שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

איך אתה יודע למה הוא התכוון?

אתה מכיר את ההחזר הממוצע של משק בית ישראלי בגין אשראי כולל ואשראי לדיור, בהשוואה למשקים מפותחים אחרים?

האם יש לך נתונים על דיפולטים של החזרי משכנתאות בישראל לאורך שנים כך שאתה יודע ויכול לנתח את המצב היום בהשוואה למצב בעבר?

אני לא מכיר את הנתונים, אבל מהיכרות שלי עם נתוני עבר, הראייה שלכם כאן ללא בסיס השוואה, היא צרה, מעוותת ושגויה, ומסתמכת בעיקר על עיתונות מקומית, שבינה ובין האמת יש לעיתים מרחק רב.

קצה היכולת ? כרגע כן.

אבל תסמוך על הבנקים שימצאו שיטות יצירתיות להגדיל את המשכנתות(הורים שיקחו משכנתא נוספת, משכנתאות ל-40 שנה).

זה קורה כבר עכשיו. הורים מרוקנים את החסכונות ו/או לוקחים הלוואות כדי לתת לילדים הון עצמי לרכישת דירה.

זה קורה כבר כמה שנים. ממש לא תופעה של הזמן האחרון.

אתה מכיר את ההחזר הממוצע של משק בית ישראלי בגין אשראי כולל ואשראי לדיור, בהשוואה למשקים מפותחים אחרים?

אני בטח לא מכיר. אבל לדעתי האישית והמאוד לא מקצועית זו השוואה שקשה מאוד ללמוד ממנה משהו. מעבר לעובדה שבמדינות שונות יש מוסכמות שונות (מאוד) לגבי גובה החוב הפרטי הסביר לאדם הסביר (ואפשר לנסות להסביר למה, אבל זה לא באמת משנה), יש גם מבנה עלויות שונה לחלוטין. האמריקאי הממוצע יהיה מוכן לשלם יותר מהישראלי הממוצע על חינוך ובריאות, ופחות על רכב ודלק. ויש עוד הרבה מדינות ב-oecd שאני עוד פחות מכיר. מה אפשר ללמוד מנתוני החוב של האמריקאי, הטורקי או השוודי הממוצע על החוב של הישראלי הממוצע? לדעתי כמעט כלום.

האם יש לך נתונים על דיפולטים של החזרי משכנתאות בישראל לאורך שנים כך שאתה יודע ויכול לנתח את המצב היום בהשוואה למצב בעבר?

אני לא מכיר את הנתונים, אבל מהיכרות שלי עם נתוני עבר, הראייה שלכם כאן ללא בסיס השוואה, היא צרה, מעוותת ושגויה, ומסתמכת בעיקר על עיתונות מקומית, שבינה ובין האמת יש לעיתים מרחק רב.

גם את הנתונים האלו אני לא מכיר, אבל (שוב, לדעתי המאוד לא מקצועית) לא בטוח בכלל שאם תהיה ירידת מחירים היא תתחיל בגלל, או במקביל, לעלייה משמעותית בדיפולטים של משכנתאות. ומכיוון שכאן המשכנתאות שונות מהאמריקאיות, אני מאוד מקווה שלא נראה עלייה משמעותית כזו בכלל.

אני (ונראה לי שעוד כמה) נשמח מאוד (בשיא הרצינות!) לשמוע מה אתה חושב בעניין, אם תרצה לשתף.

אני יודע שאני לא יודע. בניגוד לאחרים שיש להם דעה מדוייקת ונחרצת על "השוק".

בגלל שאני יודע שאני לא יודע, אני משתדל שלא להניח הנחות בסיס שאין להן על מה להסתמך בנתונים 'קשים', ואז לבנות תיאוריות על 'שוק הנדל"ן קווים לדמותו ועתידו'.

בגלל שאני יודע המון על השוק והכוחות הפועלים בו, אני יודע שאין לי מושג ירוק לאן השוק הולך, ומי שטוען שיש לו מושג הוא שרלטן, טיפש, מהמר או נוכל.

תגיד לי מה המסקנה שאתה רוצה להגיע אליה, ואני אוכל כבר לשכנע אותך שאתה צודק, מגובה בנתונים אמיתיים.

