האם מותר לועד הבית לשפץ את הביניין ללא הסכמת כל הדיירים?

שלום רב.

ביניין בן 4 קומות, סה"כ 7 דירות.

לקומה ראשונה ולקומה שניה יש גינות פרטיות (ביניין מדורג). אני גר בקומה שניה.

התגלו מס' בעיות במבנה:

א. 2 הדירות בקומה ראשונה רטובות (קירות פנמיים עד החצי).

ב. חדירת מי גשמים מגשר הכניסה לעבר הדירות בקומה שניה.

ג. מרזב פנימי אחד מתוך ארבעה מרזבים סדוק בחלקו הפנימי, דבר שגורם לחדירת מים לדירה בקומה שלישית.

הגיע מהנדס בכיר מהאגודה לתרבות הדיור, ואלו המסקנות:

א. הרטיבות של הדירות מקומה ראשונה נגרמות מנחל שזורם מתחת לביניין- אין מה לעשות ואין מה לטפל, פשוט לשים טיח וחדש ולצבוע בצבע אקרילי אחת לכמה שנים בתוך הדירות- הטיפול בנושא ע"י בעלי הדירות עצמם ולא תלוי בועד הבית בשום צורה.

ב. צריך לשים בטון חדש לגשר הכניסה- טיפול פשוט ומהיר ע"י ועד הבית.

ג. צריך לסתום את אותו מרזב ולהתקין במקומו מרזב חיצוני- טיפול ע"י ועד בית.

אז ככה:

סעיף א' לא מעניין אותי, וסעיף ג' כבר בוצע ע"י ועד הבית.

ועד הבית הסכים לסדר את גשר הכניסה (צריך לצפות בבטון חדש), ועל הדרך רוצה גם לשפץ את כל הביניין!

זה אומר צבע חיצוני חדש, הם רוצים גם לסתום את כל שלושת המרזבים שנותרו ולהתקין במקומם מרזבים חיצוניים למרות שלא צריך, אין איתם שום בעיה כרגע!

העיניין הוא שאחד המרזבים אמור להיכנס לתוך הגינה שלי ולהתחבר לביוב שלי, רוצים להפוך לי את כל האדמה בגינה כדי להגיע ליסודות הביניין ולשפץ שם ולהרוס לי את כל הדשא והעצים!

יתרה מזאת, כל דייר צריך לשלם 10,000 ש"ח! בואו נגיד שאני סטודנט, אחותי חיילת ואמא שלי חד הורית וממש לא מתחשק לנו להוציא עכשיו 10K ש"ח על שיפוץ מטופש שלא צריך אותו בכלל!

האם מותר לועד הבית להתקין מרזבים חיצוניים בשטחי, האם מותר לחייב אותנו לשלם להם 10K ש"ח על שיפוץ מטופש שאיננו רוצים בו, והאם מותר להם להיכנס בכלל לתוך הגינה הפרטית שלי ולבצע בה עבודות כמו הפיכת אדמה ועקירת עצים וצמחים ללא הסכמתי?!

האסיפה ביום שלישי הקרוב, יתרה מזאת שהיא מבוצעת בכוונה בדירת שכן שאנו לא בקשר איתו כלל, כי הוא התקין 2 מזגנים מתחת לחלונות שלנו ללא רשות. אנו לא מתכוונים להיות נוכחים באסיפה.

תודה ענקית מראש,

גיא.

אם הרוב קובע שעושים שיפוץ,

אתה חייב להשתתף במימון השיפוץ.

אם אני זוכר נכון, הרוב הדרוש הוא מעל 80% כדי לערוך את השיפוץ.

במידה ויש הסכמה של יותר מ80% - אתה מחוייב לבצע את השיפוץ.

לגבי הריסת הגינה שלך לשם כך - הנושא דרוש בדיקה עם עו"ד/האגודה לתרבות הדיור.

