קניית דירה בצפון (קצרין)

שמוליק אני מהעמק , אענה לך בפורטרוט בערב.

Sent from my LG-H960

קראתי את כל התגובות בנתיים ואני ארצה להגיב עליהן. אאלץ להמתין למחר עם כתיבת התגובות (לא מזמן נכנסתי הבייתה).

תודה לבנתיים

שמוליק

מקווה שייצא קצר.

קודם אתה מוזמן לעלות צפונה אקח אותך לסיור בגזרה.

בכל מי תפגוש ותספר לו על המהלך הוא בוודאי יענה שהוא מת לעשות צעד שכזה ,וואלה לגור בצפון בית עם גינה בלי פקקים נוף ,פשוט איכות חיים.

אבל צעד אחד מונע את המהלך.

עבודה, עבודה, עבודה , אין עבודה בצפון ,אוקסימורון לפניך, עבודה יש אבל צריך להתפשר ולחפש .

לא ככ הבנתי אם אתה עובד מדינה או דרך אאוטסורסינג.

קצת קשה לאדם מן היישוב שלא גר בפריפריה (כן הצפון הוא פריפריה) לתת את הדעת .

לא אכנס אתך לפן הכלכלי של המהלך קנית דירה או לא. אני לא כלכלן ולא יועץ משכנתאות.

שמוליק , האם פעם גרת בסביבה דומה?

אמליץ לך לחשוב על יישוב קהילתי או הרחבה בקיבוץ .הסביבה תרכך לכם את הנחיתה הקילה צמאה לאנשים חדשים שאגב חלקם יהיו ממש כמוכם. אתם תמצאו את מקומכם מאוד מהר.

בקצרין אתה גוזר על עצמך חיי בדידות , אם אתה טיפוס שאוהב חברה יהיה לך קשה ליצור חבריות מהטעם שהוא רוב האוכלוסייה היא מבוגרת יוצא כוחות הביטחון ועולים מחבר העמים.

בקשר לנסיעות אפשר לנסוע מקצרין יום יום לירושלים סיפור של כשעתיים ו-50 דקות ברוטו בלי פקקים. מכיר לא מעט שעושים את הנסיעה ליותר מ 150 ק"מ ביום.

יש נטייה לחשוב שבצפון הכל זול יותר , כאן הטעות.

מיעוט האופציות יוצר מיני מונופול . אתה חייב להחזיק 2 מכוניות אין כמעט תח"צ ,לא נכנס לעליות מחייה וקיום משק בית ששוב יקר יותר באזור שהוא let's face it חור.

ידידי נסה לצאת לרגע מן "ה-קפריזות" ושקול את צעדיך.

תכלס הכי כיף לסיים לעבוד ב 16:00 ב 16:20 אתה בבית ב 17:00 אתה בכנרת עם הילדה אוספים חלוקים...

אני כאן איש אם צריך משהו תן סימן.

לא צריך להרחיק עד "קצה העולם" בשביל לגור בצפון באיכות חיים טובה. לפני ארבע שנים עברנו עם שלושת ילדינו מהמרכז ליישוב הקהילתי שקד. קנינו בית ואנחנו מאד מרוצים! אמקם אותך גיאוגרפית: עשר דקות מחריש, 25 דקות מפרדס חנה, 35 דקות מחדרה, 55 דקות מחיפה, שעה ורבע מתל אביב (גרים די קרוב לכביש 6). כך שהאפשרויות שלך טובות בהרבה מאשר בקצרין!

Sent from my m2 note using Tapatalk

...ואגב, המחיר לבית דומה למה שתכננת להוציא בקצרין. אצלי, כמו אצל רובן של 200 המשפחות, גרים בבית על שטח של חצי דונם.

