לוח סילוקין שפיצר - האם "עמיד" יותר בפני העלאות ריבית?

כמעט כל מי שלוקח משכנתא מבין שבלוח שפיצר משלמים קודם הרבה יותר מהריבית ואחרי זה יותר מהקרן.

גם ידוע שהיתרון לבנק בלוח כזה הוא שאת הריבית שלו הוא יקבל גם במקרה של סילוק מוקדם יותר, והיתרון ללקוח בלוח כזה הוא תשלומים שווים מההתחלה לעומת קרן שווה בה התשלום הראשוני יהיה גבוה יותר.

השאלה שלי היא מה בנוגע להעלאות ריבית. הרי כל עוד הריבית והמדד לא משתנים כלל, הכל ברור. השאלה היא מתי בדיוק נעשה חישוב מחדש של כל הסיפור הזה, ועל איזה סכום בדיוק?

אם לדוגמא לצורך ההפשטה, לקחתי משכנתא של 100,000 ש"ח ל-20 שנה, עם ריבית שביום לקיחת המשכנתא עמדה על 5%.

אחרי 10 שנים לפי לוח שפיצר, הקרן ירדה, אך לא בהרבה אבל שילמתי הרבה ריבית, שאני מניח היא גם "על חשבון" השנים הבאות (בהם אשלם יותר קרן ופחות ריבית).

נניח, לצורך הדוגמא בלבד כמובן, שבמהלך 10 השנים הללו הריבית לא השתנתה, אך אחרי 10 שנים קפצה פתאום ל-10%. מה קורה עכשיו? הרי שילמתי כבר הרבה מאוד ריבית (אבל לפי 5%), ואילו עכשיו נשארה לי קרן גבוהה יחסית שאני צריך פתאום לשלם עליה 10%.

מישהו יודע להסביר את זה?

מה שכתבת נובע מפמפום של שטויות שמאכילים את האנשים.

לעולם לא משלמים ריבית לשנים הבאות. בלוח שפיצר ובקרן שווה משלמים בדיוק את אותה הריבית.

כל חודש אתה משלם את הריבית החודשית כפול סכום הקרן הנותר להחזיר. זה תקף לשני הלוחות ולכל סוגי הריביות.

להחזיר בלוח קרן שווה בד"כ לא כדאי, כיוון שההחזר יורד לאורך הזמן. אם אתה מסוגל להחזיר יותר ומחזיר פחות כי רכיב הריבית יורד עם הזמן, אתה סתם מאריך את המשכנתא ומשלם יותר ריבית.

אם לדוגמא אתה לוקח משכנתא ל-12 שנה לפי לוח שפיצר, בחודש הראשון ההחזר מורכב משליש ריבית ושני שליש החזר מהקרן עצמה. ככל שאתה לוקח את המשכנתא ליותר זמן, אתה מקטין את התשלום החודשי ובכך את ההחזר מקרן ההלוואה עצמה. הריבית עצמה היא קבועה לחלוטין. נניח והריבית החודשית (בחודש הראשון) על המשכנתא שלך על סך 600000 ש"ח היא כ-1,700 ש"ח. אם פרסת ל-30 שנה, נניח ותשלם 2,700 ש"ח בחודש. 1,700 מתוכם ריבית ו-1,000 ש"ח מהווים החזר של הקרן. אותה משכנתא ל-12 שנה, הריבית היא עדיין אותם 1,700 ש"ח לחודש (הראשון), אבל ההחזר הוא 5,100. כלומר החזרת 3,400 ש"ח מהקרן. ולכן, חודש הבא אתה כבר לא משלם ריבית על אותם 3,400 ש"ח, אלא על היתרה בלבד.

סיבה אחת שאתה לוקח משכנתא ל-10 שנים ואחרי 10 שנים הקרן לא השתנתה בכלל נובעת מהצמדה למדד. המדד מגדיל את הקרן עצמה בכל חודש.

