בדיקת דירה לפני קניה - עצות למתחילים

לפני כחודש חתמתי על חוזה רכישה. טרם החתימה הבאתי שמאי שמקובל על הבנק למשכנתאות, והכנסתי אותו לתהליך טרם החתימה. (בד"כ הבנק מפנה אותך לשמאי אחרי החתימה).

שילמתי לו יותר כסף, אבל הוא הלך לעירייה, בדק את המצב התכנוני של הבית, בדק שאין בפיקוח תיקים פתוחים על הבית, בדק התאמות לתכניות המאושרות ועוד. נתן לי OK ורק אז חתמתי. אחרי החתימה תוך יום כבר היה לבנק דוח שמאי מלא.

כמובן שבמקביל גם עורך הדין ששכרתי את שרותיו ביצע את כל הבדיקות הנדרשות.

בצורה הזו הרגשתי שאני מכוסה לרמה שתניח את דעתי.

לגבי כל יתר הדברים - נזילות, חשמל וכד' - זה כסף קטן בהשוואה למחיר העסקה, והחלטתי לא להתעסק עם זה בכלל. אם תהיה נזילה - נטפל בה. חשמלאי אני בכל מקרה אביא לבית "להכשיר" אותו למגורים של המשפחה שלי.

כדאי להמתין למומחה הפורום ניר.

לבדיקה הסטטוטורית שכור שירותיו של עורך דין. מניסיוני האישי זה חשוב, הוא יזהה בעיות ברישום ויסייע לזהות חריגות בניה. הוא גם יוציא את התשריטים מהטאבו כך שתוכל לבדוק את ההצמדות לדירה. בקניה האחרונה שלי עורך הדין עזר לי לפסול שתי דירות ולא גבה על כך תשלום אלא במסגרת מה ששילמתי לו תמורת ביצוע שני חוזים והעברות בעלות (רכישה וכירה).

לגבי רטיבות אני רוצה להרחיב שלא מדובר בקירות "רטובים" בלבד, אלא בכל מבנה הבית, כולל קירות חיצוניים, שכן הצנרת עוברת ברצפות וקירות גם לא בחדרים הרטובים, והמים צצים איפה שנוח להם, זה יכול להיות גם במרחק ניכר מהצנרת הפגומה. מצד שני, אם מדובר בדירה בת יותר מ-10-15 שנים נקודת המוצא שלך צריכה להיות שהצנרת בעייתית. כמו ברכישת רכב, אתה צריך לתמחר "יישור קו" שיכול להיות שיפוץ לא קטן, או מוכנות לתיקונים שוטפים (תרתי משמע).

לגבי זיהוי לוח חשמל תלת פאזי - אין קל מזה: מונה החשמל מצויין ככזה, והמפסק הראשי ומפסק הפחת בנויים עם 3 זרועות מחוברות לרוחב. עם זאת יתכן שבדירה יש "הכנה לתלת פאזי" - לוח שמוכן לחיבור ולחשמלאי יש עבודה קטנה מאד על מנת להפריד את המעגלים ל-3 קבוצות, את זה לא תוכל לבדוק בעין לא מקצועית.

דיסקו - ההתיחסות שלך לאינסטלציה שגויה, כיון שנזקי מים הם הרבה מעבר לנקודת הפריצה. זה יכול להגיע לריצוף מחדש של הדירה ויותר מזה.

סלורייד - דירה ישנה יכולה להיות מוזנחת או משופצת, ואלה עולמות שונים. האופציה לקנות חורבה ולשפץ אותה לפי צרכיך וטעמך היא טובה מאד - בתנאי שאתה יכול להקדיש לכך את הזמן הנדרש, שהוא רב מאד. חייב לומר שכאשר חיפשתי דירה לפני 5 שנים נרתעתי מחורבות כאלה, אבל בסופו של דבר קניתי דירה שהצריכה שיפוץ נרחב - היה לי מזל גדול עם הקבלן, וגם שלאשתי היו חודשיים פנויים להשגיח על השיפוץ.

לגבי החשמל - הדירה הקודמת שלי הגיעה מהקבלן עם "הכנה לתלת פאזי" - ולחשמלאי לקח שעה או שעתיים לבצע את השינוי הנדרש בלוח. בדירה ישנה הסיפור עשוי להיות יותר מורכב. מצד שני, אם לא מדובר בדירה גדולה, יתכן שתוכל להתספק ב-40A חד פאזי (הצרה היא שעוד יש דירות ישנות עם 25A ואפילו 15A שבקושי מספיקים למקרר, מכונת כביסה וכמה מטענים סלולריים.

כפי שאמרתי - אתה יכול לקנות דירה מוזנחת בזול ולהשקיע את כספך בשיפוץ יסודי. לא בטוח אם זה עדיף כספית על האופציות האחרות, אבל התוצאה שתקבל היא לפי דרישותיך, לא לפי מה שעשה הדייר הקודם. ברכישת דירה כזו כדאי לערב מישהו שמבין בשיפוצים, כיון שהזזת קירות עשויה להיות בעייתית מבחינת עמודים וקירות נושאים.

אם לא הייתי ברור, התייחסתי לבדיקת המבנה שאותו רכשתי. לא שום מבנה אחר.

היה לי מספיק מידע על מנת לוותר ללא חשש על הבדיקות.