Sent from my m2 note using Tapatalk

שמוליק,

חבר טוב מאוד שלי היה לפני כשנה באותה נקודה כמוך - זוג עם תינוק, גרים בשכירות ועובדים בירושלים (הוא בהייטק), חסכו סכום די דומה לשלכם + איזושהיא עזרה מההורים והתלבטו בקשר לדירה. כמו כן אשתו מגיעה מהצפון ואיפשהו הם תמיד חשבו על לעבור צפונה אם יתאפשר. הבעיה כמובן כמו אצלך - תעסוקה.

ההחלטה הראשונה שלהם היתה שהם מאמינים יותר בהשקעה בנדל״ן מאשר בשוק ההון.

ההחלטה השניה - וזה מה שאני ממליץ לך לעשות, במידה ואתה מאמין כמוהם - לקנות דירה בצפון. הם לקחו את הסכום שבידיהם, השלימו עם משכנתא וקנו דירה באיזור שבו הם יודעים שירצו לגור במידה ויעברו לצפון. כרגע הדירה מושכרת בסכום שבערך מכסה את המשכנתא, והם עדיין שוכרים את אותה הדירה בירושלים.

במקביל, החבר מחפש בנחת ובלי לחץ אפשרויות תעסוקה בצפון (כבר שנה, כמו שאתה מבין זה לא פשוט). כשימצא משהו רלוונטי שלא יהווה מבחינתו פשרה גדולה מדי, הם ישקלו אם לעזוב ולעבור לדירה שלהם בצפון. עד אז, הם עדיין פה.

לדעתי זו דרך הפעולה הטובה ביותר - שוב, בהנחה שאתה מאמין בעדיפות הנדל״ן בתור השקעה (אני אישית לא, אבל זה נושא לדיון אחר לגמרי). מדוע? כי אתה לא מבזבז זמן, משקיע את הכסף שיש לך באפיק שאתה מאמין בו כך שיתחיל כבר לתת תשואה, ובמקביל אתה לא דן את עצמך למעבר חפוז עם עתיד לא ברור ופשרה כמעט ודאית בנושא התעסוקה שלך. אתה יכול לברר את האופציות שלך בשקט, בנחת, ואם תמצאו אופציה טובה - תהיה לכם דירה לעבור אליה.

הכי חשוב (באמת!) - אל תתנו לכסף לשבת בבנק. תחליטו עכשיו על אפיק השקעה (נדל״ן או אחר) ושימו בו את הכסף.

השקעה בנדל"ן עלולה להיות לא מוצלחת לטווח קצר, משלל סיבות וביניהן סיכון לירידת מחירים, מינוף (מגביר מאוד את ההפסד במקרה של ירידת מחירים), תחזוקה גבוהה, עלויות גבוהות בקניה ומכירה ועוד.

לקנות דירה בצפון ולהשכיר אותה יכול להיות סביר אם משוכנעים שרוצים לעבור לאותו אזור בזמן הקרוב או הבינוני, לכשתמצא עבודה ראויה. להשכיר דירה בקצרין (אין לי מושג איך שוק השכירות שם, אני מניח שהוא פחות חם מברוטשילד) כשאתה גר בירושלים, תוך כדי סיכון כל ההון העצמי שלך בנכס בודד וממונף, בפריפריה הרחוקה (שאין בה, ולא יהיה בה לעולם, מחסור בדירות), אחרי כמעט עשור של עליות מחירים, נשמע לי מסוכן, עד כדי לא אחראי.

לדעתי, צריך להשקיע את הכסף שיש בצורה סולידית (עד מאוד סולידית), להמשיך לחסוך כמה שאפשר ולגור בשכירות כל עוד אי אפשר לקנות. ככה אתה גם לא מסכן את הסכום שכבר חסכת, גם חי חיים סבירים בינתיים, גם לא צריך לטפל בלהשכיר דירה בקצרין וגם מקווה שכשהבועה המטורפת הזו תתפוצץ, תוכל לקנות דירה.

