ערבות בנקאית בשכירות דירה

קשה הבנת הנקרא פה היום אה?

בפריפריה יש מקרים מאוד מאוד ספציפיים שבהם קונים דירה להשקעה (איזור האוני' בב"ש אחד מהם, יוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל).

כשאתה לא קונה דירה להשקעה אתה לא חושב במונחים של תשואה.

בפריפריה כמעט כל בעלי הבתים להשכרה הם כמו בעל הבית שלי

קנו בית כדי לגור בו, המצב איפשר להם לקנות בית חדש יותר / גדול יותר / באיזור אחר מבלי למכור את הקיים, ולכן הוא משכיר אותו.

אגב מבדיקה על נכס בבית שמש ששווה 2M שקל מקבלים כ-7.5K עד 9K בשכירות.

ומדובר על וילה / וילה דו משפחתית עם 7 חדרים וסביבות 170 מ"ר בנוי ועוד כ-100 מ"ר גינה

אתה ענק MX

הנה שוב ההתשואה בבית שמש גבוהה מהתשואה במרכז.

m3x7e3m3,

אם ארבעה אנשים אומרים לך שאתה טועה , אתה עדיין מתעקש משום מה שאתה צודק.

נקח את הדוגמא שנתת.

וילה בבית שמש שעולה 2M, משכירים בסכומים שבין 7.5 ל9K בחודש, כלומר עלות שכירות לשנה היא בין 90K ל 108K

כלומר התשואה (מה אחוז ההכנסה השנתית משווי הנכס ) היא בין 4.5 ל5.4 אחוז

אם תגיע אם אותם 2M שקל לת"א, תוכל לקנות דירה 2 חדרים במרכז (רחוב אחד העם לדוגמא )

או דירת 4 חדרים בתקוה , בקומת קרקע ,

איך שלא תסתכל על זה לא תוכל להשכיר את הדירות הללו בסכומים שבין 3K ל 5K במקרים קיצוניים לטווח קצר.

כלומר התשואה היא בין 1.8 ל 3 אחוז שנתי.

עדיין לא ברור לך שבתל אביב תקבל על דירה בשווי זהה פחות כסף ?

m3x לשאלתך למה הדירות במרכז נמכרות טוב יותר מכמה סיבות

1. גם בתקופה שיש הרבה משקיעים בשוק, עדיין הרוב המוחלט קונה למגורים ולא להשקעה.

2. למשקיע קל יותר לטפל בדירה באיזור שהוא גר בו ולא לקנות ולנסוע כל פעם שצריך

3. כמו שהסבירו לך הרבה למעלה , תשואה גבוהה יותר = סיכון גבוה יותר.

4. אנשים מכירים את העיר שלהם ויודעים היכן לקנות וכמה שווה כל שכונה בעיר, שאתה מגיע לעיר זרה , אתה נתון לחסדי המתווך או המזל. ואנשים לא אוהבים להמר על סכומים כאלו. (יכולים למכור לך שזאת שכונה טובה כאשר בעצם לא )

, אתה פשוט לא יודעת לנהל דיון ולהודות בזה שאתה טועה.

דירות בב"ש הן ממש לא יוצאות דופן, בתור אחת שגרה באיזור שמלא בסטודנטים והוא מחוץ לגבולות חדרה-גדרה, אני רואה שרוב הדירות מסביבי הן להשקעה. חלק מבעלי הבתים כאן גרים בסביבה וחלק בכלל מאיזור תל אביב.

למשל דוגמא טריה ממש מימים אלו. בחור מתל אביב קנה דירה בביניין שאני גרה בו (מחירי הדירות כאן נעים באיזור 600-630 אלף) , התחיל "שיפוץ"=פיצול דירת 3 חדרים ל 2 דירות חדר וחצי. למה? כי במקום להשכיר את הדירה ב-2500-2700 ש"ח הוא ישיכר את שתיהן ב4000-4500, אני חושבת שאת התשואה המטורפת אתה יודע לחשב לבד. בת"א אתה תצטרך להשקיע הרבה יותר מ630K בשביל לקבל 4000 ש"ח שכ"ד, אחרת למה לו לקנות נכס כל כך רחוק?

אתה ענק MX

 

הנה שוב ההתשואה בבית שמש גבוהה מהתשואה במרכז.

ישה, אם נדמה לך שבעל בית כלשהו בבית שמש חושב על תשואה, אז לא היית בבית שמש.

אולי באמת מעולם לא היית בבית שמש.

התשואה כמובן שתהיה גבוהה יותר, כי בבית שמש ב-2M אתה קונה וילה עם 160 מ"ר, 2-3 קומות, 7 חדרים (לא כולל סלון), חנייה פרטית ועוד איזה 100 מ"ר של גינה. לכל הפחות.

בתל אביב מדובר על דירת 4 חדרים אולי עם מרפסת קטנה.

