סטיות במפרט של דירה מקבלן בין המפרט שנחתם לבין מפרט מעודכן

שלום לכולם.

קבלן קרא לנו לשיחה בה עדכן אותנו לגבי שינויים שנעשו במפרט. בעקרון מדובר בהקטנה של מספר חללים בבית על חשבון המבואה בכניסה כך שלכאורה בסה"כ הכללי אין שינוי.

ידוע לי כי קבלן יכול לסטות בשיעור של עד 2% וזו תחשב כסטייה קבילה שאינה מהותית.

השאלה שלי היא האם מדובר בסטייה מתוך סך השטח של הדירה או מתוך החלל ששונה?

נגיד שיש דירה בשטח 100 מטר ושטח חדר האמבטיה הוא 20 מטר והקבלן הקטין את האמבטיה במטר אחד שהוא אחוז אחד משטח הדירה אך הוא 5% אחוזים משטח חדר האמבטיה.

אני מייד אצטט את לשון החוק אך שאלתי מה היא הפרקטיקה/הפרשנות הרווחת לאופן החישוב.

לשון החוק- "סטייה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה"

סעיף 5- "שטח הדירה היא __ מ"ר המחושב לפי כללים אלה:...... "

סעיף 6- "פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה... מרפסת שמש, חניה מקורה, מחסן דירתי...."

לעניות דעתי יש לפרש לקולא את אופן חישוב הסטייה כך שתחושב ביחס לחלל ששונה ולא ביחס לכל שטח הדירה.

מישהו יכול לעזור לי לשפוך אור בנושא? אדריכלי הפורום אולי?

האדריכלים יענו את מה שיענו

מלשון החוק ברור שאין מדובר בשטח החלל הספציפי אלא בשטח הדירה

מה ההקטנה וכמה היא כאובה ללבך?

האדריכלים יענו את מה שיענו

 

מלשון החוק ברור שאין מדובר בשטח החלל הספציפי אלא בשטח הדירה

השאלה היא אם קיימת התייחסות נוספת בחוק (שאינני מודע אליה) או אולי הנושא הגיע לבית המשפט.

מה ההקטנה וכמה היא כאובה ללבך?

היא כאובה לי מכל מיני סיבות. באחוזים, מדובר על הקטנה של בין 5%-8% של חדר אמבטיה, מקלחת הורים, נישת פינת אוכל. ייתכן וארצה לבטל את העסקה עקב כך ולכן אני מנסה להבין אם החוק/הפסיקה לצידי.

לא מצאתי פסק דין רלבנטי לנושא שלך

בד"כ מה שמגיע לבתי המשפט הוא קבלת שטח קטן מאשר נכתב בפרוספקט ולא חלוקה אחרת של השטח המוסכם.

אבל

הייתי מתייעץ עם עו"ד שבקי בנושא אם זה קריטי עד כדי רצונך לבטל את העיסקה.

אוסיף שלכל חדר יש מידות מינימום לפי תקני הבניה וזה אדריכל ידקלם לך מתוך השינה.

חכה ייתכן ואחד מהם יענה לך כאן

לא מצאתי פסק דין רלבנטי לנושא שלך

 

בד"כ מה שמגיע לבתי המשפט הוא קבלת שטח קטן מאשר נכתב בפרוספקט ולא חלוקה אחרת של השטח המוסכם.

 

אבל

 

הייתי מתייעץ עם עו"ד שבקי בנושא אם זה קריטי עד כדי רצונך לבטל את העיסקה.

אוסיף שלכל חדר יש מידות מינימום לפי תקני הבניה וזה אדריכל ידקלם לך מתוך השינה.

 

חכה ייתכן ואחד מהם יענה לך כאן

תודה על התשובות. גדלי החדרים לאחר השינוי הם מעל המינימום לפי התקן.

מפריע לי לשלם סכום מכובד עבור נכס ולקבל נכס אחר. אני יכול לחיות בעולם עם סטיות בנייה אבל לעניות דעתי מהותיות צריכה להיבחן ביחס לחדר/חלל שהשתנה. זה רק ההיגיון הבריא שלי. אם החוק לצידי או לא, זה לא כבר לא בידיים שלי.