בין אם אתה בקשר עם השכן או לא - תגיע לאסיפה. אין לך מה להפסיד.

מספיק שתצליח לשכנע עוד שכן אחד שאין צורך בשיפוץ ומדובר על הוצאה סתמית של 10K ש"ח - ואין להם את הרוב הדרוש לצורך ביצוע השיפוץ.

אכן זה כך, צריך רוב מסויים ומעליו אפשר לחייב את שאר הדיירים לבצע שיפוץ.

סבא שלי ז"ל וסבתא שלי היו גרים בניין יחסית ישן.

באיזו שנה הגיעו 2 זוגות צעירים לבניין והחליטו שהם רוצים להשקיע בבניין וכו' ומעוניינים לבצע שיפוץ.

ההכנסה החודשית של סבא וסבתא שלי הייתה סביב ה-2000 ש"ח ביטוח לאומי ומזה היו צריכים לשלם חשמל, מים, ארנונה, לקנות אוכל וכו' - בקיצור, כידוע המצבים של הקשישים בארץ הוא על הפנים.

אפילו בחורף הוא לא היה מדליק חימום אלא אם כן היה ממש קפוא, כי פשוט לא היה לו איך לשלם את זה.

ואני לא מדבר על מאוורר בקיץ (מזגן כמובן שלא היה).

פתאום הם חוייבו לשלם 10 או 15 אלף ש"ח על שיפוץ הבניין.

סבא שלי לא היה מוכן לשלם, האמת? לא היה לו מאיפה, הוא ממש היה חי מהיד לפה.

הוא הלך עם אמא שלי לאגודה לתרבות הדיור, שמה האחראי צחק עליהם ואמר להם משפט בסגנון: "אני תכף מתחיל לבכות מצער על זה שאין לכם כסף... זה לא מעניין, תשיגו וזהו או שנתבע אתכם".

סבא שלי (אז כבר קרוב לגיל 90, וניצול שואה) החליט שהוא לא משלם.

שיעשו לו מה שהם רוצים. שיכניסו אותו לכלא - ממש לא מעניין אותו. זה שלחברה הצעירים שקנו דירה יש פתאום מרץ וחשק לשפץ את הבניין זה טוב ויפה אבל לו אין מאיפה להוציא את הסכום הזה.

בסוף? אמא שלי לקחה הלוואה ושילמה את השיפוץ בלי שסבא שלי יידע.

אני לא חושב שזה הוגן שסתם יום אחד אפשר להפיל עלייך הוצאות בסך 10K או 15K ש"ח אבל זה החוק.

אני מקווה שאתה תלך עם זה עד הסוף, כי אנחנו לא רצינו לגרום יותר צער ועצבים לסבא שלי שגם ככה הבריאות שלו לא הייתה מי יודע מה.

במקרה של הסבא סביר להניח שבית משפט היה פוסק לטובתו ולא לטובת תרבות הדיור.

במקרה של הגינה, הרי חופרים והורסים אותה, מי משפץ אותה חזרה? הנושא הזה נבדק מול הועד? לגבי השכן עם המזגנים, אם יש צורך באישור תגיד להם שיורידו את המזגנים אחרת אתה תתלונן. תפעיל לחצים מכל סוג אפשרי במסגרת החוק.

אני במקומך היתי פונה לתרבות הדיור ושואל לגבי העניין כי לשפץ את מה שלא טעון שיפוץ נשמע לי מטופש ובזבוז כסף רציני.

אני במקומך היתי בודק אפשרות לשפץ רק את מה שהמהנדס אמר שצריך ולא מעבר לזה.

לפי דעתי, לפעמים יש צורך לעשות תיקונים דחופים, אבל יש תיקונים שטותיים שאין בהם צורך בכלל, לכן עדיף לבדוק תמיד מכל הבחינות וגם מבחינת החוק מה אומר עלייך.