גם אני הייתי באותה סירה כמו שלך, ירושלמי עם חלום לגור באיזה חור בגולן/גליל עם שטחים ומרחבים. היה לנו הון עצמי שאיפשר לי לרכוש דירה בצפון או בי-ם. במקצוע שלי ושל אשתי ניתן למצוא עבודה בכל חור בארץ אך השכר גם לא גבוה במיוחד בפריפריה. לבסוף החלטנו להתפשר ולרכוש דירה בי-ם אך המחשבות על הצפון הרחוק עדיין מבצבצות פה ושם. היו לא מעט שיקולים לפני ההחלטה ועשינו סימולציות והרבה חושבין. את הדירה בי-ם רכשנו לפני כשנה במחיר די טוב ביחס למה שקיבלנו (יד 2 לא חדשה) וכשהריביות היו די נמוכות. היום המחיר של הדירה עלה, כמובן ששיפצנו "בקטנה". האופציה שנפתחה לנו היא שניתן תמיד לשכור את הדירה שלנו ולהשכיר בצפון שזה יתרון לא רע למרות שכשאני חושב על זה נהיה לי כאב ראש לא קטן על מה שכרוך בזה. אם נעבור בעתיד לצפון אני מאמין שזה יהיה לתקופת נסיון ואם זה ימצא חן בעינינו נתחיל לחפש דירה לרכישה.

מוזר שרק עכשיו נזכרתי - אני מכיר יותר מכמה אנשים בודדים

שמתגוררים בסביבות טבריה ונוסעים מדי יום לעבוד בת״א.

לדעתי זה מטורף כמו שזה נשמע, +4 שעות נ-ה-י-ג-ה ביום, לא התניידות פסיבית בתח״צ.

הנהיגה הארוכה המוזכרת כאן נראית לי בעייתית, שכן מדובר לא רק במרחקים גדולים, אלא בכבישים קשים ששוחקים את הנהג יותר מאשר את הרכב.

הצפון יכול להיות איזור מצויין לחיות בו ולגדל בו ילדים - אם יש עבודה ברדיוס נסיעה סביר. וד"א - אחד השיקולים שלי בבחירת הדירה שקניתי בחיפה לפני כ-4 שנים היה קרבה לתחנת הרכבת, על מנת לאפשר לילדים להתנייד בנוחות לאיזור המרכז. ואכן אחד הבנים עושה זאת על בסיס של מספר פעמים בשבוע, זוגתו נוסעת יום יום מחיפה ללימודים ב-TAU - אבל כל זה ברכבת, בלי מאמץ הנהיגה בכבישי ישראל על הנהגים החולקים אותם. מצד שני - אשתי נוסעת כל יום בין חיפה ליקנעם, והפקקים בקטע הקצר הזה (פחות מ-30 ק"מ) גורמים לה לקלל פעמיים ביום.

השקעה בנדל"ן עלולה להיות לא מוצלחת לטווח קצר, משלל סיבות וביניהן סיכון לירידת מחירים, מינוף (מגביר מאוד את ההפסד במקרה של ירידת מחירים), תחזוקה גבוהה, עלויות גבוהות בקניה ומכירה ועוד.

אני מסכים לגמרי, אבל מי דיבר על השקעה בנדלן לטווח קצר? אני לפחות דיברתי על האופציה של קניית דירה בצפון למטרת השקעה ואולי מעבר לשם בטווח הרחוק יותר. לא דובר בשום מקום על מכירת הדירה בטווח הנראה לעין.

 

לקנות דירה בצפון ולהשכיר אותה יכול להיות סביר אם משוכנעים שרוצים לעבור לאותו אזור בזמן הקרוב או הבינוני, לכשתמצא עבודה ראויה. להשכיר דירה בקצרין (אין לי מושג איך שוק השכירות שם, אני מניח שהוא פחות חם מברוטשילד) כשאתה גר בירושלים, תוך כדי סיכון כל ההון העצמי שלך בנכס בודד וממונף, בפריפריה הרחוקה (שאין בה, ולא יהיה בה לעולם, מחסור בדירות), אחרי כמעט עשור של עליות מחירים, נשמע לי מסוכן, עד כדי לא אחראי.

