מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

בשני תנאים

 

הראשון - כיוון שזה מסלול אהוד על הבנקים, תראה שאתה מקבל ריביות טובות יותר במסלולי הפריים והקל"צ

 

התנאי השני- שאתה מסיים את המסלול עד לתחנה הראשונה.

ריבית פריים שאני מקבל 1.6 מכיוון שאני לוקח מימון מקסימלי מהבנק. (קשה לי להאמין שיצליחו להוריד לי שם משהו)

הריבית של הקל"צ שאני מקבל מהבנק היא ענקית (4.9%-4.8%) זה במידה ואני לוקח 3\2 קל"צ, ו3\1 פריים 1.6.

הריבית שהציעו לי את המשתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.8%.

לא רואה מצב שאני מסיים את המסלול תוך 5 שנים. האם משתלם לקחת עדיין 3\2 קל"צ בריבית גבוהה על פני משתנה לא צמודה עם ריבית יותר נמוכה?

בכל מקרה, זו הצעה שקיבלתי מהבנק הראשון שהייתי בו.

גונבים אותך. תעשה סבב בנקים. מזרחי ופועלים רעבים לאחרונה.

שים לב, כמו שרשמתי לך בפרטי. אתה צריך פריים-0.5% ל30 שנים ו-4.2% בקל"צ ל20 שנים.

לכמה שנים כל מסלול?

כמה נותנים לך במקרה ובו אתה לא לוקח את המשתנה?

אפשרות אחרת קח סכום נמוך יותר במשתנה והגדל קל"צ כך לא תעמוד בפני שוקת שבורה כאשר בתחנה תקפוץ לך הריבית

לכמה שנים כל מסלול?

 

כמה נותנים לך במקרה ובו אתה לא לוקח את המשתנה?

 

אפשרות אחרת קח סכום נמוך יותר במשתנה והגדל קל"צ כך לא תעמוד בפני שוקת שבורה כאשר בתחנה תקפוץ לך הריבית

פריים 30 שנה, קל"צ 20 שנה משתנה כל 5 שנים 30 שנה.

במידה ולא אקח משתנה, ואקח שליש פריים ו2/3 קל"צ הריבית של הקל"צ תהיה באיזור 4.9 (עם סטייה קטנה מאוד פלוס או מינוס)

כנראה הבנק רואה אתכם כלווה מסוכן

עבור בבנקים אחרים

נסה שליש פריים ל 30 שנה, משתנה לא צמודה 100K ל 30 שנה וקל"צ ל 17-18 שנה על היתרה כך תוכל לקבל ריבית טובה בהרבה על הקל"צ.

כאשר כל כסף מיותר שיש לך אתה זורק למשתנה

אחרי סבב בנקים וסניפים, זה הכי טוב שהצלחתי כרגע להוציא. מכיוון שעדיין לא נשלח שמאי, אנחנו מדברים על אחוז מימון גבוה (75%) ולכן כרגע זה מה שהוצע לי. מאמין שהשמאי יוריד את אחוז המימון, אבל עד שזה יקרה זה מה שיש לי ביד כרגע.

המשכנתא היא 810K בסופו של דבר.

הכנסתי פה את הזכאות של משרד השיכון ומענק ההצטרפות. היתרון פה זה שההחזר החודשי לפחות בתקופה של 10 שנים לא קופץ יותר מדי.

סה"כ לא גרוע.

הצמודות הן מוקש.

ריבית ממוצעת בפריים היא P-0.4%.

אפשר לוותר על ההצטרפות ולקחת הכל ל360 חודשים?

אתה מתכוון להעלות את הקל"צ ל 360? אני אבדוק. איך זה אמור לשנות?

לא. רק בפריים.

זה אמור לאפשר לך לקצר את הקל"צ.

אחרי סבב בנקים וסניפים, זה הכי טוב שהצלחתי כרגע להוציא. מכיוון שעדיין לא נשלח שמאי, אנחנו מדברים על אחוז מימון גבוה (75%) ולכן כרגע זה מה שהוצע לי. מאמין שהשמאי יוריד את אחוז המימון, אבל עד שזה יקרה זה מה שיש לי ביד כרגע.

 

המשכנתא היא 810K בסופו של דבר.

 

[ATTACH=CONFIG]493010[/ATTACH]

 

הכנסתי פה את הזכאות של משרד השיכון ומענק ההצטרפות. היתרון פה זה שההחזר החודשי לפחות בתקופה של 10 שנים לא קופץ יותר מדי.