וילה עם קירות צמודים לוילות אחרות משני הצדדים, גינה של כ-40 מ"ר, שטח בנוי של כמעט 200 מ"ר, 6 חדרים + ממ"ד (קטן יחסית, 1.5 על 1.8 מטרים בערך) לא כולל סלון שווה כ-1.4M בפועל נמכרת בפחות, ההשכרה סביבות 6 אולי 6.5 אלף לחודש.

אז בתפיסת ההשקעות היה צריך לעוף על ההזדמנויות האלה לקנות בתים בבית שמש, הם היו צריכים להימכר לפחות בשווי שלהם.

במקום דירה להשקעה בת"א היו צריכים לקנות וילות להשקעה בבית שמש.

אבל אין קונים להשקעה לא לדירות ולא לוילות בבית שמש.

אז איך זה מסתדר?

בוודאי שזה מסתדר אם אתה יוצא לרגע מהחשיבה של השקעה, ומבין שאף אחד לא מחפש נכס להשקעה בבית שמש, והחשיבה היא לא על השקעה אלא שמתאפשר לבעל הנכס לשדרג את עצמו בעוד נכס מבלי למכור את הקיים.

m3x7e3m3,

 

אם ארבעה אנשים אומרים לך שאתה טועה , אתה עדיין מתעקש משום מה שאתה צודק.

 

נקח את הדוגמא שנתת.

וילה בבית שמש שעולה 2M, משכירים בסכומים שבין 7.5 ל9K בחודש, כלומר עלות שכירות לשנה היא בין 90K ל 108K

 

כלומר התשואה (מה אחוז ההכנסה השנתית משווי הנכס ) היא בין 4.5 ל5.4 אחוז

 

אם תגיע אם אותם 2M שקל לת"א, תוכל לקנות דירה 2 חדרים במרכז (רחוב אחד העם לדוגמא )

או דירת 4 חדרים בתקוה , בקומת קרקע ,

 

איך שלא תסתכל על זה לא תוכל להשכיר את הדירות הללו בסכומים שבין 3K ל 5K במקרים קיצוניים לטווח קצר.

כלומר התשואה היא בין 1.8 ל 3 אחוז שנתי.

 

עדיין לא ברור לך שבתל אביב תקבל על דירה בשווי זהה פחות כסף ?

עדיין לא הבנת, התשואה תהיה שונה, כי באותו כסף אתה קונה סוג נכס שונה לחלוטין.

אבל אתה עדיין מדבר במונחים של תשואה שהם לא נכונים לחשיבה של בעל בית ממוצע בבית שמש, לכן עד עכשיו לא הבנת, ולכן כנראה עדיין לא תבין, כי במקום להקשיב למישהו שמכיר כמה כאלה, אתה תקוע במחשבה שמישהו שקונה בית בבית שמש חושב על תשואה.

m3x7r3m3

, אתה פשוט לא יודעת לנהל דיון ולהודות בזה שאתה טועה.

דירות בב"ש הן ממש לא יוצאות דופן, בתור אחת שגרה באיזור שמלא בסטודנטים והוא מחוץ לגבולות חדרה-גדרה, אני רואה שרוב הדירות מסביבי הן להשקעה. חלק מבעלי הבתים כאן גרים בסביבה וחלק בכלל מאיזור תל אביב.

למשל דוגמא טריה ממש מימים אלו. בחור מתל אביב קנה דירה בביניין שאני גרה בו (מחירי הדירות כאן נעים באיזור 600-630 אלף) , התחיל "שיפוץ"=פיצול דירת 3 חדרים ל 2 דירות חדר וחצי. למה? כי במקום להשכיר את הדירה ב-2500-2700 ש"ח הוא ישיכר את שתיהן ב4000-4500, אני חושבת שאת התשואה המטורפת אתה יודע לחשב לבד. בת"א אתה תצטרך להשקיע הרבה יותר מ630K בשביל לקבל 4000 ש"ח שכ"ד, אחרת למה לו לקנות נכס כל כך רחוק?

אאל"ט את גרה בחיפה, Hardly פריפריה, ולכן לא רלוונטי בכלל לכל מה שתיארתי.

אני אגב לא טועה מהסיבה הפשוטה, שאף אחד מאלה שמנהלים את הויכוח לא הבין עדיין שהחשיבה של "השקעה" נשארת בש.ג. בכניסה לבית שמש.

אז מראש לדבר במקרים כאלה על מונחים השקעתיים מובהקים כמו "תשואה" זו טעות.

ולבחון קנייה שהיא לא השקעתית בעיניים השקעתיות זו טעות יותר חמורה.

מאוד רלוונטי למה שתיארת, אנשים מאיזור המרכז באים לכאן כדי לקנות נכנסים להשקעה, אבל זה לא מתאים לתבנית שאתה בנית לעצמך אז אתה פוסל.

אף אחד כאן לא מדבר על בית שמש ספיציפית אלא על מושגים של תשואה נטו, זה לא משנה אם אתה משווה בין דירת 4 חדרים בביניין ישן לוילה מהניילונים, אתה משוואה כמה תשואה מניב לך הכסף שאותו אתה משקיע. גם אתה בעצמך חזרת לא פעם אחת על זה שבבית שמש מקבלים תשואה גבוהה יותר לאותם 2M.