נכון ששוק השכירות בצפון לא לוהט כמו ברוטשילד, אבל היתרון הוא התשואה הגבוהה ביחס למרכז. אני אישית לא מאמין בנדל״ן בתור השקעה (בתנאי השוק הנוכחיים) אבל אם הייתי מאמין - הייתי קונה דירה זולה יחסית בפריפריה שניתן לקבל עליה תשואה סבירה ולא דירה יקרה בתל אביב או ירושלים. בעלי הבית שלי, למשל, מקבלים (בירושלים) ממני תשואה של כ-2.5%. וזה בהערכה פסימית של שווי הדירה.

לדעתי, צריך להשקיע את הכסף שיש בצורה סולידית (עד מאוד סולידית), להמשיך לחסוך כמה שאפשר ולגור בשכירות כל עוד אי אפשר לקנות. ככה אתה גם לא מסכן את הסכום שכבר חסכת, גם חי חיים סבירים בינתיים, גם לא צריך לטפל בלהשכיר דירה בקצרין וגם מקווה שכשהבועה המטורפת הזו תתפוצץ, תוכל לקנות דירה.

אני לא מאמין בהשקעות מאוד סולידיות, אלא אם מדובר בהשקעה לטווח קצר מתוך תכנון קונקרטי לכסף בתוך הטווח הזה. במצב הנוכחי ועם הון עצמי נמוך יחסית אני אישית הייתי עושה אחד משני דברים: משקיע בנדל״ן כדי ״להצמיד״ את עצמי לשוק (גם אם זה בהשכרת הנכס שלי ושכירת נכס אחר) או עדיף - מחליט על טווח בינוני ארוך - נגיד 7-10 שנים - ומשקיע באפיקים פחות סולידיים כדי לצבור הון. לא הייתי מחכה לפיצוץ הבועה משתי סיבות: 1. לא ברור מתי זה יקרה ו-2. לא ברור יהיה היקף הירידות.

השקעה סולידית מאוד לטווח ארוך היא - שוב, לדעתי האישית - מתכון בטוח להתקעות במקום.

אני מסכים לגמרי, אבל מי דיבר על השקעה בנדלן לטווח קצר?

אני לפחות דיברתי על האופציה של קניית דירה בצפון למטרת השקעה ואולי מעבר לשם בטווח הרחוק יותר. לא דובר בשום מקום על מכירת הדירה בטווח הנראה לעין.

אבל, במחילה, זה לא המקרה. שמוליק הוא לא משקיע שכבר יש לו דירה למגורים - יש לו בקושי הון עצמי לדירה משלו. בקצרין. אז אם לא יתחשק לו לגור בקצרין בסוף, הוא יאלץ למכור את הדירה הזו בטווח די קצר כדי לקנות אחת אחרת. זה לא מקרה קלאסי של השקעה לטווח ארוך, אפילו מאוד רחוק משם.

נכון ששוק השכירות בצפון לא לוהט כמו ברוטשילד, אבל היתרון הוא התשואה הגבוהה ביחס למרכז. אני אישית לא מאמין בנדל״ן בתור השקעה (בתנאי השוק הנוכחיים) אבל אם הייתי מאמין - הייתי קונה דירה זולה יחסית בפריפריה שניתן לקבל עליה תשואה סבירה ולא דירה יקרה בתל אביב או ירושלים. בעלי הבית שלי, למשל, מקבלים (בירושלים) ממני תשואה של כ-2.5%. וזה בהערכה פסימית של שווי הדירה.

זה נכון מאוד, כמשקיע. כשלוקחים בחשבון שבגלל ביקוש נמוך יותר יש גם סיכוי שתישאר בלי שוכר, ושערך הדירה יכול לרדת, בסיכוי גבוה יותר מהמרכז.