גיא,

בלי קשר לדיון אם השיפוץ נחוץ או לא ובלי קשר לשאלה אם כל עבודות השיפוץ נחוצות:

כל קרב מוכרע עוד לפני שנורתה היריה הראשונה, כך גם הדיון על עשיית השיפוץ.

אם אינך רוצה בשיפוץ אתה חייב לגבש קואליציה כבר עכשיו.

כשתגיע לדיון המשחק כבר יהיה מכור.

מה אני מציע לך:

להפגש עם שכנים נוספים ולשכנע אותם שרוב השיפוץ מיותר, הצע דרך חלופית.

נדמה לי שיש צורך ברוב של 75% כך שמספיק שתמצא מתנגד אחד נוסף כדי לחסל את היוזמה.

העניין הוא שאתה חייב לפעול כבר עכשיו.

ועד הבית מחוייב לבצע על חשבונו ,ואם יש צורך - לגבות כסף מהדיירים , תיקון ליקויים ברכוש המשותף ,

לצורך העניין בעיית הרטיבות בדירות חייבת להיות מתוקנת על ידו וכל בעלי הדירות צריכים להשתתף בעלות אם אין מספיק כסף בקופת הוועד.

לצערי נאלצתי בתקופה האחרונה להתעסק בעניין דומה ,ורק עורכי הדיון של האגודה לתרבות הדיור גרמו לועד הבית לשלם על שיפוץ קיר חיצוני עקב רטיבות בקיר פנימי.

לגבי שיפוץ מקיף - זה כבר עניין אחר.

הם צריכים להביא 3 הצעות מחיר, ולקבל הסכמת רוב הדיירים (אני לא בטוח מה אחוז החסימה )

כדאי לכם להיות נוכחים באסיפה, כי המחאה שלכם בכך שאתם לא תגיעו - רק תגרום לכם נזק.

על הדרך אתה יכול לפתור את הבעיה של המזגן של השכן.

צריך לשפץ רק את גשר הכניסה, הם החליטו שבא להם לשפץ כבר "על הדרך" את כל הביניין. מדובר על צבע חיצוני וכ' למרות שאין צורך, הצבע רק קצת דהה.

לא מדובר על בינינים ישנים שנבנו מלפני קום המדינה לפני כ- 60 שנה, מדובר בבתים שנבנו בשנת 1992 סה"כ.

בלי קשר לכל הנ"ל, מי עושה שיפוצים בחורף ?!

תדאג שיהיה ברור לדיירים שאת הנזקים שנובעים מהרכוש המשותף, קרי קירות חיצוניים,מרזבים,גשרים - חייבים לתקן,

אבל השיפוץ אינו מחוייב המציאות.

אייל, אתה צודק, אבל קשה להסביר לאנשים חסרי ידע בסיסי שלא סיימו 12 שנות לימוד את זה. בכל אופן אין מה לתקן: הכל תקין. סתם הם רוצים לשפץ.

ושאלה נוספת: אם אני מתנגד, מותר להם להיכנס לתוך הגינה או המרפסת שלי ללא רשותי ולבצע עבודות למרות שיש להם רוב? מותר להם להפוך אדמה ליד הקירות? יש שם צינורות מים תת קרקעיים פרטיים שלי וממטרות וזה יכול להסתיים בסוף רע מאוד!

בכלל: זה שטח פרטי שלי, למה שכף רגלם תדרוך לי על הדשא? זאת השגת גבול.

דרך אגב, היה מקרה דומה בבניין של ההורים שלי, ועד הבית החליט שנדרש שיפוץ בעלות של כמעט מליון ש"ח !

שרצו לחלק על כל בעלי הדירות.

ההורים שלי נלחמו, והתעקשו שיביאו עוד שתי הצעות ובסופו של דבר השיפוץ נסגר על פחות מחצי מחיר,

וכעת מחכים שהחורף יגמר כדי לבצע אותו.

ומדובר על שיפוץ מקיף ,חיצוני, פנימי, ומה לא - בניין של 40 שנה בן 7 קומות ומשהו כמו 20 או 25 דיירים.