למה הדירות בפריפריה לא עפות? כי כמו שנאמר כבר קודם, אחוז המשקיעים מבין הקונים הוא נמוך יחסית, ככה שהם לא יכולים לשקף את השוק כולו.

m3x לשאלתך למה הדירות במרכז נמכרות טוב יותר מכמה סיבות

1. גם בתקופה שיש הרבה משקיעים בשוק, עדיין הרוב המוחלט קונה למגורים ולא להשקעה.

2. למשקיע קל יותר לטפל בדירה באיזור שהוא גר בו ולא לקנות ולנסוע כל פעם שצריך

3. כמו שהסבירו לך הרבה למעלה , תשואה גבוהה יותר = סיכון גבוה יותר.

4. אנשים מכירים את העיר שלהם ויודעים היכן לקנות וכמה שווה כל שכונה בעיר, שאתה מגיע לעיר זרה , אתה נתון לחסדי המתווך או המזל. ואנשים לא אוהבים להמר על סכומים כאלו. (יכולים למכור לך שזאת שכונה טובה כאשר בעצם לא )

1. אנחנו מתקדמים לאנשהו, באיזור המרכז יש רוב קנייה למגורים, בבית שמש לדוגמה אין בכלל / פחות מאחוז קנייה להשקעה!

אז מראש אתה לא קונה דירה להשקעה בבית שמש, אלא אתה יורש דירה בבית שמש / משדרג את עצמך לוילה בבית שמש או עובר לאיזור אחר ויש לך עדיין דירה בבית שמש, שבזמנו קנית במחיר אפסי, ועכשיו אתה יכול להרשות לעצמך להשאיר אותה ואז להשכיר.

מאוד רלוונטי למה שתיארת, אנשים מאיזור המרכז באים לכאן כדי לקנות נכנסים להשקעה, אבל זה לא מתאים לתבנית שאתה בנית לעצמך אז אתה פוסל.

אף אחד כאן לא מדבר על בית שמש ספיציפית אלא על מושגים של תשואה נטו, זה לא משנה אם אתה משווה בין דירת 4 חדרים בביניין ישן לוילה מהניילונים, אתה משוואה כמה תשואה מניב לך הכסף שאותו אתה משקיע. גם אתה בעצמך חזרת לא פעם אחת על זה שבבית שמש מקבלים תשואה גבוהה יותר לאותם 2M.

למה הדירות בפריפריה לא עפות? כי כמו שנאמר כבר קודם, אחוז המשקיעים מבין הקונים הוא נמוך יחסית, ככה שהם לא יכולים לשקף את השוק כולו.

לא זה לא רלוונטי כי מראש התבנית שלי היא לגבי דירות להשקעה בפריפריה.

אז איך זה מתאים לתבנית אם את לא גרה בפריפריה?

כמובן שאם מסתכלים על תשואה אז התשואה שונה, אבל מה שעדיין לא הבנתם זה שמי שקונה בית בבית שמש לא מחפש את התשואה, לא מסתכל על התשואה, והוא בכלל לא משקיע.

ואם אחוז המשקיעים מבין הקונים הוא נמוך אז בבית שמש הוא אפסי.

mX3

אם תגלול טיפה אחורה , להודעה מספר 24 (מופיעה לרוב בדף השני )

בגלל זה נכס בבית שמש או אילת או דימונה, נחשב מסוכן יותר מנכס בתל אביב או רמת השרון,

והתשואה עליו יכולה להיות כפולה. זה אמור כביכול לפצות את בעל הנכס על הסיכון, שמגיע מרגישות

גדולה יותר למצב הכלכלי, נזילות נמוכה יותר(עד כמה שנדלן יכול להיות נזיל), ועל שוכרים בעלי יכולת

החזר וחוסן כלכלי נמוכים יותר.

ואתה ענית את התשובה השגויה בהודעה 26

בעיה אחת - המציאות אומרת אחרת, לפי ההגיון הזה שכ"ד על דירה בשווי מסוים בבית שמש אמורה להיות יותר גבוהה משכ"ד של באותו שווי בת"א.

במציאות ההפרש הוא גם יככול להגיע לכך שבת"א השכ"ד יהיה כפול.

 

ומשם במשך עשרות הודעות מוכחים לך שחור על גבי עיתון , שאתה טועה , ואתה עדיין מתעקש.

אז שיהיה לך לבריאות , תנהל את ההשקעות שלך כמו שאתה חושב שאתה יודע

בהצלחה .

אני סיימתי.

צודק אני חוזר בי.

גם אני נפלתי בהודעה המקורית בחשיבה על משהו אחר (השוואה של דירה 4 חד' בשני המקומות) וכתיבה על תשואה.

צודק אני חוזר בי.

כשטועים אז טועים, ואז גם לוקחים בחזרה את הדברים