לפני כמה זמן עשיתי לך תחשיבים יפים

אני רואה שבזבזתי את המקלדת.

מה יכולת ההחזר שאיתה תוכלו לחיות אופטימאלית, לא נוחה מדי לא לוחצת מדי?

נסה למצוא שמאי שעובד עם מספר בנקים, כי לשרוף את עצמך עם 75% יחס מימון לא חכם.

אפילו כדאי לשלם לשמאי של בנק א' ולשמאי של בנק ב' כדי להוריד את אחוז המימון כי שוחטים אותך בלי להכשיר לפני כן.

יכולת ההחזר אופטימלית היא 4000. לא נוח מדי ולא לוחץ מדי נכון לרגע זה. לא הייתה לי אפשרות לגייס עוד 100K ו 5000 שח בחודש החזר זה לא אפשרי. ולכן התחשיב הראשון בלבד היה רלוונטי. בנוסף נוספו עוד נתונים כמו זכאות של משרד השיכון והלוואת הצטרפות.

נכון לרגע עדיין לא התקבלה ערבות מדינה לפרוייקט (מתישהו זה יגיע, עניין של זמן) ולכן אני מתנהל על אחוז מימון של 75%. רק כשיהבנקים יראו את ערבות המדינה יוכלו לשלוח שמאי.

העניין הוא שאני לא רואה עצמי בדירה ראשונה חי 30 שנה לאורך חיי המשכנתא. לכן בחישוב אני רציתי בעדיפות לקחת בחשבון מצב משכנתא וריביות לאחר כ- 10 שנים או אולי קצת יותר ובמקביל שההחזר החודשי בתקופה זו לא יקפוץ בהרבה. כמובן שאני לא מסתמך על זה ויכול להיות מסיבות כאלה ואחרות שאמצא את עצמי באותה דירה גם 20 שנה.

הבנתי

בדוק שהלוואת משרד השיכון שאתה מקבל ניתנת לפרעון מוקדם ללא קנס. זו ברירת המחדל , אבל בדוק זאת.

וותר לבנק המכובד על הפריים הצטרפות, צרף אותו לפריים "הרגיל " רק בריבית של פריים מינוס 0.5 ולא פריים פלוס 0.2.

כאשר יגיע הזמן תנסה לקבל ריביות טובות מאלה בקל"צ

גם הזמן יהיה קצר מאשר 25 שנה בקל"צ

דירה שתימכר בקרוב, אודה לדעתכם המלומדת האם לגרור משכנתא בת שנה בתנאים הבאים או לקחת חדשה לדירה הבאה.

מימון 71.4%

כל המסלולים ל25 שנה:

450,000 פריים -0.7 החזר 1676

525,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 2.79% החזר 2,433

525,000 קלצ 4% החזר 2771

סה"כ החזר 6,880

כושר ההחזר 8,000

הבנתי

 

בדוק שהלוואת משרד השיכון שאתה מקבל ניתנת לפרעון מוקדם ללא קנס. זו ברירת המחדל , אבל בדוק זאת.

 

וותר לבנק המכובד על הפריים הצטרפות, צרף אותו לפריים "הרגיל " רק בריבית של פריים מינוס 0.5 ולא פריים פלוס 0.2.

 

כאשר יגיע הזמן תנסה לקבל ריביות טובות מאלה בקל"צ

 

גם הזמן יהיה קצר מאשר 25 שנה בקל"צ

אם הבנתי אותך נכון, במצב הנוכחי, הדבר האופטימלי לעשות הוא להכניס את ה 75K הצטרפות לפריים הרגיל (כלומר 223K בפריים) ולהוריד אותם לפריים מינוס חצי (כלומר 1.1%)?

אני יודע שהריבית בקלצ אינה אופטימלית. שאיפתי שאכן השמאי יצליח להוריד לי את אחוז המימון ובכך אשפר את הריבית

דירה שתימכר בקרוב, אודה לדעתכם המלומדת האם לגרור משכנתא בת שנה בתנאים הבאים או לקחת חדשה לדירה הבאה.

 

מימון 71.4%

כל המסלולים ל25 שנה:

 

450,000 פריים -0.7 החזר 1676

525,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 2.79% החזר 2,433

525,000 קלצ 4% החזר 2771

 

סה"כ החזר 6,880

כושר ההחזר 8,000

 

[ATTACH=CONFIG]493030[/ATTACH]

מי המליץ לך על התמהיל הזה?

כמה משכנתא תזדקק לצורך הדירה החדשה?