לדוגמא

השוק בבועה. באבוהא בועה. אם דירה בחולון עולה כמו דירה בניו יורק - ככה נראית בועה.

השוק לא בבועה. שקלל נתוני התחלות בניה, שקלל ביקושים דרושים בשוק, ותגיע למחסור בבנייה שנמשך כבר מתחילת שנות ה 2000. הוסף לזה ריבית נמוכה בשוק (=למשקיעים פיננסיים אין אלטרנטיבה נטולת סיכון + עלות המשכנתא זולה + בורסה יחסית גבוהה) ואתה מתדלק את השוק בביקושים. תוסיף את נתוני הגירושין בארץ, (תיאורטית על כל זוג שמתגרש צריך עוד יחידת דיור להשכרה או לרכישה, ותחתוך מזה חצי שבהם אחד מבני הזוג חוזר לדירת ההורים או עובר לגור כשותף) והוספת עוד כמה אלפי יחידות דיור דרושות בשנה.

בקיצור - אין לי מושג. המחירים גבוהים ללא ספק.

לפני כמה שנים חבר מכר דירת שני חדרים בירושלים. מחיר השוק היה כ 110,000$. הגיע זוג צרפתים וביקש לקנות את הדירה. הוא נקב להם בסכום המופרך (אז ) של 180.0 א' $. הם הסכימו ורכשו את הדירה. הוא סיפר לי את זה משועשע על הפראיירים שמצא. אני צחקתי ואמרתי לו שהפראייר היחיד זה הוא. כשדירה דומה במרכז פאריס עולה פי שתים וביורו, הם קנו דירה בירושלים (!!!!!) לא בפאריס בחצי מחיר ועוד בדולרים. מה שאני רוצה לומר הוא שכל הערכה על השוק תלויה בנקודת המבט הספציפית.

עוד,

לפני כמה שנים חבר אחר רכש נכס ב 2.0 מיליון שקל. ההערכה שלו היתה שהנכס לא יהיה שווה מעל 2.5 מליון. הוא כמובן טעה. הנכס הכפיל את שוויו. החבר מבסוט טילים. רק שאני מסביר לו שהוא צריך להיות עצוב, כי אם הוא רוצה עכשיו לשדרג את הנכס, הפער בין שווי הנכס שלו לנכס המשודרג רק הולך וגדל, והיה לו עדיף שהמחירים יתרסקו.

מה ניתן ללמוד משני הסיפורים - כלום. כל אדם ישכנע את עצמו במה שהוא רוצה להאמין.

לגבי נתונים בשווקים אחרים - אם אנחנו רוצים להיות חלק מהמדינות המפותחות, אין לנו ברירה אלא להסתכל מה קורה שם, ולהתאים למה שקורה בארץ.

כלכלנים יודעים תמיד להסביר מה היה, ולעולם לא יצליחו להסביר מה יהיה. זה שמישהו מצליח להיות צודק אחת לכמה זמן לא הופך את ההערכות הנוספות שלו לתורה מסיני, אלא הופך אותו לצודק בדיוק פעם אחת או פעמיים.

ונשמרתם לנפשותיכם.

כמה מילים לגבי כל מה שנכתב על פסגות אפק בראש העין...

בתור אחד שראה לא מעט דיירים משם, מלא מעט פרויקטים שונים, אני יכול לומר שממה שאני ראיתי,

החלוקה היא ברובה המכריע נוטה לדיירים שרכשו את הדירה למגורים, ולא להשקעה.

שוב, זה רק מתוך ה "מדגם" שאני חוויתי (אני עובד כאיש מכירות בתחום הריצוף והקרמיקה,

ונפגשתי עם הרבה מאוד דיירים בשלבי הבחירות שלהם...).

ובדעה שלי מחזיקים גם חבריי לתחום, שגם הם כמובן נפגשו עם לא מעט דיירים.

עדיין, כמובן שיש לא מעט דירות שנרכשו בשכונה שאכן מיועדות להשקעה,

קרי השכרה ו/או מכירה לאחר מספר שנים, או אפילו מכירה מיידית.

בכל מקרה, כל נושא המחירים והביקוש שם לא מפתיע בכלל.

הרי פתאום במכה, מצטרפות לשוק ההשכרה בשכונה הזאת, כמה עשרות דירות.