אני לא מאמין בהשקעות מאוד סולידיות, אלא אם מדובר בהשקעה לטווח קצר מתוך תכנון קונקרטי לכסף בתוך הטווח הזה. במצב הנוכחי ועם הון עצמי נמוך יחסית אני אישית הייתי עושה אחד משני דברים: משקיע בנדל״ן כדי ״להצמיד״ את עצמי לשוק (גם אם זה בהשכרת הנכס שלי ושכירת נכס אחר) או עדיף - מחליט על טווח בינוני ארוך - נגיד 7-10 שנים - ומשקיע באפיקים פחות סולידיים כדי לצבור הון.

נכון. ושוב, במקרה הזה כל עוד הוא ממשיך לחסוך, בטווח של שנתיים - שלוש מהיום עשוי להיות לו הון עצמי לקנות דירה בירושלים (או לפחות במעלה אדומים), ולכן זה לגמרי השקעה לטווח קצר. בוא לא נשכח שהוא ממש לא רוצה להפסיד חלק משמעותי מההון העצמי שלו, ולכן סולידיות חשובה מאוד במקרה הזה. עדיף להרוויח מעט (מאוד) מאשר להסתכן, כשמשקיעים סכום משמעותי לטווח קצר.

לא הייתי מחכה לפיצוץ הבועה משתי סיבות: 1. לא ברור מתי זה יקרה ו-2. לא ברור יהיה היקף הירידות.

מסכים, סבבה והכל. כל עוד אתה יכול לקנות דירה שתהיה מרוצה בה גם אם הבועה תתפוצץ, ושתוכל להמשיך לשלם עליה במקרה כזה. אם אתה עוד לא עברת לקצרין, לא משוכנע שאתה רוצה (או אפילו יכול) לגור שם, אז קניית דירה בקצרין נשמעת לי כמו מתכון די בטוח לצרות, כי זו בעצם השקעה, לא רכישה למגורים.

קצת לסכם, כמה נקודות שלדעתי חשוב מאוד לשים אליהן לב, ושהרבה נופלים עליהן:

1. השקעה בנדל"ן היא לא חסרת סיכון. ממש לא. מנטליות הבועה עשויה לגרום לנו לחשוב שהמחיר תמיד עולה, אבל בסוף זה יגמר. וכשהמוסיקה תיפסק, אף אחד לא רוצה להיות זה שישאר בלי כיסא ועם דירה להשקעה שכל הונו קבור בה. בטח לא בקצרין.

2. המינוף בהשקעה בנדל"ן גורם לרווח גדול (באחוזים) כשהמחירים עולים, ולהפסד גדול (באחוזים) כשהמחירים יורדים. אם לוקחים היום משכנתא ומחר מחיר הנכס יורד, המשכנתא לא קטנה בהתאם. כל ההפסד, על כל ערך הדירה, יורד מההון העצמי. אם המשקיע מביא רק 25% ממחיר הקניה, על כל 1% עליה הוא ירוויח 4% ועל כל 1% ירידה הוא יפסיד 4%. אם מחיר הדירה ירד ב-10%, הוא יפסיד 40%. מישהוא רוצה להיות שם?

3. יש גם עלויות קניה ומכירה. גם זה לא זול.

4. ויש גם את העניין של הסחירות. לא תמיד מוצאים מיד קונה. בטח לא בשוק יורד. ובטח לא בקצרין.

המסקנה שלי - כמו שלא היית לוקח את החיסכון שלך, ממנף אותו פי 4 וקונה מניה לא סחירה שרק עולה כמעט עשור, ממש לא כדאי לעשות את אותו דבר בנדל"ן. אבל ממש ממש לא.

חייבים תמיד לזכור שכשמשקיעים סכום גבוה, בטח 100% מהחסכונות, בטח כשההשקעה היא לטווח קצר, צריך לחשוב גם על האפשרויות הפחות טובות, אפילו אם הן נראות לא סבירות כרגע. אפילו אם אתה לא מאמין שהן יקרו. זו לא השקעה שצריך להסתכן בה, אפילו לא קצת. השקעה בנדל"ן היא מאוד מסוכנת, בגלל שהיא השקעה בנכס יחיד (כלומר, ללא פיזור), לא ממש סחיר, ממונף ובשוק שעולה כבר כמעט עשור. לדעתי, להון עצמי שנחסך בעמל רב כבר שנים זו השקעה גרועה. אני לא רואה איך אפשר להסתכל על זה אחרת.

