מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

קציר ממוקמת באמא של הפריפריה. ישוב קטן, מרוחק, מוקף כפרים ערבים, נמצא במרחק יריקה מהרשות הפלסטינית, לא מחובר למרכז בכבישים ישירים ורכבת, אין מרכזי תעסוקה באזור, אין שירותים באזור.

והנה המחירים:

http://www.madlan.co.il/local/%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%A8

* אין לי מושג לגבי נכונות הנתונים

ממך הייתי מצפה ליותר

ישוב שכיום יש בו כ 3000 נפש מערכת חינוך טובה, אוויר מצויין, בקיץ 3-5 מעלות פחות משפלת החוף ולחות נמוכה בהרבה , רוב האנשים הולכים על שתיים.

5 דקות ואתה על כביש 6

רכבת יש 20 דקות נסיעה ואתה בבנימינה, קצר יותר בתחנה של קיסריה / פרדס חנה

איזור התעשיה של יוקנעם ( טוב עבורך זה מעבר להררי החושך )

איזור התעשיה של קיסריה

15 דקות מבירת הפלך פרדס חנה 20 דקות מהכרך חדרה.

40-50 דקות מחיפה

כפר סבא ממש במרחק יריקה מהרשות שלא לדבר על ישוב כמו כוכב יאיר .

מה רע להתעורר לקול קריאת המואזין , או ללכת לקנות בשבת במכולת אצל השכנים המהדרין אפילו ילכו לרחוץ את הרכב .

אם מאשדוד נוסעים בבוקר למרכז שעה - שעה וחצי אז מקציר הזמן זהה למרכז.

בקיצור יש אנשים שיודעים לעשות חשבון ויש כאלה שיודעים לראות חשבון.

לפני כ 12 שנה הדו ששווה היום כ מיליון נרכש במחיר של כ 230 אלף .

אבל יותר טוב ליילל לבכות לקטר ולהתכלב

ולצפות שכחלון יעשה נפלאות

א. רכשת את הבית לפני 12 שנים

ב. רכשת את הבית להשקעה ולא למגורים

אני לא הייתי מתרחק שעתיים נסיעה לכל כיוון מהמשפחה רק בשביל לקנות בית באמצע שום מקום במיליון שקל. (לפי יד 2 אין מחירים כאלה בכלל... הבית הכי זול מתחיל מ-1.2 מיליון)

אני לא מצפה מכחלון לשום דבר. כתבתי בתחילת הדיון שאני לא מאמין שהמחירים ירדו.

ישה,

גם לי יש סיפורי גבורה על חבר שרכש קרקע ב.. תחזיק חזק..

במצובה (למרגלות שלומי) במחיר בדיחה.

גם הוא חש את המואזין מידי יום,

מסתתר מפצמ"רים מידי שנה,

ובסופו של יום מכר ברווח אסטרונומי ורכש ביד חנה.

פחות קוסם לי לגור בסביבה כזו,

אבל תודה בכל אופן..

אני אולי אעשה סיבוב נוסף לחריש, אבל אני מניח שזה דיי נעול מבחינתי.

תודה,

מור

בת שלי ומשפחתה גרים בקציר ונהנים מאוד.

ועוד כ 1000 משפחות

אבל איש איש ובחירותיו איש איש וקיטוריו

שיהיה להם לבריאות. לי אין מה לעשות בקציר. אין לי שם עבודה, משפחה, חברים. כלום. אפס.

א. רכשת את הבית לפני 12 שנים

ב. רכשת את הבית להשקעה ולא למגורים

 

אני לא הייתי מתרחק שעתיים נסיעה לכל כיוון מהמשפחה רק בשביל לקנות בית באמצע שום מקום במיליון שקל. (לפי יד 2 אין מחירים כאלה בכלל... הבית הכי זול מתחיל מ-1.2 מיליון)

 

אני לא מצפה מכחלון לשום דבר. כתבתי בתחילת הדיון שאני לא מאמין שהמחירים ירדו.

אני ראיתי 4 דו בפחות.

סוף סוף קיבלתי אישור לעוף, אז הרשו לי בבקשה לשפוך קצת שמן למדורת הנדל"ן הנוכחית...

רציתי יותר להגיב לגבי כל עניין הסיכון בהשקעה בנדל"ן לטווח קצר, כי זה נושא שלא קיבל פה כל כך התייחסות. למי שהיה צריך כבר הצקתי בהודעות פרטיות, אבל בטח יש עוד כמה משקיעי נדל"ן פוטנציאליים שקוראים פה. מקווה שזה יהיה שימושי למישהו.