ולאחר מספר בודד של שבועות/חודשים, עוד כמה עשרות מצטרפות. וכן הלאה וכן הלאה...

וכך נוצר מצב של אינפלציה של דירות להשכרה בשכונה חדשה, שעדיין לא התאזנה בנושא הזה.

כנ"ל לגבי מכירה.

על כל 100 דירות להשכרה, יש נניח 20/30 מחפשים.

אני מניח שזה גם פחות או יותר מה שיקרה/קורה בחריש לדוגמה, או בכל שכונה מאסיבית כזאת, שנבנית מאפס, בכזה היקף של דירות.

לכן, מי שקנה כדי מיד למכור, לא יכול לצפות לעשות מכה של רווח, כי הוא מתחרה בעוד מספר לא מבוטל של מוכרים.

ומי משכיר, לא יכול לדרוש את שווי השוק האולי-אמיתי של הדירה, כי הוא מתחרה בעוד המון משכירים שכולם רוצים להשכיר,

ולכן מורידים מחירים.

לכן כרגע, שווי השוק האמיתי הוא מה שהקונה מוכן לשלם, וזה פונקציה של היצע גדול מאשר הביקוש. כמו בכל דבר...

מי שמתכנן לקנות דירה להשקעה במקום כזה, צריך כנראה כיס עמוק.

צריך את היכולת להעביר מספר שנים של שכירות נמוכה/דירה שעומדת ריקה לפעמים,

בלי שהדבר יפגע לו באיכות החיים וביכולת שלו לספוג את זה.

אבל, אני מניח שאם נקפוץ מספר שנים קדימה, ויגיע היום שהשכונה כבר בנויה ומאוכלסת במלואה, אז המחירים יתאזנו.

השכירויות כבר יהיו גבוהות יותר, ובטח מחירי המכירה.

זו אולי לא תהיה הדוגמה הכי מדויקת, כי לפני מספר שנים כל השוק הזה התנהל אחרת והיה עם מחירים אחרים,

אבל עדיין - ראו ערך מודיעין.

גם אני בעצמי קניתי דירה בפסגות אפק. כרגע התכנון הוא למגורים ולא להשקעה, הכל תלוי באיך שהשכונה אכן תתפתח.

צפי האכלוס הוא בעוד שנה ומשהו...

אני יודע שאני לא יודע. בניגוד לאחרים שיש להם דעה מדוייקת ונחרצת על "השוק".

בגלל שאני יודע שאני לא יודע, אני משתדל שלא להניח הנחות בסיס שאין להן על מה להסתמך בנתונים 'קשים', ואז לבנות תיאוריות על 'שוק הנדל"ן קווים לדמותו ועתידו'.

בגלל שאני יודע המון על השוק והכוחות הפועלים בו, אני יודע שאין לי מושג ירוק לאן השוק הולך, ומי שטוען שיש לו מושג הוא שרלטן, טיפש, מהמר או נוכל.

תגיד לי מה המסקנה שאתה רוצה להגיע אליה, ואני אוכל כבר לשכנע אותך שאתה צודק, מגובה בנתונים אמיתיים.

אני מאוד מסכים. יש הרבה הסברים (שונים לגמרי). ואף אחד באמת לא נביא.

ועדיין, אפשר (כמו שכתבת) לנסות לנתח מה קרה בעשור האחרון, ומכאן אולי, בזהירות המתבקשת, לנסות לתת תרחישים שונים ל"מה יקרה אם". לא כתחזית אבסולוטית, רק כאפשרות.

לדעתי הצנועה, יש קורלציה לא רעה בין מחירי הדיור לריבית המשכנתא. לא מוחלטת, לא מסבירה הכל, אבל קיימת. יש לזה שתי סיבות:

1. מי שרוכש דירה למגורים לרוב לוקח משכנתא לפי יכולת החזר חודשית ותקופת החזר (וכתלות בהון העצמי שלו, בצורה מסוימת), ופחות לפי גובה הסכום שהוא מקבל / צריך. רוצה לומר, רוב מי שחיפש לקנות דירה במחיר X ב-2008 וגילה שהוא יכול לקחת משכנתא גדולה יותר ממה שהיה צריך קפץ על ההזדמנות. אפשר להסתכל על זה כאילו עקומת הביקוש של רוכשי דירה למגורים פשוט "קפצה" למעלה כתלות בירידת הריבית, אבל הדרישה לדירות למגורים מבחינה כמותית לא עלתה משמעותית.
   