מה אני לא אומר?

1. שהשקעה בנדל"ן היא גרועה באופן כללי - מי שבאמת משקיע לטווח ארוך ולא יצטרך את הכסף בזמן הקרוב, ומבין שעלולות להיות ירידות, זו יכולה להיות השקעה לא רעה. לדעתי היום פחות, אבל זה כבר עניין אישי.

2. שלא כדאי לקנות היום דירה למגורים - מי שיכול (כלומר, יש לו מספיק הון עצמי ומספיק הכנסה לשלם משכנתא), ורוצה או צריך דירה, ומבין שאולי עוד כמה שנים המחירים ירדו - שיקנה. אם זו דירה שהוא באמת רוצה לגור בה. לא אולי, אם, וכאשר. אחרת זו השקעה.

אבל, במחילה, זה לא המקרה. שמוליק הוא לא משקיע שכבר יש לו דירה למגורים - יש לו בקושי הון עצמי לדירה משלו. בקצרין. אז אם לא יתחשק לו לגור בקצרין בסוף, הוא יאלץ למכור את הדירה הזו בטווח די קצר כדי לקנות אחת אחרת. זה לא מקרה קלאסי של השקעה לטווח ארוך, אפילו מאוד רחוק משם.

אין שום סיבה שיאלץ למכור. אני מדבר על השקעה לטווח ארוך. לא קניה למטרת מכירה, לא בהכרח למטרת מגורים. אם (ורק אם) אני, בתור משקיע היום, מאמין בנדל״ן בתור השקעה לטווח ארוך, ויש לי הון עצמי בסד״ג של פות״ש, אז קניה של דירה בפריפריה היא הדרך לעשות זאת. שים לב ל-אם!!

זה נכון מאוד, כמשקיע. כשלוקחים בחשבון שבגלל ביקוש נמוך יותר יש גם סיכוי שתישאר בלי שוכר, ושערך הדירה יכול לרדת, בסיכוי גבוה יותר מהמרכז.

 

פה זה כבר תלוי איפה אתה קונה. יש מקומות בפריפריה שבהם המחירים עדיין נמוכים יחסית אבל אין בעיה למצוא שוכרים. למשל איזורים מרובי סטודנטים.

נכון. ושוב, במקה הזה כל עוד הוא ממשיך לחסוך, בטווח של שנתיים - שלוש מהיום עשוי להיות לו הון עצמי לקנות דירה בירושלים (או לפחות במעלה אדומים), ולכן זה לגמרי השקעה לטווח קצר. בוא לא נשכח שהוא ממש לא רוצה להפסיד חלק משמעותי מההון העצמי שלו, ולכן סולידיות חשובה מאוד במקרה הזה. עדיף להרוויח מעט (מאוד) מאשר להסתכן, כשמשקיעים סכום משמעותי לטווח קצר.

מבלי להכנס כאן לכדאיות ההשקעה במעלה אדומים ספציפית, הסיכוי (לדעתי) שבעוד 2-3 שנים פות״ש יוכל לקנות דירה בירושלים הוא די קטן. אם אתה מאמין שאני טועה אז כן, ייתכן שעדיף ״לשבת על הכסף״ ולחכות, אבל גם זה טומן בחובו סיכון לא קטן (אם המחירים ימשיכו לעלות בתקופה הזו). שלא לדבר על כך ששוב, השקעה בדירה בירושלים, בתור השקעה, כדאית הרבה פחות מהשקעה בדירה בפריפריה. אני אישית הייתי מעדיף קניית דירה בפריפריה ושכירות בירושלים מאשר קניית דירה בירושלים (מבחינת תשואה, עליה פוטנציאלית וכו׳).

