פינוי-בינוי והתנהלות מול הקבלן/יזם

מה נשמע חברים,

אשמח אם מישהו שהיה פעם/מכיר תהליך דומה יתן קצת תובנות. כמובן שבמקרה הצורך נפנה לעו"ד (אם יש המלצה לאחד מתאים, גם טוב).

 

הסיפור הוא כזה:

 

להורים שלי יש דירה בקומת קרקע בבניין בן 3 קומות, ללא מעלית. הדירה בגודל 56 מ"ר, שאר הדירות בבניין בגודל 66-76 מ"ר. כיום, בשל העובדה שהדירה נמצאת בקומת קרקע, קיימת אופציה מוחשית להרחבה ע"ח החצר המשותפת וללא חריגה מגבולות הבניין.

 

לאחרונה דיירי הבניין (כולל ההורים שלי כמובן) התאגדו מול יזם לפרוייקט של פינוי בינוי. הקבלן מציע לדיירי קומות 2-3 עלייה של שתי קומות מעלה (כלומר - קומה 2 עולה לקומה 4 וכו'), ולדיירי קומת הקרקע (ההורים שלי ודירה נוספת) עלייה של קומה אחת לקומה 2. כל הדירות מקבלות את אותה התוספת (תוספת לגודל הקיים כמובן): חדר של 18 מ"ר (ממ"ד) ומרפסת של 12 מ"ר.

 

כמה שאלות:

 

• האם זה אפשרי להתעקש להשאר בקומת הקרקע ("דירת גן") בבניין החדש שייבנה?
  
• בהמשך לסעיף הקודם - במקרים כאלו לא לוקחים בחשבון את היתרון של קומת קרקע לעומת קומות 2-3? לצורך העניין לקומות 2-3 אין שום "יתרון" קיים כרגע (לא יכולים לעשות שימוש בגג) ואף חסרון בדמות חוסר במעלית, ועל פניו נראה שאנחנו כדירת גן נדפקים - מאבדים את היתרון של קומה ראשונה (שכרגע קריטי בשביל ההורים שלי כי הם מתכננים לצאת לפנסיה בדירה הזו). לא הגיוני שלכל הפחות נקבל גודל דירה (בבניין החדש) זהה לזה של קומות 2-3?
  
• בדירה הנוכחית שלנו יש 3 כיווני אוויר, בדירה שהקבלן הקצה לנו בבניין החדש יש רק 2, בעוד קומות 2-3 "משתדרגים" ל-3 כיווני אוויר (כרגע יש להם רק 2). גם כאן - לא הגיוני לדרוש 3 כיווני אוויר, כמו בדירה הקודמת?
  

 

אודה לכל עזרה, כי המצב כרגע הוא שאין לנו מושג אם הדרישות הנ"ל לגיטימיות או לא.

 

תבורכו!

בהתנהלות מול קבלן חובה להצטייד בעורך דין.

 

כעיקרון אם לפי התבע בבניין החדש מתוכננות דירות קרקע, לרוב הן ברמה גבוהה מבניינים ישנים. משמע גינה ודירה עצמה גדולה. בדרך כלל 5 חדרים. כך שלא חושב שתהיה להם אפשרות להישאר בקומת קרקע ללא הוספת תשלום.

 

לגבי תוספת - זה נהוג שכלל הדיירים יקבלו תוספת זהה. שוויון. למה שהוריך יקבלו 40 או 50 מטר תוספת ולא 30? (ממד ומרפסת). זה חדר נוסף בבית. לא חושב שתקבלו.

 

בנוגע לנגישות - יש מעלית. אין לכם קייס פה בכלל.

 

לגבי אופציה להרחבה - יש לכם זכויות בנייה? בספק. ובשביל להרחיב על חשבון שטח משותף אתם צריכים הסכמה של כלל הדיירים. למה שהם יסכימו לזה?

 

לגבי כיווני אוויר - הם מקבלים דירה גדולה יותר עם מרפסת, חדשה מקבלן. עם כל התנאים הנאותים. 3 כיווני אוויר מול 2 לא יהוו סיבה לשדרוג.

 

בקיצור לדעתי הדרישות שלכם לא ברות מימוש מאחר והן חסרות בסיס מתאים שיתמוך בהן.

עריכה אחרונה ב-30 ליולי, 2016 על ידי Smiro

מקפיץ!

מישהו הגיע לדירה של סבתא שלי והגיש טופס "מתן הסמכה וייפוי כח לבדיקת התכנות ולתכנון",

בו מבקשים אישור ל-18 חודשים מיום החתימה לבדיקת התכנות תכנונית וכלכלית לביצוע פרוייקט פינוי בינוי.

החוזה נראה כמו עותק סרוק של חוזה שניתן למצוא בגוגל.

 

האם זה הגיוני לתת להם 18 חודשים לבדיקת התכנות?

בתקופה הזאת מחויביים לא לתקשר עם אף יזם אחר.

 

ההסכם הוא בין "חברת י.ש נכסים בע"מ" לבין הדיירים,

בגוגל לא מצאתי זכר לחברה הזו.

נשמע כמו חברת תיווך שמנסה לשווק לקבלנים בניין פוטנציאלי לתמ"א.

אין לחתום על שום מסמך ללא התייעצות עם עורך דין שמייצג דיירים!

מקפיץ!

מישהו הגיע לדירה של סבתא שלי והגיש טופס "מתן הסמכה וייפוי כח לבדיקת התכנות ולתכנון",

בו מבקשים אישור ל-18 חודשים מיום החתימה לבדיקת התכנות תכנונית וכלכלית לביצוע פרוייקט פינוי בינוי.