שמאי - בכל מקרה צריך שמאי בשביל הבנק למשכנתאות. מכיוון שכך, העדפתי לקחת אותו לפני החתימה על מנת שיבצע את הבדיקות שלו. השמאי והעו"ד עבדו במקביל, תוך שהם משתפים פעולה למעני, מול נציג בעל הנכס, ועשו עבודה נפלאה. כל מה שעשיתי היה לשנות מעט את סדר העניינים ולקבל רמת נוחות גבוהה הרבה יותר.

בנכס קודם שהם בדקו עבורי התגלו בעיות, שלמרות היו נפתרות בסוף, התנהלות בעל הנכס הוציאה לנו את החשק להמשיך לעבוד מולו.

שילמתי על זה לא מעט כסף - היה שווה כל אגורה.

אני בזמנו הזמנתי בדיקה הנדסית (יש חברות שעושות בדק בית) כדי לראות מי נגד מי.

האמת - בארץ לא ממש התרשמתי יותר מדי מהתוצאות - אבל היחס סיכון לכסף לדעתי שווה את זה.

פה הזמנתי גם כן House inspector לפני שרכשתי את הבית - והבדיקה שלו היתה איכותית ומעמיקה משמעותית.

בדיקת שמאי לעניין הערך של הבית מעבר למה שהבנק עשה אכן קצת מיותרת לטעמי והתוצאות דיי מקבילות.

פותש, קח עוד ושמאי כפי שנאמר לעיל, הוצא נסח טאבו ושלח לשמאי, בדוק באינטרנט את הגוש חלקה ומה יש מסביב, הגע לדירה לפחות 5 פעמים בשעות שונות, בעיקר בוקר וערב כדי לראות ולשמוע מה קורה.

שיהיה בשעה טובה.

כדאי להמתין למומחה הפורום ניר.

עברתי כאן בסביבה

שלום

אני לקראת רכישת דירה ראשונה. ראיתי לא מעט דירות בחודשים האחרונים אבל אני בחשש תמידי שאני מפספס משהו.

בדומה לקניית רכב, יש דברים שהקונה יכול לבדוק בעצמו בלי להעזר בבעלי מקצוע?

למשל, אני יודע שבתחום האינסלטציה צריך לבדוק שאין רטיבויות ופיצוצים בקירות בחלקים "הרטובים" של הדירה ושכל הברזים עובדים תקין.

מבחינת איטום - אם מדובר בקומה אחרונה לראות שאין סימני עובש בתקרה.

חשמל - עדיף דירה שמותקן בה תלת פאזי (אין לי מושג איך לזהות את זה), שקעים ומתגים מהודקים לקירות ולא רופפים ומתפוררים. מזגנים מקררים.

מבחינה סטטוטורית, בדיקת גוש וחלקה באתר של רמ"י. איך בודקים שמה שהמוכר אומר באמת רשום בטאבו כמו חניה למשל?

 

אשמח לעצות מבעלי ניסיון.

תודה רבה.

ניתנו לך עצות מעולות בקומות שמעלי.

מבחינה סטטוטורית, לא בודקים גוש וחלקה באתר של רמ"י!!

אני כרגע בפראג (הקיורטוש הרס לי את הדיאטה) אך העבר לי בהודעה פרטית את הגוש והחלקה, אולי יש לי במאגר את תשריט הבית המשותף ואוכל לסייע. אם תרצה, אתן לך לשוחח עם השמאי שלי, רועי.

בבית פרטי חשוב לבדוק חריגות בניה והתאמה לתכניות.

Sent from my E6853 using Tapatalk

לא רק בבית פרטי.

גם בבניין חשוב לבדוק התאמה בין הקיים (דירה+בניין), הרישום והתכניות כדי לא להיות מופתע.

אם מדובר בביניינים ישנים כדאי לבדוק את רמת התחזוקה של הבניין ואת רמת מעורבות הדיירים. אפשר לגשת לועד הבית ולשאול מתי אחרונה בוצע זיפות לגג, אם יש תקלות בצנרת ביוב של הבניין וכמה משלמים ועד בית.

שוב תודה לכולם על העזרה.

שמאי ועו"ד אני לוקח רק כשאני סגור על דירה ספציפית, כן?

 

 

אז בעצם נוסח טאבו מוציאים מכאן, אם אני מבין נכון באתר של רמ"י באמת לא מצאתי מידע שיכול להועיל לי חוץ מצפיה בתב"עות שהחלקה של הדירה נמצאת בהן. שלחתי לך הודעה פרטית! תעשה חיים, פראג אחלה. הייתי שם לפני חודש

האתר של רמ"י חלקי ולא ממש עוזר. אנסה לסייע לך ואם לא אצליח, אפנה אותך לעובד שלי.

אני בפראג כמעט כל 3 חודשים ומלווה כמה פרוייקטים מתוכננים למגורים.

עיר מהממת.

למי שמתייעץ איתי בנושאים האלו יש לי המלצה אחת ברורה:

ברכישת דירה מבצעים שמאות פרטית (מעבר לזו שהבנק דורש כאשר לוקחים משכנתא)

ההפרש במחיר לא גדול יחסית להוצאה, והעוגמת נפש שהוא יכול לחסוך לך גדולה בכמה (וכמה) סדרי גודל מהעלות שלו - בהינתן האופי הישראלי שאוהב עיגולי פינות וכו', יש כ"כ הרבה דברים מסוכנים בעת רכישת דירה, שאין לרוכש הממוצע צידוק להמנע משימוש בשירותיו של מומחה למקרקעין.