מחיר ריאלי ברכישת דירה

דירה למכירה ביד 2 מפורסמת במחי של 1.39M

מה המחיר הריאלי למכירת הדירה לאחר משא ומתן?

אילו סכומים מורידים בשוק הדירות כאשר דנים על מחיר הדירה

תודה רבה

אין כללים.

השאלה הראושנה היא כמה זמן הדירה נמצאת בשוק.

השניה היא מה שולם בעסקות בדירות דומות באותה שכונה.

השלישית עד כמה המוכר לחוץ למכור.

הרביעית מה מצב הדירה - האם היא זקוקה לשיפוץ או מוכנה לכניסה אחרי סיוד.

בשלב ראשון בדוק באתר "מדלן" וב"מידע נדל"ן" ברשות המיסים. זה יתן לך אינדיקציה לגבי המחירים באזור בתקופה האחרונה. עם זאת - שים לב שיש דירות שהן יחידות מסוגן וקשה לאמוד את ערכן מתוך אתרים אלה.

לא יודע כמה זמן היא נמצאת בשוק אבל עושים "בית פתוח"

לחוצים למכור..

הדירה מוכנה למגורים

השאלה שלי אם פרסמו ב 1.39 להציע 1.3 זה ריאלי או להתחיל בפחות?

הדירה מתיווך

כבר די הרבה זמן המתווכי שולטים בשוק, תביא בחשבון לשלם למתווך 2.34%.

ה"בית הפתוח" נועד לגרום לקונים הפוטנציאליים להתמקח זה עם זה ולהעלות את המחיר.

חוזר על המלצתי - הכנס לאתרים שציינתי קודם ובדוק מה רמות המחיר לדירות דומות. כמובן שיש דירות במצב פחות או יותר טוב, ועם יתרונות וחסרונות כאלה או אחרים, אבל לפחות יהיה לך איזה ערך ייחוס. יותר מזה, כיוון שב"יום הפתוח" מפרסמים מראש את הכתובת, צא קודם לכן וסייר בסביבה, ואם תראה שלט "דירה למכירה" הקש בדלת. כך תוכל לעשות עבודת מטה לפני יום המיקוח. אופציה נוספת היא להתקשר למתווך ולבקש ממנו לראות את הדירה קודם.

לגבי ה"מוכנה למגורים" זה דבר מאוד יחסי. יתכן שהיא שופצה לפני 3 שנים וכל שנדרש הוא ניקיון וסיוד, יתכן שלפני 10 שנים וצריך קצת תיקונים, ויתכן שהדייר הקיים גר בתוך חורבה וחושב שהוא בארמון. כך קניתי את הדירה שלי - כאשר ראיתי אותה לראשונה חשבתי שאצטרך להשקיע בשיפוץ סכום מסויים, בסופו של דבר השקעתי פי 2.5, והקבלן שלי היה זול במיוחד (במחיר, לא בטיב העבודה). ושנה-שנתיים אחר כך עשיתי עוד כמה השקעות קטנות.

מדובר בדירה יחסית חדשה שנמצאת במצב טוב

גם אם הדירה מדהימה והכל טוב וכד אני בטוח שלא משלמים מה שמבקשים השאלה מהו סכום הגיוני שנהוג להוריד בעסקאות נדלן

50k ? 100k? 150k?

אין סכום מוגדר.

כאשר העמדתי דירה למכירה לפני 5 שנים ביקשתי סכום שנראה לי מתאים לא היו הרב עסקות באותו איזור בשנה שקדמה) - מהר מאד הגעתי למסקנה שהמחיר שביקשתי לא ריאתי, ירדתי פעמיים ב-100 אש"ח. קיבלתי הצעות שהיו עוד 270,000 ש"ח פחות, בסופו של דבר מכרתי ב-30 אש"ח פחות מהסכום שביקשתי רוב הזמן.

הדירה השכנה הועה כעבור שנה-שנתיים בערך ב-300,000 ש"ח יותר ממה שקיבלתי, נמכרה ב-50,000 שח יותר משני (תכנן שונה, מעט יותר גדולה, ושנה או שנתיים של עלית מחירים כללית בושק הדיור).

המסקנה שלי היא שהקשר בין המחיר המבוקש למחיר העסקה הסופי די רופף. נסה להציע נמוך, תראה את תגובת המוכר ולפי זה העלה את ההצעה.

הבעיה ב"יום פתוח" היא שעוד אנשים עלולים לדחוף את המחיר כלפי מעלה, כמו במכירה פומבית.

להתחיל ב 1.25M זה ריאלי או שאעשה מעצמי צחוק?

(מבקשים 1.39) כאשר דירות חדשות מקבלן באזור נמכרות סביב ה 1.4

ממה אתה חושש? אם המוכר לא יתרצה תוכל להעלות את ההצעה. זה טיבו של מו"מ - המוכר מבקש מחיר גבוה, המקונה מציע מחיר נמוך ומנסים להגיע לעמק השווה. זה גם תפקידו של המתווך.