לענייננו, דיברתם על רכישה לצורך השקעה, גם במקרה של מי שטרם רכש דירת מגורים. עכשיו, אני בטח לא יודע להגיד אם זו השקעה מוצלחת או לא, או אם המחירים יעלו או ירדו (יש לי את ההשערה שלי, אבל זה לא באמת מעניין). אבל אף אחד לא דיבר על הסיכונים בהשקעה כזו, בייחוד לטווח קצר.

סיכון ראשון: מינוף. זה אולי נראה מאוד בסיסי לאנשים מסוימים, אבל מאוד לא מובן לאחרים. בקיצור: מי שלוקח 75٪ משכנתא, ירויח 4٪ על ההון העצמי על כל עליה של 1٪ במחיר הדירה. הבעיה שזה עובד גם להיפך - במקרה הלא סביר של ירידה הוא גם יפסיד פי 4.

סיכון שני - נזילות ופיזור סיכונים. את זה כולם יודעים, דירה היא נכס לא מאוד נזיל. אם המחירים יורדים פתאום, לא תמיד קל למכור. לגבי הפיזור - אתה משקיע בנכס בודד. אין צורך במפולת (או אפילו ירידת) מחירים ברוטשילד כדי שהמחירים בחריש, אור עקיבא או קרית גת ירדו. ההשקעה חשופה רק לנכס הבודד שהשקעת בו.

סיכון שלישי - עלויות קבועות גבוהות. בניגוד לשוק ההון, קניה ומכירה הן ארועים מאוד לא זולים. גם פדיון מוקדם של המשכנתא לרוב עולה כסף. מאוד ברור לכאורה, אבל לרוב לא מתחשבים בעלויות האלו משום מה.

עכשיו, מישהו שחסך נניח 250k, ולא יכול להרשות לעצמן דירה אפילו בנתניה יכול לכאורה להשקיע בדירה בחריש במיליון ש"ח עם משכנתא של 75٪. מה יקרה אם מחר המחירים בחריש ירדו ב-10٪? וב-15٪? הוא יפסיד לפחות 40 או 60 אחוז מההון העצמי שלו, בהתאמה, ובהנחה שהוא מימש מיד את הנכס ובהשמטת עלויות הקניה והמכירה.

שוב, אני לא אומר ולא יודע שהמחירים ירדו. רק מציע להבין את הסיכון בהשקעה בנדל"ן. למי שמשקיע לטווח ארוך של עשרות שנים זה אולי פחות מעניין, למרות שעדיין יכולות להיות נקודות כניסה טובות יותר לשוק מאשר בשיא מחירים היסטורי וקצת אחרי שיא שלילי של ריבית, שממש עכשיו מתחילה לעלות. למי שמשקיע לטווח קצר זו עלולה להיות מכה שיהיה לו קשה להתאושש ממנה.

נכון שגם בשוק ההון אפשר להפסיד 40-60٪ מההשקעה, אבל לפחות לא צריך לנסוע עד חריש בשביל זה...

כל עוד אותו אדם משקיע בדירה כתחליף למגורים של עצמו, בירידה כללית של מחירים הוא לא מפסיד כלום, רק מרוויח. הפער בין הדירה שהוא קנה לדירה שהוא רצה ולא יכל להרשות לעצמו קטן, ויקל עליו לקנות אותה. אמנם ההון העצמי שלו לכאורה ירד, אבל ההון העצמי הנדרש לדירה החדשה גם ירד.

בקיצור: מי שלוקח 75٪ משכנתא, ירויח 4٪ על ההון העצמי על כל עליה של 1٪ במחיר הדירה.

זה לא מדויק לגמרי, כי אתה מזניח פה את הריבית שנשלם על ה-75% במסגרת המשכנתא. אם קיבלתי מהבנק 75%, אצטרך להחזיר לו %(75+X), כאשר X תלוי בכמובן בהרכב המשכנתא וכמה זמן עובר עד שאמכור את הדירה ואכסה אותה. הרווח שלנו יהיה כל מה שנקבל במכירה מעל %(100+X), ולא מעל 100%.

כל עוד אותו אדם משקיע בדירה כתחליף למגורים של עצמו, בירידה כללית של מחירים הוא לא מפסיד כלום, רק מרוויח. הפער בין הדירה שהוא קנה לדירה שהוא רצה ולא יכל להרשות לעצמו קטן, ויקל עליו לקנות אותה. אמנם ההון העצמי שלו לכאורה ירד, אבל ההון העצמי הנדרש לדירה החדשה גם ירד.