מסכים, סבבה והכל. כל עוד אתה יכול לקנות דירה שתהיה מרוצה בה גם אם הבועה תתפוצץ, ושתוכל להמשיך לשלם עליה במקרה כזה. אם אתה עוד לא עברת לקצרין, לא משוכנע שאתה רוצה (או אפילו יכול) לגור שם, אז קניית דירה בקצרין נשמעת לי כמו מתכון די בטוח לצרות, כי זו בעצם השקעה, לא רכישה למגורים.

אבל זהו בדיוק, שאני מדבר על קניה למטרת השקעה. נראה שלי שהיה כאן קצר בתקשורת, כנראה שלא הבהרתי את עצמי מספיק טוב בפוסט הראשון.

קצת לסכם, כמה נקודות שלדעתי חשוב מאוד לשים אליהן לב, ושהרבה נופלים עליהן:

...

תשמע, אני מסכים איתך כמעט בכל מה שכתבת. שוב, נראה לי שלא הבהרתי את עצמי כ״כ בהודעה המקורית.

אני אישית לא מאמין בהשקעה בנדל״ן במציאות הנוכחית. לא הייתי מבזבז כיום שקל שחוק על אף דירה בשום מיקום בארץ בתור השקעה. אבל, לא כולם חושבים כמוני ויש אנשים שנחושים להשקיע את כספם באפיק הנדל״ני ויהי מה. כתבתי לפות״ש שבהנחה וזה המקרה אצלו, והוא מעוניין להשקיע את כספו בנדל״ן לטווח ארוך, הייתי משקיע בדירה בפריפריה. מכיוון שהביע רצון לעבור לצפון באיזשהו שלב, הצעתי לחפש דירה בכיוון ההוא, כך שאם יחליט מתישהו לעבור צפונה זה אולי פוטנציאלית יקל עליו. חלקתי סיפור על חבר קרוב שעבר התלבטות מאוד דומה ועשה בדיוק כך, והסברתי למה - במסגרת השיקולים המתוארים - זו בחירה שיכולה להתאים גם לפות״ש. זה הכל.

מלכישוע, לא מנסה להתנצח, רק להבהיר:

אוקי, הבנתי שאתה מדבר על השקעה בלבד. להבנתי, זו לא מטרתו של פות"ש, בטח לא לטווח ארוך. ההון העצמי שלו מיועד לדירה למגורים. הוא כבר נשאל על זה וענה:

חשבנו על זה אתמול אבל מכיוון שכבר נמאס לנו לשכור דירות (שכרנו לפני שעברנו לאימי) זו כבר לא אופציה. אני לקראת גיל 40 ואני מאוד רוצה את הפינה שלי.

ולכן, לדעתי ההצעה לקנות היום בפריפריה ולעבור אם יתאפשר היא בעצם הצעה לקנות דירה להשקעה. ולדעתי, לא מתאימה לפות"ש. בכלל. (כי המעבר מאוד תאורטי, ויש סיכון כספי משמעותי בהשקעה)

אבל יש עוד משהו שמאוד (מאוד) חשוב שיאמר: בהשקעה בנדל"ן לטווח קצר (בייחוד בפריפריה, לדעתי) יש סיכוי לא נמוך להפסד משמעותי, אם ההשקעה ממונפת ויתחילו ירידות מחירים. במקרה כזה אתה תפסיד כסף, והרבה. כסף אמיתי, שיש לך היום, שעבדת מאוד קשה להרוויח ולחסוך.

בהשקעה סולידית, גם אם לא תרוויח כמעט כלום, במקרה הגרוע תפסיד ממש מעט (נניח, עד 5%). מצד שני, אם מחירי הדיור יעלו מחר פי 4, לא הפסדת כלום בכסף אמיתי. היה לך סכום כסף, שיכולת לשכור איתו דירה, לקנות רכב, לטוס לחו"ל וכו', ונשאר לך סכום כסף. קודם לא יכולת לקנות דירה, וגם עכשיו אתה לא יכול לקנות דירה. נשארת בדיוק באותו מצב. זה סיכון נמוך משמעותית.