סיבה נוספת היא אורך ההלוואה. אם למשל לקחת הלוואה ל-50 שנה סתם לדוגמא, אפילו אם היא לא צמודה למדד, אחרי 10 שנים אין כמעט הבדל. לתקופה כזו ארוכה אתה משלם בעיקר ריבית (ולא כי אתה משלם ריבית על חשבון העתיד), ולא נוגס בקרן כמעט.

במידה והריבית משתנה, מחושב מחדש לוח הסילוק לפי הקרן הנוכחית באותו רגע.

אוקיי נשמע הגיוני, תודה על ההסבר.

אז בלוח שפיצר ערך הריבית שמחזירים כל חודש הוא פשוט. השאלה היא איך נקבע ערך הקרן שמחזירים כל חודש?

גם פשוט.

אם אתה חייב 100,000 ש"ח, והריבית החודשית היא 0.2% ומחזיר 1,000 ש"ח בחודש:

הריבית היא 200 ש"ח (100,000 כפול 0.02%) ולקרן החזרת 800 ש"ח.

בחודש הבא אתה כבר חייב רק 98,000 ש"ח. אתה מחזיר את אותם 1,000 ש"ח בחודש:

אבל הריבית היא כבר 196 ש"ח, ואתה מחזיר לקרן 804 ש"ח.

וכן הלאה וכן הלאה.

במידה וההלוואה צמודה למדד, בסוף החודש אתה מכפיל את יתרת הקרן שלך במדד של אותו החודש, וגם את ההחזר.

זה פחות או יותר על רגל אחת.

אתחיל כך קרן שווה מתאימה למעטים , כאלה שצופים ירידה בהכנסות או כאלה שיש להם יכולת החזר גבוהה שתרד בגלל נחיתת חסידה וכו' ולרוב שפיצר יעשה את העבודה.

ההבדל בין שתי השיטות הןא פשוט מניח מסלול לא צמוד וקבוע, כלומר הריבית לא משתנה בכל מהלך חיי המשכנתא.

בשפיצר התשלום החודשי קבוע לכל אורך חיי המשכנתא מה שמשתנה זה חלוקת ההחזר בין הריבית לבין הקרן כאשר בהתחלה הריבית בסכום גבוה יותר , והמשלים שלה לתשלום החודשי הקבוע הוא החזר הקרן וככל שעובר הזמן סכום הריבית יורד וסכום ההחזר על הקרן עולה.

בקרן שווה ההחזר עבור הקרן הוא קבוע לכל אורך חיי ההלוואה והתשלום החודשי פוחת כיוון שסכום הריבית קטן ככל שנפרעת הקרן.

הריבית תמיד מחושבת על יתרת הקרן באותו החודש.

קרן שווה טובה לאדם שרוצה לרדת בהחזרים החודשיים שלו עקב צפי לירידה בהכנסות כמו אותו אחד שבעוד 10 שנים יוצא לפנסיה .

שפיצר טוב לרובינו, ביחוד שרובינו נמצאים בשלב בו ההכנסות גדלות עם הזמן עקב התקדמות בעבודה.

הקושי בקרן שווה הוא התשלום הגבוה בתחילה.

על 100K בריבית של 6% ל 20 שנה ההחזר החודשי הראשון בקרן שווה הוא 916 ש"ח בעוד שבשפיצר הוא רק 716 ש"ח כלומר פער של 200 ש"ח.

אם יש ביכולתך להחזיר 916 ש"ח אז במקום לקחת בקרן שווה קח בשפיצר והקטן את התקופה ל משהו כמו 11-12 שנה , כמובן בריבית נמוכה יותר

אם עקבתי נכון יש לך טעות חשבונית, בחודש השני הוא חייב 99,200 (כלומר 100,000 פחות ה-800 שהחזיר מהקרן) ולא 98,000

צודק כמובן, אני כבר לא יכול לערוך ולתקן את ההודעה.

זה בסדר בדקת את העירנות שלנו