2. המשקיעים הגדילו את כמות הדירות הנדרשת (בניגוד לרוכשים למגורים) בגלל הירידה באטרקטיביות של אפשרויות ההשקעה האחרות והעלייה באטרקטיביות של השקעה בנדל"ן.
   

השילוב של שני אלו כנראה הביא לתחילת עליית המחירים, או לפחות היה גורם משמעותי לשינוי.

המשך עליית המחירים, לדעתי האישית, הוא יותר עניין פסיכולוגי מאשר כלכלי. הרבה מהרוכשים למגורים (בייחוד הצעירים, שלא מכירים את השוק בתקופות אחרות) השתכנעו שמחירי הנדל"ן רק יעלו (יותר מהשכר הממוצע) ושהם צריכים לנצל את ההזדמנות ולקנות עכשיו. חלק ממי שלא יכל לקנות לעצמו דירה למגורים, רכש דירה ראשונה להשקעה. אפשר למצוא מדי פעם כמה כאלו שמתייעצים גם פה לגבי רכישות כאלו, ואפשר לראות שהם באמת ובתמים מאמינים שמחירי הנדל"ן יכולים רק לעלות.

בנוסף, יש את המשקיעים הפחות מתוחכמים, שניזונים מסיפורי ההצלחה הרבים שהם שומעים, וגם הם משוכנעים שהמחירים לא יכולים לרדת. היה פה לאחרונה מישהו שהתייעץ לגבי איזה פרויקט ברחובות של דירות לסטודנטים, שלא לקח בכלל בחשבון אפשרות כלשהיא לירידת מחירים.

עכשיו, וזו כאמור דעתי האישית, זה מתחיל להזכיר לי את האווירה בתחילת המילניום לגבי מניות ההיי-טק, הכלכלה החדשה והנחיצות להשקיע עכשיו לפני שהנאסד"ק מגיע ל-10,000 נקודות. כמובן שאז היה הרבה יותר שמח, אבל להרגשתי, המאפיין הדומה בשני המקרים הוא הניתוק מהערך הכלכלי של המשקיעים - אז דובר על כלכלה חדשה וזוגות עיניים למי שזוכר, והיום מדובר על מחסור מוחלט בשטחים לבנייה וריבוי טבעי אינסופי. בשני המקרים, יש איזו בהילות לקנות עכשיו לפני שיהיה מאוחר מדי, והסברים די מנותקים מהמציאות ללמה.

אף אחד באמת לא יודע מה יהיה בעתיד. אבל לדעתי אפשר לקחת איזושהיא הנחה סבירה שעלייה משמעותית בריבית המשכנתאות עלולה להביא לירידה במחירי הדיור. אין פה שום וודאות, אבל הגורמים הכלכליים די ברורים. מתי עליית הריבית הזו תגיע (אם בכלל) אי אפשר לדעת. אם מסתכלים על יפן, זה יכול לקחת עוד המון זמן.

בנוסף, האם ירידה כזו (אם וכאשר תגיע) עלולה למצוא משקיעים שימהרו למכור (בעיקר משקיעי הדירה הראשונה מלמעלה, שחוששים לאבד את ההון העצמי)? אולי. האם היא תגרום לירידה בביקושים מצד רוכשים למגורים? אולי. אבל האם ירידת מחיר, שחלקה כלכלי וחלקה פסיכולוגי, בכלל אפשרית? לדעתי כן.

ומצד שני, האם עליית מחירים משמעותית היא אפשרות סבירה בעתיד הקרוב? לדעתי לא, גם בגלל העלייה האחרונה בריבית המשכנתאות, וגם בגלל שאין מחסור כל כך משמעותי בהיצע הדירות. אני לא אומר שלא יהיו עליות בזמן הקרוב, אבל אני אישית לא חושב שאפשר לצפות לעלייה של עוד 100% בעשר השנים הבאות, או לפחות לא הייתי מבסס את החלטות ההשקעה שלי על הנחה כזו.

לגבי נתונים בשווקים אחרים - אם אנחנו רוצים להיות חלק מהמדינות המפותחות, אין לנו ברירה אלא להסתכל מה קורה שם, ולהתאים למה שקורה בארץ.