לגבי כדאיות ההשקעה בפריפריה: גם אם נקבל את התאוריה שעליות המחירים נובעות בעיקר מאיזה מחסור עצום בצד ההיצע, ואיזה גידול עצום בילודה שחמק מעינינו, או כל הסבר היצע-ביקוש אחר (ולא עניין פעוט כמו ריבית), ההסברים האלו פחות ופחות תופסים ככל שמתרחקים מהמרכז כי הביקוש יורד וההיצע עולה. אין, ולא יהיה מחסור בדירות בקצרין (מעבר אולי לאירוע נקודתי). לכן, הפוטנציאל לעליות מחירים בפריפריה נמוך משמעותית, ורוב התשואה בהשקעה כזו באה מדמי השכירות. מצד שני, אם יתחילו ירידות מחירים במרכז, כנראה שנראה צניחת מחירים בפריפריה, כי כל מי שעבר לפריפריה משיקולים כלכליים יוכל לזוז חזרה לכיוון המרכז (ואף אחד לא ירצה לקנות בפריפריה).

ודבר אחרון - בועה. זו כבר דעה אישית. אני חושב שיש פה בועה ענקית. אני לא יודע מתי היא תתפוצץ. אולי מחר, אולי בעוד חמש שנים, ואולי בעוד עשר. רק בזמן האחרון היו פה עוד שני מתייעצים (וזה פורום רכב! לא דיור), אחד רצה לקחת הלוואה לא קטנה כדי להגיע להון העצמי והשני, עם הכנסה חודשית של כמעט 30K! רצה לקנות היום דירה לשהקעה כדי לחסוך את עליות המחירים של השנתיים הבאות, עד שיהיה לו הון עצמי לדירה שהוא רוצה (ואם זוג בלי ילדים מרוויח 30K בנטו וחושב שלא יצליח לקנות דירה בכפר יונה, מה עוד אפשר להגיד?!?). בכל שלושת השרשורים האלו אנשים רצים לקנות עכשיו רק כי "בועה". ומה שאומרים לגבי ברווזים כנראה תופס גם לבועות.

אז אני לא יודע מתי היא תתפוצץ, כאמור, למרות שיש התחלה של סימנים מעודדים (עליה בריבית הפד, עלייה בריבית המשכנתאות, עליה בשער השקל - מבריח משקיעים זרים, מדיניות ממשלתית להוצאת המשקיעים (ישה - לא אומר שזה טוב, רק שזה קיים ועלול לגרום לרידית מחירים) וחוסר יכולת אמיתי של הבנקים לאג"ח משכנתאות בקנה מידה גדול). אבל אני, אישית, לא הייתי נכנס עכשיו להשקעה ממונפת לטווח קצר, בטח לא עם כסף שיהיה לי ממש חבל לאבד.

מסכים לגמרי עם כל מה שכתבת לגבי השקעה בנדלן לטווח קצר, זו לדעתי החלטה גרועה בכל קנה מידה (במציאות הנוכחית).

לגבי פות״ש - שוב, הבעתי את דעתי נגד השקעה בנדל״ן (שים לב, זה כתוב בפירוש כבר בהודעה הראשונה שלי בשרשור), אבל היה לי את הרושם מתוך מה שכתב שזה הכיוון שלו. אני עדיין חושב שאם אתה מתעקש (כמו רבים היום) על השקעה בנדלן - לטווח הארוך - עדיף להשקיע את הכסף בפריפריה, כמובן במיקום הנכון (כזה שיש לו פוטנציאל התפתחות וכו׳).

לגבי בועה - אני לא מסכים איתך לחלוטין (וגם לא לא-מסכים ) אבל זה באמת נושא לשרשור אחר.