החוזה נראה כמו עותק סרוק של חוזה שניתן למצוא בגוגל.

 

האם זה הגיוני לתת להם 18 חודשים לבדיקת התכנות?

בתקופה הזאת מחויביים לא לתקשר עם אף יזם אחר.

 

ההסכם הוא בין "חברת י.ש נכסים בע"מ" לבין הדיירים,

בגוגל לא מצאתי זכר לחברה הזו.

 

תמחק פרטים מזהים ושלח לפורום.

 

אנסה לסייע.

נראה כמו טופס הצטרפות,

ללא פרטים של הדיירים.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

אמנם לא בדיוק אותו הדבר, אבל יכול לשפוך אור על התנהלות קבלנים

אחותי נמצאת בתהליך של תמא 38, הם חרגו מהמועד שלהם בחצי שנה לפחות אם לא שנה

הדירה שלה נהפכה ללא ראויה למגורי אדם, ואחותי עברה חזרה לגור עם ההורים שלי בשנה וחצי האחרונות.

איכות הבניה על הפנים.

הטיח בתקרת המטבח נפל בכמה מוקדים, נוצרה לה הצפה במטבח, העובדים לא יידעו אותה ופשוט סגרו את הברז מים והלכו

במהלך עבודה מבחוץ שברו לה בטעות את הקיר בחדר שינה (חור גדול כלפי חוץ) ולקחו את הזמן עד שתיקנו

 

יש "נישה" במסדרון שלה, פשוט פתחו פתח מבחוץ והשתלטו על הנישה עם צינורות

הצליבו את החשמל שלה עם החשמל של הבניין

 

וזה רק מה שאני זוכר.

 

אמנם לא קשור לפנוי בינוי, אבל המסקנה המתבקשת היא : לוודא שחותמים עם קבלן בעל שם, לא סתם מישהו שאין עליו מידע, וכמובן לעבוד עם עורכי דין.

 

לגופו של עניין,

אני חושב שהבקשות שלך לגיטימיות לגמרי

בבניין ללא מעלית בעלי דירת קרקע/ראשונה הם בעצם בעלי הדירה המועדפת/שתימכר יותר בקלות/יותר כסף, אין סיבה שאחרים ישודרגו ואתם תשונמכו.

אני הייתי מבקש דירה בקומה גבוהה בעלת ערך גבוה יותר מהשכנים, אם אתם מעדיפים דירת גן אני מניח שאכן תצטרו להוסיף על זה כסף כי כנראה שהיא תהיה דירה גדולה יותר.

נראה שליזם יש עיניים גדולות המצריכות גב כלכלי חזק מאוד.

 

סעיף 4 - 18 חודשים בחוזה כובל, זה הרבה זמן.

סעיף 8 - האם לדירה יש הצמדות כלשהן כגון גג/חצר/זכויות בנייה?

תודה לכל המגיבים.

 

מדובר על דירת 3 חדרים כ-50 מ"ר בקומה 2 מתוך 3 (קומה ראשונה היא קרקע ללא גינה),

לדירה יש זכויות בנייה של כ-30 מטר נוספים.

 

הדירה היא בבניין רכבת עם כ-8 כניסות שנבנה בשנות ה-70 ורובו היה שיכון של עמידר,

סבתא וסבא שלי קיבלו את הדירה מעמידר וקנו אותה מהם לפני כמה שנים.

לא יודע כמה עוד דיירים קנו את הדירות אך ניתן להבין מהו סוג רוב האוכלוסייה באזור.

 

כמובן שאם נראה שהכיוון מציאותי הפעיל את העורך דין שלי,

כל עוד זה בדיקת התכנות אני רק בודק את השטח.

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2017 על ידי dany

לדירה יש זכויות בנייה של כ-30 מטר נוספים.

 

אתה צריך לבדוק מה היזם נותן בתמורה, אם זה פחות או יותר מזכויות הבנייה, והאם בכל הסביבה יש תכניות להרחבה.

 

בד"כ, התכניות האלו לא באות בחשבון התמורה לדיירים, אם בכל הסביבה יש תכניות להרחבה.

 

דבר נוסף, בדוק היטב מי היזם ומה המניעים שלו, שלא תישארו אח"כ בלי כלום.

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2017 על ידי NirLevi

בנתיים אני לא מבין בכלל מי היזם,

החברה הרשומה בדף מופיע רק ברשם החברות,חוץ מזה אין לו זכר.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

כי זה מתווך שמנסה קודם להחתים דיירים ולאחר מכן לחפש יזם.

לגבי סעיף 18,מהו פרק הזמן הסביר לתת לו?

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

אני הייתי הולך הפוך

 

בדיקה עם הדיירים אם ברצונם בכלל להיכנס לפרוייקט מסוג זה.

 

אם יש הסכמה של כל הדיירים מגייס עו"ד שימצא יזם להוציא אל הפועל פרוייקט כזה.

 

כרגע יש מישהו שמנסה לכבול אתכם ל 18-30 חודש רק לצורך בדיקות, ומציאת יזם על ידו ולגרוף איזה קופון שמנמן בדרך.

 

אפשר גם לבקש מהמתווך הזה שיראה לכם פרוייקטים אחרים שהוא כבר ביצע אם בכלל

+1 לישה.

בבניין יש 8 כניסות. אם זה בניין "רכבת", זה אומר שמנסים להחתים את כולם.

כמה ועדי בית יש בכלל בבניין הזה? אני מתכוון ל 8 כניסות.

תדברו עם דיירים אחרים, עם ועדי בית - תראו לאן נושפת הרוח.