הקבלן שינה מידות פנים זו עובדה. האם השינויים הם כורח טכני בגלל טעויות תכנון

(אדריכל) , או תוצאה של טעות בנייה של הקבלן. איך הסביר הקבלן את מה שקורה, בקיצור אלה השאלות המהותיות לדעתי, התשובות יבהירו מה בדיוק קרה בפרויקט שלך והעצות יעלו בהתאם.

אתה פשוט מסתכל על הסעיף הלא-נכון.

לפי צו מכר דירות, מותרת סטייה של 2% בלבד גם מהמידות המופיעות בתכנית המכר עליה אתה והיזם חתומים.

כלומר- שינוי של מידת האורך או הרוחב באמבטיה שבדוגמה, לעומת מידותיה בתכנית המכר, ביותר מ2% היא סטייה ניכרת.

לגבי פיצוי, אני אצנן מעט את ההתלהבות:

למרות האמור לעיל, אם מידות חדר האמבטיה האמור עומדות בתקנות הל"ת בכל הפרמטרים, לדעתי (אני אדריכל ולא משפטן), תתקשה להוכיח נזק ממוני (ירידת ערך הדירה או חוסר אפשרות להשתמש במתקן) שאפשר לקבל עליו פיצוי.

היזם יטען לתביעה קנטרנית, ויביא את הסיבות (ככל הנראה מוצדקות) לשינוי שביצע.

10.1 תכניות אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד של המפרט:

10.1.1 תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:50 הכוללתמידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.

ואז לדעתי סטיה מעל 2% מהווה סיבה טובה לקבלת פיצוי , או תיקון הסטיה

ניתן דוגמה

שטח המינימאלי לאמבטיה הוא 8 מ"ר, סיכמת עם הקבלן שאתה רוצה אמבטיה של 20 מ"ר והקבלן החליט לבנות רק 10 מ"ר.

זה תקני ומעל המינימום אבל לא זה מה שסוכם.

הקבלן שינה מידות פנים זו עובדה. האם השינויים הם כורח טכני בגלל טעויות תכנון

(אדריכל) , או תוצאה של טעות בנייה של הקבלן. איך הסביר הקבלן את מה שקורה, בקיצור אלה השאלות המהותיות לדעתי, התשובות יבהירו מה בדיוק קרה בפרויקט שלך והעצות יעלו בהתאם.

הקבלן מסביר את זה ב"אילוצים של תב"ע", "אישורים", "סטייה שמתרחשת בכל פרויקט". אין לי תשובה אקדמית כרגע.

אני מדגיש כי הבניין *עדיין לא נבנה*. הפרוייקט בשלב התחלתי יחסית.

אתה פשוט מסתכל על הסעיף הלא-נכון.

לפי צו מכר דירות, מותרת סטייה של 2% בלבד גם מהמידות המופיעות בתכנית המכר עליה אתה והיזם חתומים.

כלומר- שינוי של מידת האורך או הרוחב באמבטיה שבדוגמה, לעומת מידותיה בתכנית המכר, ביותר מ2% היא סטייה ניכרת.

על מה אתה מסתמך? קראתי את החוק המדובר ולא הבנתי את זה בדיוק ככה למרות שזו הפרשנות המתבקשת לדעתי.

 

לגבי פיצוי, אני אצנן מעט את ההתלהבות:

למרות האמור לעיל, אם מידות חדר האמבטיה האמור עומדות בתקנות הל"ת בכל הפרמטרים, לדעתי (אני אדריכל ולא משפטן), תתקשה להוכיח נזק ממוני (ירידת ערך הדירה או חוסר אפשרות להשתמש במתקן) שאפשר לקבל עליו פיצוי.

היזם יטען לתביעה קנטרנית, ויביא את הסיבות (ככל הנראה מוצדקות) לשינוי שביצע.

אני לא רוצה פיצוי, אני רוצה ביטול עסקה. החוזה מאפשר לי ביטול כאמור במקרה של סטייה מהותית כהגדרתה בחוק המכר.

מה שמחזיר אותי לשאלה כיצד מודדים מהותיות. מסך הדירה או מהחלל שהשתנה.