בלי קשר למחירי הנדל"ן, גם שאר המדינות המפותחות מאוד שונות אחת מהשנייה, גם בגובה החוב הפרטי והציבורי. האם אנחנו רוצים להגיע לחוב הפרטי האמריקאי הממוצע? לדעתי ממש לא. זה לא עושה טוב לאף אחד לטווח הארוך. אבל שוב, זו דעתי האישית.

תפיסה שאומרת שמה שהיה הוא מה שיהיה היא מאוד מסוכנת.

תגיד לי לאיזו מסקנה אתה רוצה להגיע, ואני כבר אסדר את המספרים שיתאימו.

הדבר היחיד שאני בטוח בו כבר כמה שנים הוא שברגע שהריבית תעלה, לא לרמה של 1.5% אלא לרמה של 3.5% ומעבר (זה יכול להיות גם 3 או 4.5) רק אז חלק מהביקושים יתמתנו.

מתי זה יקרה - אלוהים גדול. אני לא יודע. מספיק שעוד מדינה באירופה תיכנס למשבר, ויש כמה כאלה בצנרת, ואפשר לשכוח מעליית ריבית לעוד כמה שנים. ועוד לא דיברנו על סין.

אבל יש דבר אחד ששכחתי לרשום אתמול בערב והוא הכי חשוב מכל הדיון כאן -

זוג צעיר שצריך / שוקל לקנות דירה ראשונה למגורים - סט השיקולים שלו חייב להיות שונה לחלוטין ממי שרוצה לקנות דירה להשקעה / ספקולציה.

אם רק תוכל לגבות את האמירה הזו עם קצת נתוני אשראי בהשוואה ל OECD או לשווקים אחרים במדינות המפותחות...

אני לא יכול לגבות את האמירה הזו בנתונים, כל מה שאני כותב הוא דעתי האישית.

אם אנחנו מסתכלים על מחירי הדיור בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו את עצמם. במקרה שלי הדירה כמעט שילשה את מחירה (עצוב בפני עצמו כי לשדרג דירה עולה לי הרבה יותר).

אם אני הייתי מגיע לבנק היום ומבקש לקנות את אותה דירה בהתאם להכנסה שלי הבנק היה צוחק עליי. המשכורת שלי לא הייתה מספיקה.

מכיוון שאני לא הדוגמא היחידה לאנשים שלפחות אז הרוויחו קרוב לשכר מינימום אלא יש לפחות חצי מהעם שמרוויח סכומים שלא מספיקים לכלום (שכר חציוני) הרי שהמסקנה ההגיונית המתבקשת היא שהמחירים לא יכולים לעלות לנצח מכיוון שגם החצי הזה של העם צריך לגור איפה שהוא.

הבעיה של אלה ש"מרוויחים טוב" זה שהם שכחו או אף פעם לא ידעו איך זה לחשב כל שקל.

והנה עוד אחד שחוזה את העתיד.

[h=1]הכלכלן הראשי של בנק לאומי: "מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות"[/h][h=2]ד''ר גיל בפמן מציג נבואה שחורה לגבי שוק הדיור. לדבריו, בראיון ל"כלכליסט", מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות ומחירי השכירות צפויים לזנק בקרוב[/h]

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3713740,00.html?ref=ynet

קראתי הבוקר את התחזית שלו וכפי שאומר שפטל לא מאמין לאף מילה שלו.

נו באמת, כלכלן של בנק.

ממש דעה נקייה לגמרי, אין פה שום אינטרס...

והנה עוד אחד שחוזה את העתיד.

 

 

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3713740,00.html?ref=ynet

ככל שיש יותר כתבות כאלה ככה אני יותר שמח כי אני מבין שאנחנו על שפת היפוך המגמה.

אבל מישהו צריך לספר לכולם שחלק גדול מהתחזיות הם אינטרסנטיות ומבוססות על עובדות שלא מחזיקות מים.

ככל שיש יותר כתבות כאלה ככה אני יותר שמח כי אני מבין שאנחנו על שפת היפוך המגמה.

יש גם יותר כתבות לצד השני.

זה לא מעיד על כלום מלבד לחץ של שני הצדדים.