השאלה היא מה הבדל בן הדירה המוצעת לדירה מקבלן. אם מדובר בדירה פחות או יותר חדשה אבל משופרת סביר שתמכר סביב מחיר הקבלן, אם ישנה ומוזנחת ברור שהרבה פחות. אין לך בכלל במה לדון לפני שתראה את הדירה ואת סביבתה (אם הדירה יפה אבל הבניין נראה לא מטופח הייתי מתרחק, יכולה להיות בעיית שכנים).

עוד פרמטר חשוב ששכחתי הוא תאריך הפינוי. אין דין דירה שניתנת למסירה בעוד חודשיים (ואף פחות) כדין דירה שתתפנה רק בעוד שנה. בתאריך פינוי רחוק אשר לאמוד הפחתת מחיר לפי מחיר שכירת דירה דומה.

להציע אפשר הכל, רק קח בחשבון שאתה עלול להפסיד את הדירה (אם אפשר לקרוא לזה ככה). לי היה מקרה שראינו דירה שאהבנו ונתנו הצעה של 100k פחות מהמחיר שפורסם. המוכר אמר שבינתיים הוא מוכן לרדת רק 50. החלטתי לתת לו להתבשל שבוע-שבועיים ואז לנסות להציע לסגור באמצע (כלומר 75 פחות מהמחיר שפורסם). כשהתקשרתי התברר שהוא כבר מכר ב-40 פחות מהמחיר שפורסם (כלומר 10 יותר ממה שהיה מוכן לסגור איתי).

את הדירה שקנינו בסוף, קנינו רק ב-25 מתחת למחיר האחרון שפורסם, אבל זה כבר היה מחיר ששיקף ירידה של 100k לעומת מה שהוא התחיל ממנו (גוגל זוכר הכל) ובערך 50 מתחת למחירי סגירה של דירות מקבילות. המוכר היה כבר לחוץ למכור עקב פינוי קרוב של הדירה. יתכן שיכלתי לסגור עסקה על סכום נמוך יותר, אבל יתכן שמישהו אחר היה מציע יותר והייתי "מפסיד" את העסקה.

עריכה:

תיקון למה שספריאל כתב. דירה יד2 יחסית חדשה שווה יותר מדירה חדשה מקבלן. בדירה יד2 אתה יודע בדיוק מה אתה מקבל ולא קונה חתול בשק שתראה רק בעוד אי אילו חודשים/שנים. לא תצטרך להתעסק עם כל העניינים של תקופת הבדק (או תביעות מול הקבלן - דבר די נפוץ). וכמובן תחסוך את תשלומי השכירות שהיית משלם בתקופת בניית הבניין החדש.

דירה חדשה מקבלן בבניין שכבר סיימו לבנות זה כמובן מצב קצת שונה, אבל אלו בדרך כלל מתומחרות בהתאם.

אין חוקים-בטח לא היום שאנשים חיים בלה לה לנד.

ישנם המון גורמים שיכולים לשנות את המחיר לכאן או לכאן.

אני ממליץ לך ללכת עם הלב וגם עם השכל.

לך תראה את הדירה ותבין את מצבה (דורשת השקעה נוספת? מצב מושלם? ), תבחן את היכולת שלך לשלם ולא לקפוץ "מעל הפופיק" ועכשיו תעשה חושבים, ממש ממש ממש רוצים את הדירה ? תנהל משא ומתן רציני עם המוכרים וכנראה תשיג אותה גם במחיר גבוה מעט ממה שחשבת, הדירה "בסדר" ולא היית מתאבד עליה? תיתן הצעת מחיר נמוכה מאוד ותראה את התגובה של המוכרים ותמשיך להיתנהל משם.

בהצלחה.

אתה צריך לחוש את המוכר, והוא יחוש אותך. והכי חשוב - המתווך יחוש את שניכם ויכוון את הפשרה בהתאם.

לפני שנים רבות מכרתי דירה, להגיע זוג שראיתי את העיניים שלהם נוצצות. אבל אשתי לא היתה בבית ולא יכולתי לנהל מו"מ בלעדיה. למזלי הזוג חזר וגם קנה את הדירה במחיר שביקשתי (שהיה ריאלי, והפיתוי היה שהשארתי רהיטים).

את הדירה הנוכחית שלי קניתי למרות שלא מילאה אחר כמה דרישות בסיסיות, אבל המתווכות שכנעו אותנו ביתרונות אחרים בעניינים שכמעט לא הטרידו אותנו. לאחר למעלה מ-4 שנים אנחנו לא מצטערים על הבחירה.

שולח חבר

מציע הצעה נמוכה

לפי התגובה תדע מה נכון להציע.

כמובן אחרי שבדקת עסקאות אחרות שנעשו באותו בניין בניינים סמוכים לדירות דומות כדי לקבל אינדיקציה האם המחיר הנדרש לא מופרך מיסודו.

מניסיוני ,ניתן לקנות את הדירה בדרך כלל בפחות 5% מהסכום המבוקש.

Sent from my Le X829 using Tapatalk