר כאן הבנק נותן בין 60 ל 70 אחוז משוווי הנחס ויש המון פרמטרים כמו איזור ונקודות זיכוי.

למשל חבר לקח כמה שיותר משכנתא וככה נישאר לו גם לשיפוץ גם לרהיטים ומוצרי חשמל (בית ראשון שלו בחיים) וגם לרכב סימלי.

הבעיה שבסכום גדול הוא משלם אותו סכום כמו סכום קטן רק ההפרש בשנים של הפריסה .

לא ממליץ לך ליפרוס יותר מ 20 שנה צריך ליחיות גם לא...

בהצלחה רז...

רז לוי,

משכנתא ל-20-25 שנה - הערך הנומינלי המצטבר של תשלומי הריבית יעמוד על כ-45-55 אחוז מסכום המשכנתא המקורי.

לענין נקודות זיכוי ואזור - לפעמים הריבית שמקבלים בבנק נמוכה יותר מריבית הזכאות ולכן לא תמיד כדאי לקחת את חלק הזכאות. אפשר במקומו לקחת סכום נוסף מכספי הבנק בתנאי הבנק.

.

סתם לידע כללי מה שאתה לוקח מהבנק אתה מחיר כפול 2 וחצי אז קח בחשבון.

 

 

לא ממליץ לך ליפרוס יותר מ 20 שנה צריך ליחיות גם לא...

בהצלחה רז...

בוא נתאר מצב מסויים...

פלוני החליט שהוא לעולם לא ישעבד את עצמו לקירות והחליט לגור כל חייו בשכירות, במשך 25 שנה הוא עבר בין דירות שכורות ושילם כל חודש 4000 ש"ח.

אלמוני החליט לקחת משכנתא ל- 25 שנה שההחזר שלה הוא גם 4000 ש"ח לחודש.

אחרי 25 שנה הראשון נשאר עם כלום ואילו השני סיים את המשכנתא ונשאר בידיו נכס.

אפשר להגיד שפלוני לא השקיע הון עצמו של 30%-40% על הדירה כנדרש ועם הכסף הזה יכול היה לעשות הרבה דברים ולהשקיע בחוכמה (או שלא), אפשר גם להגיד שערכו של הנכס שאלמוני רכש עלה עם השנים וגישר על הפער הזה (או שלא)

to make a short story even longer, ההתעסקות בכמה כסף אתה מחזיר בסופו של דבר לבנק היא שולית כי צריך להעמיד הכל מול האלטרנטיבות, הרי כולם צריכים לגור איפשהו ומגורים תמיד יעלו כסף בין אם זה בשכירות ובין אם במשכנתא.

משכנתא צריך לפרוש לתקופה שתהווה איזון נכון בין יכולת ההחזר החודשית של הלווה לבין הרצון באמת לסיים בשלב כלשהו את ההלוואה.

רז לוי,

 

משכנתא ל-20-25 שנה - הערך הנומינלי המצטבר של תשלומי הריבית יעמוד על כ-45-55 אחוז מסכום המשכנתא המקורי.

 

לענין נקודות זיכוי ואזור - לפעמים הריבית שמקבלים בבנק נמוכה יותר מריבית הזכאות ולכן לא תמיד כדאי לקחת את חלק הזכאות. אפשר במקומו לקחת סכום נוסף מכספי הבנק בתנאי הבנק.

.

הבנק לא ייתן לך שקל בלי שמיצית קודם את הלוואת הזכאות. והתנאים שלה טובים יותר. נסה לקבל היום משכנתא בריבית קבועה של 4%.

במצבים בהם תיארת, פיטורים וכו', כדאי לבקש מהבנק "גרייס" של כמה חודשים - הפסקה בתשלום.

צביקי.

צביקי.

העובדות הן ששני חברים לקחו לאחרונה משכנתא (אחד ביוני והשני החודש), שנייהם קיבלו ריבית של פחות מ-4 אחוז ושנייהם לא רצו ולא לקחו את הלוואת הזכאות. (האחד לקח על בסיס הפריים והשני ריבית קבועה).

.

הנסה לקבל היום משכנתא בריבית קבועה של 4%.

צביקי.

 

העובדות הן ששני חברים לקחו לאחרונה משכנתא (אחד ביוני והשני החודש), שנייהם קיבלו ריבית של פחות מ-4 אחוז ושנייהם לא רצו ולא לקחו את הלוואת הזכאות. (האחד לקח על בסיס הפריים והשני ריבית קבועה).

.

אמיר, כך הוסבר לי בבנק, ייתכן והוטעיתי. בכל מקרה, אופתע מאוד אם הם קיבלו ריבית קבועה של פחות מ-4 אחוז.

צביקי,

הלוואת הזכאות היא כשמה - זכאות. לא חייבים ואין קשר בינה לבין המימון מהבנק.

רגע

הלוואת זכאות = מהממשלה , נכון?

הבנתי שהתנאים בא לא משהו.

וכשאתם מדברים על ריבית קבועה הכוונה לצמוד מדד נכון?

כמה אפשר לקבל ריבית קבועה סופית ?

כמה עולה חליפה ליתום?

לך לבנק לברר. תעשה שופינג בין כמה בנקים.

יש הבדל בין ההצעה שאתה תקבל, כשאתה מרוויח 20,000 שקל נטו בחודש, כעובד קבוע בחברת החשמל, לבין ההצעה שאני אקבל עם ה 5000 שקלים שלי ברוטו, כעובד ORS כגננת מחליפה...