תבדוק את עניין החוקיות מול תרבות הדיור.

אם בכל זאת יהפכו את האדמה שבגינה שלך, תחתים אותם על כך שהגינה תושב למצבה התקין שלפני השיפוץ, וצלם גם את הגינה לצורך הוכחות לאיך היא נראתה לפני השיפוץ למקרה שהם יטענו שהיה שם רק חול ללא צמחיה ושאתה סתם מנסה לבנות גינה על חשבונם.

תתחיל לתעד הוכחות כבר מעכשיו למקרה שיום בהיר תמצא פועלים אצלך בגינה עם צינורות מים מפוצצים ונזק של כמה עשרות אלפים.

קודם כל יש שם דשא ועצים, בחלומות שלי הם ישתלו לי שם עצים חדשים, אתה לא יודע עם מי יש לי עסק פשוט...

הם מתכוונים לעשות מה שיעשו ושאח"כ אני אסדר את הגינה לבד או אשאיר ככה.

יתרה מזאת: האם מותר להם ככה סתם יום בהיר להיכנס לתוך השטח הפרטי שלי? (לפי הגיון).

אפשר להיכנס לגינה רק ע"י סולמות מהרחוב, אי אפשר סתם ככה להיכנס.

זה כמו שהם יפרצו לבית שלי יום אחד כדי שתהיה להם גישה לשפץ ליד החלון לדוגמא. זאת השגת גבול!

זה שטח שלי- האם אני יכול למנוע מהם כניסה לשטחי? מצידי שיצבעו את הקירות ע"י מנוף מהרחוב.

האמת היא שקשה לגבש דיעה אמיתית למקרה כזה כי כרגע אנחנו "שומעים" רק צד אחד.

לי אין מושג מה מצב יתר המרזבים בבניין. יכול להיות שזה רק עניין של זמן מועט מאוד עד ששאר הצינורות יתפוצצו בתוך הקירות ויגרמו לנזילות בשאר הדירות. לא יודע.

אני מתקשה להאמין שיכניסו כאן להוצאות את כל הדיירים אם לא היה חשש אמיתי לבעיה עתידית (קרובה מאוד) עם המרזבים. השיפוץ החיצוני של הבניין הוא עניין סובייקטיבי לחלוטין, לא ראינו ולכן קשה לחוות דיעה.

בתור דייר בבניין אסור לך לוותר על זכות ההצבעה בזמן אסיפת הדיירים !

את נושא המזגן אתם חייבים לסגור במסגרת אסיפת הדיירים - יש להעלות את הנושא להצבעה (!) ולקבל את ההחלטה שתתקבל, גם אם היא לא נוחה לך או לזה שהתקין את המזגנים. עדיף שתגיעו לפשרה מאשר שתתחילו לריב כמו ילדים קטנים. לך אסור לשכוח שמדובר במדינה מאוד חמה ומזגנים זה MUST - ולשכן שלך אסור לשכוח שאסור לו להפריע למנוחת השכנים על חשבון הנוחיות שלו בבית.

בעניין התשלום:

גם כאן קשה לי לשים עצמי במקומך אבל העניין גורם לי לחרוג ממנהגי ופשוט להיכנס לך לוורידים, דבר שאני שונא לעשות anyway בלי קשר ספציפי אליך. אתה אומנם טוען ש"אני סטודנט, אחותי חיילת ואמא שלי חד הורית וממש לא מתחשק לנו להוציא עכשיו 10K ש"ח על שיפוץ מטופש שלא צריך אותו בכלל" אבל השכנים שלך רואים בדיוק איזה רכב חונה לך בחניה (ואפילו שלא מדובר במשהו יקר בקנה מידה של מכוניות, אתה יכול להבין בדיוק מה עובר לאנשים בראש !) אז עדיף שלא תשחק אותה תמים.

חומר למחשבה...

איציק