ברור שהוא לא מפסיד לעומת קניה של דירה יקרה יותר, אבל הוא כן מפסיד בהשוואה לאי-קניית דירה מלכתחילה.

באופן כללי, כשאתה מחזיק דירה והרצון שלך הוא לשדרג לדירה יקרה יותר, תמיד כדאי לך שמחירי הדירות ירדו (בהנחה הלא-תמיד נכונה שהם עושים זאת בצורה אחידה על פני כל הדירות).

ברור, אבל אם הוא רוצה דירה לגור בה, או לגדר סיכונים כנגד עליית מחיר הדירות - זה סביר.

כל עוד אותו אדם משקיע בדירה כתחליף למגורים של עצמו, בירידה כללית של מחירים הוא לא מפסיד כלום, רק מרוויח. הפער בין הדירה שהוא קנה לדירה שהוא רצה ולא יכל להרשות לעצמו קטן, ויקל עליו לקנות אותה. אמנם ההון העצמי שלו לכאורה ירד, אבל ההון העצמי הנדרש לדירה החדשה גם ירד.

לא. ממש לא. זו בדיוק הטעות הקונספטואלית שכולם עושים, וממנה כדאי מאוד להזהר.

בוא ניקח דוגמא מספרית , להבהיר את העניין.

אדם מסוים, נקרא לו מור לצורך הדיון, חסך כ-300K ש"ח. מור רוצה לקנות דירת 4 חדרים בנתניה, אבל היא עולה 1.5 מיליון ש"ח. מה הוא עושה במקום? לוקח 750K ש"ח במשכנתא, קונה דירת 4 חדרים בחריש במיליון ש"ח ומשאיר לעצמו 50K ש"ח. מהם הוא משלם את כל עלויות הרכישה (לפחות, ואני מאוד אופטימי 10-15K ש"ח) ושם בצד את השאר בשביל עלויות המכירה.

לאחר חצי שנה, נניח וקרא הבלתי יאמן, ומחירי הדיור החלו לרדת. אממה? בנתניה הם ירדו ב-5%, ואילו בחריש הם ירדו ב-10%. קורה. (אי פיזור סיכון לעיל). כמה שווה הדירה של מור עכשיו? 900K ש"ח. בוא נניח שיש למור המון מזל והוא מצליח למכור את הדירה מיד במחיר הזה (נזילות, שלא התממשה במקרה הזה, לעיל). מור עדיין חייב לבנק כמעט 900K ש"ח משכנתא (פחות אי אלו גרושים שהוא הצליח למחוק מהקרן). כמה כסף נשאר לו כרגע הון עצמי? 150K ש"ח, ועוד כמה גרושים שנשארו לו מה-50K שהוא השאיר למכירה וקניה (עלויות קניה ומכירה גבוהות לעיל), אם נשאר. כמה הוא הפסיד מההון העצמי שלו בתרגיל המבריק הזה? כמעט 50%. כמה הוא צריך עכשיו לדירה בנתניה? קצת מעל 350K ש"ח (1.425 - מחיר הדירה פחות 5%, חלקי 4). כלומר, עכשיו הוא רחוק ב-200K ש"ח מדירה בנתניה, בניגוד למצב ההתחלתי שבו הוא היה צריך רק עוד 100K ש"ח.

נכון ש-10% בחצי שנה נשמע כמו מדע בדיוני, ואם הירידות יהיו הרבה יותר איטיות הקרן של המשכנתא תתחיל לאט לאט לרדת. מצד שני, הרבה עלויות הושמטו מהחישוב הזה לצורך הפשטות (כמו פרעון מוקדם של משכנתא). גם מסיכון הנזילות התעלמתי פה.

אני לא אומר לא לקנות דירות להשקעה. רק להבין שזו לא הצמדה 1:1 (מאוד רחוק מזה) של ההון העצמי הנוכחי להון העצמי לדירה הבאה. אם העליות ימשכו אפשר להרויח בגדול, אבל מכיון שזו השקעה נטו ולא צריכה צריך גם להבין (טוב מאוד) את הסיכונים. בטח ובטח בהשקעה מאוד ממונפת בנכס בודד בשוק שעולה כבר 10 שנים רצוף כשהריבית ברצפה בקנה מידה הסטורי.

ועכשיו צא ולמד מה יקרה להון העצמי של מור אם המחירים ירדו רק בעוד כמה אחוזים (רמז - הוא כמעט ימחק). כוחו של המינוף.

סיכוי גבוה פי מאה ממחיקת הקרן בשוק ההון מאשר בנדל''ן