לאור דברי נטקו מצאתי את זה

 

 

 

נספח א – מסמכיםנוספים שיועברו לקונה ולנציגות בעלי הדירות

10.1 תכניות אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד של המפרט:

10.1.1 תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:50 הכוללתמידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.

 

ואז לדעתי סטיה מעל 2% מהווה סיבה טובה לקבלת פיצוי , או תיקון הסטיה

ניתן דוגמה

 

שטח המינימאלי לאמבטיה הוא 8 מ"ר, סיכמת עם הקבלן שאתה רוצה אמבטיה של 20 מ"ר והקבלן החליט לבנות רק 10 מ"ר.

זה תקני ומעל המינימום אבל לא זה מה שסוכם.

כאמור בהודעה הקודמת, אני לא מעוניין בפיצוי, אני מעוניין להפעיל סעיף בחוזה המאפשר לי לבטל במקרה של סטייה "מהותית".

המלצתי לך להתייעץ עם עו"ד הבקי בנושא. חוזר על ההמלצה. ביותר חמימות.

חוק המכר דירות מדבר על פיצוי או על תיקון המעוות.

בחוק החוזים עצמו ניתן לבטל הסכם , אבל

כנראה שחוק המכר דירות שהוא חוק ספציפי גובר בהוראותיו על חוק החוזים "הרגיל"

לכן חזור לשורה א'

הקבלן מסביר את זה ב"אילוצים של תב"ע", "אישורים", "סטייה שמתרחשת בכל פרויקט". אין לי תשובה אקדמית כרגע.

אני מדגיש כי הבניין *עדיין לא נבנה*. הפרוייקט בשלב התחלתי יחסית.

מהתשובה שקבלת מהקבלן אפשר להבין שמדובר באילוצי תמ"ע שכנראה מתורגמים במקרה שלך, או להקטנת שטח הדירה או לשינוי יחסי רוחב - אורך של המבנה. בקש מהקבלן שרטוט דירה מעודכן ובדוק היטב תוך השוואה לשרטוט המקורי, כולל מרפסות ושטחי שרות ופתחים.

אם יש פערים מהותיים ככלל, במידות החדרים או בשטח הדירה, נראה שיש לך קייס לבטל את הרכישה. אם אומנם ברצונך לרדת מהפרויקט ולבטל את העיסקה, לפני הכל קח את המסמכים שברשותך ופנה ליעוץ עם עו"ד מתמחה במקרקעין.

המלצתי לך להתייעץ עם עו"ד הבקי בנושא. חוזר על ההמלצה. ביותר חמימות.

 

חוק המכר דירות מדבר על פיצוי או על תיקון המעוות.

 

בחוק החוזים עצמו ניתן לבטל הסכם , אבל

 

כנראה שחוק המכר דירות שהוא חוק ספציפי גובר בהוראותיו על חוק החוזים "הרגיל"

 

לכן חזור לשורה א'

גם בחוזה שלי ניתן לבטל את הסכם במידה של סטייה מהותית. כל העניין הוא קביעת המהותיות.

עצם אפשרות הביטול הוא לא שאלה. השאלה היא האם קרה אירוע המאפשר לי לצאת.

מהתשובה שקבלת מהקבלן אפשר להבין שמדובר באילוצי תמ"ע שכנראה מתורגמים במקרה שלך, או להקטנת שטח הדירה או לשינוי יחסי רוחב - אורך של המבנה. בקש מהקבלן שרטוט דירה מעודכן ובדוק היטב תוך השוואה לשרטוט המקורי, כולל מרפסות ושטחי שרות ופתחים.

אם יש פערים מהותיים ככלל, במידות החדרים או בשטח הדירה, נראה שיש לך קייס לבטל את הרכישה. אם אומנם ברצונך לרדת מהפרויקט ולבטל את העיסקה, לפני הכל קח את המסמכים שברשותך ופנה ליעוץ עם עו"ד מתמחה במקרקעין.

כאמור, יש פערים. האם הם מהותיים או לא זו בדיוק שאלת השאלות של השרשור- אופן קביעת המהותיות....